ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
06 лютого 2019 року
м. Київ
Справа № 920/742/17
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Сухового В.Г. - головуючого, Берднік І.С., Міщенка І.С.,
за участю секретаря судового засідання - Журавльова А.В.
за участю представників:
позивача - Серт О.В.,
відповідача - Рудік А.А.
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Приватного підприємства "КАРЛА МАРКСА-2" на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 13.12.2017 (Плахов О.В., Здоровко Л.М., Шутенко І.А.) та рішення Господарського суду Сумської області від 27.09.2017 (Левченко П.І.) у справі № 920/742/17
за позовом Приватного підприємства "КАРЛА МАРКСА-2" до Головного управління Держгеокадастру у Сумській області про поновлення договору оренди землі
Історія справи
Короткий зміст позовних вимог
1. Приватне підприємство "Карла Маркса-2" (далі - Позивач) звернулося в Господарський суд Сумської області з позовом до Головного Управління Держгеокадастру Сумської області (далі - Відповідач) про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки, вважаючи укладеною угоду про поновлення договору на той самий строк 7 років на тих самих умовах.
2. В обґрунтування позовних вимог Позивач зазначив, що звертався до Відповідача з листом-повідомленням та проектом додаткової угоди, проте Відповідач повідомив, що не вважає за можливе поновити договір оренди землі, оскільки відсутній витяг з технічної документації з нормативно-грошової оцінки землі. Позивач зазначає, що продовжує користуватись земельною ділянкою та вважає, що договір оренди є поновленим з урахуванням частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Короткий зміст судового рішення, прийнятого судом першої інстанції
3. Рішенням Господарського суду Сумської області від 27.09.2017 в задоволенні позову відмовлено.
4. Рішення суду мотивовано тим, що право Позивача на поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, визначене частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", Відповідачем не порушувалося, оскільки Позивач не звертався до Відповідача з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі на тих самих умовах, які були передбачені договором, і не надсилав Відповідачеві проекту додаткової угоди про поновлення договору оренди землі на тих самих умовах, які були передбачені договором. Зважаючи на те, що сторонами не укладена додаткова угода про поновлення договору оренди землі, яка згідно закону має бути укладена в обов'язковому порядку, позовні вимоги Позивача про визнання поновленим на тих самих умовах на наступні 7 років строком до 01.04.2024 договору оренди землі не підлягають задоволенню у зв'язку з їх безпідставністю, необґрунтованістю та неправомірністю.
Короткий зміст оскаржуваної постанови, прийнятої судом апеляційної інстанції
5. Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 13.12.2017 рішення Господарського суду Сумської області від 27.09.2017 залишено без змін з тих же підстав.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
6. Позивач подав касаційну скаргу на рішення та постанову судів попередніх інстанцій, в якій просить їх скасувати та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити в повному обсязі.
Аргументи учасників справи
Доводи Позивача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)
7. Не спростовано і факту виконання Позивачем свого обов'язку стосовно повідомлення орендодавця більш ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору про намір скористатися правом на поновлення цього договору шляхом направлення листа - повідомлення із проектом додаткової угоди.
8. Не взято до уваги, що саме з вини Відповідача не відбулося реалізації переважного права Позивача на поновлення договору оренди, передбаченого частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки орендодавець не узгодив із орендарем земельної ділянки істотних умов договору, натомість у порушення статті 181 Господарського кодексу України (далі - ГК України) і статті 33 Закону України "Про оренду землі" з надуманих підстав, без належного обґрунтування повідомив про неможливість поновлення договору.
9. Не враховано, що лист - повідомлення Відповідача від 16.03.2017 про відмову Позивачеві у поновленні договору оренди землі направлено Позивачеві лише 21.03.2017, тобто із порушенням місячного терміну для повідомлення орендареві про прийняте рішення і наведене дало Позивачеві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди з урахуванням змісту частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у судовому порядку, що залишено судами поза увагою.
10. Відмовляючи в задоволенні позову суди дійшли хибного висновку, що Позивачем не оскаржено прийняте Відповідачем рішення, яке викладено листом від 16.03.2017. Зазначене спростовується тим, що звертаючись з позовом, Позивач, вважаючи наявними підстави для поновлення договору оренди, посилався на частини 1-5 та частину 6 Закону України "Про оренду землі".
11. Не взято до уваги, що у орендодавця відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі" відсутнє право відмовити орендареві у поновленні договору оренди землі через недолучення ним до листа-повідомлення інших документів, окрім проекту додаткової угоди.
12. Необґрунтовано зазначено, що належним способом захисту порушеного права у цьому випадку є оскарження відмови чи бездіяльності уповноваженого органу щодо укладення додаткової угоди у судовому порядку.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій
13. За змістом частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).
14. Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
Частиною 6 статті 33 зазначеного Закону врегульовано поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця з дня закінчення строку договору заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору).
14.1. При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно із цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі.
14.2. Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді".
14.3. У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов'язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.
У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди, а орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.
15. Правову позицію щодо розрізнення цих підстав сформульовано Верховним Судом України, зокрема, у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц та в постановах Верховного Суду від 10.09.2018 у справі №920/739/17 від 29.11.2018 у справах №920/752/17, №920/737/17, № 920/747/17, № 920/751/17, №920/746/17, №920/744/17, №