ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
13 лютого 2019 року
м. Київ
Справа № 924/505/17
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Берднік І.С. - головуючого, Міщенка І.С., Сухового В.Г.,
за участю секретаря судового засідання - Корнієнко О.В.,
за участю представників:
Сільськогосподарського кооперативу "Воля" - Копанчук О.Є.,
Головного управління
Держгеокадастру у Хмельницькій області - Кравчука В.І.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Головного управління
Держгеокадастру у Хмельницькій області
на постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 10.10.2017 (у складі колегії суддів: Маціщук А.В., (головуючий), Олексюк Г.Є., Петухов М.Г.)
та рішення Господарського суду Хмельницької області від 20.06.2017 (суддя Гладій С.В.)
у справі № 924/505/17
за позовом Сільськогосподарського кооперативу "Воля"
до Головного управління Держгеокадастру у Хмельницькій області
про визнання поновленим договору,
ВСТАНОВИВ:
У травні 2017 року Сільськогосподарський кооператив "Воля" (далі - СГК "Воля") звернувся до суду з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Хмельницькій області (далі - ГУ Держгеокадастру), у якому просив визнати поновленим договір оренди землі, укладений 05.04.2007 між ним та Старосинявською районною державною адміністрацією (далі - договір оренди), у редакції додаткового договору, запропонованій позивачем, на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Позов обґрунтовано тим, що позивач як орендар земельної ділянки, який належним чином виконує обов'язки за договором оренди, має право на поновлення цього договору на тих самих умовах з підстав, передбачених статтею 33 Закону України "Про оренду землі".
Рішенням Господарського суду Хмельницької області від 20.06.2017, залишеним без змін постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 10.10.2017, позов задоволено частково. Визнано поновленим на 10 років договір оренди землі на умовах додаткової угоди, у редакції, викладеній у резолютивні частині рішення.
Судові рішення мотивовано тим, що позивач належним чином виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору позивач повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, додавши до листа-повідомлення проект додаткової угоди. Орендар продовжує користуватися спірною земельною ділянкою, натомість відповідач письмово не повідомив позивача про відмову у поновленні цього договору у визначені законом строки. Оскільки у СГК "Воля" виникло право на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі" суди визнали позов таким, що підлягає частковому задоволенню.
Не погоджуючись із висновками судів першої та апеляційної інстанцій, у жовтні 2017 року ГУ Держгеокадастру подало касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просить скасувати постановлені у справі судові рішення та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.
Касаційну скаргу ГУ Держгеокадастру аргументує, зокрема тим, що судами неправильно застосовано положення статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки запропонований позивачем проект додаткової угоди відрізнявся від умов договору оренди землі, тобто позивач фактично пропонував відповідачу укласти новий договір, що виключає можливість поновлення договору відповідно до положень частин 1-5 статті 33 цього Закону, а наявність листа відповідача про заперечення у поновленні договору оренди землі не дає підстав для застосування до спірних правовідносин положень частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
СГК "Воля" у відзиві на касаційну скаргу просить залишити оскаржені судові рішення без змін і зазначив, що судові рішення постановлено із додержанням норм матеріального і процесуального права, з належною оцінкою наданих сторонами доказів та з урахуванням усіх установлених фактичних обставин справи.
19.12.2018 на адресу суду надійшли письмові пояснення ГУ Держгеокадастру, які залишаються судом без розгляду з огляду на положення статті 118 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК).
14.01.2019 на адресу суду надійшли пояснення СГК "Воля", до яких долучено додаткові докази.
Колегія суддів зазначає, що подані позивачем додаткові докази не можуть бути прийняті судом касаційної інстанції з огляду на заборону приймати до розгляду нові докази, обумовлену приписами частини 2 статті 300 ГПК. Письмові пояснення, в свою чергу, залишаються судом без розгляду на підставі статті 118 ГПК.
