ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
29 січня 2019 року
м. Київ
Справа № 922/1032/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Дроботової Т. Б. - головуючого, Пількова К. М., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання - Підгірська Г. О.,
за участю представників:
позивача - Сердюк Ю. О.,
відповідача - не з'явився,
третьої особи - не з'явився,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу фізичної особи - підприємця Трускала Олександра Миколайовича
на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 27.09.2018 (судді: Терещенко О. І., Сіверін В. І., Слободін М. М.) і рішення Господарського суду Харківської області від 10.07.2018 (суддя Байбак О. І.) у справі № 922/1032/18
за позовом фізичної особи - підприємця Трускала Олександра Миколайовича
до Головного управління Держгеокадастру у Харківській області,
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Барвінківської районної державної адміністрації Харківської області,
про визнання договору оренди землі поновленим,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень
1.1. У квітні 2018 року фізична особа - підприємець (далі - ФОП) Трускал О. М. звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Харківській області про визнання поновленим договору оренди землі від 05.08.2008, укладеного між ФОП Трускалом О. М. і Барвінківською районною державною адміністрацією Харківської області (далі - Барвінківська райдержадміністрація), на той самий строк і на тих самих умовах у редакції додаткової угоди, викладеній у позовній заяві.
1.2. Позовну заяву із посиланням, зокрема, на положення частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" обґрунтовано тим, що 05.08.2008 між ФОП Трускалом О. М. і Барвінківською райдержадміністрацією було укладено договір оренди землі строком до 01.01.2018 включно із зазначенням, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на його поновлення на новий строк у разі направлення відповідного письмового повідомлення орендодавцеві не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку договору.
Так, позивач, реалізуючи своє переважне право на продовження строку дії договору, у 2017 році звернувся із заявою до уповноваженого на розпорядження земельною ділянкою органу - Головного управління Держгеокадастру у Харківській області, яким до 01.01.2018 (дати закінчення договору) вмотивоване рішення щодо поновлення договору прийнято, додаткову угоду не підписано.
Натомість, ФОП Трускал О. М. упродовж січня - березня 2018 року продовжував користуватися земельною ділянкою, сплачувати орендну плату і виконувати обов'язки за договором.
Отже, на думку позивача, на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" пролонгація (поновлення) договору оренди землі відбувається автоматично за наявності мовчазної згоди, яка у цьому випадку зумовлена конклюдентними діями орендаря щодо подальшого користування земельною ділянкою і відсутністю заперечень з боку орендодавця.
1.3. У відзиві на позовну заяву відповідач просив відмовити у її задоволенні, наголошуючи, що 15.05.2017 до Головного управління Держгеокадастру у Харківській області надійшла заява ФОП Трускала О. М. (від 10.05.2017) про поновлення договорів оренди земельної ділянки без проекту додаткової угоди. За результатами розгляду цієї заяви позивача Головне управління Держгеокадастру у Харківській області у листі від 12.06.2017 № 19-20-14-10051/0/19-17, посилаючись на положення статті 33 Закону України "Про оренду землі", повідомило ФОП Трускалу О. М. про відмову у поновленні договору оренди і запропонувало після закінчення строку договору повернути земельну ділянку.
Головне управління Держгеокадастру у Харківській області про відмову у поновленні договору оренди землі також повідомляло ФОП Трускалу О. М. у листі від 31.07.2017 № 19-20-14-12146/0/19-17 (у відповідь на лист позивача від 29.06.2017), а у листах - повідомленнях від 01.11.2017 № 32-20-17.3-15380/0/19-17 і від 29.12.2017 № 32-20-14.3-17479/0/19-17 ФОП Трускала О. М. поінформовано, що у зв'язку із відмовою у поновленні договору після закінчення строку його дії позивач повинен повернути земельну ділянку до земель запасу державної власності з метою реалізації права користування земельною ділянкою на земельних торгах.
Відповідач наголошує, що 19.02.2018, тобто після закінчення строку договору оренди, до Головного управління Держгеокадастру у Харківській області надійшло звернення ФОП Трускала О. М. від 15.02.2018 щодо оформлення додаткової угоди до договору оренди землі від 05.08.2008 із клопотанням узгодити та підписати додаткову угоду про поновлення договору.
За результатами розгляду листа позивача від 15.02.2018 (отриманого 19.02.2018) Головне управління Держгеокадастру у Харківській області у листі від 19.03.2018 № юр-2182/0-2240/0/95-18 зазначило про неодноразове повідомлення ФОП Трускалу О. М. про відмову у поновленні договору оренди землі та запропонувало повернути земельну ділянку до земель запасу державної власності.
Отже, відповідач зауважив, що мотивована відмова Головного управління Держгеокадастру у Харківській області у поновленні договору, викладена у листах від 12.06.2017, від 31.07.2017, від 01.11.20017, від 29.12.2017, від 19.03.2018 повністю відповідає вимогам законодавства, а вимога ФОП Трускала О. М. є незаконною і безпідставною.
1.4. Ухвалою Господарського суду Харківської області від 24.04.2018, зокрема, залучено до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Барвінківську райдержадміністрацію.
2. Короткий зміст судових рішень у справі
2.1. Рішенням Господарського суду Харківської області від 10.07.2018, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 27.09.2018, ФОП Трускалу О.М. у задоволенні позову відмовлено.
Суди дійшли висновку, що за наявності висловленої відповідачем відмови у продовженні дії договору оренди землі від 05.08.2008, цей договір є таким, що закінчив свою дію зі спливом строку, на який його було укладено, тобто 01.01.2018, а вимога позивача про поновлення цього договору не підлягає задоволенню.
