ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
18 березня 2019 року
м. Київ
Справа № 908/1165/17
Верховний Суд у складі суддів палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду:
Пількова К. М. (головуючого), Берднік І. С., Дроботової Т. Б., Краснова Є. В., Кушніра І. В., Мачульського Г. М., Міщенка І. С., Сухового В. Г., Чумака Ю. Я.
за участю секретаря судового засідання Жураховської Т.О.
розглянув касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області (правонаступником якого є Веселівська селищна рада)
на рішення Господарського суду Запорізької області (суддя В.В. Носівець) від 18.10.2017
та постанову Донецького апеляційного господарського суду (головуючий -Н.В. Будко, судді О.І. Склярук, Е.В. Сгара) від 06.12.2017
за позовом Фермерського господарства "Лучисте-2А"
до Головного управління Держгеокадастру у Запорізької області
та Веселівської державної адміністрації Запорізької області
та Веселівської районної ради Запорізької області
та Веселівської селищної ради
про визнання договору оренди землі № 30, укладеного 03.05.2007, поновленим на 49 років на тих самих умовах, які були передбачені договором та визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди землі № 30 від 03.05.2007 про поновлення договору на 49 років.
Учасники справи:
представник позивача - Ларченко І.О.,
представник відповідача 1- не зʼявився,
представник відповідача 2- не зʼявився,
представник відповідача 3 - не зʼявився,
представник відповідача 4 - не зʼявився.
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1 06.06.2017 Фермерське господарство "Лучисте-2А" (далі - Позивач) подало позовну заяву про визнання договору оренди землі № 30, укладеного 03.05.2007 (далі - Договір) між Позивачем та Веселівською державною адміністрацією Запорізької області (далі - Відповідач-2), поновленим на 49 років на тих самих умовах, які були передбачені Договором, та визнання укладеною додаткової угоди до Договору про поновлення договору на 49 років (далі - Додаткова угода).
1.2 Позовна заява мотивована тим, що Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області (далі - Відповідач-1) як особа що здійснює розпорядження землями, що перебувають за умовами Договору в оренді Позивача, а саме 48,6137 га пасовищ (далі - Земельна ділянка), безпідставно та всупереч вимогам законодавства ухиляється від поновлення дії Договору на тих самих умовах на 49 років та від укладення з Позивачем Додаткової угоди, незважаючи на наявність у Позивача переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк, оскільки Позивач продовжує користуватись вказаною земельною ділянкою, належним чином виконував та виконує обовʼязки за умовами Договору, не має заборгованості зі сплати орендної плати, своєчасно (як відповідно до умов Договору, так і вимог закону - більше ніж за місяць до закінчення 01.01.2017 строку дії Договору) та неодноразово (21.09.2016, 31.10.2016, 07.11.2016) звертався до Відповідача-1 з листами-повідомленнями про намір продовжити дію Договору на 49 років з доданням до цих повідомлень проекту додаткової угоди про поновлення договору оренди на 49 років, а також на вимогу Відповідача-1 надавав докази відсутності заборгованості з орендної плати, відомості про стан використання земельної ділянки. Позивач вказав, що під час укладення у 2007 році Договору на 10 років з кінцевою датою дії 01.01.2017 проведена грошова оцінка земельної ділянки, а Відповідач-1 на всі три звернення Позивача виклав пропозицію змінити умови Договору із погодженням розміру орендної плати 8 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та з терміном дії 7 років, пославшись лише на рекомендації з встановлення ставки орендної плати, які не є нормативно-правовим актом, тоді як цей розмір ставки орендної плати є завищеним та суперечить закріпленому нормам Податкового кодексу України, враховуючи також особливості ведення господарства Позивачем на орендованих ділянках та неврожаї 2012-2013 років. Запровадження Відповідачем-1 мінімального строку оренди в 7 років суперечить вимогам законодавства, якими передбачений строк дії договору оренди землі, що не перевищує 50 років, не заохочує укладати договори оренди землі, не стимулює дбати орендарів про родючість земель та проводити рекультивацію, тобто закон заохочує укладати договори оренди на більш тривалий термін - 49 років. За викладених обставин Позивач визначив частину 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" як правову підставу вимог про поновлення дії Договору та укладення Додаткової угоди з огляду на те, що Відповідач-1 всупереч вимогам законодавства протягом місяця після закінчення строку Договору не направив повідомлення із запереченнями та відмовою в поновленні Договору, а направлені Відповідачем-1 заперечення та відмова в поновленні Договору до закінчення строку Договору не відповідають частині 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі". Також Позивач вказав, що рішення про передачу Позивачу в оренду Земельної ділянки власником вже було прийнято та при вирішенні питання щодо пролонгації Договору прийняття власником окремого рішення не вимагається. Позивач вказує на вчинені ним дії з проведення рекультивації орендованих ним земель.
1.3 03.10.2017 Позивач подав уточнену позовну заяву, в якій уточнив обставини позовних вимог, залишивши незмінними підстави та зміст первісно заявлених позовних вимог: про визнання на підставі частини 6 статті 33 Закону Договору поновленим на 49 років на тих самих умовах, які були передбачені Договором та визнання укладеною Додаткової угоди до Договору про поновлення договору на 49 років.
1.4 18.10.2017 Позивач подав клопотання № 4 від 17.10.2017 про уточнення позову, в якому просив визначити належного відповідача у справі та поновити Договір на 49 років відповідно до перехідних положень Земельного кодексу України, відповідно до яких орендар сам визначає строк дії договору оренди.
2. Короткий зміст рішень судів першої і апеляційної інстанцій
2.1 18.10.2017 Господарський суд Запорізької області прийняв рішення (залишене без змін постановою Донецького апеляційного господарського суду від 06.12.2018): позовні вимоги до Відповідача-1 задовольнити частково: визнати поновленим на 10 років на тих самих умовах Договір та вважати укладеною Додаткову угоду між сторонами, відповідно до якої строк дії Договору продовжений на 10 років, а інші умови Договору зберігають чинність; в іншій частині позову відмовити, а також відмовити в позові до Веселівської державної адміністрації Запорізької області, Веселівської районної ради Запорізької області та Веселівської селищої ради.
2.2 Рішення судів мотивовані існуванням підстав для часткового задоволення позову за вимогами Позивача в силу прямої вказівки частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" з огляду на своєчасне повідомлення Позивачем Відповідача-1 про намір скористатись переважним правом та укласти Договір на новий строк шляхом неодноразового звернення із листами-повідомленнями, з огляду на звернення з такими листами в межах визначеного Законом України "Про оренду землі" та умовами Договору місячного терміну до закінчення строку дії Договору. Суди виходили з того, що Відповідач не заявив в порядку частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" жодних заперечень щодо поновлення Договору, оскільки не заявив про жодні порушення Позивачем умов Договору, лише про незгоду із запропонованими Позивачем в листах-повідомленнях умовами. Також суди вказали, що Позивач продовжує користуватись орендованою ним за Договором Земельною ділянкою після закінчення строку його дії та сплачувати орендну плату, також він належним чином виконує умови Договору, а факт неналежного виконання Позивачем умов Договору Відповідачем-1 не доведений. Відмова в поновленні Договору на 49 років мотивована прямою вказівкою закону поновлювати договір оренди земельної ділянки на той самий строк згідно з частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі". Направлення Відповідачем-1 повідомлення із запереченням до закінчення строку дії Договору розцінюється як неналежна відмова в поновленні Договору, оскільки таке повідомлення має направлятись в місячний строк після, а не до закінчення строку дії Договору. Доводи щодо непогодження сторонами розміру орендної плати відхилені через відсутність спорів щодо оплати Позивачем орендних платежів у неналежному розмірі, а спори про збільшення розміру орендних платежів вирішуються окремо від спору про поновлення дії договору оренди.
3. Встановлені судами обставини
3.1 Відповідачем-2 (орендодавець) та Позивачем (орендар) 03.05.2007 укладений Договір, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 14.05.2007 за № 040726800032.
За умовами Договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для створення громадського пасовища, яка знаходиться на території Веселівської селищної ради. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 48,6137 га, у тому числі ріллі - 0,00 га, пасовища - 46,7499 га, інші - 1,8638 га. Нормативна грошова оцінка Земельної ділянки становить 126414 грн 50 коп.
Відповідно пункту 8 Договору його укладено строком на 10 років і діє він до 01.01.2017. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Згідно з пунктом 43 Договору він набирає чинності після його підписання сторонами та його державної реєстрації.
3.2 За актом прийому-передачі від 14.05.2007 орендодавець передав, а орендар (Позивач) прийняв в строкове платне користування Земельну ділянку.
3.3 Позивач листом-повідомленням № 4 від 21.09.2016 звернувся до Відповідача 1 з проектом додаткової угоди та просив продовжити строк дії Договору на 49 років на попередніх умовах, щодо яких сторони дійшли згоди і які зазначені у Договорі. До листа-повідомлення № 4 Позивач додав проект додаткової угоди про продовження строку дії Договору на 49 років з терміном дії договору до 2065 року.
3.4 Листом-повідомленням від 25.10.2016 № 27-8-0.41-7898/2-16 Відповідач-1 повідомив, що отримав лише один екземпляр проекту додаткової угоди, в якій Позивач просить поновити (продовжити) договір на 49 років, тобто внести зміни до істотних умов договору оренди землі, що не приймається орендодавцем. Також Відповідач-1 зазначив, що Позивач не вказав відомостей щодо належного виконання орендарем своїх обовʼязків. Відповідач-1 зазначив, що не має підстав для поновлення (продовження) Договору та укладання додаткової угоди до нього; переважне право на поновлення (продовження) договору вважається втраченим, у звʼязку з чим договір буде вважатися припиненим 02.01.2017.
3.5 Позивач звернувся до Відповідача-1 з листом-повідомленням № 4 від 31.10.2016, в якому зазначив про виправлення недоліків та просив продовжити дію Договору на 10 років на попередніх умовах, зазначених у договорі. При цьому в додатках до вказаного листа зазначено про направлення, зокрема, трьох примірників проекту Додаткової угоди, довідки від Державної фіскальної служби України про відсутність заборгованості зі сплати орендної плати, відомості про стан та використання земельної ділянки.
Вказаний лист-повідомлення отриманий Відповідачем-1 за вх. № 5291/0/1-16 від 31.10.2016.
3.6 Втретє Позивач звернувся до Відповідача-1 із листом-повідомленням № 6 та заявою № 12 від 07.11.2016 з додатками, в тому числі додав 4 екземпляри проекту Додаткової угоди.
В листі-повідомленні № 6 Позивач просив пролонгувати дію Договору строком на 10 років на попередніх умовах, по яких сторони дійшли згоди, що зазначені у Договорі.
3.7 На звернення № 4 від 31.10.2016, № 12 від 07.11.2016, № 6 від 07.11.2016 Позивач 15.11.2016 отримав відповідь від Відповідача-1 за № 27-8-0.41-8431/2-16, в якій вказане таке:
- при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін;
- у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється;
- відповідно до статті 288 Податкового кодексу України, річна сума орендної плати не може бути меншою 3 відсотків від нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки. Крім того, при визначенні розміру орендної плати Відповідач-1 керується листом Держгеокадастру від 14.12.2015 № ДС-22-28-0.13-17122/23-15, яким надано рекомендації щодо встановлення ставки орендної плати на рівні не нижче 8 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та зі строком оренди не більше 7 років.
- Позивачу запропоновано при поновленні Договору оренди землі визначити істотні умови договору: розмір орендної плати - 8 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки зі строком оренди 7 років. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
3.8 Після припинення Договору Позивач продовжив користування Земельною ділянкою. Про належне виконання Позивачем обовʼязків орендаря за Договором свідчать квитанції, податкові декларації (за якими орендна плата сплачувалась як до закінчення строку дії договору, так і після його спливу), довідки про відсутність заборгованості з податків і зборів (обовʼязкових платежів) № 410 від 31.10.2016, № 172 від 16.05.2017.
3.9 Згідно з довідкою відділу агропромислового розвитку Веселівської районної державної адміністрації Запорізької області № 01-04/146 від 15.05.2017 та довідкою Відповідача-4 № 02-05-11/1387 від 16.05.2017 станом на 15.05.2017 та 16.05.2017 на орендованих Позивачем земельних ділянках, розташованих на території Веселівської селищної ради площею 35,2739 га ріллі кадастровий № 2321255100:11:021:0014 - посіяний озимий ячмінь, на земельній ділянці 48,6137 га громадське пасовище кадастровий № 2321255100:11:018:0002 - знаходиться пасовище, яке використовується за цільовим призначенням, селянами випасається худоба.
Позивач належним чином виконує умови Договору.
5. Короткий зміст вимог касаційної скарги
5.1 26.12.2017 Відповідач-1 подав касаційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Господарського суду Запорізької області від 18.10.2017 та постанову Донецького апеляційного господарського суду від 06.12.2017 і ухвалити нове рішення, яким відмовити Позивачу у задоволені позову у повному обсязі.
6. Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
6.1 Суди неправильно застосували до спірних правовідносин правила про переважне право на поновлення договору оренди землі згідно з частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки, існування фактів, що вказують на дотримання цих правил, а саме направлення листа-повідомлення Відповідача-1 із запереченнями проти поновлення Договору, виключають застосування до спірних правовідносин частини 6 статті 33 вказаного закону, а тому до правовідносин між Позивачем та Відповідачем 1 підлягали застосуванню приписи частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі". Одночасне існування подій як для застосування правил за частинами 1-5 та частиною 6 вказаної статті закону є взаємовиключною.
6.2 Суд вийшов за межі позовних вимог, оскільки Позивач заявляв вимоги про поновлення дії Договору на 49 років, а не на 10 років, тоді як суди за власною ініціативою вирішили визнати Договір поновленим на 10 років.
7. Позиція Позивача, викладена у відзиві на касаційну скаргу
7.1 Доводи у ідентичних відзивах на касаційну скаргу аналогічні доводам в позовній заяві.
8. Позиція Відповідача-2, викладена у відзиві на касаційну скаргу
8.1 Протягом дії Договору не надходило повідомлень або скарг з приводу неналежного виконання Договору.
8.2 Сторони не висувають будь-яких претензії до Відповідача-2.
8.3 Відповідач-2 не може приймати юридично владні рішення за позовними вимогами у цій справі, враховуючи вимоги чинного законодавства щодо права розпорядження земельними ділянками.
9. Обґрунтування передання справи на розгляд палати
9.1 Ухвалою Верховного Суду 26.03.2018 відкрито касаційне провадження у справі за касаційною скаргою Відповідача-1 на рішення Господарського суду Запорізької області від 18.10.2017 та постанову Донецького апеляційного господарського суду від 06.12.2017.
9.2 Ухвалою Верховного Суду 16.04.2018 провадження у справі зупинено до розгляду судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду справи № 920/739/17.
9.3 Ухвалою Верховного Суду 20.11.2018 касаційне провадження у справі за касаційною скаргою Відповідача-1 на рішення Господарського суду Запорізької області від 18.10.2017 та постанову Донецького апеляційного господарського суду від 06.12.2017 поновлено.
9.4 Ухвалою Верховного Суду від 11.12.2018 справу з касаційною скаргою Відповідача-1 передано на розгляд судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності касаційного господарського суду у складі Верховного Суду на підставі частини першої статті 302 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), оскільки колегія суддів вважала за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше укладеному рішенні Верховного Суду у складі колегії суддів з цієї ж палати, з огляду на таке.
9.5 В пунктах 19, 20 постанови від 21.02.2018 у справі № 908/1164/17 Верховний Суд у складі колегії суддів палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду за результатами системного аналізу статті 33 Закону України "Про оренду землі " вказав, що відсутні правові підстави вважати, що у позивача виникло право на позов на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" з посиланням на те, що позивач після закінчення терміну дії договору оренди землі продовжив користуватися земельною ділянкою за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі. Сам лише факт спливу місячного строку за відсутності листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди, разом з іншими підставами, вказаними в частині 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не може свідчити про автоматичне поновлення договору оренди землі за наявності вже застосованого позивачем поновлення договору оренди на підставі частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та наявності заперечень з боку орендодавця (Держгеокадастру) у його поновленні.
10. Розгляд справи палатою
10.1 19.12.2018 Суд ухвалив справу № 908/1165/17 прийняти до розгляду судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду.
10.2 18.02.2019 Суд ухвалив замінити відповідача у справі - Головне управління Держгеокадастру у Запорізької області на його правонаступника - Веселівську селищну раду у звʼязку з тим, що згідно з наказом Головного управління Держгеокадастру у Запорізької області від 26.09.2018 № 8-1748/15-18-СГ "Про передачу земельних ділянок державної власності у комунальну власність" Веселівській селищній обʼєднаній територіальній громаді передано у комунальну власність Земельну ділянку. Право комунальної власності на Земельну ділянку зареєстровано 29.01.2019 за Веселівською селищною радою Веселівського району Запорізької області, що також підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності індексний номер: 154286683 від 29.01.2019 та відомостями з Публічної кадастрової карти України.