12.02.2019 на адресу Верховного Суду від позивача надійшло клопотання про заміну ГУ Держгеокадастру його правонаступником у цих правовідносинах - Старосинявською селищною радою Старосинявської об'єднаної територіальної громади Хмельницької області. Клопотання обґрунтовано тим, що на підставі розпорядження Кабінету Міністрів України від 31.01.2018 № 60-р та керуючись частиною 1 статті 117 Земельного кодексу України ГУ Держгеокадастру було прийнято наказ від 26.09.2018 № 22-6558-СГ та підписано зі Старосинявською селищною радою Старосинявської об'єднаної територіальної громади Хмельницької області акт приймання-передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення із державної у комунальну власність. У подальшому відбулася державна реєстрація права власності територіальної громади на передані земельні ділянки, зокрема й на ділянку, орендовану СГК "Воля".
Оскільки позивачем відповідно до положень статей 73, 77, 80, 91 ГПК не надано доказів державної реєстрації права комунальної власності територіальної громади на передані земельні ділянки, у тому числі на ділянку, орендовану СГК "Воля" згідно з договором від 05.04.2007, вимоги про поновлення якого є предметом позову у справі, яка розглядається, Верховний Суд відмовляє у задоволенні зазначеного клопотання.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, заперечення на касаційну скаргу та перевіривши матеріали справи, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
Судами першої та апеляційної інстанцій установлено, що 05.04.2007 між Старосинявською районною державною адміністрацією (орендодавець) і СГК "Воля" (орендар) укладено договір оренди землі, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 24,98 га, рілля - 24,98 га із земель сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на землях Цимбалівської сільської ради.
Згідно з пунктом 8 договору його укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Орендну плату та порядок її сплати визначено у розділі "Орендна плата" договору від 05.04.2007.
Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (пункт 40). Договір зареєстровано у Старосинявському районному відділі регіональної філії ДП "ЦДЗК", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 24.04.2007 за № 040776100001.
Отже, строк дії договору встановлено до 24.04.2017.
29.05.2015 між позивачем та ГУ Держземагенства у Хмельницькій області укладено додаткову угоду про внесення змін до договору оренди землі, зокрема щодо нормативної грошової оцінки землі, розміру орендної плати.
Згідно з витягом із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 04.06.2015 право оренди земельної ділянки площею 24,9786 га га кадастровий номер 6824488000:03:005:0002, зареєстровано за позивачем, строк дії речового права (права оренди) до 24.04.2017.
Також судами установлено, що зазначена земельна ділянка загальною площею 24,98 га розташована на території Цимбалівської сільської ради, є земельною ділянкою державної власності, категорія земель - землі сільськогосподарського призначення.
Наразі розпорядження землями державної власності сільськогосподарського призначення в порядку, визначеному чинним законодавством, на території Хмельницької області здійснює ГУ Держгеокадастру.
27.02.2017 СГК "Воля" звернувся до ГУ Держгеокадастру з листом-повідомленням відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі", у якому просив поновити договір оренди земельної ділянки. До листа-повідомлення позивач додав, зокрема проект додаткової угоди.
Цей лист-повідомлення отримано ГУ Держгеокадастру 02.03.2017, що підтверджується відтиском штемпеля про реєстрацію вхідної кореспонденції (вхідний реєстраційний № П-5156/0/5-17).
У листі-повідомленні від 12.05.2017 ГУ Держгеокадастру повідомило СГК "Воля", що управління заперечує проти поновлення договору оренди з огляду на запропонований позивачем строк та розмір орендної плати та вважає, що строк дії договору закінчився 24.04.2017.
СГК "Воля", вважаючи обставини щодо відмови в поновлені договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, при дотриманні позивачем порядку і процедури, передбачених статтею 33 Закону України "Про оренду землі", порушенням з боку відповідача переважного права позивача на продовження дії договору оренди, звернулося до суду з відповідним позовом.
За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1-5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).
Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
Частиною 6 статті 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).
При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно із цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі.
Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді".
У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов'язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.
У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі"