ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
27 лютого 2019 року
м. Київ
Справа № 923/238/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Берднік І.С. - головуючого, Міщенка І.С., Сухового В.Г.,
за участю секретаря судового засідання - Корнієнко О.В.,
за участю представників:
Товариства з обмеженою відповідальністю
"Квіти Херсона" - не з'явився,
Херсонської міської ради - не з'явився,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Херсонської міської ради
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 28.11.2018 (у складі колегії суддів: Богацька Н.С. (головуючий), Принцевська Н.М., Ярош А.І.)
у справі № 923/238/18
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Квіти Херсона"
до Херсонської міської ради
про визнання договору поновленим, визнання рішення незаконним,
ВСТАНОВИВ:
У березні 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Квіти Херсона" (далі - ТОВ "Квіти Херсона") звернулося до суду з позовом до Херсонської міської ради (далі - Херсонська міськрада), у якому, з урахуванням заяви про зменшення позовних вимог, просило визнати поновленим договір оренди земельної ділянки укладений 28.09.2010 між Херсонською міськрадою і ТОВ "Квіти Херсона", який зареєстровано в Управлінні Держкомзему у м. Херсоні Херсонської області, про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди вчинено запис 14.03.2011 № 651013694000008, на строк п'ять років до 31.03.2020; визнати незаконним та скасувати пункт 1.4 рішення Херсонської міськради від 05.09.2017 № 913 "Про відмову ТОВ "Квіти Херсона" в поновленні договорів оренди земельних ділянок".
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що договір оренди земельної ділянки від 28.09.2010 внаслідок відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди, є поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, відповідно до частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", а відтак пункт 1.4 рішення Херсонської міськради від 05.09.2017 № 913, яким відмовлено ТОВ "Квіти Херсона" у поновленні договору оренди земельної ділянки, є незаконним і таким, що суперечить положенням Земельного кодексу України та Закону України "Про оренду землі".
Рішенням Господарського суду Херсонської області від 17.07.2018, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 28.11.2018, позов задоволено. Визнано поновленим договір оренди земельної ділянки, укладений 28.09.2010 між Херсонською міськрадою і ТОВ "Квіти Херсона", на строк п'ять років - до 31.03.2020. Визнано незаконним та скасовано пункт 1.4 рішення Херсонської міськради від 05.09.2017 № 913 "Про відмову ТОВ "Квіти Херсона" в поновленні договорів оренди земельних ділянок".
Судові рішення мотивовано обґрунтованістю вимог позивача, оскільки договір оренди земельної ділянки в силу положень частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" є продовженим на тих самих умовах до 31.03.2020. При цьому, судом першої інстанції визнано обґрунтованим посилання відповідача на невиконання орендарем пункту 17 договору оренди щодо умов збереження стану об'єкта оренди, однак зауважено, що не вирішуючи питання продовження договору оренди землі, на якій розміщено нерухоме майно, що є власністю позивача, відповідач порушує норми статей 316, 317, 319, 321 Цивільного кодексу України (далі - ЦК) щодо обмеження права позивача володіти, користуватися та розпоряджатися цим майном.
Не погоджуючись із висновками суду апеляційної інстанції, у січні 2019 року Херсонська міськрада подала касаційну скаргу, у якій посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просить скасувати постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 28.11.2018 та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.
Касаційну скаргу Херсонська міськрада обґрунтовує, зокрема, тим, що судом апеляційної інстанції не надано належної оцінки обставинам порушення позивачем порядку поновлення договору оренди земельної ділянки, що передбачений положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі"; судом не надано належної оцінки наявним у матеріалах справи доказам сплати позивачем орендної плати у меншому розмірі, ніж передбачено умовами договору оренди землі; також поза увагою суду залишилася обставина не використання позивачем земельної ділянки, що підтверджено листом Інспекції з контролю за благоустроєм та санітарним станом м. Херсона від 10.07.2018 № 765, якому судом не надано взагалі жодної правової оцінки.
Херсонська міськрада і ТОВ "Квіти Херсона" своїх представників у судове засідання не направили, хоча були повідомлені про дату, час і місце судового засідання належним чином, про що свідчать рекомендовані повідомлення про вручення поштового відправлення.
Ураховуючи наведене, висновки Європейського суду з прав людини у справі "В’ячеслав Корчагін проти Росії", те, що явка учасників справи не визнавалася судом обов'язковою, а участь у засіданні суду є правом, а не обов'язком сторони, Верховний Суд у складі колегії дійшов висновку про можливість розгляду касаційної скарги по суті за відсутності зазначених представників.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та перевіривши матеріали справи, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
Судами першої та апеляційної інстанцій установлено, що рішенням Херсонської міськради від 28.12.2004 № 708 "Про погодження місць розташування об'єктів, надання дозволів на розробку проектів землеустрою, продовження строків дії пунктів рішень виконкому міської ради та міської ради" ТОВ "Квіти Херсона" погоджено місце розташування магазину "Квіти" на земельній ділянці площею 0,0200 га із земель запасу по вул. Маяковського в районі жилого будинку № 3, як переможцю конкурсу; дозволено розробку проекту відведення земельної ділянки після отримання замовником архітектурно-планувального завдання, технічних умов на проектування та будівництво, розробки та затвердження проекту об'єкта.
Відповідно до рішень Херсонської міськради від 31.03.2005 № 776, від 30.05.2005 № 822, від 26.04.2007 № 400 затверджено проект землеустрою щодо надання в оренду земельної ділянки; надано в оренду строком на 5 років ТОВ "Квіти Херсона" земельну ділянку площею 0,0200 га із земель запасу по вул. Маяковського, 3, під будівництво магазину з продажу квітів з офісними приміщеннями, а у подальшому між сторонами у справі 12.07.2005 було укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки.
Згідно з витягом з реєстру прав власності на нерухоме майно від 20.03.2008 за ТОВ "Квіти Херсона" зареєстровано право колективної власності на об'єкт незавершеного будівництва (недобудований магазин готовністю 85 %), розташований на земельній ділянці площею 200,0 кв. м за адресою: м. Херсон, вул. Маяковського, 3.
Рішенням Херсонської міськради від 29.06.2010 № 1576 вирішено переукласти з моменту закінчення строку дії попереднього договору оренди з ТОВ "Квіти Херсона" договір оренди земельної ділянки площею 0,0200 га по вул. Маяковського, 3, під будівництво магазину із продажу квітів з офісними приміщеннями, строком на 5 років.
28.09.2010 між Херсонської міськрадою (орендодавець) і ТОВ "Квіти Херсона" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки. За умовами якого орендодавець на підставі рішення міської ради від 29.06.2010 № 1576 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення, із земель раніше наданих в оренду, під будівництво магазину із продажу квітів з офісними приміщеннями, яка знаходиться по вул. Маяковського, 3 у м. Херсоні (пункт 1); в оренду передається земельна ділянка площею 0,0200 га під капітальною трьох і більше поверховою забудовою, на якій розміщені об'єкти нерухомого майна (об'єкт незавершеного будівництва), які належать орендарю на праві власності (пункти 2, 3).
Згідно з пунктом 8 договору його укладено на 5 років. Термін дії договору з 31.03.2010 (момент закінчення строку дії попереднього договору) до 31.03.2015. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
У пункті 9 договору сторони визначили, що орендна плата вноситься орендарем з 31.03.2010 у грошовій формі у розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (згідно з рішенням міської ради від 31.01.2008 № 717).
Відповідно до пункту 35 дія договору припиняється у разі, зокрема закінчення строку, на який його було укладено.
Цей договір зареєстровано в Управлінні Держкомзему у м. Херсоні Херсонської області, про що в книзі 4АА 013620 записів державної реєстрації договорів оренди вчинено запис 14.03.2011 № 651013694000008.
Також судами установлено, що 15.05.2017 та 26.06.2017 ТОВ "Квіти Херсона" було подано заяви на адресу Херсонського міського голови про поновлення договору оренди земельної ділянки із проектом додаткової угодою до договору.
Херсонська міськрада за результатами розгляду заяв ТОВ "Квіти Херсона", з урахуванням рекомендації постійної комісії міської ради з питань містобудування, архітектури, комунальної власності та регулювання земельних відносин від 07.06.2017 (протокол № 6), прийняла рішення від 05.09.2017 № 913, згідно з яким відмолено у поновленні договорів оренди земельних ділянок, укладених між Херсонською міськрадою і ТОВ "Квіти Херсона", зокрема щодо земельної ділянки площею 0,0200 га по вул. Маяковського, 3, наданої під будівництво магазину із продажу квітів з офісними приміщеннями, на підставі статей 31, 33 Закону України "Про оренду землі". Зобов'язано ТОВ "Квіти Херсона" у місячний термін з моменту прийняття цього рішення передати земельну ділянку до земель територіальної громади м. Херсона в порядку, визначеному договором оренди.
Позивач, звертаючись до суду з відповідним позовом, вважав рішення відповідача про відмову у поновленні договору оренди незаконним, прийнятим без урахування положень частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки договір оренди вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, з огляду на відсутність заперечень орендодавця протягом місяця після закінчення строку дії договору.
Суди попередніх інстанцій при вирішенні спору виходили із того, що позивач продовжив користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки від 28.09.2010, а відповідач протягом одного місяця після закінчення дії вказаного договору не направив позивачу листа-повідомлення про заперечення стосовно його поновлення, тому, застосувавши до спірних правовідносин положення частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", суди дійшли висновку про наявність правових підстав для визнання поновленим договору оренди землі на тих самих умовах, на п'ять років - до 31.03.2020.
Проте, Касаційний господарський суд не погоджується із вказаними висновками судів попередніх інстанцій, оскільки вони є передчасними, зробленими без належного з'ясування і оцінки обставин справи та з порушенням вимог чинного законодавства.
Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1-5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).
Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про