ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
23 січня 2019 року
м. Київ
Справа № 920/220/17
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Берднік І.С. - головуючого, Міщенка І.С., Сухового В.Г.,
за участю секретаря судового засідання - Корнієнко О.В.,
за участю представників:
Фізичної особи-підприємця
Герасименко Лариси Анатоліївни - особисто, Кутового Я.А.,
Охтирської районної державної адміністрації
Сумської області - не з'явився,
Бакирівської сільської ради Охтирського району
Сумської області - не з'явився,
Сумської обласної державної адміністрації - не з'явився,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Герасименко Лариси Анатоліївни
на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 18.10.2017 (у складі колегії суддів: Пушай В.І. (головуючий), Істоміна О.А., Медуниця О.Є.)
та рішення Господарського суду Сумської області від 14.08.2017 (суддя Коваленко О.В.)
у справі № 920/220/17
за позовом Фізичної особи-підприємця Герасименко Лариси Анатоліївни
до Охтирської районної державної адміністрації Сумської області,
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Бакирівської сільської ради Охтирського району Сумської області,
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Сумської обласної державної адміністрації,
про визнання договору оренди землі поновленим та зобов'язання укласти угоду про поновлення договору оренди землі,
ВСТАНОВИВ:
У березні 2017 року Фізична особа-підприємець (далі - ФОП) Герасименко Л.А. звернулася до суду з позовом до Сумської обласної державної адміністрації (далі - Сумська ОДА), треті особи: Охтирська районна державна адміністрація Сумської області (далі - Охтирська РДА), Бакирівська сільська рада Охтирського району Сумської області (далі - Бакирівська сільрада), у якому просила визнати поновленим і продовженим термін дії договору оренди землі від 10.10.2006, укладеного між Охтирською РДА і позивачем, зареєстрованого у Охтирському районному відділі ДП "Центр Державного земельного кадастру при Держкомземі України" 12.10.2006 № 040661500782, на новий строк на 10 років до 12.10.2026, а також зобов'язати Сумську ОДА укласти з ФОП Герасименко Л.А. додатковий договір (угоду) до зазначеного договору оренди землі на умовах, передбачених проектом додаткової угоди, наданої 08.12.2016.
Ухвалою Господарського суду Сумської області від 10.05.2017 матеріали справи направлено за підсудністю до Господарського суду міста Києва.
У червні 2017 року ФОП Герасименко Л.А. заявила клопотання про залучення Охтирської РДА як іншого (другого) відповідача.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 14.06.2017 замінено первісного відповідача - Сумську ОДА належним відповідачем - Охтирською РДА; залучено Сумську ОДА до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача; справу направлено за територіальною підсудністю до Господарського суду Сумської області.
У серпні 2017 року ФОП Герасименко Л.А. звернулася до суду із заявою про уточнення позовних вимог від 02.08.2017, у якій просила визнати поновленим і продовженим термін дії договору оренди земельної ділянки загальною площею 0,1655 га (землі вкриті лісом) для розміщення та обслуговування кафе-бару, яка знаходиться на території Бакирівської сільради, укладеного 10.10.2006 між Охтирською РДА і ФОП Герасименко Л.А. , на підставі розпорядження Охтирської РДА від 25.04.2006 № 230, зареєстрованого у Охтирському районному відділі ДП "Центр Державного земельного кадастру при Держкомземі України" 12.10.2006 № 040661500782, на новий строк на 10 років до 12.10.2026, а також зобов'язати Охтирську РДА призначити уповноважену особу для укладання та підписання з позивачем додаткового договору (угоди) про продовження терміну дії зазначеного вище договору на новий строк на 10 років до 12.10.2026 і підписати додаткову угоду на тих самих умовах в місячний термін.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що ФОП Герасименко Л.А. у порядку реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі у строк, визначений умовами цього договору, звернулася до орендодавця - Охтирської РДА з заявою про продовження терміну договору на новий строк, додавши проект додаткової угоди, проте відповідачем відповідного рішення прийнято не було. Оскільки позивачка продовжує користуватися земельною ділянкою та належним чином виконує умови договору, а орендодавець протягом місяця після закінчення терміну дії договору не заперечив у поновленні цього договору, то такий договір відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі" є поновленим на той самий строк і на тих самих умовах.
