ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
17 квітня 2019 року
м. Київ
Справа № 912/3635/17
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Берднік І. С. - головуючого, Міщенка І. С., Сухового В. Г.,
секретар судового засідання - Корнієнко О. В.,
за участю представників:
Фермерського господарства "Степ" - Боруша А.О., Науменка І.Ф.,
Головного управління
Держгеокадастру у Кіровоградській області - Шуби Я.С.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Фермерського господарства "Степ"
на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 14.01.2019 (у складі колегії суддів: Антонік С. Г. (головуючий) Іванов О. Г., Дармін М. О.)
у справі № 912/3635/17
за позовом Фермерського господарства "Степ"
до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області
про визнання протиправною відмови, визнання поновленим договору, визнання додаткової угоди укладеною,
ВСТАНОВИВ:
У грудні 2017 року Фермерське господарство "Степ" (далі - ФГ "Степ") звернулося до суду з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області (далі - ГУ Держгеокадастру), у якому просило визнати протиправною відмову ГУ Держгеокадастру, викладену у листі-повідомленні від 03.11.2017 № 27-11-0.63-9978/2-17, у поновленні договору оренди землі від 22.06.2012, укладеного між Олександрійською районною державною адміністрацією Кіровоградської області та ФГ "Степ", і зареєстрованого в управлінні Держкомзему у Олександрійському районі 31.10.2012 за № 352030004004696; визнати поновленим договір оренди землі від 22.06.2012; визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 22.06.2012 щодо земельної ділянки загальною площею 31,9580 га кадастровий номер 3520355400:02:000:9071, розташованої на території Новопразької селищної ради Олександрійського району Кіровоградської області, у редакції, наведеній у позовній заяві.
Позов обґрунтовано тим, що позивач як орендар земельної ділянки, який належним чином виконує обовʼязки за договором оренди, має право на поновлення цього договору з підстав, передбачених статтею 33 Закону України "Про оренду землі".
Рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 31.01.2018 позов задоволено частково. Визнано поновленим договір оренди землі від 22.06.2012, укладений між Олександрійською районною державною адміністрацією Кіровоградської області та ФГ "Степ", і зареєстрованого в управлінні Держкомзему у Олександрійському районі 31.10.2012 за № 352030004004696; визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 22.06.2012 щодо земельної ділянки загальною площею 31,9580 га кадастровий номер 3520355400:02:000:9071, розташованої на території Новопразької селищної ради Олександрійського району Кіровоградської області, у редакції, наведеній у резолютивній частині рішення. У решті позову відмовлено.
Судове рішення мотивовано обґрунтованістю позовних вимог у задоволеній частині та наявністю підстав для визнання договору оренди землі поновленим на той самий строк і на тих самих умовах.
Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 14.01.2019 рішення Господарського суду Кіровоградської області від 31.01.2018 в частині задоволених позовних вимог скасовано, ухвалено в цій частині нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено. В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.
Апеляційний суд, ухвалюючи нове рішення, виходив із того, що оскільки орендодавець протягом строку, встановленого частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", заперечив у поновленні договору оренди землі, то у позивача не виникло право на укладення додаткової угоди, а, отже, таке право позивача не може бути порушено.
Не погоджуючись із висновками суду апеляційної інстанції, у лютому 2019 року ФГ "Степ" подало касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просить скасувати постанову Центрального апеляційного господарського суду від 14.01.2019, а рішення Господарського суду Кіровоградської області від 31.01.2018 залишити в силі.
Касаційну скаргу ФГ "Степ" обґрунтовує, зокрема, тим, що судом апеляційної інстанції не надано оцінку поданим позивачем доказам на підтвердження дотримання відповідної процедури та порядку для поновлення договору оренди землі, що встановлено положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі"; судом не враховано ту обставину, що процедура поновлення договору оренди землі почалася ще до його закінчення, а дії відповідача щодо самоусунення від проведення узгодження істотних умов договору є недобросовісними, що у свою чергу порушують право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди землі на новий строк; судом не взято до уваги, що відповідач у місячний термін не повідомив позивача про результати розгляду надісланого останнім листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі із проектом додаткової угоди, а висловив свої заперечення про поновлення договору оренди на новий строк лише 03.11.2017 в порядку, передбаченому частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка встановлює окремий порядок і умови поновлення договору оренди, при цьому жодних доказів отримання позивачем зазначеного листа у місячний строк після закінчення строк дії договору оренди землі матеріали справи не містять.
У відзивах на касаційну скаргу ГУ Держгеокадастру зазначає про правильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права при вирішенні справи, тому просить залишити оскаржене судове рішення без змін.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та заперечення проти неї, перевіривши матеріали справи, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
Судами першої та апеляційної інстанцій установлено, що 22.06.2012 між Олександрійською районною державною адміністрацією Кіровоградської області (орендодавець) та ФГ "Степ" (орендар) укладено договір оренди, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 31,9580 га, у тому числі ріллі 31,9580 га, кадастровий номер 3520355400:02:000:9071, яка знаходиться на території Новопразької селищної ради, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (пункти 1, 2); орендна плата вноситься у грошовій формі в розмірі 4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 25 993,88 грн на рік.
Відповідно до пункту 7 договору, його укладено на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар зобовʼязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
Згідно з пунктом 37 договору він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Цей договір зареєстровано в управлінні Держкомзесу у Олександрійському районі, про що у Дерржавному реєстрі земель вчинено запис від 31.10.2012 за № 352030004004696.
Отже, строк дії договору встановлено до 31.10.2017.
