ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
12 березня 2019 року
м. Київ
Справа № 918/321/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Пількова К. М.,
секретар судового засідання - Овчарик В. М.,
за участю представників:
позивача - Омельченка А. В. (адвокат),
відповідача - не з'явилися,
розглянув касаційну скаргу Дочірнього підприємства "Оптіма-770-Р" Товариства з обмеженою відповідальністю "Севен Севенті Петроліум" на рішення Господарського суду міста Києва від 05.09.2018 (суддя Сташків Р. Б.) і постанову Північного апеляційного господарського суду від 19.12.2018 (головуючий - Коротун О. М., судді: Агрикова О. В., Чорногуз М. Г.) у справі
за позовом Дочірнього підприємства "Оптіма-770-Р" Товариства з обмеженою відповідальністю "Севен Севенті Петроліум"
до Рівненської обласної державної адміністрації
про визнання поновленим договору оренди
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. У травні 2018 року Дочірнє підприємство "Оптіма-770-Р" Товариства з обмеженою відповідальністю "Севен Севенті Петроліум" (далі - ДП "Оптіма-770-Р", Підприємство, Орендар) звернулося до Господарського суду Рівненської області з позовом до Рівненської обласної державної адміністрації (далі - Рівненська ОДА, Орендодавець) про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки від 14.03.2006 (далі - договір оренди від 14.03.2006) на строк 5 років на тих самих умовах в редакції проекту додаткової угоди від 20.04.2017, наведеній у позовній заяві, з посиланням на статтю 122 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) та статтю 33 Закону України "Про оренду землі".
2. Позовна заява обґрунтовується тим, що на підставі договору оренди від 14.03.2006 і додаткової угоди №12/12 від 11.05.2012 ДП "Оптіма-770-Р" з 23.06.2006 є орендарем земельної ділянки загальною площею 0,5 гектара, розташованої на території Масевичівської селищної ради за межами населених пунктів Рокитнівського району Рівненської області, належним чином виконувало умови цього договору та, маючи намір скористатися переважним правом на укладання договору оренди земельної ділянки на новий строк, відповідно до частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" звернулося до Рівненської ОДА із заявою від 20.04.2017 №72/1 про продовження строку дії договору оренди землі, до якої було додано проект додаткової угоди від 20.04.2017 до договору оренди землі, проте, Орендодавець станом на момент закінчення строку дії договору оренди від 14.03.2006 вказаний проект додаткової угоди не підписав, а також не повідомив Орендаря про відмову в поновлені договору оренди землі протягом місяця після закінчення строку його дії. Зважаючи на те, що Підприємство продовжує користуватися земельною ділянкою, що є об'єктом оренди за договором оренди від 14.03.2006, після закінчення строку дії цього договору, належно виконує свої обов'язки за договором, та за відсутності письмового повідомлення Орендодавця про відмову в поновленні договору протягом місяця після закінчення строку його дії, договір оренди землі вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
3. Ухвалою Господарського суду Рівненської області від 22.05.2018 (суддя Марач В. В.), винесеною на підставі статей 30, 31 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), справу №918/321/18 передано за територіальною юрисдикцією (виключною підсудністю) до Господарського суду міста Києва.
4. Рішенням Господарського суду міста Києва від 05.09.2018, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 19.12.2018, в позові відмовлено.
5. Рішення та постанова мотивовані положеннями статей 6, 16, 416, 641, 642 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та частин 1-6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", з посиланням на які суди дійшли висновку про те, що оскільки Орендарем було ініційовано механізм поновлення строку договору оренди, встановлений саме частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", внаслідок чого сторони розпочали процедуру узгодження розміру орендної плати (зокрема, відповідачем було витребувано від позивача витяг з технічної документації про нормативно грошову оцінку спірної земельної ділянки для встановлення розміру орендної плати), за результатами якої не було досягнуто домовленості щодо усіх істотних умов договору та наданий позивачем проект додаткової угоди відповідачем як орендодавцем не був підписаний, тому посилання Підприємства на частину 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (автоматична пролонгація договору оренди) як на підставу позовних вимог є необґрунтованим та спростовується матеріалами справи. При цьому суди виходили зі встановлених обставин порушення ДП "Оптіма-770-Р" умов використання земельної ділянки щодо її забудови, визначених пунктами 13-15 договору оренди від 14.03.2006, що є підставою для припинення права користування земельною ділянкою, а також з обставин здійснення останнього платежу (орендна плата) в січні 2017 року за грудень 2016 року, що свідчить про неналежне виконання Орендарем обов'язків за договором оренди землі та обумовлене цим припинення переважного права орендаря на укладення договору оренди землі.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
6. Не погодившись з рішенням місцевого суду та постановою апеляційної інстанції, ДП "Оптіма-770-Р" звернулося з касаційною скаргою, у якій просить зазначені судові рішення скасувати і ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог в повному обсязі.
Узагальнені доводи осіб, які подали касаційну скаргу
7. В обґрунтування своєї правової позиції скаржник посилається на незастосування судами попередніх інстанцій норми частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка підлягала застосуванню до спірних правовідносин, наголошуючи на помилковому неврахуванні судами того, що Підприємство продовжує користуватися земельною ділянкою, що є об'єктом оренди за договором оренди від 14.03.2006, після закінчення строку дії цього договору, належним чином виконувало та продовжує виконувати свої обов'язки за договором, зокрема своєчасно та в повному обсязі сплачувало орендну плату, тоді як Рівненська ОДА протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди від 14.03.2006 не повідомляла Орендаря про наявність будь-яких заперечень у поновленні цього, внаслідок чого суди безпідставно відмовили у задоволенні позову.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
8. Відповідач у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених у оскаржуваних судових рішеннях.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
9. 14.03.2006 між Рівненською ОДА та ДП "Оптіма-770-Р" було укладено договір оренди землі, за умовами пунктів 1, 7, 8 якого відповідач надав, а позивач прийняв в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 0,5 гектара, що розташована на території Масевичівської селищної ради за межами населених пунктів Рокитнівського району Рівненської області, для будівництва та обслуговування АЗС. Договір укладено на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк, у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. За оренду земельної ділянки орендар сплачує орендодавцеві орендну плату виключно у грошовій формі, річний розмір якої складає 605,90 грн., що становить 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (6059 грн.). Річна орендна плата не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлюється чинним законодавством України
10. Згідно з пунктами 13-15, 33 договору оренди від 14.03.2006 земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування АЗС. Цільове призначення земельної ділянки - будівництво та обслуговування АЗС. Умови збереження стану об'єкта оренди: використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення. Дія договору припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.
11. 11.05.2012 між сторонами було укладено додаткову угоду №12/12 до договору оренди від 14.03.2006, згідно з якою у зв'язку із закінченням строку дії договору оренди землі сторони домовились внести відповідні зміни у цей договір та поновити його строк на 5 років, а також збільшили розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки до 243326 грн. та розмір орендної плати до 29199 грн. на рік. Зазначена додаткова угода була зареєстрована 22.05.2012, про що в реєстрі земель вчинено запис №562500004000042. Отже, враховуючи умови договору оренди від 14.03.2006 та його поновлення, він діяв до 22.05.2017.
12. У зв'язку із закінченням строку дії договору оренди від 14.03.2006, Орендар звернувся до Орендодавця з листом №72/1 від 20.04.2017, у якому висловив намір продовжити дію вказаного договору. До цього листа додавався примірник підписаної з боку позивача проекту додаткової угоди від 20.04.2017 про продовження терміну дії договору оренди землі строком на 5 років.
13. У відповідь на вказаний лист Рівненська ОДА у листі №вих-3511/0/01-31/17 від 14.06.2017 зазначила, що для прийняття Орендодавцем рішення про поновлення договору оренди землі та узгодження однієї із істотних умов договору - орендної плати, позивачу до поданих матеріалів необхідно додатково долучити: витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки; довідку про відсутність заборгованості з податків, зборів, платежів, що контролюються органами доходів і зборів. Вказаний лист отримано Орендарем, підтвердженням чого є відповідне посилання у листі ДП "Оптіма-770-Р" №109 від 23.08.2017 (зареєстрований у Рівненській ОДА за №вх-6066/0/0-31/17 від 28.08.2017), який був надісланий позивачем у відповідь на лист №вих.-3511/0/01-31/17 від 14.06.2017.
14. З копії листа Рокитнівської районної державної адміністрації Рівненської області №вих-5285/0/01-22/18 від 04.07.2018 вбачається, що відповідно до інформації Головного управління ДФС у Рівненській області станом на 01.07.2018 за ДП "Оптіма-770-Р" рахується заборгованість у сумі 36,9 тис. грн., а на земельній ділянці, що передана в оренду відповідно до договору оренди від 14.03.2006, відсутні об'єкти будівництва.
Позиція Верховного Суду
15. Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, подані заперечення, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
16. Відповідно до частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
17. Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).
18. Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.
19. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист- повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
20. Частиною 6 статті 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди, відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).
21. При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті са