ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
02 квітня 2019 року
м. Київ
Справа № 902/643/17
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Дробтової Т. Б. - головуючого, Пількова К. М., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання - Підгірська Г. О.,
за участю представників:
позивача - не зʼявилися,
відповідача - не зʼявилися,
третьої особи - не зʼявилися,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Воїнське ХПП"
на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 29.01.2019 (судді: Розізнана І. В., Грязнов В. В., Мельник О. В.) у справі № 902/643/17
за позовом Оратівської сільської ради Оратівського району Вінницької області
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Воїнське ХПП",
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - ОСОБА_4,
про визнання договору оренди землі недійсним і стягнення 85 550,49 грн збитків,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. У червні 2017 року Оратівська сільська рада Оратівського району Вінницької області (далі - Оратівська сільська рада) подала до Господарського суду Вінницької області позов до Товариства з обмеженою відповідальністю "Воїнське ХПП" (далі - ТОВ "Воїнське ХПП") про визнання недійсним договору оренди землі від 22.10.2015, укладеного між учасниками справи, за умовами якого у строкове платне користування відповідачеві на 49 років передано земельну ділянку загальною площею 0,8997 га, кадастровий номер НОМЕР_1, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, розташовану на території Оратівської сільської ради по АДРЕСА_1, а також про стягнення збитків (упущеної вигоди) у сумі 85 550,49 грн.
1.2. Позовні вимоги із посиланням на положення статей 22, 203, 215 Цивільного кодексу України, статей 123, 186, 1861 Земельного кодексу України, статей 13, 15 Закону України "Про оренду землі", статті 13 Закону України "Про оцінку землі" обґрунтовано тим, що на час укладення спірного договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням індексації становила 1 369 714,00 грн, а зазначена у пункті 5 договору сума 109 580,00 грн не є величиною нормативної грошової оцінки земельної ділянки і не може бути підставою для розрахунку орендної плати.
Отже, позивач зазначає, що при укладенні спірного договору оренди земельної ділянки нормативну грошову оцінку земельної ділянки, яка є основою для визначення розміру орендної плати за земелі державної і комунальної власності, не було проведено, що є порушенням вимог закону і суперечить положенням чинного законодавства.
Позивач зазначив, що аналогійний висновок наведено у постановах Верховного Суду України від 08.04.2015 у справі № 3-41гс15, від 20.05.2015 у справі № 3-70гс15 і від 11.05.2016 у справі № 6-824цс16.
Крім того, позивач наголосив, що рішень про надання дозволу на виготовлення проекту відведення та затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТОВ "Воїнське ХПП" Оратівська сільська рада не приймала, розміру і меж земельної ділянки, яка є предметом спірного договору, у передбачений законом спосіб не визначала.
Оратівська сільська рада також зауважила, що за змістом акта приймання-передачі земельної ділянки цільове призначення земельної ділянки - землі підприємств промисловості для виробничих потреб зберігання та переробки зерна, натомість згідно з пунктом 15 спірного договору цільове призначення землі - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.
Згідно із статтями 20, 21 Земельного кодексу України порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою для визнання недійсними угод щодо земельних ділянок.
Позивач також зазначив, що за час фактичного користування відповідачем земельною ділянкою без оплати у передбаченому законом розмірі заподіює територіальній громаді заподіяно на суму 85 550,49 грн.
1.3. ТОВ "Воїнське ХПП" не визнало позов і просило залишити його без розгляду, зауважуючи, що згідно з договором купівлі-продажу від 13.10.2015 є власником нежитлової будівлі, розташованої на земельній ділянці площею 0,8997 га, кадастровий номер НОМЕР_1 за адресою: АДРЕСА_1. У звʼязку із придбанням нерухомого майна у порядку статті 120 Земельного кодексу України ТОВ "Воїнське ХПП" звернулося до Оратівської сільської ради з метою укладення договору оренди землі, на якій розташовано нерухоме майно.