Також судами установлено, що зазначена земельна ділянка розташована на території Новопразької селищної ради Олександрійського району Кіровоградської області, є земельною ділянкою державної власності, категорія земель - землі сільськогосподарського призначення.
Наразі розпорядження землями державної власності сільськогосподарського призначення в порядку, визначеному чинним законодавством, на території Кіровоградської області здійснює ГУ Держгеокадастру.
16.03.2017 ФГ "Степ" звернулося до ГУ Держгеокадастру з листом-зверненням, який отримало відповідачем 16.03.2017, у якому зазначило, що згідно з листом-повідомленням від 01.02.2016 № 01-11/125 його було поінформовано, що на виконання листа ГУ Держгеокадастру від 14.12.2015 № ДС-22-28-0.13-17122/23-15 позивачу було запропоновано переглянути діючий договір оренди земельної ділянки та встановити розмір орендної плати на рівні 8 % від нормативної грошової оцінки та строк дії договору терміном на 7 років; у звʼязку з чим позивач направив додаткову угоду із внесенням змін в частині розміру плати та строку дії договору оренди, проекти якої було додано до цього листа.
Згідно з листом від 06.04.2017 № Ф-5096/0-4197/0/6-17, копія якого додана відповідачем до відзиву на позов, ГУ Держгеокадастру повідомило позивача про відсутність підстав для продовження терміну дії зазначеного договору оренди та рекомендовано позивачу звернутися із заявою щодо поновлення договору оренди, надавши повний пакет документів, у строки, передбачені статтею 33 Закону України "Про оренду землі", та запропоновано внести зміни в частині орендної плати на рівні від 8 % до 12 %. Доказів направлення такого листа позивачу відповідач суду не подав.
27.03.2017 позивач направив на адресу відповідача лист (вх. № Ф-5879/1/5-17 від 27.03.2017), у якому містяться аналогічні вимоги, що і у листі-зверненні від 16.03.2017 та додано відповідний проект додаткової угоди.
У листі від 11.04.2017 № Ф-5879/0-4430/0/6-17 ГУ Держгеокадастру повідомило позивача, що листом від 06.03.2017 № Ф-5096/0-4197/0/6-17 ФГ "Степ" було надано відповідь з приводу питання щодо поновлення договору оренди. Доказів направлення такого листа позивачу господарському суду теж не подано.
26.09.2017 ФГ "Степ" звернулося до ГУ Держгеокадастру з листом-повідомленням, який отримано відповідачем 26.09.2017, у якому просило поновити договір оренди земельної ділянки строком на 5 років. До заяви додано проект додаткової угоди, згідно з умовами якої договір оренди поновлюється на той самий строк і на тих самих умовах.
Водночас 26.09.2017 ФГ "Степ" подано ГУ Держгеокадастру звернення про поновлення договору оренди на 7 років із встановленням орендної плати в розмірі 8 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки і, відповідно, додано проект додаткової угоди.
У листі-повідомленні від 12.10.2017 № № Ф-19439/0-13339/0/6-17 ГУ Держгеокадастру заперечило проти поновлення ФГ "Степ" договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах. Доказів направлення такого листа позивачу матеріали справи не містять.
Після закінчення дії договору оренди ГУ Держгеокадастру у листі-повідомленні від 03.11.2017 № 27-11-0.63-9978/2-17 проінформувало ФГ "Степ" про прийняте рішення щодо заперечення в поновленні договору оренди землі, зареєстрованого 31.10.2012 за № 352030004004696, щодо земельної ділянки площею 31,9580 га кадастровий номер 3520355400:02:000:9071. До цього листа-повідомлення відповідач додав акт приймання-передачі земельної ділянки.
29.11.2017 на адресу ГУ Держгеокадастру надійшов лист ФГ "Степ" від 28.11.2017 № 77-вих. з проектом додаткової угоди про поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах. У листі позивач послався на приписи частин 6, 8 Закону України "Про оренду землі" та просив підписати додаткову угоду про поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах.
У листі-повідомленні від 15.12.2017 ГУ Держгеокадастру, пославшись на лист від 03.11.2017 № 27-11-0.63-9978/2-17, проінформувало позивача про те, що договір оренди вважається таким, що припинив свою дію, що виключає укладення додаткової угоди в порядку частин 6-8 Закону України "Про оренду землі".
Зазначені обставини стали підставою для звернення ФГ "Степ" до суду з позовом про визнання поновленим договору оренди землі від 22.06.2012 та визнання укладеною додаткової угоди до цього договору щодо земельної ділянки загальною площею 31,9580 га кадастровий номер 3520355400:02:000:9071, розташованої на території Новопразької селищної ради Олександрійського району Кіровоградської області, у редакції, наведеній у позовній заяві.
Суд першої інстанції визнав обґрунтованими вимоги позивача і ухвалив рішення, яким визнав поновленим договір оренди землі від 22.06.2012 на той самий строк і на тих самих умовах та визнав укладеною додаткову угоду до договору у відповідній редакції.
Апеляційний суд, ухвалюючи нове рішення, виходив із того, що наявність заперечення орендодавця у поновленні договору оренди землі протягом строку, встановленого частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", виключає можливість поновлення такого договору на той самий строк і на тих самих умовах.
Проте, Касаційний господарський суд не погоджується із вказаними висновками судів попередніх інстанцій, оскільки вони є передчасними, зробленими без належного зʼясування і оцінки обставин справи та з порушенням вимог чинного законодавства.
Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобовʼязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовʼязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1-5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).
Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обовʼязки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").