ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
26 березня 2025 року
м. Київ
cправа № 922/2838/20
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Мачульського Г. М. - головуючого, Краснова Є. В., Рогач Л. І.,
секретар судового засідання Лихошерст І. Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Харківської міської ради
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 11.11.2024 (колегія суддів: Стойка О. В. - головуючий, Істоміна О. А., суддя Попков Д. О.)
за позовом Харківської міської ради
до Фізичної особи-підприємця Спесивцева Юрія Віталійовича
про розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки,
за участю:
позивача: Руденко Д. Ю. (самопредставництво)
відповідача: Куян М. В. (адвокат), Мошуманська О. О. (адвокат)
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1 Харківська міська рада звернулася до господарського суду з позовом до Фізичної особи-підприємця Спесивцева Юрія Віталійовича про розірвання договору оренди землі та про зобов`язання повернути земельну ділянку.
1.2 Позовні вимоги позивач обґрунтовані порушенням відповідачем умов договору оренди землі та вимог чинного законодавства, оскільки останнім на зазначеній земельній ділянці здійснено реконструкцію об`єкта нерухомого майна та зареєстровано відповідне право власності з порушенням норм містобудівного законодавства за відсутності необхідних документів.
2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1 Рішенням Господарського суду Харківської області від 09.12.2020 (суддя Шатерніков М. І.) позов задоволено.
2.2 Судове рішення мотивовано тим, що відповідач не довів правомірності проведення реєстрації прав на нерухомість та не спростував факту здійснення самочинного будівництва, отже, порушив істотні умови договору. Крім того, суд зазначив про відсутність підстав для застосування до спірних правовідносин позовної давності, оскільки встановлене порушення є триваючим у часі.
2.3 Постановою Східного апеляційного господарського суду від 11.11.2024 рішення суду скасовано та ухвалено нове, яким у позові відмовлено.
2.4 Колегія суддів не встановила з боку відповідача порушень істотних умов договору оренди землі, який укладався з метою здійснення будівництва торговельного комплексу, у зв`язку з чим висновок суду першої інстанції про задоволення позовних вимог вважала помилковим. Крім того, колегія суддів пославшись на висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, зазначила, що належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
3. Короткий зміст касаційної скарги та позиція інших учасників справи
3.1 У касаційній скарзі Харківська міська рада просить постанову скасувати, а рішення суду залишити в силі.
3.2 На обґрунтування касаційної скарги скаржник посилається на те, що суд апеляційної інстанції неправильно застосував норми права за виключним випадком, який передбачений пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), а саме:
- щодо стандарту доказування при оцінці доказів та не врахував постанови Верховного Суду від 25.06.2020 у справі № 924/233/18, Великої Палати Верховного Суду від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц;
- частину 2 статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статтю 32 Закону України "Про оренду землі" та не врахував постанову Верховного Суду України 18.09.2013 у справі № 6-75цс13, а також постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20, постановах Верховного Суду від 07.05.2024 у справі № 916/326/23, від 07.06.2023 у справі № 922/3397/20, від 25.05.2017 у справі № 1512/3707/12, від 28.03.2023 у справі № 922/2961/20;
- статті 207, 627, 640 ЦК України та не врахував постанову Великої Палати Верховного Суду від 03.06.2020 у справі № 916/2791/13, постанови Верховного Суду від 11.04.2018 у справі № 910/9140/17, від 23.09.2021 у справі № 826/3637/18, від 11.09.2019 у справі № 826/5391/16, від 28.05.2021 у справі № 640/20449/19, відповідно до яких договори повинні виконуватись;
- статтю 376 ЦК України та не врахував правові висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20, від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, Верховного Суду України від 04.12.2013 у справі № 6-130цс13, від 30.09.2015 у справі № 6-286цс15 та Верховного Суду у постановах від 10.04.2019 у справі № 529/501/16-ц, від 06.03.2019 у справі № 361/4685/17, від 11.11.2019 у справі № 554/13971/15-ц, від 15.05.2020 у справі № 813/1885/16, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16 та від 20.07.2022 у справі № 923/196/20.
3.3 У відзиві відповідач зазначає про те, що заперечення позивачем висновків суду зводяться до необхідності переоцінки доказів, а сам факт скасування реєстрації права власності відповідача на нерухоме майно постановою суду у справі № 922/1548/15, яка надалі була скасована, не вплинуло на законність набуття відповідачем права власності у 2013 році. При цьому зазначає, що відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 07.06.2017 № 406 технічно нескладні роботи не потребують отримання документів дозвільного характеру, тобто збільшення площі може відбуватися і за рахунок перепланування без втручання в несучі конструкції або капітального ремонту. Натомість у справі відсутні докази проведення експертизи, за результатами якої було б встановлено причину збільшення площі. З цих підстав просить залишити касаційну скаргу без задоволення.
4. Мотивувальна частина
4.1 Суди встановили обставини щодо надання відповідачу рішенням Харківської міської ради від 24.11.2004 № 191/04 в оренду земельної ділянки для будівництва торговельного комплексу до 01.12.2006 (але не пізніше прийняття об`єкта до експлуатації) та для експлуатації до 01.12.2029; укладення 22.07.2005 на підставі вказаного рішення договору оренди землі № 75175/05 та реєстрацію 08.07.2014 права оренди; наявності декларації про готовність об`єкта № ХК 202132060820 (липень 2013) на нежитловий будинок літ. А-1 (магазин), загальна площа - 55,7 м кв. та декларації про початок виконання будівельних робіт № ХК 082141320270 (травень 2014 року) на реконструкцію нежитлової будівлі літ. А-1 (магазин) під магазин продовольчих товарів з буфетом; загальна площа - 53,8 м кв.
4.2 Земельна ділянка за спірним договором оренди передана відповідачу для будівництва торгівельного комплексу строком: на період будівництва до 01.12.2006 (але не пізніше прийняття об`єкта до експлуатації) та на період експлуатації до 01.12.2029 (п. 8 та п. 15 договору). У випадку не здачі об`єктів до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволу на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню у встановленому порядку (п. 7 договору). Відповідно до підпункту "б" пункту 38 дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок не виконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
4.3 Крім того, суди встановили наявність реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт № ХК 083160951893 від 04.04.2016, яка надалі була скасована наказом Інспекції від 26.07.2016 № 50, на об`єкт "Реконструкція громадської будівлі літ. "А-1" (магазин) під торгівельний комплекс (павільйони) по вул. Академіка Павлова, 162, в Московському районі м. Харкова": замовник - Спесивцев Юрій Віталійович; загальна площа - 402,2 м кв. При цьому Інспекція за результатами позапланової перевірки об`єкта (акт від 15.07.2016 № 250-А) встановила факт виконання робіт з улаштування фундаментної плити під прибудову до тимчасових споруд торгівельного призначення, які знаходяться на земельній ділянці за вищевказаною адресою, зі зміною зовнішньої конфігурації без отримання містобудівних умов та обмежень.
4.4 Також судами встановлено, що за відповідачем була проведена:
- реєстрація у 2013 році права власності на нежитлову будівлю літ. "А-1" загальною площею 55,7 кв. м та її скасування 30.05.2016 на підставі постанови Харківського апеляційного господарського суду від 17.08.2015 № 922/1548/15;
- реєстрація 15.06.2017 права власності на нежитлову будівлю літ. "А-1" загальною площею 71,4 кв. м на підставі свідоцтва про право власності від 11.12.2013 № 14432850, довідки від 17.05.2018 № 35, технічного паспорту від 17.05.2018 б/н з урахуванням внесення змін об`єкта нерухомого майна за рішенням державного реєстратора від 21.05.2018 № 4118282.
4.5 Вищий господарський суд України постановою від 15.03.2015 скасував постанову Харківського апеляційного господарського суду від 17.08.2015 № 922/1548/15 та залишив в силі рішення суду першої інстанції, яким відмовлено у задоволенні позову, зокрема, щодо визнання недійсним свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 11.12.2013 № 14432850 (міська рада не була учасником справи, але зазначені обставини не заперечувала та не спростовувала при розгляді справи № 922/2838/20).
4.6 Крім того, суд апеляційної інстанції також встановив, що у справі № 643/460/20 предметом розгляду було скасування рішення державного реєстратора від 21.05.2018 № 4118282 та відмовлено у позові з підстав обрання прокурором неефективного способу захисту прав.
4.7 Відповідно до частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог, викладених у касаційній скарзі, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
4.8 У цій справі спірним є питання про наявність / відсутність підстав для розірвання договору оренди землі, на якій розміщено нерухомий об`єкт, що перебуває у власності орендаря, з підстав незаконної реконструкції ним цього майна та реєстрації відповідного права власності з порушенням норм містобудівного законодавства за відсутності необхідних документів.
4.9 Відмовляючи у позові, суд апеляційної інстанції керувався тим, що позивач не довів факт самовільної забудови земельної ділянки, а з боку відповідача не встановлено порушень істотних умов договору оренди землі, у зв`язку з чим висновок суду першої інстанції про задоволення позовних вимог є помилковим.
4.10 Колегія суддів частково не погоджується з такими висновками суду апеляційної інстанції з огляду на таке.
4.11 Згідно з частиною 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
4.12 У пунктах 7, 38 договору сторони передбачили, що у випадку не здачі об`єктів до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволу на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню у встановленому порядку; дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок не виконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом, а пунктом 17 договору встановлена заборона самовільної забудови земельної ділянки.
4.13 Суд апеляційної інстанції встановив, що земельна ділянка за спірним договором оренди передана відповідачу для будівництва торгівельного комплексу і орендар у 2013 році зареєстрував право власності на нежитлову будівлю, розміщену на орендованій земельній ділянці, а орендодавець не має заперечень щодо неї (принаймні у цій справі), натомість орендодавець фактично заперечує щодо здійсненої реконструкції орендарем цієї будівлі та повторної реєстрації права власності і саме з цим пов`язує наявність підстав для розірвання договору.
4.14 Правові підстави для припинення договору оренди землі шляхом його розірвання визначені у статті 32 Закону України "Про оренду землі". Так, згідно з частиною 1 цієї норми на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
4.15 Відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.
4.16 Так, суд апеляційної інстанції зазначив, що позивач пов`язує своє порушене право як власника земельної ділянки лише з фактом відсутності документа про ведення об`єкта в експлуатацію на момент повторної державної реєстрації права власності відповідача на ту саму будівлю в 2018 році у зв`язку з виявленням факту подання недостовірних відомостей, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, як такий, на якому будівельні роботи виконувались без належно затвердженого проєкту та з істотними порушеннями будівельних норм і правил. При цьому, як вказано цим судом, доказів притягнення відповідача до відповідальності за таке порушення - матеріали справи не містять. За таких обставин суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що лише факт ненадання відповідачем доказів щодо наявності у нього на момент реєстрації в 2018 році права власності документа, що підтверджує прийняття зазначеної нежитлової будівлі літ А-1 до експлуатації в 2018 році - не свідчить про самовільну забудову земельної ділянки.
4.17 Суд першої інстанції встановив, що будівельні роботи виконано зі зміною зовнішньої конфігурації без отримання містобудівних умов та обмежень, та як наслідок, без належно затвердженої проектної документації, чим порушено вимоги частини 1 статті 31 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", пункту 4.1 ДБН А.2.2-3-2014 "Склад та зміст проектної документації на будівництво".
4.18 Будівля вважається самочинним будівництвом, якщо вона збудована без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, що передбачено у частині 1 статті 376 ЦК України.
4.19 За практикою Великої Палати Верховного Суду самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки (пункт 88 постанови від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22). Крім того, для державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна, утворений у результаті нового будівництва чи реконструкції, є необхідним наявність відповідних дозвільних документів та документів про введення об`єкта в експлуатацію (див. mutatis mutandis пункт 6.37 постанови Верховного Суду від 03.04.2024 у справі № 916/2938/21).
4.20 Отже, згідно з висновками Верховного Суду та встановленою обставиною судом першої інстанції таке будівництво (реконструкція), державна реєстрація права власності якої за відповідачем була вчинена в 2018 році, є самочинним, тому не можна погодитися із правовими висновками суду апеляційної інстанції у цій частині, про що обґрунтовано посилається скаржник у касаційній скарзі.
4.21 Водночас як зазначила Велика Палата Верховного Суду у постанові від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, на яку також посилається скаржник у касаційній скарзі:
"117. Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
118. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.
119. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.
120. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати."
4.22 При цьому розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19).
4.23 Законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору (пункт 156 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.02.2025 у справі № 925/457/23).
4.24 Колегія суддів враховує, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом 2 частини 2 статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.
4.25 За матеріалами справи договір оренди земельної ділянки укладався саме з метою будівництва торгівельного комплексу і орендар збудував нежитлову будівлю, на яку у 2013 році зареєстрував право власності, щодо чого міська рада не заперечує. Тому, за наведених встановлених судами обставин справи, у відповідача наявні правові підстави користуватися земельною ділянкою, наданою йому в оренду.
4.26 При цьому слід зазначити, що Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 зазначила, що спір щодо подальшої юридичної долі самочинно побудованого майна вирішується виключно відповідно до статті 376 ЦК України, тобто за вимогами про знесення такого майна або про визнання права власності на таке майно (пункт 153).
4.27 Отже, суд апеляційної інстанції дійшов правильного по суті висновку про відсутність підстав для задоволення позову про розірвання договору оренди землі та її повернення, однак частково за неправильних висновків.
4.28 Інші виключні випадки касаційного оскарження, викладені у касаційній скарзі, виходячи із встановлених судами обставин справи не можуть бути правовими підставами для скасування чи зміни оскарженої постанови суду апеляційної інстанції.
4.29 Відповідно до пункту 3 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення у відповідній частині, не передаючи справу на новий розгляд.
4.30 Згідно зі статтею 311 цього Кодексу підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.
4.31 За наведених обставин колегія суддів, виходячи з наданих процесуальним законом повноважень, вважає за необхідне змінити оскаржену постанову, виклавши її мотивувальну частини у редакції цієї постанови, а в решті залишити її без змін. З цих підстав касаційна скарга підлягає задоволенню частково.
Відповідно до приписів статті 129 ГПК України судові витрати, пов`язані зі сплатою судового збору за подання касаційної скарги, покладаються на скаржника.
Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 311, 315, 317 ГПК України,