ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
11 березня 2025 року
м. Київ
cправа № 922/647/22
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,
за участю представників:
прокуратури - Цимбалістого Т. О. (прокурор за посвідченням),
відповідача-1 - Василенка І. Ю. (адвокат),
відповідача-2 - Василенка І. Ю. (адвокат),
відповідача-3 - не з`явилися,
відповідача-4 - не з`явилися,
відповідача-5 - не з`явилися,
розглянув касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури
на рішення Господарського суду Харківської області від 19.07.2023 (суддя Трофімов І. В.) та постанову Східного апеляційного господарського суду від 07.11.2024 (судді: Білоусова Я. О. - головуючий, Лакіза В. В., суддя Пуль О. А.) у справі
за позовом першого заступника керівника Київської окружної прокуратури міста Харкова Харківської обласної прокуратури
до: 1) Харківської міської ради, 2) Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, 3) Товариства з обмеженою відповідальністю "Аптека № 28", 4) Приватної фірми "Гамма-55", 5) ОСОБА_1
про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування декларації та витребування майна.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. Перший заступник керівника Київської окружної прокуратури міста Харкова Харківської обласної прокуратури в інтересах держави звернувся до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Харківської міської ради, Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю "Аптека № 28" (далі - ТОВ "Аптека № 28"), Приватної фірми "Гамма-55" (далі - ПП "Гамма-55"), ОСОБА_1, в якій (з урахуванням заяви про зміну предмета позову від 03.03.2023) просить:
- визнати незаконним та скасувати пункт 14 додатку до рішення 9 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 26.10.2016 № 412/16;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 19.12.2016 № 5423-В-С, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та ТОВ "Аптека № 28", посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Саутенко Н. В. і зареєстрований в реєстрі за № 2920;
- скасувати декларацію про готовність до експлуатації об`єкта від 10.09.2019 № ХК 141192532087 щодо об`єкта "Реконструкція нежитлових приміщень першого поверху (магазин непродовольчих товарів), розташованих в нежитловій будівлі літ. "А-2"; АДРЕСА_1 ", з одночасним припиненням права приватної власності на вказаний об`єкт нерухомого майна;
- витребувати у ОСОБА_1 на користь Харківської міської територіальної громади в особі Харківської міської ради нежитлові приміщення підвалу № 1, 1-го поверху № 1-3, 5-8 загальною площею 286,3 м2 у нежитловій будівлі літ. "А-2", розташованій за адресою: АДРЕСА_1, зобов`язавши ОСОБА_1 привести нежитлові приміщення у попередній стан.
2. Позовні вимоги обґрунтовано незаконним вибуттям спірних нежитлових приміщень з власності Харківської міської територіальної громади шляхом проведення приватизації, а саме викупу орендарем зазначеного майна з порушенням вимог законодавства, що є підставою для задоволення позову. Прокурор, зокрема, зазначав, що відповідне рішення міської ради є незаконним, таким, що суперечить положенням діючого на той час законодавства, та підлягає скасуванню, а договір купівлі-продажу, укладений на його підставі - визнанню недійсним, у зв`язку з чим спірні нежитлові приміщення підлягають витребуванню.
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій
3. Рішенням Господарського суду Харківської області від 19.07.2023 у задоволенні позову першого заступника керівника Київської окружної прокуратури міста Харкова Харківської обласної прокуратури відмовлено.
Суд першої інстанції мотивував своє рішення тим, що матеріалами справи доведена обґрунтованість позовних вимог прокурора в частинні скасування оскаржуваного пункту рішення органу місцевого самоврядування та визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна недійсним, проте відмовлено у задоволенні позовних вимог у зв`язку із тим, що на час звернення прокурора до суду сплинув строк позовної давності, у той час як прокурором не наведено переконливих аргументів в обґрунтування причин пропуску строку на звернення до суду з відповідними позовними вимогами. Щодо позовних вимог про скасування декларації про готовність до експлуатації об`єкта від 10.09.2019 № ХК 141192532087 та витребування майна з володіння відповідача-5, суд першої інстанції зазначив, що такі вимоги є похідними від позовних вимог про визнання незаконним та скасування пункту рішення Харківської міської та визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень, а тому дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.
4. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 07.11.2024 рішення Господарського суду Харківської області від 19.07.2023 залишено без змін з мотивів, наведених у цій постанові.
