ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
04 квітня 2019 року
м. Київ
Справа № 910/7197/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Кушнір І.В. - головуючий, Краснов Є.В., Мачульський Г.М.
За участю секретаря судового засідання Суворкіної Ю.І.
розглянувши касаційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 13.09.2018 (суддя Гулівець О.В.) та постанову Північного апеляційного господарського суду від 29.01.2019 ( головуючий суддя: Михальська Ю.Б., судді: Тищенко А.І., Разіна Т.І.)
за позовом Фізичної особи-підприємця Волевач Наталії Михайлівни
до Київської міської ради,
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю "АТБ-Інвест",
про визнання зобовʼязання припиненим,
За участю представників сторін:
позивача - Фрідман О.О. - адвокат,
відповідача - Самелюк К.О. - представник,
третьої особи - не зʼявився,
ВСТАНОВИВ:
І. Короткий зміст позовних вимог і заперечень
1. Фізична особа-підприємець Волевач Наталія Михайлівна (далі, позивач) звернулась до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі, відповідач) про визнання правовідносин за Договором оренди земельної ділянки від 31.01.2006, кадастровий номер - НОМЕР_1, загальною площею 0,0500 га, розташованої по АДРЕСА_1, (зареєстрований 21.02.2006 Головним управлінням земельних ресурсів - виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) за № 75-6-00269), в редакції договору про поновлення договору оренди земельної ділянки від 30.10.2015, припиненими для Фізичної особи-підприємця Волевач Наталії Михайлівни.
2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що у звʼязку із набуттям третьою особою права власності на обʼєкт нерухомості, який знаходиться на орендованій позивачем земельній ділянці по АДРЕСА_1, фактичне право користування земельною ділянкою здійснює новий власник, а тому позивач вважає, що в силу норм статей 120, 141 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України та частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" наявні підстави для припинення права користування земельною ділянкою.
3. Ухвалою Господарського суду міста Києва від 20.06.2018 залучено до участі у справі як третю особу без самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю "АТБ-Інвест" (далі, третя особа).
4. Відповідач заперечував проти позову, зазначаючи, що умовами договору від 31.01.2006 оренди земельної ділянки (зареєстрованого 21.02.2006 Головним управлінням земельних ресурсів - виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), в редакції договору про поновлення договору оренди земельної ділянки від 30.10.2015, не передбачено права ФОП Волевач Н.М. на односторонню відмову від договору або на припинення зобовʼязання в односторонньому порядку. Натомість умовами договору передбачено такий спосіб припинення як дострокове розірвання договору за рішенням суду. Також відповідач зазначає, що на момент підписання договору про поновлення договору оренди земельної ділянки від 30.10.2015 позивач не була власником будівлі та не повідомила Київську міську раду про відповідні зміни.
ІІ. Короткий зміст судових рішень
5. Рішенням Господарського суду міста Києва від 13.09.2018, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 29.01.2019, у справі №910/7197/18, позовні вимоги задоволено повністю. Визнано правовідносини за договором від 31.01.2006 оренди земельної ділянки, кадастровий номер - НОМЕР_1, загальною площею 0,0500 га, розташованої по АДРЕСА_1, (зареєстрований 21.02.2006 Головним управлінням земельних ресурсів - виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) за №75-6-00269), в редакції договору про поновлення договору оренди земельної ділянки від 30.10.2015, припиненими для Фізичної особи-підприємця Волевач Наталії Михайлівни.
ІІІ. Процедура касаційного провадження у Верховному Суді
6. 13.02.2019 (згідно з поштовим штемпелем на конверті) Київська міська рада звернулося з касаційною скаргою на рішення Господарського суду міста Києва від 13.09.2018 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 29.01.2019 у справі № 910/7197/18 безпосередньо до Касаційного господарського суду.
7. Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 18.02.2019 року у справі № 910/7197/18 визначено колегію суддів у складі: Кушнір І.В. (головуючий суддя), судді: Мачульський Г.М., Краснов Є.В.
8. Ухвалою Верховного Суду від 20.02.2019 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою та призначено її до розгляду на 04.04.2019.
9. В судове засідання зʼявився представники позивача та відповідача. Представник відповідача підтримав вимоги, викладені в касаційній скарзі, просив суд їх задовольнити. Представник позивача просив суд судові рішення залишити без змін, скаргу без задоволення. Третя особа у судове засідання не зʼявилася, хоча належним чином була повідомлена про час, місце і дату розгляду касаційної скарги.
ІV. Короткий зміст касаційної скарги і заперечень на неї
10. У касаційній скарзі відповідач просить скасувати вище вказані судові рішення та прийняти нове, яким у задоволенні позову відмовити повністю, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального та порушення норм процесуального права.
11. В обґрунтування доводів касаційної скарги позивач посилався на те, що суди неправильно застосували норми ст. 31 Закону України "Про оренду землі", ст.141 та ч. 1 ст. 120 Земельного Кодексу України та положення ч. 1ст.377 ЦК України . Крім того відповідач вважає, що рішення прийняті з порушенням норм ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі".
Судами не взято до уваги ту обставину, що відповідно до пункту 8.4. Договору орендарі зобовʼязані протягом 10 днів з моменту вчинення відповідного правочину про відчуження майна, повідомити про це орендодавця, а також повідомити про наміри подальшого використання спірної земельної ділянки. Однак, позивачами значно перевищено цей строк, тобто не виконано однієї з умов договору оренди. При цьому, навіть на момент підписання договору про поновлення договору оренди земельної ділянки від 30.10.2015 позивач, не являючись власником нежитлової будівлі, не повідомила відповідача про те, що нежитлова будівля належить на праві власності іншій особі.
Суди не звернули увагу на ту обставину, що у чинному законодавстві не йдеться про автоматичний перехід до набувача майна права користування земельною ділянкою на підставі договору придбання нерухомості у фізичної або юридичної особи, оскільки повноваження щодо наділення правом на земельну ділянку має виключно власник земельної ділянки, яким в даному випадку є відповідач.
12. Позивач надав відзив на касаційну скаргу, в якому просить суд судові рішення залишити без змін, а скаргу без задоволення.
V. Фактичні обставини, встановлені судами попередніх інстанцій
13. Судами встановлено, що рішенням Київської міської ради від 06.10.2005 №90/3554 "Про передачу субʼєкту підприємницької діяльності - фізичній особі Волевач Наталії Михайлівні земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування магазину-кафе на АДРЕСА_1" передано позивачу, за умови виконання п. 3 цього рішення, у короткострокову оренду на 5 років земельну ділянку площею 0,05 га для будівництва, експлуатації та обслуговування магазину-кафе на АДРЕСА_1 за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування.
14. На виконання вказаного вище рішення Київської міської ради 31.01.2006 між Київською міською радою та позивачем укладено Договір оренди земельної ділянки (далі, Договір), зареєстрований 21.02.2006 Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис №75-6-00269 в книзі записів державної реєстрації договорів.
15. Згідно з актом приймання-передачі земельної ділянки від 21.02.2006 відповідач передав, а позивач отримав в користування земельну ділянку, що розташована на АДРЕСА_1 площею 0,05 га кадастровий номер НОМЕР_1 для будівництва, експлуатації та обслуговування магазину-кафе.
16. 30.10.2015 між сторонами було укладено Договір про поновлення договору оренди земельної ділянки, яким договір оренди викладено в новій редакції.
У відповідності до пункту 3.1. Договору оренди в редакції договору від 30.10.2015 сторони погодили, що договір укладено на 5 (пʼять) років, тобто до 30.10.2020.
17. 25.10.2010 між Фізичною особою-підприємцем Волевач Наталією Михайлівною та ОСОБА_8 укладений Договір №25-10/10 про пайову участі у розмірі 100% участь у будівництві, відповідно до якого ОСОБА_8 зобовʼязується здійснити 100% будівництва обʼєкту (магазину за адресою: АДРЕСА_1 будівництво якого здійснюється на земельній ділянці площею 0,05 га, що надана у користування ФОП Волевач Н.М.), та після закінчення та введення його в експлуатацію ОСОБА_8 отримує обʼєкт у власність.
У відповідності до пункту 5.4.6. Договору №25-10/10 про пайову участі у розмірі 100% участь у будівництві, у редакції додаткової угоди від 21.08.2015, після прийняття обʼєкту в експлуатацію і отримання права власності на побудований обʼєкт, у відповідності до статей 120 Земельного кодексу України та 377 Цивільного кодексу України до ОСОБА_8 переходить право користування земельною ділянкою на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у ФОП Волевач Н.М.
18. 01.10.2015 ОСОБА_8 набув право власності на будівлю магазину, яка розташована на орендованій позивачем земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 що підтверджується свідоцтвом про право власності на нерухоме майно 44888869 та витягом з Державного реєстру речових право не нерухоме майно про реєстрацію права власності 44889415, копії яких містяться у матеріалах справи (том 1, а.с. 47-49).
19. В подальшому, 02.10.2015 між ОСОБА_8 та Товариством з обмеженою відповідальністю "АТБ-Інвест" укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна, відповідно до умов якого третя особа набула у власність обʼєкт нерухомого майна будівлю магазину (літ. А-1), розташованого за адресою: АДРЕСА_1.
Відповідно до пункту 1.7. Договору купівлі-продажу нерухомого майна від 02.10.2015 майно розташоване на земельній ділянці загальною площею 0,0500 га (кадастровий номер НОМЕР_1). Відповідно до статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України з моменту набрання чинності цим договором до покупця переходить право користування вищезазначеною земельною ділянкою на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
20. У відповідності до пункту 4.14. Договору оренди земельної ділянки (у редакції договору від 30.10.2015 про поновлення Договору оренди) у випадку відчуження обʼєкта нерухомого майна орендар зобовʼязаний сплачувати орендну плату до оформлення відповідного права на дану земельну ділянку новим власником даного нерухомого майна.
За змістом пункту 8.4. Договору оренди (у редакції від 30.10.2015) орендар зобовʼязаний письмово повідомити орендодавця про відчуження обʼєктів (їх части), що розташовані на земельній ділянці і належать орендарю, протягом 10 днів з моменту вчинення відповідного правочину, а також повідомити про наміри подальшого використання земельної ділянки. У випадку, якщо орендар має намір припинити право користування земельною ділянкою (її частиною), цей договір розривається за згодою сторін, або до цього Договору вносяться відповідні зміни при виникненні відповідного права на землю у нового власника обʼєктів, які були відчужені.
Згідно з пунктом 11.3. Договору оренди земельної ділянки (у редакції від 30.10.2015) договір оренди припиняється, зокрема, у разі набуття права власності на обʼєкти нерухомості, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. В даному випадку в договорі про відчуження обʼєктів нерухомості, що розташовані на земельній ділянці, що є предметом цього договору, визначається субʼєкт (орендар за цим договором або новий власник обʼєктів нерухомості), який сплачує орендну плату відповідно до розмірів, встановлених цим договором, та несе відповідальність за зобовʼязаннями, передбаченими цим договором для орендаря, до моменту оформлення новим власником нерухомості відповідного права на земельну ділянку.
21. У звʼязку із зазначеним, позивач звернувся до відповідача із пропозицією про припинення дії Договору оренди та направив 19.03.2018 на підписання відповідну додаткову угоду (том 1, а.с. 55-57).