ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
20 лютого 2019 року
м. Київ
Справа № 917/410/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Сухового В.Г. - головуючого, Берднік І.С., Міщенка І.С.,
за участю секретаря судового засідання - Журавльова А.В.
за участю представників:
позивача - Жебраткіна Т.С.,
відповідача - не з'явився,
третьої особи - не з'явився
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Полтавської міської ради на постанову Східного апеляційного господарського суду від 12.12.2018 (Терещенко О.І., Дучал Н.М., Слободін М.М.) та рішення Господарського суду Полтавської області від 26.07.2018 (Бунякіна Г.І.) у справі № 917/410/18
за позовом Приватного підприємства "Еліт" до Полтавської міської ради третя особа Полтавське міське управління земельних ресурсів та земельного кадастру про визнання договору поновленим
Історія справи
Короткий зміст позовних вимог
1. Приватне підприємство "ЕЛІТ" (далі - Позивач) звернулося в Господарський суд Полтавської області з позовом до Полтавської міської ради (далі - Відповідач), Полтавського міського управління земельних ресурсів та земельного кадастру (далі - Третя особа) про визнання поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договору оренди землі від 19.04.2012, укладеного між Позивачем та Відповідачем, шляхом викладення пункту 3.1 договору в редакції додаткової угоди, визначеної Позивачем, а саме: "3.1. Цей договір укладено на термін з 30.01.2018 по 30.01.2021. Після закінчення строку договору Орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 60 календарних днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію".
2. В обґрунтування позовних вимог Позивач посилається на своєчасне направлення ним Відповідачу листа з проектом додаткової угоди, в якому Позивач просив поновити термін дії договору на той самий строк і на тих самих умовах, проте Відповідач повернув без підпису проект додаткової угоди, пославшись на те, що відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі" не передбачено автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін і таке поновлення має здійснюватись за волевиявленням сторін та має бути оформлене відповідно до пункту 34 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" за рішенням міської ради.
Короткий зміст оскаржуваного рішення, прийнятого судом першої інстанції
3. Рішенням Господарського суду Полтавської області від 26.07.2018 позов задоволено.
3.1. Визнано поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договір оренди землі від 19.04.2012, укладений між Позивачем (Орендар) та Відповідачем (Орендодавець), шляхом викладення пункту 3.1 договору в редакції додаткової угоди, визначеної Позивачем, а саме: "3.1. Цей договір укладено на термін з 30.01.2018 по 30.01.2021. Після закінчення строку договору Орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 60 календарних днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію".
4. Рішення суду мотивовано тим, що Позивач належно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, дотримався процедури поновлення договору, встановленої статтею 33 Закону України "Про оренду землі", проте Відповідач не визнає право оренди Позивача і ухиляється від укладення відповідної додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди землі, а тому позовні вимоги є обґрунтованими та підлягають задоволенню.
Короткий зміст оскаржуваної постанови, прийнятої судом апеляційної інстанції
5. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 12.12.2018 рішення Господарського суду Полтавської області від 26.07.2018 залишено без змін з тих же підстав.
6. Додатково суд зазначив про переважність прав наймача (Позивача) на укладення договору найму на новий строк, що передбачено статтею 777 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).
Короткий зміст вимог касаційної скарги
7. Відповідач подав касаційну скаргу на рішення та постанову судів попередніх інстанцій, в якій просить їх скасувати та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити.
Аргументи учасників справи
Доводи Відповідача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)
8. Судами попередніх інстанцій неправильно застосовано статті 10, пункт 34 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", статті 116, 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статті 4, 33 Закону України "Про оренду землі" та не враховано, що Відповідач листами повідомив Позивача про заперечення щодо поновлення договору оренди землі на умовах, запропонованих Позивачем, внаслідок чого унеможливлюється застосування приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі".
9. Суди не врахували, що з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 08.02.2018 вбачається строк дії права оренди Позивача до 30.01.2015 і оскільки Позивач не звернувся до відповідного органу державної реєстрації речових прав із заявою щодо реєстрації права оренди на підставі визнаної за судовим рішенням у справі №917/2180/15 укладеною додаткової угоди від 14.11.2014 до договору оренди землі від 19.04.2012, тому відповідне право на оренду земельної ділянки після прийняття Вищим господарським судом України постанови від 25.08.2016, якою залишено без змін рішення суду першої інстанції у справі №917/2180/15 про визнання поновленим договору від 19.04.2012 у Позивача не виникло.
Позиція Позивача у відзиві на касаційну скаргу
10. Позивач відзив на касаційну скаргу не надав, що у відповідності до частини 3 статті 295 ГПК України не перешкоджає перегляду оскаржуваних судових рішень у даній справі у касаційному порядку.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду апеляційної інстанції
11. За змістом частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).
12. Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
Частиною 6 статті 33 зазначеного Закону врегульовано поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця з дня закінчення строку договору заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору).
12.1. При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно із цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі.
12.2. Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді".
12.3. У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов'язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.
У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди, а орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. То