ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
06 лютого 2019 року
м. Київ
Справа № 920/753/17
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.
учасники справи:
позивач - Приватне підприємство "Карла Маркса - 2"
представник позивача - Серт О.В.
відповідач- Головне управління Держгеокадастру у Сумській області
представник відповідача - Рудік А.А.
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали касаційної скарги приватного підприємства "Карла Маркса - 2"
на постанову Харківського апеляційного господарського суду у складі Здоровко Л.М. - головуючий, Плахов О.В., Шутенко І.А. від 21 грудня 2017 року та рішення Господарського суду Сумської області у складі Левченко П.І. від 27 вересня 2017 року
Історія справи
Короткий зміст позовних вимог
1.1. Приватне підприємство "Карла Маркса-2" звернулося до Господарського суду Сумської області з позовною заявою, в якій просив визнати поновленим на тих самих умовах на наступні 7 (сім) років строком до 01.04.2024 договір оренди землі, а саме: договір б/н від 24.03.2010 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5923882300:09:001:0021, площею 4,8831 га.
1.2. Свої вимоги позивач обґрунтовує тим, що з метою реалізації свого переважного права на поновлення договору, позивач більше ніж за місяць до закінчення строку дії договору письмово повідомив орендодавця про намір продовжити його дію, до листа-повідомлення був доданий проект додаткової угоди про поновлення договору оренди, в якій позивачем запропоновано новий розмір орендної плати, проте, відповідач відмовив в укладенні додаткової угоди, посилаючись, на те, що орендарем не обґрунтовано зазначений розмір орендної плати; позивач продовжує користуватись земельною ділянкою, сплачує орендну плату, при цьому, відповідач ні протягом одного місяця після закінчення строку дії договору, ні до моменту звернення позивача з позовом до суду не повідомляв орендаря про заперечення у поновленні договору оренди.
2. Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій
2.1. 24.03.2010 між Путивльською районною державною адміністрацією (орендодавець) та ПП "Карла Маркса-2" (орендар) був укладений договір оренди землі, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування за рахунок земель державної власності В'язенської сільської ради земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 4, 8831га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться за адресою: Сумська обл., Путивльський район, В'язенська сільська рада.
2.2. Судами встановлено, що договір укладено на 7 років. Після закінчення строку дії договору орендар має право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
2.3. 01.04.2010 договір було зареєстровано у реєстраційному відділі Сумської регіональної філії ДПЦ ДЗК, про що в державному реєстрі земель вчинено запис за №041063300538.
2.4. 31.01.2017, тобто більше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору, позивач звернувся до відповідача з листом-повідомленням, у якому просив надати згоду на пролонгацію договору оренди землі від 10.03.2010 кадастровий номер 5923882300:09:001:0021 на той же строк на умовах, викладених у проекті додаткової угоди.
2.5. До листа повідомлення було надано проект додаткової угоди до договору оренди, зокрема, пункт 2.2.2 якої містить положення про нормативно грошову оцінку земельної ділянки, яка з урахуванням коефіцієнтів індексації станом на 01.01.2017 становить 90 883. 67грн (18 611, 88грн за 1 га). Крім того, пункт 2.4.1. договору передбачав, що річна орендна плата вноситься орендарем виключно у грошовій формі незалежно від результатів діяльності орендаря та становить 8% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що складає 7 270, 69. Вказаний лист-повідомлення отримано відповідачем 17.02.2017 за вхідним №3200.
2.6. Відповідач направив позивачу лист-повідомлення про прийняте рішення (вих. №28-18-06-3943/2-17 від 17.03.2017), в якому заперечував щодо поновлення договору оренди землі від 24.03.2010. Відповідач, зокрема вказав, що у поданих на розгляд документах відсутній витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки, який потрібний для встановлення розміру орендної плати за земельні ділянки державної власності; при цьому, ГУ Держгеокадастру у Сумській області зазначив, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін; у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
2.7. Вказаний лист отриманий позивачем 29.03.2017 за вхідним №27, тобто до закінчення строку дії договору; витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки відповідачу не надано.
2.8. Вказане рішення не оскаржено позивачем.
2.9. Звертаючись до суду з даним позовом, позивач зазначає, що скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди, оскільки більш ніж за 30 днів до закінчення строку його дії направив до відповідача лист-повідомлення про поновлення договору разом із проектом відповідної додаткової угоди, а також інші документи. Проте, відповідачем був порушений місячний термін для повідомлення орендаря про прийняте рішення, що дало, на думку позивача, підстави розраховувати йому на поновлення договору оренди.
3. Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
3.1. Рішенням Господарського суду Сумської області від 27.09.2017, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 21.12.2017, у задоволенні позову відмовлено повністю. Рішення судів мотивовані тим, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на підставі ч.1-5 ст.33 ЗУ "Про оренду землі" припинилось, у зв'язку з тим, що сторони фактично не досягли згоди щодо істотних умов договору оренди землі. В свою чергу, право позивача на поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, визначене ч.6 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі", відповідачем не порушувалося, оскільки відповідач не звертався до відповідача з листом-повідомленням про поновлення договору землі і не надсилав відповідачеві проекту додаткової угоди про поновлення договору оренди землі на тих самих умовах, які були передбачені договором.
4. Короткий зміст вимог касаційної скарги
4.1. Не погоджуючись з прийнятими рішеннями, ПП "Карла - Маркса -2" звернулось із касаційною скаргою, в якій просить оскаржувані рішення скасувати, ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити у повному обсязі.
Аргументи учасників справи
5. Доводи особи, яка подала касаційну скаргу (узагальнено)
5.1. Доводи касаційної скарги обґрунтовані тим, що саме з вини відповідача не відбулась реалізація переважного права ПП "Карла Маркса-2" на поновлення договору оренди, яка передбачена ч.1 ст.33 ЗУ "Про орендк землі". Орендар належним чином виконав свій обов'язок щодо повідомлення орендодавця не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору про намір його поновити, як це передбачено умовами договору оренди землі від 21.03.2017 та не суперечить вимогам ч.2 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі", в свою чергу, лист-повідомлення Головного управління Держгеокадастру у Сумській області про відмову у поновленні договору оренди землі був направлений з порушенням місячного терміну та містив безпідставну вимогу про надання інших документів, окрім проекту додаткової угоди, що і стало підставою відмови у поновленні договору оренди.
5.2. Враховуючи вищенаведені обставини, позивач просив визнати поновленим на тих самих умовах на наступні 7 років договір оренди землі, враховуючи наявність підстав, передбачених, як ч. 1-5, так і ч. 6 ЗУ "Про оренду землі", враховуючи, що скаржник продовжує користування земельною ділянкою та належно виконує свої обов'язки за договором.
Позиція Верховного Суду
6. Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій
6.1. За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
6.2. Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
6.3. Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).
6.4. Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.
6.5. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
6.6. Частиною 6 статті 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).
6.7. При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно із цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі.
6.8. Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді".
6.9. У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов'язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення ді