ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
12 березня 2019 року
м. Київ
Справа № 909/367/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Пількова К. М.,
секретар судового засідання - Овчарик В. М.,
за участю представників:
позивача - Кінаша В. І. (особисто),
відповідача - не з'явилися,
третьої особи - не з'явилися,
розглянув касаційну скаргу фізичної особи-підприємця Шрамко Марії Степанівни на постанову Західного апеляційного господарського суду від 20.12.2018 (головуючий - Хабіб М. І., судді: Кравчук Н. М., Кордюк Г. Т.) у справі
за позовом фізичної особи-підприємця Кінаша Віталія Івановича
до фізичної особи-підприємця Шрамко Марії Степанівни,
за участю третьої особи без самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - фізичної особи-підприємця Тенюх Оксани Володимирівни,
про виселення з незаконно займаного приміщення та стягнення 30000 грн. збитків
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. У травні 2018 року фізична особа-підприємець Кінаш Віталій Іванович (далі - ФОП Кінаш В.І., Власник) звернувся до Господарського суду Івано-Франківської області з позовом (з урахуванням заяв про збільшення розміру позовних вимог від 12.06.2018 та від 16.07.2018) до фізичної особи-підприємця Шрамко Марії Степанівни (далі - ФОП Шрамко М.С., Орендар) про усунення перешкод в користуванні майном шляхом виселення відповідача з незаконно займаного приміщення площею 7,7кв.м., розташованого на першому поверсі одноповерхової будівлі за адресою: м. Калуш, вул. Б. Хмельницького, 32Г, та стягнення 30000грн. завданих збитків у вигляді упущеної вигоди, з посиланням на статті 22, 321, 328, 386, 391 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та статті 216, 224, 225 Господарського кодексу України (далі - ГК України).
2. Позовна заява обґрунтовується тим, що за договором купівлі-продажу від 22.08.2017 №702 позивач придбав у власність торговий павільйон №147 по вул. Б. Хмельницького, 32Г у м. Калуші, що підтверджується витягом №121364959 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 20.04.2018, і у цьому торговому павільйоні розміщено 5 торгових закладів, 4 з яких за договорами оренди від 01.04.2018 передано ним у користування фізичним особам-підприємцям Подільській Н.Є., Глухенко В.В., Лутчин І.В., Ковальовій Л.П., проте одне нежитлове приміщення (торговий кіоск "Хліб") площею 7,7кв.м. (далі - спірне приміщення, спірне майно) незаконно займає ФОП Шрамко М.С., здійснюючи у ньому торгівлю хлібобулочними виробами та відмовляючись звільнити спірне приміщення і укласти договір оренди, мотивуючи це наявністю договору оренди нежитлового приміщення від 01.01.2013 (далі - договір оренди від 01.01.2013), укладеного з попереднім власником - фізичною особою-підприємцем Тенюх Оксаною Володимирівною (далі - ФОП Тенюх О.В., Орендодавець). При цьому заявлену до стягнення суму завданих збитків позивач обґрунтовує можливістю отримання орендної плати у разі укладення ним договору оренди стосовно спірного приміщення.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
3. Рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 03.08.2018 (суддя Фанда О. М.) у позові відмовлено повністю.
4. Рішення мотивоване положеннями статей 22, 763, 764, 770 ЦК України, статей 224, 225, 283 ГК України та статей 13, 73, 74, 79, 86 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), з урахуванням яких суд дійшов висновку про необґрунтованість позовних вимог з огляду на те, що відповідач використовує спірне приміщення на підставі договору оренди від 01.01.2013, укладеного з ФОП Тенюх О.В. як попереднім власником приміщення, який (договір) пролонгований та діє на цей час, так як доказів його розірвання, припинення чи визнання недійсним не надано, тоді як перехід права власності на майно, передане в оренду, не є підставою для зміни або припинення договору оренди від 01.01.2013, оскільки позивач набув прав та обов'язків Орендодавця за вказаним договором до закінчення строку його дії, що свідчить як про недоведеність порушення прав Власника, так і про недоведеність позивачем належними доказами завдання йому збитків у вигляді упущеної вигоди.