При цьому, як зазначив відповідач, на час укладення договору купівлі - продажу нерухомого майна земельна ділянка перебувала у користуванні продавця нерухомого майна - ОСОБА_4 Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки розроблено Приватним підприємством "Поділляземдокумент" 29.12.2012, про що у Державному земельному кадастрі зроблено відповідний запис.
Спірний договір оренди землі від 22.10.2015 укладено на підставі рішення Оратівської сільської ради від 21.10.2015 і зареєстровано у визначеному законом порядку.
ТОВ "Воїнське ХПП" наголосило, що спірний договір оренди землі було розроблено і надано на підписання відповідачеві саме Оратівською сільською радою; цей договір і містив умови щодо розміру орендної плати - 3 % від нормативної грошової оцінки землі (відповідно до рішення Оратівської сільської ради від 21.10.2015 розмір нормативної грошової оцінки землі становив 109 580,00 грн).
У 2016 році ТОВ "Воїнське ХПП" у відділі Держгеокадастру в Оратівському районі Вінницької області отримало витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 20.01.2016 № 005, яким підтверджено розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки - 157 028,00 грн.
1.4. Ухвалою Господарського суду Вінницької області від 12.09.2017 зупинено провадження у справі № 902/643/17 до вирішення повʼязаної з нею адміністративної справи № 141/794/17, яке поновлено згідно з ухвалою від 22.02.2018.
2. Короткий зміст судових рішень у справі
2.1. Рішенням Господарського суду Вінницької області від 25.06.2018 відмовлено у задоволенні позову.
Суд першої інстанцій установив відсутність підстав, передбачених статтею 203 Цивільного кодексу України, з якими закон повʼязує необхідність визнання правочину недійсним. Крім того, суд зазначив, що позивач не позбавлений права порушувати питання про перегляд розміру орендної плати як у договірному, так і у судовому порядку.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про стягнення збитків, суд першої інстанції наголосив, що оскільки земельною ділянкою відповідач користується на підставі договору оренди від 22.10.2015, у його діях не виявлено цивільних правопорушень, які є підставою для стягнення збитків.
2.2. Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 29.01.2019 рішення Господарського суду Вінницької області від 26.06.2018 скасовано у частині відмови у позові про визнання недійсним договору оренди землі від 22.10.2015, прийнято у цій частині нове рішення, яким визнано недійсним договір оренди землі від 22.10.2015, укладений між Оратівською сільською радою і ТОВ "Воїнське ХПП". У решті рішення залишено без змін.
Суд апеляційної інстанції, задовольняючи позовні вимоги, дійшов висновку, що відсутність у договорі оренди землі нормативної грошової оцінки земельної ділянки для визначення розміру орендної плати та відсутність проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі чи її поділу) є підставами для визнання недійсним договору оренди землі від 22.10.2015, укладеного між сторонами.
Крім того, згідно з ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 04.12.2018 до участі у справі на стороні відповідача як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору залучено ОСОБА_4
3. Короткий зміст вимог касаційної скарги
3.1. Не погоджуючись із постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 29.01.2019, ТОВ "Воїнське ХПП" у касаційній скарзі просить її скасувати і залишити в силі рішення Господарського суду Вінницької області від 26.06.2018, наголошуючи на помилковості висновків суду апеляційної інстанції і неправильному застосуванні норм матеріального і процесуального права.
Так, скаржник зауважує, що згідно з висновком суду апеляційної інстанції нормативна грошова оцінка земельної ділянки у договорі від 22.10.2015 мала бути зазначена у сумі 1 368 714,00 грн, оскільки такий розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки у 2015 році зазначено у довідці відділу Держгеокадастру в Оратівському районі Вінницької області від 21.06.2016 № 18-28-99.3-374/2-16.
Проте, як наголошує скаржник, суд апеляційної інстанції безпідставно не взяв до уваги посилання ТОВ "Воїнське ХПП" на витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 20.01.2016 № 005.
Водночас згідно з пунктом 4 Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого наказом Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Українською академією аграрних наук, Державного комітетом України по земельним ресурсам від 27.01.2006 № 18/15/21/11 (у редакції, чинній на час укладення спірного договору оренди землі) за результатами нормативної грошової оцінки земель складається технічна документація, а дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформлюються як витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з додатком 2 до цього Порядку.
Отже, суд апеляційної інстанції помилково ототожнив витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з технічною документацією про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, яка складається на етапі розробки технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).
При цьому заявник касаційної скарги наголошує, що витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки відповідно до чинного законодавства - єдиний документ, який видається на підтвердження розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки і формується автоматично програмним комплексом за результатами даних наведених у Державному земельному кадастрі щодо земельної ділянки. Довідки про розмір нормативної грошової оцінки законодавством не передбачено.
ТОВ "Воїнське ХПП" також зазначає про помилковість висновків суду апеляційної інстанції щодо порушення положень статей 122, 123 Земельного кодексу України під час укладення спірного договору оренди землі та надання земельної ділянки без виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).
Скаржник наголошує, що відповідно до абзацу 3 частини 1 статті 123 Земельного кодексу України надання у користування земельної ділянки, зареєстрованої у Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України "Про Державний земельний кадастр", право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж і цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою.
Проект землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_1, було розроблено 29.12.2012 ПП "Поділляземдокумент", а інформацію про земельну ділянку внесено до Державного земельного кадастру відділом Держгеокадастру в Оратівському районі Вінницької області 09.04.2014, зареєстровано право комунальної власності на земельну ділянку.
Отже, на час укладення спірного договору оренди землі земельну ділянку було сформовано належним чином із виготовленням відповідної документації із землеустрою та зареєстровано у встановленому порядку, а ТОВ "Воїнське ХПП" прийняло земельну ділянку в оренду без зміни її меж та цільового призначення.
3.2. У відзиві на касаційну скаргу Оратівська сільська рада просить відмовити у її задоволенні, вважаючи правомірними висновки суду апеляційної інстанції, а вимоги, викладені у касаційній скарзі, - безпідставними.
4. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду
4.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
4.2. Суди попередніх інстанцій установили, що згідно з договором купівлі-продажу комплексу будівель та споруд від 18.10.2011, посвідченим приватним нотаріусом Оратівського районного нотаріального округу ОСОБА_5, реєстраційний № 771, зареєстрованого у Комунальному підприємстві "Гайсинське міжрайонне бюро технічної інвентаризації" 14.12.2012 номер запису № 110 у книзі ЮН-1, реєстраційний номер 27227808, ОСОБА_4 придбав в Оратівського районного споживчого товариства Вінницької області комплекс будівель та споруд загальною площею 2420,7 м2.
За змістом пункту 1.1 цього договору комплекс будівель і споруд розташований на земельній ділянці площею 0,67 га, кадастровий номер НОМЕР_2.
Згідно з рішенням Оратівської сільської ради від 04.04.2013 "Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки ОСОБА_4 та надання земельної ділянки з правом викупу" Оратівська сільська рада затвердила проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду для будівництва та обслуговування будівель торгівлі в АДРЕСА_1 і передала в оренду ОСОБА_4 земельну ділянку загальною площею 0,8997 га за рахунок земель Оратівської сільської ради в межах населеного пункту с. Оратів терміном на 49 років із правом подальшого викупу, а також зобовʼязала у місячний термін укласти з Оратівською сільською радою договір оренди та подати його на державну реєстрацію.
Проте суди установили, що договору оренди земельної ділянки між ОСОБА_4 і Оратівською сільською радою не укладено.
13.10.2015 між ТОВ "Воїнське ХПП" (покупець) і ОСОБА_4 (продавець) укладено договір купівлі-продажу, за умовами якого покупець придбав нежитлову будівлю вагової № 1 за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 119,80 м2, розташовану на земельній ділянці із цільовим призначенням для будівництва і обслуговування будівель торгівлі (землі комунальної власності) в межах населеного пункту площею 0,8997 га, якій присвоєно кадастровий номер НОМЕР_1.
4.3. Суди попередніх інстанцій також установили, що 22.10.2015 між Оратівською сільською радою (орендодавець) і ТОВ "Воїнське ХПП" (орендар) укладено договір оренди землі, зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Умовами цього договору передбачено таке:
- орендодавець надає, а орендар приймає на підставі рішення Оратівської сільської ради від 21.10.2015 у строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, розташовану на території Оратівської сільської ради по АДРЕСА_1 (пункт 1);
- в оренду надається земельна ділянка загальною площею 0,8997 га, кадастровий номер НОМЕР_1 (пункт 2);
- на земельній ділянці розташовані обʼєкти нерухомого майна - нежитлова будівля, придбана згідно з договором купівлі-продажу від 13.10.2015 (пункт 3);
- земельна ділянка передається в оренду з переліком вказаним відповідно до договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 13.10.2015 (пункт 4);
- договір оренди укладено строком на 49 років (пункт 8);
- нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 109 580,00 грн. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки, що становить 3 280,00 грн на рік, у тому числі 273,33 грн на місяць. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів інфляції, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії. Орендна плата вноситься щомісячно, до 25 числа місяця (пункти 5, 9- 11);
- цільове призначення земельної ділянки - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (пункт 15);
- передача земельної ділянки в оренду здійснюється із розробленням проекту землеустрою, щодо відведення земельної ділянки в оренду для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, що посвідчують право користування земельною ділянкою ТОВ "Воїнське ХПП" на території Оратівської сільської ради, АДРЕСА_1 (пункт 17).
Додатком до договору оренди землі від 22.10.2015 є акт прийому-передачі земельної ділянки від 22.10.2015, за змістом якого орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку цільове призначення - землі підприємств промисловості для виробничих потреб зберігання та переробки зерна, розташовану по АДРЕСА_1, загальною площею 0,8997 га, кадастровий номер НОМЕР_1.
4.4. Предметом спору у справі, яка розглядається, є вимога Оратівської сільської ради про визнання недійсним договору оренди землі від 22.10.2015, укладеного з ТОВ "Воїнське ХПП" і стягнення збитків (упущеної вигоди) у сумі 85 550,49 грн, з посиланням на положення статей 22, 203, 215 Цивільного кодексу України, статей 123, 186, 186-1 Земельного кодексу України, статей 13, 15 Закону України "Про оренду землі", статті 13 Закону України "Про оцінку землі" у звʼязку з тим, що при укладенні спірного договору оренди земельної ділянки нормативну грошову оцінку земельної ділянки не було проведено, Оратівська сільська рада не приймала рішень про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та затвердження такого проекту землеустрою, а також з огляду на відмінність цільового призначення у договорі та в акті приймання-передачі земельної ділянки.
4.5. Щодо позовних вимог про стягнення з ТОВ "Воїнське ХПП" збитків (упущеної вигоди) у сумі 85 550,49 грн, суди попередніх інстанцій дійшли висновку про недоведеність позивачем наявності складу цивільного правопорушення для стягнення збитків, що стало підставою для відмови у задоволенні позову в цій частині.
За змістом частини 1 статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
Судові рішення в частині відмови у задоволенні позову про стягнення збитків не оскаржуються.
4.6. Стосовно позовних вимог Оратівської сільської ради про визнання недійсним договору оренди землі від 22.10.2015, укладеного з ТОВ "Воїнське ХПП", колегія суддів зазначає таке.
Зважаючи на положення статті 2 Закону України "Про оренду землі", відносини, повʼязані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
За змістом статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.