3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечень на неї
3.1. Не погоджуючись із судовими рішеннями, ФОП Трускал О. М. у касаційній скарзі просить рішення Господарського суду Харківської області від 10.07.2018 і постанову Харківського апеляційного господарського суду від 27.09.2018 скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов у повному обсязі.
3.2. Скаржник наголошує, що ним дотримано вимог, передбачених частинами 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме ФОП Трускал О. М. належно виконував обов'язки за договором, до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк, надіслав проект додаткової угоди та виконав всі істотні умови, зокрема, розробив нову нормативну грошову оцінку землі.
При цьому, як зазначає заявник касаційної скарги, суди дійшли помилкового висновку, що у разі відмови відповідача у продовженні дії договору оренди землі від 05.08.2008 цей договір є таким, що закінчив свою дію зі спливом строку, на який його було укладено, тобто 01.01.2018, оскільки відповідачем у судовому засіданні не надано доказів отримання позивачем листів про відмову у продовженні строку дії договору, а суди зазначеного не спростували, протилежного не встановили, оцінки доводам позивача щодо направлення йому і отримання позивачем листів відповідача про відмову у поновленні договору оренди землі не надали.
3.3. У відзиві на касаційну скаргу Головне управління Держгеокадастру у Харківській області, заперечуючи проти її задоволення, просить залишити судові рішення без змін, наголошуючи, що відповідач неодноразово повідомляв орендареві про відмову у поновленні договору оренди землі та необхідність повернути земельну ділянку після закінчення строку дії договору.
4. Розгляд касаційної скарги
4.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника позивача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.
4.2. Суди попередніх інстанцій установили, що 05.08.2008 між Барвінківською райдержадміністрацією (орендодавець) і ФОП Трускалом О. М. (орендар) укладено договір оренди землі, за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 53,4834 га (кадастровий номер 6320481500:03:000:0693) для сільськогосподарського використання, розташовану на території Гаврилівської сільської ради.
Згідно з пунктом 8 договору його укладено строком до 01.01.2018 включно. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити чи припинити дію договору.
Договір зареєстровано у Барвінківському районному відділі реєстрації земель, про що вчинено відповідний запис від 27.08.2008 № 040868400031.
4.3. Суди також установили такі обставини:
- у визначений пунктом 8 договору оренди землі строк ФОП Трускал О. М. звернувся до Головного управління Держагеокадастру із листом від 10.05.2017, зі змісту якого убачається, що у зв'язку із переходом повноважень щодо розпорядження земельними ділянками за межами населених пунктів до Головного управління Держгеокадастру та закінченням 01.01.2018 строку дії, зокрема, договору від 05.08.2008, ФОП Трускал О. М. повідомив про намір продовжити дію договорів оренди землі, просив поновити строк укладених договорів на 10 років і надати перелік документів, які необхідно надати для продовження строку дії договорів. При цьому ФОП Трускал О. М. повідомив про надання згоди на перегляд умов оренди (а. с. 34);
- у листі від 12.06.2017 № 19-20-14-10051/0/19-17 Головне управління Держгеокадастру повідомило ФОП Трускалу О. М., що орендарем не виконано вимоги статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме не додано до заяви щодо поновлення договорів оренди землі проекту додаткової угоди про поновлення цього договору. Крім того, зазначено про подальшу реалізацію земельних ділянок (у тому числі тієї, яка є предметом спірного договору) на земельних торгах, у зв'язку з чим відмовлено ФОП Трускалу О. М. у поновленні договорів оренди земельних ділянок, укладених 05.08.2008 із Барвінківською райдержадміністрацією (а. с. 44);
- 29.06.2017 ФОП Трускал О .М. надіслав лист, в якому з огляду на лист Головного управління Держгеокадастру від 12.06.2017 № 19-20-14-10051/0/19-17 про розгляд звернення про поновлення договорів оренди земельних ділянок повідомив про те, що згідно зі статтею 33 Закону України "Про оренду землі" і пунктом 8 договору оренди землі, орендар має переважне право на поновлення договору, зобов'язання за договором, оскільки орендар виконує добросовісно і в повному обсязі умови договору і має намір продовжити термін дії договорів оренди землі. До цього листа орендарем надано проекти додаткових угод, зокрема і до спірного договору оренди земельної ділянки площею 53,4834 га (кадастровий номер 6320481500:03:000:0693) (а. с. 40).
У подальшому, як установлено судами, у листі від 19.03.2018 № юр-2182/0-2240/0/95-18 Головне управління Держгеокадастру, посилаючись на те, що у листах - повідомленнях від 01.11.2017 № 32-20-14,3-15380/0/19-17 і від 29.12.2017 № 32-20-14,3-17479/0/19-17 ФОП Трускалу О. М. вже відмовлено у поновленні договору оренди земельної ділянки площею 53,4834 га, кадастровий номер 6320481500:03:000:0693, ураховуючи закінчення терміну дії договору, відмовило у поновленні договору та запропонувало повернути земельну ділянку до земель запасу (а. с. 48).
4.4. Предметом позову у цій справі є вимога ФОП Трускала О.М. про визнання поновленим договору оренди землі від 05.08.2008, укладеного між ФОП Трускалом О. М. і Барвінківською райдержадміністрацією на той самий строк і на тих самих умовах у редакції додаткової угоди, викладеній у позовній заяві, на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
5. Позиція Верховного Суду
5.1. За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
5.2. Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).
Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендареві про наявність заперечень і своє рішення.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
Законодавець у частині 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначив алгоритм дій, згідно з яким орендодавець після отримання листа-повідомлення орендаря зобов'язаний:
1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;
2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;
3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);
4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.
За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Зазначені положення слід розуміти таким чином:
а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту