ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
12 березня 2019 року
м. Київ
Справа № 910/22422/17
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Пількова К. М. - головуючого, Кушніра І.В., Чумака Ю. Я.,
за участю секретаря судового засідання Жураховської Т.О.
розглянув касаційну скаргу Київської організації ветеранів війни
на рішення Господарського суду міста Києва (суддя П.І. Паламар) від 20.03.2018
та постанову Північного апеляційного господарського суду (головуючий - О.О. Хрипун, судді В.В. Сулім, М.Г. Чорногуз) від 06.12.2018 у справі Господарського суду міста Києва
за позовом Комунального підприємства "Київжитлоспецексплутація"
до Київської організації ветеранів війни
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Департаменту комунальної власності виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
та Державної служби у справах ветеранів війни та учасників антитерористичної операції
про виселення.
Учасники справи:
представник позивача - Денисенко О.В.,
представник відповідача - Українець О.В., адвокат, Мальований В.О.,
представник третьої особи 1 - Костюк О.М.,
представник третьої особи 2 - не з'явився.
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1 13.12.2017 Комунальне підприємств "Київжитлоспецексплутація" (далі - Позивач) подало позовну заяву про виселення Київської організації ветеранів війни (далі - Відповідач) з нежилих приміщень загальною площею 192,6 кв. м в будинку № 25 літера А на вул. Хрещатик в місті Києві (далі - Приміщення) та зобов'язати Відповідача передати Позивачу Приміщення.
1.2 Позовна заява мотивована відсутністю між сторонами договірних відносин щодо користування Відповідачем Приміщенням та протиправністю користування Відповідачем Приміщенням, яке йому не належить, оскільки строк дії укладеного між сторонами договору оренди Приміщення від 20.06.2014 № 1608 (далі - Договір) закінчився 18.06.2017, а відповідно до пункту 25 Протоколу № 69 від 14.11.2017 Постійної комісії Київської міської ради з питань власності Відповідачу відмовлено у продовжені Договору оренди Приміщення.
2. Короткий зміст рішення суду першої інстанції
2.1 20.03.2018 Господарський суд міста Києва прийняв рішення: відмовити у позові.
2.2 Рішення суду мотивоване тим, що Договір, який встановлює право Відповідача користуватись Приміщенням, не припинений, а докази свідчать про поновлення Договору на строк, що був раніше встановлений цим Договором, так як не надано доказів, що орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку Договору заперечив проти використання Відповідачем орендованого Приміщення.
3. Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції
3.1 06.12.2018 Північний апеляційний господарський суд постановив: апеляційну скаргу Позивача задовольнити, рішення Господарського суду міста Києва від 20.03.2018 скасувати та прийняти нове рішення - позов задовольнити, виселити Відповідача з Приміщення та зобов'язати Відповідача передати Позивачу Приміщення.
3.2 Рішення суду мотивоване відсутністю правових підстав вважати Договір продовженим на новий строк на тих самих умовах, незважаючи на фактичне користування орендарем (Відповідачем) орендованим майном після закінчення строку Договору та відсутність листів-заперечень наймодавця протягом одного місяця після закінчення строку його дії, оскільки на дату закінчення дії Договору і орендодавець, і Позивач як балансоутримувач орендованого майна вже висловили в листах Відповідачу як орендарю заперечення проти продовження Договору на тих самих умовах, а рішенням постійної комісії Київської міської ради з питань власності від 14.11.2017 № 69 відмовлено Відповідачу у продовженні строку дії Договору. Апеляційний суд виходив також з того, що Відповідач не реалізував своє переважне право на укладення договору оренди.
4. Встановлені судами обставини
4.1 20.06.2014 між Департаментом комунальної власності виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - Третя особа-1) як орендодавцем, Відповідачем та Позивачем укладено Договір - про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду, на умовах якого орендодавець на підставі протоколу постійної комісії Київської міської ради з питань власності від 20.05.2014 № 174 передає, а орендар (Відповідач) приймає в строкове платне користування Приміщення для розміщення громадської організації ветеранів.
4.2 20.06.2014 сторони Договору підписали акт приймання-передачі Приміщення в орендне користування.
4.3 Строк дії Договору відповідно до пункту 9.1 Договору з 20.06.2014 по 18.06.2017.
Сторони погодили, що Договір припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його укладено (пункт 9.4 Договору).
Відповідно до пункту 7.6 Договору у разі закінчення строку дії договору орендар зобов'язаний за актом приймання-передачі повернути об'єкт оренди підприємству (Третій особі-1) у стані, в якому перебував об'єкт оренди на момент передачі його в оренду, з урахуванням всіх здійснених орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об'єкта оренди без заподіяння шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії договору оренди.
Умови пункту 4.15 Договору передбачають, що орендар після припинення дії договору оренди зобов'язаний протягом 3 календарних днів передати майно по акту приймання-передачі підприємству (Третій особі-1).
Згідно із пунктом 9.7 Договору у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Зазначені дії оформляються додатковою угодою, яка є невід'ємною частиною цього договору.
4.4 03.02.2017 Позивач звернувся до Відповідача з повідомленням згідно із Положенням про оренду майна територіальної громади міста Києва, затвердженим рішенням Київради від 21.04.2015 № 415/1280, та згідно з частиною 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", що термін дії Договору закінчується 18.06.2017, як було передбачено Договором, і дію його буде припинено. Також роз'яснено, що питання продовження зазначеного договору вирішується з дозволу власника майна та орендодавця на підставі заяви та наданих орендарем згідно із переліком документів для продовження оренди.
13.02.2017 орендар (Відповідач) надав Позивачу пакет документів з проханням призначити компанію для оцінки приміщення.
24.05.2017 Позивач направив Відповідачу попередження про припинення Договору у разі ненадання документів у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено.
31.05.2017 Третя особа-1 звернулась до Відповідача з листом, в якому попередила про закінчення дії Договору у зв'язку з закінченням терміну його дії та роз'яснила переважне право на укладення договору на новий термін, вказувавши, що після надання повного пакету документів зазначене питання буде винесено на розгляд постійних комісій Київської міської ради, після погодження в установленому порядку буде укладено на новий строк договір оренди на зазначені приміщення.
19.06.2017 Третя особа-1 направила Відповідачу лист з вимогою надати документи для укладення договору оренди на новий термін до 07.07.2017. В разі ненадання необхідних документів у визначений строк орендодавець змушений буде направити повідомлення про припинення дії договору
4.5 Рішенням постійної комісії Київської міської ради з питань власності від 14.11.2017 № 69 відмовлено Відповідачу у продовженні терміну дії договору.
4.6 Фактичне використання Відповідачем Приміщення після закінчення обумовленого Договором строку його дії, тобто після 18.06.2017, визнається усіма сторонами спору та підтверджується залученими до справи доказами - копіями платіжних доручень про сплату орендної плати та угодами про сплату за використання нежилих приміщень.
5. Короткий зміст вимог касаційної скарги
5.1 27.12.2018 Відповідач подав касаційну скаргу, у якій просить скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 06.12.2018 і рішення Господарського суду міста Києва від 20.03.2018, а провадження у справі закрити.
6. Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
6.1 Апеляційний суд не врахував пункт 9.7 Договору, положення статей 764, 785, 795 Цивільного кодексу України та статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", згідно з якими Договір слід вважати поновленим (продовженим) на тих самих умовах і на той самий строк, тоді як апеляційний суд всупереч наведеним нормам, пославшись лише на пункт 4.15 Договору, дійшов протилежного висновку.
6.2 Листи та повідомлення Позивача, на які послався апеляційний суд, не містять вимоги про припинення (розірвання) Договору, а лише можливості та умови щодо переукладення Договору.
6.3 Продовження Відповідачем користуватись Приміщенням свідчить про згоду орендодавця на права Відповідача продовжувати користуватись Приміщенням.
6.4 Встановлений факт нереалізації Відповідачем переважного права на переукладення Договору не доведений.
6.5 Апеляційний суд послався на Рішення постійної комісії Київської міської ради з питань власності від 14.11.2017 № 69, яке прийняте поза межами її компетенції.
6.6 Позивач не є належним у справі, оскільки він за умовами Договору є балансоутримувачем, якому належить лише право одержувати орендну плату, а порушувати питання щодо розірвання або припинення Договору та виселення орендаря з Приміщення стосується відносин між орендодавцем (Третьою особою-1) та орендарем (Відповідачем) - без участі Позивача.
6.7 Виходячи із законодавчого врегулювання статусу Відповідача як громадської організації та його матеріального забезпечення державою, задоволення позовних вимог у цій справі і виселення Відповідача з орендованого Приміщення призведе до істотних порушень вимог чинного законодавства щодо забезпечення діяльності ветеранських організацій, захисту соціальних, культурних та інших прав і інтересів їх членів.
6.8 Позов заявлений передчасно, оскільки вимоги про виселення Відповідача з Приміщення заявлені в умовах продовження дії (чинності) Договору.
7. Позиція Позивача, викладена у відзиві на касаційну скаргу
7.1 Позовні вимоги у цій справі - про виселення з орендованого Приміщення, заявлені належним позивачем з огляду на умови Договору, відповідно до пункту 4.15 якого після припинення дії Договору орендоване майно передається за актом приймання-передачі, який підписується у тому числі і Позивачем як стороною Договору.
7.2 Відповідач порушив процедуру переукладення Договору, оскільки він у встановлені терміни не надав належних документів для продовження дії Договору, а також оскільки не було укладено додаткової угоди як передбаченої Договором умови для продовження дії Договору, тому Договір вважається таким, що припинив свою дію 18.06.2017 у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено.
7.3 Позивач та Третя особі-1 висловили свої заперечення проти продовження строку дії Договору шляхом направлення Відповідачу відповідн