5. Постановою Західного апеляційного господарського суду від 20.12.2018 рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 03.08.2018 скасовано та прийнято нове рішення, яким позов задоволено частково. Виселено ФОП Шрамко М.С. з приміщення площею 7,7кв.м., розташованого на першому поверсі одноповерхової будівлі на вул. Б. Хмельницького, 32Г у м. Калуші, яке належить на праві приватної власності Кінашу В.І. В решті позовних вимог відмовлено.
6. Постанова мотивована статями 22, 635, 759, 770 ЦК України, статей 224, 225, 284, 291 ГК України та статей 76-79, 269, 277 ГПК України, посилаючись на які апеляційний суд виходив з того, що з 31.07.2017 договір оренди від 01.01.2013 припинив свою дію у зв'язку з припиненням ФОП Шрамко М.С. своєї підприємницької діяльності та внесенням відповідного запису до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, тоді як станом на 04.01.2018 (дата повторної державної реєстрації Шрамко М.С. як суб'єкта підприємницької діяльності) спірне майно вже було відчужене попереднім власником позивачу, тому договір оренди від 01.01.2013 не міг бути поновлений сторонами після припинення його дії та новий договір оренди не міг бути укладений відповідачем з ФОП Тенюх О.В. При цьому суд зазначив про недоведеність належними і допустимими доказами дійсного наміру Власника передавати займане відповідачем приміщення площею 7,7кв.м в оренду іншим особам та отримувати за нього орендну плату, а відтак і недоведеність того, що заявлені позивачем до стягнення збитки дійсно були б ним отримані у разі звільнення відповідачем займаного приміщення та неправомірні дії відповідача стали єдиною і достатньою причиною, яка позбавила ФОП Кінаша В.І. можливості здати в оренду приміщення та отримати доходи.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
7. Не погодившись з постановою апеляційної інстанції, ФОП Шрамко М.С. звернулася з касаційною скаргою, у якій просить зазначену постанову скасувати та залишити в силі рішення місцевого суду.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
8. В обґрунтування своєї правової позиції скаржник посилається на порушення судом апеляційної інстанції положень частини 1 статті 770 ЦК України та статті 236 ГПК України, наголошуючи на тому, що: 1) апеляційним судом безпідставно не враховано того, що згідно з правовою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду України від 04.12.2013 по справі №6-125цс13, однією з особливостей підстав припинення зобов'язань для фізичної особи-підприємця є те, що у випадку припинення суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи (виключення з реєстру суб'єктів підприємницької діяльності) її зобов'язання за укладеними договорами не припиняються, а залишаються за нею як фізичною особою, оскільки фізична особа не перестає існувати; 2) судами встановлено та попереднім власником спірного приміщення і його новим власником - Кінашем В.І. не заперечувався той факт, що ФОП Шрамко М.С. користувалася спірним приміщенням як до його придбання Кінашем В.І., так і після цього; 3) поза увагою апеляційного суду та нез'ясованим залишилося питання ідентифікації об'єкта оренди та об'єкта (тимчасовий торговий павільйон чи нерухоме майно), власником якого став Кінаш В.І.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
9. Позивач у поданому відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених у оскаржуваній постанові.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
10. 01.01.2013 між ФОП Тенюх О.В. (Орендодавець) та ФОП Шрамко М.С. (Орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення, за умовами пунктів 1.1, 3.1, 7.1, 7.2, 7.3 якого Орендодавець передав, а Орендар прийняв в строкове платне користування нежитлове приміщення частини торгівельного павільйону №147, що розташований за адресою: Івано-Франківська область, м.Калуш, вул. Б.Хмельницького. Орендна плата за об'єкт складає 300 грн. в місяць. Орендар приймає та оплачує рахунки, надані представником орендодавця, до 1 числа поточного місяця. Термін його дії договору складає 2 роки 5 місяців і закінчується 31.05.2015. Якщо в місячний термін до закінчення строку договору жодна сторона не звернулась одна до одної про його розірвання, він автоматично продовжується на той же термін. Договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін тільки після повного погашення заборгованості по ньому. Про припинення (розірвання) договору сторона-ініціатор зобов'язана повідомити іншу сторону за 2 місяці до розірвання.
11. 22.08.2017 між ФОП Тенюх О.В. (продавець) та ФОП Кінаш В.І. (покупець) укладено договір купівлі-продажу, за умовами пункту 1 якого продавець передала у власність, а покупець прийняв у власність торговий павільйон №147 з терасою загальною площею 133,8кв.м., що розташований за адресою: Івано-Франківська область, м. Калуш, вул. Б. Хмельницького. Вказаний договір посвідчено приватним нотаріусом Калуського міського нотаріального округу Тихан О.М. та зареєстрований за №702.
12. На підставі цього договору купівлі-продажу та рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 20.03.2018 у справі №909/68/18 за позивачем 17.04.2018 зареєстровано право власності на нежитлове приміщення літ. "А" на вул. Б. Хмельницького, 32Г у м. Калуші, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 20.04.2018 №121364959.
13. Згідно з технічним паспортом, виготовленим станом на 19.09.2017, нежитлове приміщення літ "А" на вул. Б. Хмельницького, 32Г у м. Калуші складається з приміщень площею: 26,6кв.м., 6,3кв.м, 23,4кв.м., 40кв.м., 24,3кв.м., 7,7кв.м., 2,3кв.м., 1,6кв.м. (санвузол), 1,6кв.м. (санвузол).
14. За договорами оренди нежитлових приміщень №1, №2, №3, №4 від 01.04.2018, укладеними між ФОП Кінаш В.І. та приватними підприємцями Подільською Н.Є., Глухенко В.В., Лутчин І.І. та Ковальовою Л.П., позивач передав їм в оренду приміщення площею 26,6кв.м., 6.3кв.м., 23,4кв.м. та 24,3кв.м.
15. ФОП Тенюх О.В. 03.05.2018 та 11.06.2018 повернула ФОП Шрамко М.С. кошти в сумі 5000 грн. як помилково перераховані за неіснуючим договором, що підтверджено платіжним дорученням від 03.05.2018 №43 та виписками КБ "Приватбанк" з рахунку Тенюх О.В.
16. 30.03.2018 та 13.04.2018 позивач звертався до відповідача з попередженнями-вимогами, в яких повідомляв про придбання у власність торгового павільйону №147 та вимагав звільнити займане ним приміщення у зв'язку з наміром використовувати це майно для власних потреб.
Позиція Верховного Суду
17. Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, подані заперечення, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.
18. Згідно зі статтею 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
19. Відповідно до статті 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. В договорі оренди може бути передбачено інше, тобто що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.
20. Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що чинне законодавство надає наймачу додатковий захист шляхом встановлення правила про те, що перехід права власності на річ, передану у найм, не є підставою для зміни або припинення договору найму При цьому новий власник речі автоматично набуває прав та обов'язків наймодавця за договором найму та повинен їх виконувати до закінчення строку дії договору або до моменту його припинення з будь-яких інших підстав.
21. Отже, в результаті переходу права власності на річ за будь-яких законних підстав (спадкування речі після смерті наймодавця, продаж, дарування наймодавцем речі, перехід права власності на річ, яка була предметом іпотеки тощо) має місце заміна наймодавця в договорі найму. Наймодавець, здійснюючи продаж речі, що передана в найм, зобов'язаний попередити покупця про наявність відносин найму. Купівля речі на таких умовах свідчить про згоду покупця прийняти на себе обов'язки наймодавця за договором найму. Наймодавець, який передав право власності на річ, або покупець (новий наймодавець) мають попередити наймача про заміну сторони у договорі найму. В разі нездійснення такого попередження виконання наймачем своїх обов'язків на користь первісного наймодавця буде вважатися належним виконанням ним договору найму.
22. Як встановлено судом першої інстанції та не спростовано апеляційним судом, договір оренди від 01.01.2013 не містить застереження щодо припинення цього договору в разі відчуження Орендодавцем об'єкта оренди, у зв'язку з чим місцевий господарський суд обґрунтовано зазначив про перехід до ФОП Кінаша В.І. як нового власника прав та обов'язків орендодавця за цим договором, який пролонгований та діє на цей час, так як учасниками справи не надано доказів його розірвання чи визнання недійсним у встановленому порядку.
23. Згідно зі статтею 781 ЦК України договір найму припиняється у разі смерті фізичної особи - наймача, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір найму припиняється у разі ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем.
24. Відповідно до частини 2 статті 291 ГК України договір оренди припиняється зокрема, у разі ліквідації суб'єкта господарювання-орендаря.
25. Відповідно до статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, п