ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
20 лютого 2019 року
м. Київ
Справа № 904/792/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.
учасники справи:
позивач - Фізична особа-підприємець Козельська Наталя Володимирівна
представник позивача - не з'явилися
відповідач - Головне управління Держгеокадастру в Дніпропетровській області
представник відповідача - не з'явилися
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: 1. Васильківської районної державної адміністрації, 2. ОСОБА_5, 3. ОСОБА_6, 4. ОСОБА_7, 5. ОСОБА_8, 6. ОСОБА_9, 7. ОСОБА_10, 8. ОСОБА_11, 9. ОСОБА_12, 10. ОСОБА_13, 11. ОСОБА_14
представники третіх осіб - не з'явилися
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Козельської Наталі Володимирівни
на постанову Центрального апеляційного господарського суду у складі Пархоменко Н.В. - головуючого, Коваль Л.А., Чередка А.Є. від 26 листопада 2018 року
Історія справи
Обставини, встановлені судами
1. 07 лютого 2005 року між фізичною особою-підприємцем Козельською Наталею Володимирівною (далі - позивач) та Васильківською районною державною адміністрацією було укладено договір оренди земельної ділянки площею 27,4 га (рілля) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 5 років.
2. У 2011 році на замовлення позивача було розроблено технічну документацію із землеустрою, в результаті чого площа земельної ділянки була уточнена до 22,1383 га. Земельна ділянка була зареєстрована в державному земельному кадастрі та їй було присвоєно кадастровий номер 1220755100:01:005:0041.
3. 06 квітня 2012 року між позивачем та Васильківською районною державною адміністрацією Васильківського району Дніпропетровської області було укладено угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки, якою було, відповідно, уточнено дані земельної ділянки. Строк, на який було поновлено оренду земельної ділянки - 5 років. З урахуванням того, що державна реєстрація вказаної угоди відбулася 07 серпня 2012 року, дата закінчення строку дії договору - 07 серпня 2017 року.
4. 07 лютого 2017 року позивач звернувся із клопотанням про поновлення договору оренди земельної ділянки до Головного управління Держгеокадастру в Дніпропетровській області (далі - відповідач), до якої був доданий проект додаткової угоди з пропозицією орендної плати на рівні 3% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, строк дії договору - 15 років.
5. Листом від 24.03.2017 №К-1167/0-1332/6-17 відповідач надав відповідь, якою вказав на неможливість поновлення договору оренди через такі підстави: (1) позивачем не надано агрохімічного паспорта земельної ділянки; (2) відповідач пропонує розмір орендної плати на рівні 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; (3) позивач не надав документів у підтвердження відсутності заборгованості по сплаті орендної плати.
6. 31 липня 2017 року позивач подав повторне клопотання про поновлення договору оренди земельної ділянки, у якому вказав про врахування зауважень відповідача та просив поновити договір оренди на 15 років.
7. Відповідь на вказане звернення позивач отримав лише в листі відповідача від 20.12.2017 № 31-4-0.332-14850/2-17, яким останній повідомив про неможливість поновлення договору оренди землі, оскільки відомості про земельну ділянку площею 22,1383 га з кадастровим номером 1220755100:01:005:0041 відсутні в державному земельному кадастрі.
8. Щодо обставин скасування державної реєстрації орендованої позивачем земельної ділянки судами встановлено, що протягом лютого-травня 2017 року відповідачем було прийнято 11 наказів про розроблення землевпорядної документації на земельні ділянки орієнтовною площею 2 га кожна фізичним особам - громадянам.
9. Скасування державної реєстрації спірної земельної ділянки площею 22,1383 га відбулося 18 вересня 2017 року та одночасно розділено вказану земельну ділянку на 11 окремих ділянок приблизно по 2 га кожна, які протягом жовтня - грудня 2017 року надано у власність громадянам, залученим до участі у даній справі в якості третіх осіб.
Короткий зміст позовних вимог
10. У лютому 2018 року фізична особа-підприємець Козельська Наталя Володимирівна звернулась з позовом до Головного управління Держгеокадастру в Дніпропетровській області про визнання поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договору оренди землі від 07.02.2005.
11. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач в порядку, визначеному статтею 33 Закону України "Про оренду землі", 07.02.2017 звернувся до відповідача з заявою про поновлення договору, додавши до неї додаткову угоду. Проте жодних рішень, в тому числі заперечень щодо поновлення договору, відповідачем у встановлений законодавством строк прийнято не було. У той же час позивач належним чином виконує обов'язки за договором та продовжує користуватись земельною ділянкою після закінчення строку дії договору.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
12. Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 14 червня 2018 року позов задоволений. Визнано поновленим на той самий строк і на тих самих умовах укладений між сторонами договір оренди землі від 07.02.2005
13. Рішення мотивовано тим, що відповідачем був порушений місячний строк на надання відповіді на клопотання позивача про поновлення договору оренди земельної ділянки, що, є самостійною підставою для задоволення позову.
14. Відповідно до частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" позивач після закінчення строку договору оренди (7 серпня 2018 року) продовжував користуватись земельною ділянкою, сплачував орендну плату. При цьому відповідач не надав протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі. Вказане, як зазначив суд, також є самостійною підставою для задоволення позову.
15. Суд також звернув увагу на те, що відповідач фактично розділив вказану земельну ділянку на 11 нових земельних ділянок з присвоєнням їм нових кадастрових номерів та передав ці ділянки у власність фізичним особам, однак оскарження цих дій відповідача або визнання недійсними чи скасування відповідних актів не є предметом цього спору.
Короткий зміст оскаржуваної постанови суду першої інстанції
16. Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 26 листопада 2018 року рішення господарського суду Дніпропетровської області від 14 червня 2018 року скасовано, прийнято нове рішення про відмову в позові.
17. Суд апеляційної інстанції виходив з того, що первинна земельна ділянка, право на оренду якої просить поновити позивач, фактично припинила своє існування внаслідок поділу. Оскільки переважне право на поновлення договору оренди землі виникає лише в разі подальшого перебування земельної ділянки в оренді та при наявності інших осіб, які претендують на оренду цієї ж земельної ділянки, то при передачі орендодавцем земельної ділянки третім особам у власність інститут переважного права застосовуватись не може навіть при виконанні усіх передбачених законодавством та договором оренди умов попереднім орендарем. При цьому суд послався на правову позицію Верховного Суду в постанові від 21.03.2018 у справі №393/155/17-ц.
18. Таким чином, поділ спірної земельної ділянки на 11 земельних ділянок з присвоєнням їм інших кадастрових номерів не є порушенням прав позивача відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі" щодо переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поділені земельні ділянки передано у фізичним особам власність, а не в оренду).
19. Скасування державної реєстрації спірної земельної ділянки унеможливлює поновлення договору оренди землі, виходячи з положень статей 10, 15, 33 Закону України "Про оренду землі".
Короткий зміст вимог касаційної скарги
20. Не погоджуючись із вказаною постановою, позивач звернувся з касаційною скаргою, в якій просить її скасувати, рішення суду першої інстанції залишити в силі.
Аргументи учасників справи
Доводи позивача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)
21. Усі передбачені законом підстави для поновлення договору оренди землі за частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", як-то: користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди, відсутність протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень від орендодавця щодо його поновлення, сплата орендної плати наявні в даній справі. Суд апеляційної інстанції мотивував своє рішення відсутність порушення переважного права позивача на поновлення договору оренди, в той час як заявлений позов стосується поновлення договору оренди за принципом "мовчазної згоди", а не реалізації переважного права.
22. Незаконне скасування відповідачем державної реєстрації спірної земельної ділянки не може бути підставою для відмови у реалізації гарантованого законом права позивача на поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах. При цьому відповідач відмовив у поновленні спірного договору оренди не через допущені позивачем порушення, а через припинення існування земельної ділянки як об'єкта оренди.
Позиція відповідача у відзиві на касаційну скаргу
23. Факт скасування державної реєстрації земельної ділянки унеможливлює вирішення питання про поновлення договору оренди за статтею 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому після поділу земельної ділянки відбулася передача цієї землі третім особам у власність, а не в оренду, а тому відсутнє і порушення переважного права позивача на поновлення договору.
Позиція Верховного Суду
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій
24. Оцінюючи доводи касаційної скарги, Верховний Суд зазначає про таке.
25. Порядок поновлення договору оренди земельної ділянки визначено статтею 33 Закону України "Про оренду землі" (далі - Закон), якою регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини перша-п'ята цієї статті), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина шоста цієї статті).
26. Відповідно до частини 6 статті 33 Закону у разі якщо орендар продовжу