Постанову мотивовано тим, що, оскільки прокурор прагне повернення спірного нерухомого майна у володіння територіальної громади, то єдиною належною (зокрема ефективною) позовною вимогою є вимога про витребування спірного нерухомого майна на користь територіальної громади, чим спростовуються висновки суду першої інстанції про те, що вимога прокурора про витребування від ОСОБА_1 на користь Харківської міської територіальної громади (в особі Харківської міської ради) нежитлових приміщень не має самостійних підстав, а є похідною вимогою в співвідношенні з вимогами про визнання недійсним договору купівлі-продажу та пункту додатку до рішення. Суд апеляційної інстанції вважає, що відповідач-5 на момент набуття майна не був обізнаний про будь-які претензії або правові обмеження щодо спірного майна, що свідчить про добросовісність набуття майна за відплатними договорами купівлі-продажу відповідно до статті 388 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України). Суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що задоволення позовної вимоги про витребування у відповідача-5 спірного нерухомого майна не відповідатиме "принципу пропорційності", оскільки покладатиме надмірний індивідуальний тягар на фізичну особу, яка добросовісно набула право власності на об`єкти нерухомого майна. Оскільки суд апеляційної інстанції відмовив у задоволенні позову з підстав його необґрунтованості, питання про застосування позовної давності не вирішувалось, а доводи апеляційної скарги в цій частині не розглядалися.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
5. У касаційній скарзі заступник керівника Харківської обласної прокуратури просить скасувати постанову Східного апеляційного господарського суду від 07.11.2024 та рішення Господарського суду Харківської області від 19.07.2023, ухвалити нове рішення, яким позов прокурора задовольнити.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
6. На обґрунтовування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) скаржник посилається на неправильне застосування на судом апеляційної інстанції в оскаржуваній постанові положень статей 19, 57 Конституції України, статей 4, 6, 24, 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" та неврахування правових висновків, викладених в постанові Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 06.10.2020 у справі № 504/2797/16-а (щодо віднесення рішень органу місцевого самоврядування до нормативно-правових актів) та постановах Верховного Суду України від 05.10.2016 у справі № 3-604гс16 від 05.10.2016 у справі № 916/2129/15, від 23.11.2016 у справі № 916/2144/15, від 25.01.2017 у справі № 916/2131/15, від 15.03.2017 у справі № 916/2130/15 (щодо реалізації органом місцевого самоврядування права власності від імені територіальної громади виключно у спосіб, передбачений законом).
Прокурор також вважає, що ним обґрунтовано пред`явлено вимоги про визнання незаконним та скасування рішення Харківської міської ради; визнання недійсним спірного договору купівлі-продажу нежитлових приміщень, які підлягають задоволенню.
Так, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 11.06.2024 у справі № 925/1133/18 дійшла висновку щодо ефективності способу захисту та наявності підстав для визнання незаконним та скасування рішення міської ради (пункти 116, 141- 149). Аналогічна правова позиція викладена і у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.03.2024 у справі № 927/1206/21 (пункти 111- 117).
Крім того, скаржник наголошує на тому, що вимоги про скасування реєстрації права власності щодо змін характеристик об`єкта, що підлягає витребуванню, є ефективним способом захисту порушеного права.
Так, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2024 у справі № 917/1212/21 зазначено, що: "позивач, який бажає захистити своє право оспорюючи реєстрацію речового права іншої особи, може заявляти вимоги про скасування державної реєстрації речового права або оскаржувати документи, які стали підставою для такої реєстрації". При цьому Велика Палата Верховного Суду зауважила, що вимоги про визнання незаконним та скасування рішення нотаріуса, державного реєстратора за певних умов можна розглядати як вимоги про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні майном, якщо саме ці рішення створюють відповідні перешкоди.
Скаржник наголошує на тому, що відомості щодо наявності спору відносно майна, яке відповідач-5 мав намір придбати можливо було встановити у ЄДРСР та на сайті "Судова влада України", доступ до якого є загальним. Скаржник вважає, що відповідач-4 і відповідач-5 вчинили дії, які свідчать про їх недобросовісність, а припущення, що відповідач-5 є добросовісним набувачем не відповідає дійсності, а також не виключає можливості витребування у нього цього майна на підставі пункту 3 частини 1 статті 388 ЦК України.
Так Верховний Суд у постанові від 22.10.2020 у справі № 752/11904/17 зазначив: "відповідно до частини першої статті 388 ЦК України власник має право витребувати своє майно із чужого незаконно володіння незалежно від заперечення відповідача про те, що він є добросовісним набувачем, якщо доведе факт вибуття майна з його володіння чи володіння особи, якій він передав майно, не з їхньої волі".
Згідно зі сталою судовою практикою, зокрема, викладеною у постанові Верховного Суду від 15.04.2020 у справі № 373/1810/16-ц, право власності на майно, яке було передано за угодами щодо його відчуження поза волею власника, не набувається, у тому числі й добросовісним набувачем, оскільки це майно може бути у нього витребуване. Право власності дійсного власника в такому випадку презюмується і не припиняється із втратою ним цього майна.
Повернення у власність територіальної громади майна (приміщення), незаконно відчуженого фізичній особі, переслідує легітимну мету контролю за використанням майна відповідно до загальних інтересів у тому, щоб таке відчуження відбувалося у передбачений чинним законодавством спосіб. Подібного висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 22.01.2021 у справі № 922/623/20.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
7. Інші учасники справи не скористалися правом на подання відзиву на касаційну скаргу.
Розгляд справи Верховним Судом
8. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 20.01.2025 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою заступника керівника Харківської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Харківської області від 09.07.2024 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 07.11.2024 у справі № 922/647/22 та призначено розгляд справи у судовому засіданні на 25.02.2025.
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25.02.2025 оголошено перерву у судовому засіданні до 11.03.2025.
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
9. 25.03.2003 між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (орендодавець) та Орендним підприємством "Аптека № 28" (орендар) укладено договір оренди нежитлових приміщень № 1243, за умовами якого:
- предметом договору оренди є нежитлове приміщення (будівля) загальною площею 188,2 м2, розташоване за адресою: м. Харків, вул. Пушкінська, 59/45, літ. "А-2" (пункт 1.1);
- вступ орендаря у володіння та користування нежитловим приміщенням (будівлею) настає одночасно із підписанням сторонами договору та акта прийому-передачі зазначеного приміщення. Передача нежитлового приміщення (будівлі) в оренду не спричиняє передачу орендарю права власності на це приміщення. Власником орендованого нежитлового приміщення залишається територіальна громада м. Харкова, а орендар володіє і користується ним протягом строку оренди (пункти 2.1, 2.2);
- передача нежитлового приміщення (будівлі) в оренду здійснюється за вартістю визначеною в висновках експерта про вартість цього приміщення, підготовлених згідно з відповідною Методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України (пункт 2.3);
- вартість нежитлового приміщення (будівлі) визначається відповідно до акта оцінки вартості індивідуально-визначеного майна і складає 175 190 грн (пункт 3.1);
- орендар зобов`язався: своєчасно здійснювати капітальний і поточний ремонт орендованого нежитлового приміщення (будівлі). У разі проведення капітального ремонту отримати письмову згоду орендодавця (пункт 4.9); здійснювати реконструкцію і перепланування нежитлового приміщення (будівлі), улаштування окремих входів по окремим проектам, які розроблені спеціалізованими проектними організаціями і узгоджені з управлінням містобудування і архітектури Харківської міської ради до початку проведення робіт, при наявності відповідного рішення Харківського міськвиконкому і письмової згоди орендодавця (пункт 4.10);
- приватизація об`єкта оренди здійснюється відповідно до чинного законодавства (пункт 6.3).
10. Відповідно до додаткової угоди до договору оренди, яка набрала чинності з 19.05.2003, орендарем за договором оренди визначено правонаступника: ТОВ "Аптека № 28" (відповідач-3).
11. У додатковій угоді до договору оренди від 11.02.2016 № 10 сторони домовились викласти пункт 3.1 додаткової угоди № 7 у такій редакції: вартість об`єкта оренди визначається на підставі висновку про вартість майна і складає 941 780 без ПДВ станом на 28.01.2016; пункт 10.1 - цей договір діє з 25.01.2016 до 25.12.2018.
12. Рішенням 12 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 23.12.2011 № 565/11 затверджено Програму приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2012-2016 роки, за змістом пунктів 5.1, 5.4 якої продаж об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова здійснюється способами, що визначаються законодавством України і цією Програмою для кожної групи окремо. Продаж об`єктів групи "А" здійснюється відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та цієї Програми шляхом викупу, продажу на аукціоні, за конкурсом.
13. Згідно з пунктом 5.7 цієї Програми орендар має переважне право на викуп орендованого майна, якщо ним за згодою орендодавця здійснені за рахунок власних коштів поліпшення, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менше 25 відсотків залишкової вартості майна (будинки, споруди, приміщення).
14. 30.06.2016 ТОВ "Аптека № 28" звернулося до Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради з листом (від 01.07.2016 вх. № 10600), в якому просило про приватизацію орендованих нежитлових приміщень - підвального приміщення № 1 площею 26,8 м2 та приміщень першого поверху №№ 1-3,5-11,13 площею 161,4 м2, загальною площею 188,2 м2, що знаходяться в нежитловій будівлі на вул. Пушкінській 59/45, літ. А-2 у м. Харкові.
15. Рішенням 9 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 26.10.2016 № 412/16 "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" вирішено провести відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади міста Харкова шляхом викупу (згідно з додатком - переліком об`єктів, які підлягають приватизації (відчуженню) шляхом викупу).
16. Згідно з пунктом 14 зазначеного додатку нежитлові приміщення підвалу, 1-го поверху загальною площею 188,2 м2, розташовані за адресою: м. Харків, вул. Пушкінська, 59/45, літ. "А-2" підлягали приватизації (відчуженню) шляхом викупу орендарем - ТОВ "Аптека № 28".
17. 31.10.2016 ТОВ "Аптека № 28" звернулось до Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради із заявою № 3422 про приватизацію шляхом викупу орендованого ним об`єкта - нежитлових приміщень, розташованих у м. Харків, вул. Пушкінська, 59/45.
18. Враховуючи звернення Управління комунального майна до суб`єкта оціночної діяльності Остащенка К. Ю. (лист від 31.10.2016 № 17994) про проведення оцінки спірних нежитлових приміщень, останнім складено звіт про незалежну оцінку нерухомого майна, затверджений Управлінням комунального майна 01.12.2016, відповідно до якого вартість нежитлових приміщень загальною площею 188,2 м2 за адресою: м. Харків, вул. Пушкінська, 59/45, становить 863 700 грн без ПДВ. Коротка характеристика об`єкта оцінки: вбудовані нежитлові приміщення підвалу № 1 площею 26,8 м2 та 1-го поверху №№ 1-3, 5-11, 13 площею 161,4 м2, загальною площею 188,2 м2, 2-х поверхової цегляної будівлі літ. "А-2", за адресою: м. Харків, вул. Пушкінська, 59/45.
19. Відомостей про те, що ТОВ "Аптека № 28" здійснювалися поліпшення орендованого ним майна/ремонтні роботи, необхідні для використання цих приміщень у його господарській діяльності, висновок суб`єкта оціночної діяльності не містить.
20. 19.12.2016 між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради як виконавчим органом Харківської міської ради (продавець) та ТОВ "Аптека № 28" (покупець) укладено договір купівлі-продажу № 5423-В-С, відповідно до якого продавець зобов`язався передати у власність, а покупець зобов`язався прийняти нежитлові приміщення підвалу №1, 1-го поверху № 1-3, 5-11, 13 в нежитловій будівлі літ. "А-2", загальною площею 188,2 м2, розташовані за адресою: м. Харків, вул. Пушкінська, 59/45, орендовані ТОВ "Аптека № 28" згідно з договором оренди №1243 від 25.03.2003.
Ці нежитлові приміщення належать територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 19.10.2006, виданого виконавчим комітетом Харківської міської ради на підставі розпорядження Харківського міського голови від 16.10.2006 за № 2649. Державну реєстрацію права власності на нежитлові приміщення за продавцем проведено в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 13.03.2015 державним реєстратором Харківського міського управління юстиції Духно Т.В., номер запису про право власності: 9101129. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 600615363101.
Розділом 2 договору визначено вартість нежитлових приміщень. Так, оціночна вартість нежитлових приміщень, що відчужуються, визначена відповідно до Методики оцінки манна, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 № 1891 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 25.11.2015 № 1033), зафіксована в висновках оцінювача про вартість об`єкта оцінки, затверджених Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради 01.12.2016 і складає 863 700 грн. Згідно з Податковим кодексом України сума податку на додану вартість становить 20 відсотків від вартості нежитлових приміщень та складає 172 740 грн. Ціна продажу нежитлових приміщень, зазначених в розділі 1 становить 1 036 440 грн.
21. Зазначений договір купівлі-продажу від 19.12.2016 № 5423-В-С посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Саутенко Н. В. та зареєстрований в реєстрі за № 2920.
22. Згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно щодо об`єкта нерухомого майна 600615363101, 12.01.2017 право власності на нежитлові приміщення підвалу № 1, 1-го поверху № 1-3, 5-11, 13 в нежитловій будівлі літ. "А-2", загальною площею 188,2 м2, розташовані за адресою: м. Харків, вул. Пушкінська, 59/45, зареєстровано за ТОВ "Аптека № 28" на підставі договору купівлі-продажу від 19.12.2016 № 5423-В-С, акта прийому-передачі від 05.01.2017 № 5423-В-С, складеного між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та ТОВ "Аптека № 28".
23. За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, ТОВ "Аптека № 28" здійснило реконструкцію спірного об`єкта нерухомості, змінивши найменування приміщень з нежитлові приміщення підвалу №1, 1-го поверху № 1-3, 5-11, 13 в нежитловій будівлі літ. "А-2" на нежитлові приміщення підвалу № 1, 1-го поверху № 1-3, 5-8 в нежитловій будівлі літ. "А-2", а також загальну площу приміщень з 188,2 м2 на 286,3 м2, розташованих за адресою: м. Харків, вул. Пушкінська, 59/45. Додаткові відомості: відповідно до декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 10.09.2019 № ХК141192532087, видавник: Інспекція ДАБК Департаменту територіального контролю Харківської міської ради, було проведено реконструкцію нежитлових приміщень першого поверху (магазин непродовольчих товарів), розташованих в нежитловій будівлі літ. "А-2", у зв`язку з чим змінилась нумерація та загальна площа нежитлових приміщень з нежитлових приміщень підвалу № 1,1-го поверху № 1-3, 5-11,13 в нежитловій будівлі літ. "А-2" загальною площею 188,2 м2 на нежитлові приміщення підвалу № 1,1-го поверху № 1-3,5-8 в нежитловій будівлі літ. "А-2" загальною площею 286,3 м2. Реєстрацію змін здійснено 27.09.2019.
24. 27.08.2020 між ТОВ "Аптека № 28" (продавець, відповідач-3) та Приватною фірмою "Гамма-55" (покупець, відповідач-4) укладено договір купівлі продажу, за умовами якого:
- продавець зобов`язався передати у власність, а покупець зобов`язався прийняти нежитлові приміщення підвалу № 1, 1-го поверху № 1-3, 5-8 в нежитловій будівлі літ. "А-2", які розташована за адресою: м. Харків, вул. Пушкінська, 59/45, загальною площею 286,3 м2, та сплатити за них обговорену грошову суму (пункт 1);
- зазначені нежитлові приміщення належать продавцю на праві приватної власності на підставі договору № 5423-В-С купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Саутенко Н.В. 19.12.2016, реєстровий № 2920, акта №5423-В-С прийому-передачі від 05.01.2017, декларації про готовність об`єкта до експлуатації № ХК141192532087, виданою Інспекцією ДАБК Департаменту територіального контролю Харківської міської ради 10.09.2019; реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 600615363101, номер запису про право власності: 18554327 від 12.01.2017 (пункт 2);
- продаж вчиняється за суму 721 000 гривень, у тому числі ПДВ 20%, які покупець зобов`язується сплатити продавцю шляхом безготівкового перерахування грошових коштів на рахунок продавця протягом одного місяця з моменту нотаріального посвідчення цього договору (пункт 3).
Зазначений договір посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Коробовою І. Г., зареєстровано в реєстрі № 1208.
25. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право власності на спірне нерухоме майно 27.08.2020 зареєстровано за Приватною фірмою "Гамма-55".
26. Після відкриття провадження у цій справі (10.01.2023), 13.01.2023 між Приватною фірмою "Гамма-55" (продавець, відповідач-4) та фізичною особою ОСОБА_1 (покупець, відповідач-5) укладено договір купівлі-продажу, за умовами якого:
- продавець зобов`язався передати у власність, а покупець зобов`язався прийняти нежитлові приміщення підвалу №1, 1-го поверху № 1-3, 5-8 в нежитловій будівлі літ. "А-2", які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 286,3 кв.м, надалі - нежитлові приміщення, та сплатити за них обговорену грошову суму (пункт 1);
- зазначені нежитлові приміщення належать продавцю на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Коробовою І. Г. 27.08.2020, реєстровий № 1208, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 600615363101, номер запису про право власності: 37928806 від 27.08.2020 (пункт 2);
- продаж вчиняється за суму 800 000 гривень, у тому числі ПДВ 20%, які покупець зобов`язується сплатити продавцю шляхом безготівкового перерахування грошових коштів на рахунок продавця строком до 13.07.2023 (пункт 3).
Зазначений договір посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Коробовою І. Г., зареєстровано в реєстрі № 23.
27. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право власності на спірне нерухоме майно з 13.01.2023 та на теперішній час зареєстровано за відповідачем-5.
28. В обґрунтування позовних вимог прокурор посилався на те, що рішення міської ради від 26.10.2016 № 412/16 в частині відчуження ТОВ "Аптека № 28" шляхом викупу об`єкту комунальної власності територіальної громади м. Харкова (нежитлових приміщень) є незаконним та підлягає скасуванню, у зв`язку з тим, що прийнято з порушенням вимог статті 345 ЦК України, статті 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", статей 1, 2, 4, 29 Закону України "Про приватизацію державного майна", статей 11, 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
За твердженням прокурора, Харківська міська рада незаконно обрала спосіб приватизації оспорюваного майна шляхом викупу орендарем. Прокурор вважає, що Харківська міська рада має право прийняти рішення про продаж нерухомого майна, що перебуває у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації, а саме Управління комунального майна та приватизації, має укласти відповідний договір купівлі-продажу, як правило, за результатами проведення аукціону або конкурсу (конкурсний продаж). У виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу, а саме у наведеному випадку - продаж шляхом викупу орендарем об`єкту, який вже перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна. У звіті про оцінку майна, договорі оренди, договорі купівлі-продажу, заявці орендаря з проханням надати дозвіл на приватизацію будь-які відомості про такі поліпшення відсутні. А отже, орендарем до органу приватизації не подавались документи, що містять інформацію про невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації. Прокурор вважає, що обраний спосіб приватизації не тільки є незаконним, а й суперечить інтересам держави та територіальної громади.
Оскільки Харківська міська рада незаконно обрала спосіб приватизації спірного майна шляхом викупу орендодавцем, то спірне рішення підлягає визнанню незаконним, договір купівлі-продажу визнанню недійсним.
За твердженням прокурора, здійснення Харківською міською радою розпорядження майном не у спосіб та поза межами повноважень, передбачених законом, не може оцінюватися як вираження волі територіальної громади, а тому спірні нежитлові приміщення незаконно вибули із власності міської територіальної громади. Отже, розпорядження майном органом місцевого самоврядування не у спосіб та не у межах повноважень, передбачених законом, не може бути оцінено як вираження волі територіальної громади, тому відчужене таким чином майно підлягає поверненню на підставі статті 388 ЦК України.
При цьому, прокурор зазначив, що спірні приміщення були реконструйовані відповідачем-3, проте вони не перестали існувати в натурі на момент пред`явлення цього позову і не є новоствореним об`єктом, тому віндикація у цьому випадку є ефективним способом захисту прав територіальної громади як власника спірного майна, однак наявність в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про правовстановлюючий документ відповідача-3 - декларації про готовність до експлуатації об`єкта від 10.09.2019 № ХК 141192532087 - перешкоджає територіальній громаді в повному обсязі реалізувати право володіння спірним майном, у зв`язку з чим зазначена декларація підлягає скасуванню в судовому порядку.
В обґрунтування свого права на звернення в інтересах держави прокурор з посиланням на статтю 23 Закону України "Про прокуратуру" зазначив, що безпідставний продаж комунального майна на неконкурентних засадах призводить до неефективного його використання та недоотримання коштів територіальною громадою від відкритого продажу майна конкурентним способом, позбавлення інших зацікавлених осіб можливості придбати комунальне майно на відкритому конкурсі, створення несправедливих умов для орендаря. Прокурор зазначив, що з урахуванням того, що Харківська міська рада представляє інтереси громади міста Харкова, проте саме вона вчинила дії, які негативно впливають на інтереси громади, так само як і Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради, він самостійно подає цей позов, а міськрада є відповідачем у справі.