Рішенням Господарського суду Сумської області від 14.08.2017, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 18.10.2017, у задоволенні позову відмовлено.
Судові рішення мотивовано відсутністю правових підстав для задоволення позову.
Не погоджуючись із висновками судів першої та апеляційної інстанцій, у листопаді 2017 року ФОП Герасименко Л.А. подала касаційну скаргу, у якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просить скасувати постановлені у справі судові рішення, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.
Касаційну скаргу ФОП Герасименко Л.А. обґрунтовує, зокрема, неналежним з'ясуванням судами попередніх інстанцій фактичних обставин справи, що призвело до неправильного вирішення спору. Зокрема, позивачка зазначає, що у матеріалах справи відсутні докази, а Сумською ОДА не доведено, що спірна земельна ділянка відноситься до земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення, повноваження щодо розпорядження якою належать відповідачу, а також те, що будівництво об'єкта (кафе-бару), для розміщення і обслуговування якого позивачці надавалася в оренду спірна земельна ділянка, завершено; судом не досліджено наявні у матеріалах справи докази того, що спірну земельну ділянку у 2000 році на підставі рішення Бакирівської сільради передано у довгострокову оренду для будівництва підприємства торгівлі, та не надано відповідної оцінки цим доказам; за змістом договору оренди землі від 10.10.2006 орендодавцем є Охтирська РДА, при цьому орендаря не було належним чином повідомлено про зміну орендодавця спірної земельної ділянки; суди неправильно застосували положення статті 122 Земельного кодексу України (далі - ЗК) і дійшли помилкового висновку про зміну повноважень РДА на передачу у користування земельних ділянок за межами населених пунктів для будівництва об'єктів торгівлі; при заміні відповідача у справі Господарським судом міста Києва обґрунтовано проведено заміну ОДА на РДА, чим підтверджено повноваження останньої на поновлення договору оренди спірної земельної ділянки; судами не надано належної оцінки доказам виконання позивачкою умов договору щодо дотримання порядку і строків звернення з відповідною заявою до орендодавця для поновлення дії договору оренди землі відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі".
У відзиві на касаційну скаргу Сумська ОДА зазначає про правильне застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права при вирішенні справи, тому просить залишити оскаржені судові рішення без змін.
Охтирська РДА, Бакирівська сільрада та Сумська ОДА своїх представників у судове засідання не направили, хоча були повідомлені про дату, час і місце судового засідання належним чином, про що свідчать рекомендовані повідомлення про вручення поштового відправлення.
Ураховуючи наведене, висновки Європейського суду з прав людини у справі "В'ячеслав Корчагін проти Росії", те, що явка учасників справи не визнавалася судом обов'язковою, а участь у засіданні суду є правом, а не обов'язком сторони, Верховний Суд у складі колегії дійшов висновку про можливість розгляду касаційної скарги по суті за відсутності зазначених представників.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення ФОП Герасименко Л.А. та її представника, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та заперечення проти неї, перевіривши матеріали справи, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.
Судами попередніх інстанцій установлено, що відповідно до розпорядження голови Охтирської РДА від 25.04.2006 № 230 вирішено, зокрема, надати приватному підприємцю Герасименко Л.А. згідно з проектом землеустрою в оренду строком на 10 років земельну ділянку площею 0,166 га (угіддя вкриті лісом) для розміщення та обслуговування кафе-бару із земель запасу Бакирівської сільради за межами населених пунктів.
10.10.2006 між Охтирською РДА (орендодавець) і приватним підприємцем Герасименко Л.А. (орендар) укладено договір оренди землі, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку для розміщення та обслуговування кафе-бару, яка знаходиться біля с. Климентове на автошляху Суми-Полтава-Олександрія (Р17) на території Бакирівської сільради. Згідно з пунктом 2 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,1655 га, у тому числі, землі вкриті лісом - 0,1655 га. За змістом пункту 3 договору земельна ділянка вільна від майна, а також на ній відсутні інші об'єкти інфраструктури.
Згідно з пунктом 8 договору його укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У пункті 9 договору визначено, що орендна плата становить 10 % від грошової оцінки 1 га ріллі по області.
Відповідно до пункту 43 цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Цей договір зареєстровано у Охтирському районному відділі ДП "Центр Державного земельного кадастру при Держкомземі України", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 12.10.2006 за № 040661500782.
