ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
12 березня 2019 року
м. Київ
Справа № 911/536/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Пількова К. М. - головуючого, Дроботової Т.Б., Чумака Ю. Я.,
за участю секретаря судового засідання Жураховської Т.О.
розглянув касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства лікувально-оздоровчих закладів профспілок України "Укрпрофоздоровниця"
на рішення Господарського суду Київської області (суддя С.Ю. Грабець) від 11.07.2018
та постанову Північного апеляційного господарського суду (головуючий - Ю.Л. Власов, судді С.І. Буравльов, Л.П. Зубець) від 03.12.2018
за позовом Приватного акціонерного товариства лікувально-оздоровчих закладів профспілок України "Укрпрофоздоровниця"
до Колективного підприємства санаторію "Перемога"
про усунення перешкод у користування майном шляхом виселення.
Учасники справи:
представник позивача - Ніцос А.А., адвокат,
представник відповідача - Павлішина Н.В., адвокат.
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1 20.03.2018 Приватне акціонерне товариство лікувально-оздоровчих закладів профспілок України "Укрпрофоздоровниця" (далі - Позивач) подало позовну заяву про зобов'язання Колективного підприємства санаторію "Перемога" (далі - Відповідач) усунути перешкоди в користуванні нерухомим майном Позивача, яке розташоване за адресами: Київська область, смт. Ворзель, вул. Пролетарська, 36, вул. Семеніївська, 5, вул. Горького, 11 (далі - Нерухоме майно).
1.2 Позовна заява мотивована заборгованістю Відповідача перед Позивачем за укладеним між сторонами 27.02.2009 договором № 3200103/2009-21 (з урахуванням внесених в нього 01.07.2009 змін з договором № 3200103/2009-49) оренди Нерухомого майна (у складі 8 об'єктів) (далі - Договір), та спливом строку дії цього договору без укладення нових договорів оренди Нерухомого майна, через що Позивач спрямував Відповідачу лист про звільнення ним Нерухомого майна, тоді як від Відповідача будь-яка інформація з цього приводу не надходила, через що Позивач має звернутись за захистом права власності на Нерухоме майно - про усунення перешкод в користуванні Нерухомим майном шляхом звільнення Відповідача з нежитлових приміщень.
1.3 11.07.2018 Позивач подав заяву про уточнення позовних вимог, в якій просив зобов'язати Відповідача усунути перешкоди у користуванні Нерухомим майном шляхом виселення Відповідача з приміщень Нерухомого майна.
2. Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
2.1 11.07.2018 Господарський суд Київської області прийняв рішення (залишене без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 03.12.2018): відмовити повністю у задоволенні позовних вимог.
2.2 Рішення судів мотивовані відсутністю підстав для виселення Відповідача з орендованих ним приміщень Нерухомого майна, належного Позивачу на праві власності, через недоведеність факту припинення дії Договору, на підставі якого Відповідач користується Нерухомим майном, а також з огляду на факт продовження Відповідачем користуватись цим майном та з огляду на відсутність звернень Позивача в односторонньому порядку до Відповідача із пропозицією щодо зміни умов Договору або із запереченнями щодо продовження користування ним Нерухомим майном, або заявами про припинення дії Договору - лише з вимогами щодо сплати Відповідачем заборгованості за користування орендованими приміщеннями.
2.3 Апеляційний суд, погодившись з наведеними мотивами, також дійшов висновку, що договір оренди №3200103/2009-21 від 27.02.2009 в редакції договору №3200103/2009-49 від 01.07.2009 не припинив свою дію і вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені його останньою редакцією.
3. Встановлені судами обставини
3.1 Відповідно до свідоцтв про право власності на нерухоме майно серії САА №609318, №609319, №609320 Позивач є власником Нерухомого майна.
3.2 27.02.2009 між Закритим акціонерним товариством лікувально-оздоровчих закладів профспілок України "Укрпрофоздоровниця" (змінено на Позивача) та Відповідачем укладений договір оренди № 3200103/2009-21, відповідно до умов якого Закрите акціонерне товариство лікувально-оздоровчий заклад профспілок України "Укрпрофоздоровниця" передало Відповідачу, а Відповідач прийняв у строкове платне володіння та користування Нерухоме майно.
3.3 Відповідно до пункту 1.2 договору №3200103/2009-21 строк володіння та користування майном встановлюється з 01.03.2009 до 01.03.2010 (включно).
Згідно з пунктом 8.1 договору він вступає в дію з 1 березня 2009 року та діє в частині користування майном до 1 березня 2010 року (включно), а в іншій частині - до повного та належного виконання сторонами умов цього договору.
Відповідно до пункту 8.3 договору дія останнього може бути припинена достроково внаслідок: загибелі майна, що є предметом цього договору; у випадках порушення однією із сторін умов цього договору або неналежного виконання умов цього договору; за взаємною згодою сторін; на підставі рішення суду; банкрутства відповідача та в інших випадках, прямо передбачених чинним законодавством України.
Згідно з пунктом 8.4 договору орендодавець (Позивач) має право в односторонньому порядку відмовитись від договору та вимагати повернення майна, а Відповідач повинен повернути майно у випадках, якщо Відповідач: своїми діями навмисно чи необережно призводить до руйнування чи погіршення стану майна; надав майно в користування іншій особі (суборенда) без письмової згоди орендодавця; використовує майно не за призначенням, відповідно до умов цього договору; не вніс орендної плати та/або плати за комунальні послуги протягом трьох місяців з дня настання строку платежу; без письмового погодження з орендодавцем здійснив та/або здійснює перепланування, перебудову або удосконалення орендованого майна.
Згідно з пунктом 8.5 договору після закінчення терміну дії цього договору Відповідач, у випадку належного виконання своїх обов'язків, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. Умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється.
3.4 02.03.2009 сторони підписали акт приймання-передачі частини Нерухомого майна (за переліком) до договору оренди від 27.02.2009.
3.5 01.07.2009 між Закритим акціонерним товариством лікувально-оздоровчих закладів профспілок України "Укрпрофоздоровниця" (змінено на Позивача) та Відповідачем був укладений договір оренди № 3200103/2009-49, яким сторони внесли зміни в договір № 3200103/2009-21 від 27.02.2009, виклавши його в новій редакції, доповнивши перелік переданого в оренду майна.
3.6 01.07.2009 сторони підписали акт приймання-передачі Нерухомого майна в оренду (за переліком).
3.7 26.02.2010 сторони уклали додаткову угоду №1 до договору оренди від 27.02.2009 № 3200103/2009-21, згідно з умовами якої термін дії договору оренди продовжено до 28.01.2012 (включно).
3.8 Позивач звернувся до Відповідача листом № 02-06/640 від 13.06.2017 та листом №04-07/1251 від 14.11.2017 з вимогами щодо сплати заборгованості з орендної плати та щодо звільнення займаних приміщень до