ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
20 березня 2019 року
м. Київ
Справа № 926/917/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Ткач І.В. - головуючий, Баранець О.М., Стратієнко Л.В.,
за участю секретаря судового засідання Бойка В.С.,
представники учасників справи:
позивача - не з'явився,
відповідача - Вакуляк Ю.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області
на постанову Західного апеляційного господарського суду від 18.12.2018
(головуючий суддя Скрипчук О.С., судді Дубник О.П., Зварич О.В.)
та рішення Господарського суду Чернівецької області від 20.06.2018
(суддя Миронюк С.О.)
у справі № 926/917/18
за позовом ОСОБА_5
до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області
про внесення змін до договору купівлі-продажу,
ВСТАНОВИВ:
ІСТОРІЯ СПРАВИ
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. У березні 2018 року ОСОБА_5 звернулася до Господарського суду Чернівецької області з позовом до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області (далі - РВ ФДМУ по Чернівецькій області) про внесення змін до договору купівлі-продажу №КП-404-НБ об'єкта незавершеного будівництва державної власності - житлового будинку, розташованого за адресою: м. Чернівці, АДРЕСА_1, укладеного 16.02.2015 між ОСОБА_5 та РВ ФДМ України по Чернівецькій області, шляхом викладення п. 5.3.1 розділу 5 договору у такій редакції: "5.3.1. Завершити будівництво об'єкта та ввести його в експлуатацію в термін до 23.02.2021. Можлива зміна первісного призначення" та викладення пункту 5.3.3. розділу 5 договору у такій редакції: "5.3.3. Оформити дозвіл на виконання будівельних робіт на об'єкті приватизації згідно чинного законодавства в термін до 23.02.2019".
1.2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що невиконання умов спірного договору щодо добудови придбаного об'єкта сталося не з вини відповідача, оскільки процес відведення земельної ділянки для будівництва, розроблення проекту та одержання дозволів на будівництво є дуже тривалим та не залежить від дій відповідача, тому у відповідача є підстави вимагати внесення відповідних змін до договору на підставі ст. 652 ЦК України, ст.ст. 187, 188 ГК України.
2. Обставини справи, встановлені судами першої та апеляційної інстанцій
2.1. 06.02.2015 між ОСОБА_5 та РВ ФДМ України по Чернівецькій області було укладено договір купівлі-продажу №КП-404-НБ об'єкта незавершеного будівництва державної власності - житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, на земельній ділянці, площа якої складає 0,0663 га, у тому числі під забудовою - 0,0212 га, кадастровий номер НОМЕР_1. Об'єкт приватизації включає в себе майно згідно з актом обстеження будівельного майданчика і технічного стану об'єкта, а саме: 34 залізобетонні палі з перерізом 30*30 см, що занурені на будівельному майданчику з розмірами 15*15 м.
2.2. Після оплати за придбаний об'єкт приватизації, відповідно до п. 3.2 договору був підписаний акт приймання-передачі об'єкта незавершеного будівництва від 23.02.2015.
2.3. Згідно з п. 5.3.1 договору покупець зобов'язався завершити будівництво об'єкта та ввести його в експлуатацію протягом 3-х років з моменту підписання акта приймання-передачі, тобто до 23.02.2018.
Відповідно до п. 5.3.3 договору передбачений обов'язок покупця оформити дозвіл на виконання будівельних робіт на об'єкті приватизації протягом 1-го року з моменту переходу права власності на об'єкт.
Цей пункт змінювався додатковими договорами. Останнім додатковим договором від 17.08.2017 пункт 5.3.3 договору викладений в такій редакції: "Оформити дозвіл на виконання будівельних робіт на об'єкті приватизації згідно з чинним законодавством до 31.12.2017".
2.4. У грудні 2016 року позивач звернувся до Управління земельних ресурсів департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин та подав усі необхідні документи для укладення договору оренди земельної ділянки на якій знаходиться об'єкт незавершеного будівництва.
Відповідно до відповіді Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради від 03.05.2017 питання щодо надання в оренду земельної ділянки відправлено на довивчення та знаходиться на розгляді постійної комісії міської ради з питань земельних відносин, архітектури та будівництва.
Протягом серпня 2017 року позивач неодноразово звертався в письмовій формі до Управління земельних ресурсів департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин та безпосередньо до голови Чернівецької міської ради з заявами про надання інформації щодо розгляду питання надання в оренду земельної ділянки.
У листі-відповіді від 19.10.2017 Департамент містобудівного комплексу та земельних відносин повідомив, що термін надання постійною комісією міської ради з питань земельних відносин, архітектури та будівництва пропозицій та порядок довивчення питання щодо надання в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_1, невідомий; остаточні рекомендації з врегулювання піднятого питання постійною комісією не надані.
2.5. На виконання своїх зобов'язань за договором №КП-404-НБ позивачем були підготовлені та подані відповідачу такі документи: звіт про стан виконання зобов'язань за цим договором; техніко-економічне обґрунтування необхідності внесення змін у договір купівлі-продажу №КП-404-НБ від 16.02.2015, ескізний проект (містобудівний розрахунок) будівництва багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_1, лист від 03.05.2017 №К-8164/2-04/01 Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради; лист від 16.12.2016 К-7324/0-04/01 Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради, талону про реєстрацію адміністративної послуги (реєстраційний №36703), лист ОСОБА_5 від 01.08.2017 на адресу Управління земельних ресурсів Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради щодо розгляду звернення №36703, звернення гр. ОСОБА_5 від 02.08.2017 на адресу Чернівецької міської ради щодо розгляду питання про надання дозволу на складання проект відведення земельної ділянки в оренду для обслуговування нерухомого майна.
Вищенаведені обставини відображені в протоколі засідання комісії РВ ФДМУ по Чернівецькій області №41 від 11.08.2017, 14.08.2017, яке продовжило позивачу термін для оформлення дозволу на виконання будівельних робіт до 31.12.2017.
2.6. На повторне звернення позивача від 28.11.2017 щодо погодження строків будівництва та введення об'єкта незавершеного будівництва на АДРЕСА_1, Департамент містобудівного комплексу та земельних відносин листом від 12.12.2017 повідомив позивача про те, що рішення стосовно строку завершення будівництва повинно приймати РВ ФДМУ по Чернівецькій області.
У зв'язку із спливом терміну завершення будівництва та введення в експлуатацію об'єкта незавершеного будівництва позивач заявою від 18.12.2017 звернувся до РВ ФДМУ по Чернівецькій області, в якій просив внести зміни в п. 5.3.1 та п. 5.3.3 договору, на що 21.12.2017 отримав відповідь, про необхідність долучення рішення органу місцевого самоврядування про згоду щодо продовження терміну будівництва (ст. 19 Закону України "Про особливості приватизації об'єкті незавершеного будівництва"). У заяві від 18.12.2017 позивач вказує про те, що питання щодо укладення договору оренди земельної ділянки, який є передумовою для отримання дозволу на завершення будівництва та введення в експлуатацію, розглядається комісією міської ради з питань земельних відносин, архітектури та будівництва більше як п'ять місяців, що в свою чергу унеможливлює виконання позивачем умов договору від 16.02.2015.
2.7. 26 грудня 2017 року позивач надав РВ ФДМУ по Чернівецькій області звіт про стан виконання зобов'язань за договором купівлі-продажу №КП-404-НБ від 16.02.2015 та повторно 26.12.2017 звернувся із пропозицією внести зміни до договору.
2.8. Листом від 10.01.2018 відповідач звертався до голови Чернівецької міської ради з проханням розібратися в ситуації щодо наявності неоднозначного (суперечливого) підходу Департаменту до вирішення питання про погодження продовження строку завершення будівництва приватизованих об'єктів у м. Чернівцях з урахуванням вимог ст. 19 Закону України "Про особливості приватизації об'єкті незавершеного будівництва" та з'ясувати обставини, які зумовлюють прийняття Департаментом містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради протилежних рішень. Орган приватизації раніше листом від 08.12.2017 звертався до Департаменту, який у листі-відповіді від 27.12.2017 повідомив, що Чернівецька міська рада не делегувала РВ ФДМУ по Чернівецькій області прав на продаж незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_1, та не встановлювала строків завершення будівництва об'єкта, а відтак не повинна приймати рішення щодо цього.
Листом від 16.01.2018 відповідач повідомив позивача про те, що з метою прийняття рішення щодо внесення змін до договору купівлі-продажу від 16.02.2015 позивачу необхідно проінформувати РВ ФДМУ по Чернівецькій області про погодження (відмову) органу місцевого самоврядування щодо продовження строків будівництва та надати підтверджуючі документи.
2.9. Надалі, за результатами розгляду звіту позивача від 26.12.2017, РВ ФДМУ по Чернівецькій області 12.02.2018 на засіданні комісії прийняло рішення відхилити пропозицію ОСОБА_5 щодо внесення змін договору купівлі-продажу №КП-404-НБ від 16.02.2015 в частині продовження строків для оформлення дозволу на виконання будівельних робіт на об'єкті незавершеного будівництва (п. 5.3.3 договору) та завершення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію (п. 5.3.1 договору). Дане рішення оформлено протоколом №44 засідання комісії РВ ФДМ України по Чернівецькій області з прийняття, в окремих випадках, рішення щодо внесення змін до договорів купівлі-продажу.
Дане рішення мотивоване тим, що фактично, станом на 12.02.2018 згоди органу місцевого самоврядування щодо продовження терміну завершення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію покупцем не отримано, а отже ним не надано повного переліку документів, необхідних для внесення змін до договору купівлі-продажу №КП-404-НБ від 16.02.2015.
2.10. Позивач у листопаді 2017 року зверталася до Шевченківського районного суду м. Чернівці з позовом до Чернівецької міської ради про визнання незаконною бездіяльності та зобов'язання вчинити дії.
Відповідачу рішенням сесії Чернівецької міської ради від 25.01.2018 надано ОСОБА_5 земельну ділянку за адресою АДРЕСА_1, та надано дозвіл на укладання договору оренди земельної ділянки строком на 5 років.
Після прийняття Чернівецькою міською радою рішення від 25.01.2018 ухвалою Шевченківського районного суду м. Чернівці від 05.02.2018 позовну заяву ОСОБА_5 на підставі її клопотання було залишено без розгляду.
2.11. У червні 2018 року позивач звернувся до Шевченківського районного суду м. Чернівці з адміністративним позовом до Чернівецької міської ради про визнання незаконною бездіяльність Чернівецької міської ради щодо внесення чи невнесення змін в рішення Чернівецької міської ради №1124 від 25.01.2018 "Про розгляд звернення ОСОБА_5 щодо надання земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1" та зобов'язати Чернівецьку міську раду вчинити дії щодо внесення чи невнесення змін в це рішення. Підставою для звернення з позовом до суду з позовом стало те, що землевпорядною організацією у виготовленні проекту відведення земельної ділянки відмовлено, оскільки в рішенні органу місцевого самоврядування від 25.01.2018 відсутня інформація про кадастровий номер та площу земельної ділянки, а міська рада черговий раз не відреагувала на письмове звернення ОСОБА_5 про внесення змін у рішення від 25.01.2018 для надання можливості в майбутньому укласти договір оренди земельної ділянки з міською радою.
3. Короткий зміст рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції
3.1. 20 червня 2018 року рішенням Господарського суду Чернівецької області позов задоволено. Внесено зміни до договору купівлі-продажу №КП-404-НБ об'єкта незавершеного будівництва державної власності - житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, укладеного 16.02.2015 між ОСОБА_5 та РВ ФДМУ по Чернівецькій області, шляхом викладення пункту 5.3.1 розділу 5 договору в такій редакції: "5.3.1. Завершити будівництво об'єкта та ввести його в експлуатацію в термін до 23.02.2021. Можлива зміна первісного призначення" та викладення пункту 5.3.3 розділу 5 договору в такій редакції: "5.3.3. Оформити дозвіл на виконання будівельних робіт на об'єкті приватизації згідно чинного законодавства в термін до 23.02.2019".
3.2. 18 грудня 2018 року постановою Західного апеляційного господарського суду рішення Господарського суду Чернівецької області від 20.06.2018 залишено без змін.
3.3. Задовольняючи позовні вимоги, господарські суди виходили з того, що причини, які стали підставою для відстрочення будівельних робіт, позивач не міг усунути, оскільки будь-якого впливу на рішення Чернівецької міської ради та компетентних органів у сфері містобудування не має. Тобто, при укладенні договору сторони не розраховували, що умовою для початку виконання будівельних робіт є тривалий процес оформлення землекористування, який фактично унеможливив виконання позивачем робіт в передбачений договором строк.
Отже, під час дії спірного договору істотно змінилися обставини, якими сторони керувалися під час його укладення, розірвання договору суперечить суспільним інтересам, потягне заподіяння збитків державі та потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на змінених умовах, отже мають місце умови, які є достатньою підставою для зміни умов договору в розумінні ст. 652 ЦК України.
4. Короткий зміст вимог касаційної скарги та аргументи учасників справи
4.1. 10 січня 2019 року РВ ФДМУ по Чернівецькій області звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Західного апеляційного господарського суду від 18.12.2018, рішення Господарського суду Чернівецької області від 20.06.2018 повністю та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову.
4.2. Скаржник обґрунтовує вимоги, що містяться у касаційній скарзі, зокрема, такими доводами.
4.2.1. Позивач в порушення п. 4.5 Порядку внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 05.05.2012 №605, та ст. 19 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" не оформив дозвіл на виконання будівельних робіт в терміни, визначені договором, не вирішив питання землекористування.
4.2.2. Позивач лише в грудні 2016 року вперше звернувся до Управління земельних ресурсів Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради для укладення договору оренди земельної ділянки, на якій розташований об'єкт приватизації.
4.2.3. У даному випадку відсутня істотна зміна обставин в розумінні ст. 652 ЦК України, оскільки умови приватизації визначаються виключно у відповідності до вимог Законів України "Про приватизацію державного майна", "Про малу приватизацію" та "Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва". Зокрема, господарським судом апеляційної інстанції не з'ясовано яких ефективних заходів було вжито позивачем з метою виконання взятих на себе зобов'язань щодо отримання дозволу на виконання будівельних робіт, вирішення питання користування земельною ділянкою та початку добудови придбаного нею об'єкта незавершеного будівництва.
4.2.4. На думку скаржника, обставини, які існували при укладенні договору купівлі-продажу №КП-404-НБ, не зазнали істотних змін в розумінні ст. 652 ЦК України, відповідно, даний випадок не є винятковим для внесення змін до договору за рішенням суду.
4.2.5. Крім того, РВ ФДМУ по Чернівецькій області вважає, що між процедурою внесення змін до договору купівлі-продажу об'єкта приватизації та процедурою відведення земельних ділянок у користування юридичним особам відсутній будь-який правовий зв'язок.
4.2.6. Задовольняючи позов, суди фактично виконали функції орг