Отже, строк дії договору встановлено до 12.10.2016.
07.09.2016 ФОП Герасименко Л.А. звернулася до Охтирської РДА з заявою (повідомленням) про намір продовжити дію договору оренди від 10.10.2006 на новий строк, на 10 років. Ця заява отримана Охтирською РДА 07.09.2016 вх. № 801/01-21.
Охтирська РДА у відповідь на цю заяву направила позивачці лист від 15.09.2016 № 01-21/3/2173 "Про продовження дії договору оренди землі", у якому зазначила, що з метою належного вирішення питання про поновлення договору оренди землі, позивачці необхідно подати: паспорт громадянина України, довідку про реєстраційний номер облікової картки платника податків, витяг є Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, договір оренди землі від 10.10.2006 з усіма додатками; документи, що підтверджують внесення орендної плати за час користування земельною ділянкою, документи, що підтверджують використання земельної ділянки за призначенням - розміщення та обслуговування кафе-бару (т. 1 а.с.172-173).
Водночас у іншому листі від 15.09.2016 № 01-21/3/2173 Охтирська РДА послалася на положення статті 122 ЗК, статті 33 Закону України "Про оренду землі" і повідомила ФОП Герасименко Л.А. про те, що з метою належного вирішення питання про поновлення договору оренди землі їй необхідно звернутися до Сумської ОДА та додати до заяви (повідомлення) проект договору (додаткової угоди) (т.1 а.с. 54).
Обставин щодо отримання позивачкою цих листів судами встановлено не було.
Водночас з матеріалів справи вбачається, що 10.10.2016 ФОП Герасименко Л.А. звернулася до Охтирської РДА з листом, який отримано останньою 10.10.2016 вх. № 894/01-34, з проханням повідомити про результати розгляду її заяви від 07.09.2016 про продовження терміну дії договору оренди землі від 10.10.2006, у зв'язку з відсутністю будь-яких повідомлень з боку орендодавця про прийняте рішення.
На це звернення Охтирська РДА у листі від 12.10.2016 № 01-34/3/2490 повідомила позивачку, що з метою поновлення договору оренди землі від 10.10.2006 їй необхідно звернутися до Сумської ОДА.
08.12.2016 ФОП Герасименко Л.А. звернулася до Сумської ОДА з заявою (повідомленням) про продовження дії договору оренди землі від 10.10.2006 на новий строк (на 10 років), до якої було додано проект додаткової угоди.
Сумська ОДА у листі від 14.12.2016 № 01-22/8852 послалася на положення статей 513, 514 Цивільного кодексу України (далі - ЦК) щодо зміни кредитора у зобов'язанні, частини 5 статті 122 ЗК і повідомила позивачку про те, що нею у строк, передбачений пунктом 8 договору оренди землі від 10.10.2006, заява про поновлення цього договору саме до Сумської ОДА не подавалася, а оскільки термін дії договору оренди землі від 10.10.2006 закінчився 12.10.2016, то правових підстав для його поновлення немає.
Зазначені обставини стали підставою для звернення ФОП Герасименко Л.А. до суду з відповідним позовом. При цьому позивачка послалася на належне виконання договірних зобов'язань, завчасне повідомлення сторони договору (орендодавця) - Охтирську РДА про намір продовжити дію договору оренди від 10.10.2006 на новий строк, а також відсутність заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі на новий строк відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції, з висновками якого погодився і суд апеляційної інстанції, виходив із того, що звернення позивачки до Охтирської РДА із заявою від 07.09.2016 № 801/01-21 щодо реалізації переважного права на поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки не свідчить про дотримання орендарем вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки Охтирська РДА не є орендодавцем зазначеної земельної ділянки, позаяк орендодавцем у цих правовідносинах, як і належним відповідачем у цій справі є Сумська ОДА як орган, уповноважений розпоряджатися спірною земельною ділянкою.
Проте, Касаційний господарський суд не погоджується із вказаними висновками судів попередніх інстанцій, оскільки вони є передчасними, зробленими без належного з'ясування і оцінки обставин справи та з порушенням вимог чинного законодавства.
Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1-5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).
Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
Частиною 6 статті 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).
При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно із цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі. Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді".
У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов'язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.
У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною