ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
12 лютого 2025 року
м. Київ
cправа № 906/1537/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Берднік І.С. - головуючого, Багай Н.О., Міщенка І.С.,
секретар судового засідання - Корнієнко О.В.,
за участю представників:
Офісу Генерального прокурора - Костюк О.В.,
Бердичівської міської ради Житомирської області - не з`явився,
Управління культури та туризму
Житомирської обласної державної адміністрації - не з`явився,
Товариства з обмеженою відповідальністю "Галексан" - Глейзера О.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Заступника керівника Житомирської обласної прокуратури
на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 05.11.2024 (у складі колегії суддів: Мельник О.В. (головуючий), Гудак А.В., Петухов М.Г.)
та рішення Господарського суду Житомирської області від 03.06.2024 (суддя Вельмакіна Т.М.)
у справі № 906/1537/23
за позовом Виконувача обов`язків керівника Бердичівської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Бердичівської міської ради, Управління культури та туризму Житомирської обласної державної адміністрації
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Галексан"
про розірвання договору оренди землі, знесення самочинно збудованого об`єкта та повернення земельної ділянки,
ВСТАНОВИВ:
У листопаді 2023 року Виконувач обов`язків керівника Бердичівської окружної прокуратури (далі - прокурор) звернувся до суду з позовом в інтересах держави в особі Бердичівської міської ради Житомирської області (далі - Бердичівська міська рада) і Управління культури та туризму Житомирської обласної державної адміністрації (далі - Управління культури та туризму Житомирської ОДА) до Товариства з обмеженою відповідальністю "Галексан" (далі - ТОВ "Галексан"), у якому просив суд:
- розірвати договір оренди землі площею 688 кв. м, кадастровий номер 1810400000:01:020:0271, укладений між Бердичівською міською радою та ТОВ "Галексан" (2019 рік, без дати), який зареєстровано у відділі комунальної власності та земельних відносин виконавчого комітету Бердичівської міської ради 10.10.2019 за № 229;
- зобов`язати ТОВ "Галексан" привести у стан не гірший, порівняно із тим, у якому він одержав земельну ділянку площею 688 кв. м з кадастровим номером 1810400000:01:020:0271, що відповідно до договору оренди (2019 рік, без дати), який зареєстровано у відділі комунальної власності та земельних відносин виконавчого комітету Бердичівської міської ради 10.10.2019 за № 229, передана ТОВ "Галексан" у користування, шляхом знесення за власний рахунок самовільно побудованого об`єкта, а саме двоповерхової будівлі, прямокутної форми, розміром в осях 12,0X32,0 м, без підвалу, загальною висотою будівлі - 10,75 м, площею забудови - 406,3 кв. м, що побудована відповідно до повідомлення про початок будівельних робіт ЖТ 061201840474;
- зобов`язати ТОВ "Галексан" повернути за актом прийому-передачі Бердичівській міській раді земельну ділянку площею 688 кв. м з кадастровим номером 1810400000:01:020:0271, що знаходиться за адресою: вул. Житомирська, 11/4, м. Бердичів.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що будівництво ТОВ "Галексан" на орендованій земельній ділянки торгово-офісної будівлі за відсутності згоди на забудову земельної ділянки від її власника та дозвільного документа, а саме погодження проекту будівельних робіт з органом охорони культурної спадщини, є самочинним, що є підставою для розірвання договору та зобов`язання відповідача знести самовільно побудований об`єкт і повернути зазначену земельну ділянку за актом прийому-передачі Бердичівській міській раді.
Рішенням Господарського суду Житомирської області від 03.06.2024, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 05.11.2024, у задоволенні позову відмовлено.
Не погоджуючись із висновками судів першої та апеляційної інстанцій, у грудні 2024 року Заступник керівника Житомирської обласної прокуратури подав касаційну скаргу, у якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права, порушення норм процесуального права та наявність випадку, передбаченого пунктом 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК), просить скасувати постановлені у справі судові рішення та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 19.12.2024 відкрито касаційне провадження у справі № 906/1537/23 за касаційною скаргою Заступника керівника Житомирської обласної прокуратури з підстави, передбаченої пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК, та призначено касаційну скаргу до розгляду у відкритому судовому засіданні на 12.02.2025.
ТОВ "Галексан" у відзиві на касаційну скаргу зазначає про правильне застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права при вирішенні спору, тому просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.
Бердичівська міська рада, Управління культури та туризму Житомирської ОДА в судове засідання своїх представників не направили.
Відповідно до частини 1 статті 301 ГПК у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження з урахуванням положень статті 300 цього Кодексу.
Наслідки неявки в судове засідання учасника справи визначено у статті 202 ГПК.
Так, за змістом частини 1, пункту 1 частини 2 статті 202 ГПК неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею. Суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку з підстав, зокрема неявки в судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про направлення йому ухвали з повідомленням про дату, час і місце судового засідання.
Явка в судове засідання представника сторони - це право, а не обов`язок сторони, і відповідно до положень статті 202 ГПК справа, за умови належного повідомлення сторони про дату, час і місце судового засідання, може розглядатися без її участі, якщо нез`явлення цього представника не перешкоджає розгляду справи по суті.
Ураховуючи положення статті 202 ГПК, наявність відомостей про направлення учасникам справи ухвал з повідомленням про дату, час і місце судового засідання, що підтверджено матеріалами справи, відсутність заяв учасників справи щодо розгляду справи, у тому числі, клопотань про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції, також те, що явка учасників справи не визнавалася судом обов`язковою, а участь у засіданні суду є правом, а не обов`язком сторони, Верховний Суд дійшов висновку про можливість розгляду касаційної скарги по суті за відсутності представників зазначених учасників справи.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників Офісу Генерального прокурора та ТОВ "Галексан", дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та заперечення проти неї, перевіривши матеріали справи, Верховний Суд дійшов таких висновків.
При вирішенні справи судами попередніх інстанцій установлено, що рішенням Бердичівської міської ради від 18.09.2019 № 963 передано в оренду ТОВ "Галексан" терміном на 5 років земельну ділянку (кадастровий номер 1810400000:01:020:0271) площею 688 кв. м для будівництва та обслуговування будівель торгівлі за адресою: м. Бердичів, вул. Житомирська, 11/4 за рахунок земель комунальної власності (землі житлової та громадської забудови) у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно.
У 2019 році (без дати) між Бердичівською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Галексан" (орендар) укладено договір оренди землі, який зареєстровано у відділі комунальної власності та земельних відносин виконавчого комітету Бердичівської міської ради 10.10.2019 за № 229.
За умовами цього договору орендодавець на підставі рішення Бердичівської міської ради від 18.09.2019 № 963 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, яка знаходиться за адресою: вул. Житомирська, 11/4, м. Бердичів Житомирської області (розділ 1).
В оренду передається земельна ділянка за адресою: м. Бердичів, вул. Житомирська, 11/4 загальною площею 688 кв. м, кадастровий номер земельної ділянки 1810400000:01:020:0271, цільове призначення: 03.07. Для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (абз.1 розділу 2 договору).
Договір укладено терміном на 5 років з моменту реєстрації договору (розділ 3 договору).
Будь-яке капітальне будівництво на земельній ділянці проводиться з дозволу міськвиконкому; зміна цільового призначення проводиться з дозволу міської ради. У разі припинення або розірвання договору орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку у стані не гіршому у порівнянні з тим, у якому він одержав її в оренду (розділ 7 договору).
Орендодавець має право, зокрема, вимагати від орендаря використання земельної ділянки у відповідності до цільового призначення, забезпечення екологічної безпеки землекористування шляхом додержання вимог земельного та природоохоронного законодавства України, державних та місцевих стандартів, норм і правил щодо використання землі (розділ 8 договору).
Орендар має право, зокрема, за згодою орендодавця, визначеною у окремій угоді сторін, проводити поліпшення земельної ділянки, зводити у встановленому законом порядку будівлі і споруди, закладати насадження, без зміни цільового призначення земельної ділянки, а також орендар зобов`язаний, серед іншого, використовувати орендовану земельну ділянку за цільовим призначенням, згідно договору, дотримуючись при цьому вимог чинного земельного і екологічного законодавства, державних і місцевих стандартів, норм і правил щодо використання землі (розділ 8 договору).
Бердичівська міська рада передала, а ТОВ "Галексан" прийняло в оренду терміном на 5 років з моменту реєстрації договору земельну ділянку площею 688 кв. м, розташовану за адресою: м. Бердичів, вул. Житомирська, 11, що підтверджується актом приймання-передачі земельної ділянки від 10.10.2019.
Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 24.10.2019 проведено державну реєстрацію права оренди земельної ділянки загальною площею 0,0688 га, кадастровий номер 1810400000:01:020:0271, строком на 5 років за ТОВ "Галексан" на підставі зазначеного договору оренди землі.
13.03.2020 відповідач звернувся до відділу містобудування та архітектури житлово-комунального господарства, містобудування та архітектури виконавчого комітету Бердичівської міської ради із заявою про видачу містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки загальною площею 688 кв. м, яка розташована в м. Бердичеві по вул. Житомирській, 11/4, до якої долучив договір оренди землі за 2019 рік, викопіювання з топографо-геодезичного плану м. Бердичева станом на 2008 рік, містобудівний розрахунок "Будівництво торгово-офісної будівлі по вул. Житомирська, 11/4 в м. Бердичеві", витяг з Державного земельного кадастру.
Наказом т.в.о начальника відділу містобудування та архітектури управління житлово-комунального господарства, містобудування та архітектури виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 26.03.2020 №12 позивачу затверджено Містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва від 26.03.2020 № 12 "Будівництво торгово-офісної будівлі по вул. Житомирській, 11/4 в м. Бердичеві" на земельній ділянці з кадастровим номером 1810400000:01:020:0271.
ТОВ "Галексан" відповідно до статті 36 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" подало до відділу Державного архітектурно-будівельного контролю виконавчого комітету Бердичівської міської ради повідомлення (зареєстроване 02.07.2020 за №ЖТ061201840474) про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (діяльності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1) - будівництво торгово-офісної будівлі по вул. Житомирській, 11/4 в м. Бердичеві, кадастровий номер земельної ділянки 1810400000:01:020:0271.
Також установлено, що відповідно до Списку історичних населених місць України, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.07.2001 № 878, до історично населених місць Житомирської області включено місто Бердичів.
У листі від 01.11.2023 №170/01/11-164 Державне підприємство "Науково-дослідний і проектний інститут містобудування" навело інформацію, що земельна ділянка по вул. Житомирській, 11/4 у м. Бердичеві (кадастровий номер 1810400000:01:020:0271) перебуває в комплексній зоні регулювання забудови, до складу якої включено території, прилеглі до охоронної зони комплексу Кармелітського монастиря 16-18 ст., на підставі розробленої цим підприємством та затвердженої наказом Міністерства культури України від 22.11.2012 № 1364 науково-проектної документації "Зони охорони пам`яток м. Бердичева Житомирської області". У цій зоні регулювання забудови рекомендується збереження сформованого характеру забудови. Дозволяється реконструкція існуючих та спорудження нових будівель заввишки не більше 20 м за умови збереження та відтворення у нових спорудах традиційного характеру історичної забудови (включаючи масштаб нових будівель, масштабність їхніх членувань, архітектурні форми, матеріали, кольорове вирішення фасадів). Не допускається розміщення будівель лінійної структури значної довжини (зокрема - багатосекційних житлових будинків). На земельній ділянці з кадастровим номером 1810400000:01:020:0271 проводити будівельні роботи без погодження органу охорони культурної спадщини, проведення археологічного дослідження та рішення органу культурної спадщини про виключення земельної ділянки зі складу зони охорони археологічного культурного шару неможливо.
Відповідно до Містобудівних умов та обмежень до Генерального плану міста, затверджених рішенням міської ради від 09.04.2015 № 1028 та Плану зонування території м. Бердичева, затвердженого рішенням міської ради від 26.02.2018 № 557, земельна ділянка розташована в зоні малоповерхової житлової забудови (від 1 до 3 метрів), що знаходиться в зоні регулювання забудови. Супутний вид дозволеного використання - заклади торгівельного, культурно-побутового і комунального обслуговування (третього рівня) (пункт 3).
У пункті 5 Містобудівних умов та обмежень зазначено, що земельна ділянка знаходиться за межами пам`яток культурної спадщини, історичних ареалів, охоронюваного ландшафту, археологічного культурного шару, об`єктів природно-заповідного фонду, прибережно-захисних смуг. Земельна ділянка розташована в зоні регулювання забудови. Будівництво, реконструкція, земляні та інші роботи в зоні регулювання забудови можуть здійснюватись лише за проектами, погодженими з органами охорони культурної спадщини. У разі виявлення знахідки історичного або археологічного характеру виконати заходи відповідно до Закону України "Про охорону культурної спадщини".
У протоколі засідання комісії з обстеження пам`яток культурної спадщини від 13.11.2023, складеного за результатами огляду торгово-офісної будівлі по вул. Житомирській, 11/4, наведено інформацію про те, зокрема, що на спірній земельній ділянці відповідачем побудовано багатоповерхову споруду. Також зазначено, що земельна ділянка входить до території, яка перебуває в зоні археологічного культурного шару та в зоні регулювання забудови; на ділянці не можна проводити будівельні роботи без погодження з органом охорони культурної спадщини, проведення археологічного дослідження та рішення органу охорони культурної спадщини про виключення земельної ділянки зі складу зони охорони археологічного шару; інформація щодо відповідного погодження від органу культурної спадщини відсутня. Комісія вирішила повідомити орган культурної спадщини Житомирської ОДА про будівництво по вул. Житомирській, 11/4 у м. Бердичеві та повідомити прокуратуру про результати проведення комісії з обстеження пам`яток культурної спадщини на території Бердичівської міської територіальної громади.
Прокурор звернувся до суду із зазначеним позовом, обґрунтовуючи вимоги тим, що відповідач на спірній земельній ділянці комунальної власності здійснив самочинне будівництво за відсутності згоди власника земельної ділянки Бердичівської міської ради на забудову та відповідної укладеної між сторонами угоди, а також за відсутності погодження органу охорони культурної спадщини на проведення будівельних робіт та рішення органу культурної спадщини про виключення спірної земельної ділянки зі складу зони охорони археологічного культурного шару. Крім того, прокурор послався на обставини здійснення будівництва на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети.
Підстави для представництва в суді інтересів держави в особі Бердичівської міської ради та Управління культури та туризму Житомирської ОДА прокурор обґрунтував тим, що у зв`язку із виявленими порушеннями вимог законодавства щодо здійснення самочинного будівництва в зоні охорони пам`яток архітектури та містобудування зазначені органи належним чином не здійснили захист інтересів держави в спірних правовідносинах.
Суд першої інстанції, з яким погодився і суд апеляційної інстанції, у задоволенні позову відмовив і мотивував таке рішення тим, що прокурором не надано належних і допустимих доказів невиконання відповідачем умов договору оренди, натомість встановлені у справі обставини вчинення відповідачем дій, які передували будівництву спірної будівлі, щодо отримання відповідних дозволів на будівництво, свідчать про виконання останнім обов`язків орендаря земельної ділянки, передбачених у розділі 7 договору, що виключає його розірвання та повернення земельної ділянки Бердичівській міській раді.
Також суди зазначили, що окрім будівлі, побудованої відповідно до повідомлення про початок будівельних робіт, щодо якої прокурор заявляє позовну вимогу про знесення, у відповідача на спірній земельній ділянці є інше нерухоме майно, набуте ним на підставі договору купівлі-продажу, та у зв`язку з набуттям права власності на яке позивач і передав відповідачу в оренду цю земельну ділянку. За законом право власності на будівлю, розташовану на орендованій земельній ділянці, є пріоритетним щодо права оренди цієї земельної ділянки, тому розірвання договору оренди не призведе до припинення права власності відповідача на нерухоме майно, що на ній розташоване та набуте ним на підставі договору купівлі-продажу до укладення договору оренди землі, та відповідно не призведе до припинення фактичного користування земельною ділянкою.
Щодо позовної вимоги про зобов`язання відповідача привести у стан не гірший, порівняно із тим, у якому він одержав спірну земельну ділянку, шляхом знесення за власний рахунок самовільно побудованого об`єкта нерухомого майна, суди зазначили, що прийняття рішення органами охорони культурної спадщини про виключення зі складу зон охорони археологічного культурного шару безпосередньо пов`язане з проведенням археологічного дослідження та приймається за його результатами, тому відсутність у затверджених містобудівних умовах та обмеженнях окремої вимоги до відповідача про необхідність проведення археологічних досліджень, виключає можливість отримання відповідачем і рішення органів охорони культурної спадщини про виключення зі складу зон охорони археологічного культурного шару.
За висновками суду, формулювання у пункті 5 Містобудівних умов і обмежень "у разі виявлення знахідки історичного або археологічного характеру виконати заходи у відповідності до вимог Закону України "Про охорону культурної спадщини" саме по собі не зобов`язує відповідача проводити археологічні дослідження та, крім того, виключає можливість отримання рішення органів охорони культурної спадщини про виключення зі складу зон охорони археологічного культурного шару.
Крім того, з огляду на положення статті 376 Цивільного кодексу України (далі - ЦК) та пункту 5 Містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва від 26.03.2020 № 12 "Будівництво торгово-офісної будівлі по вул. Житомирській, 11/4 в м. Бердичеві", суд зауважив, що навіть не дотримання вказаних у цих пунктах вимог щодо погодження проектів при здійсненні будівництва, реконструкції, земляних та інших робіт в зоні регулювання забудови з органом охорони культурної спадщини, не свідчить про наявність з боку відповідача порушень, наслідком яких може бути задоволення заявлених прокурором вимог щодо знесення самовільно побудованого об`єкта. Водночас прокурором не доведено існування обставин, які в розумінні статті 376 ЦК є підставою для задоволення таких позовних вимог.
У поданій касаційній сказі Заступник керівника Житомирської обласної прокуратури підставу касаційного оскарження судових рішень обґрунтував тим, зокрема, що судами першої та апеляційної інстанцій неправильно застосовано положення статей 526, 651, 376 ЦК, статті 188 Господарського кодексу України (далі - ГК), статей 24, 25, 32 Закону України "Про оренду землі", статей 3, 17 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", статей 1, 5, 32 Закону України "Про охорону культурної спадщини", статті 5 Закону України "Про основи містобудування", порушено положення статей 73-77, 86, 236 ГПК. Прокурор зазначив, що наразі відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування положень статей 1, 5, 32 Закону України "Про охорону культурної спадщини" щодо здійснення самовільного будівництва на земельній ділянці, яка знаходиться одночасно у межах зони регулювання забудови та в зоні охорони археологічного культурного шару.
Відповідно до частин 1, 2 статті 300 ГПК, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
Верховний Суд, переглянувши судові рішення в межах, передбачених статтею 300 ГПК, виходить із такого.
У статті 11 ЦК визначено, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки (частина 1). Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини (пункт 1 частини 2).
За змістом положень статей 626, 627, 628 ЦК договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти) визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
За загальними умовами виконання зобов`язання, що містяться у статті 526 ЦК, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частина 1).
Положення статті 525 ЦК встановлюють загальне правило щодо заборони односторонньої відмови від зобов`язання або односторонньої зміни його умов, що кореспондується із вимогами статті 629 ЦК щодо обов`язковості договору для виконання сторонами.
Відповідно до статті 610 ЦК порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Згідно зі статтею 651 ЦК зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина 1). Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2).
Так, за частиною 2 статті 651 ЦК договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Тож іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку, крім істотного його порушення, відповідно до частини 2 статті 651 ЦК є випадки, встановлені законом або договором, і саме настання таких випадків зумовлює право сторони договору ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.
Право сторони договору звернутися до суду з вимогою про розірвання договору за наявності відповідних умов, передбачених договором чи законом, не є тотожнім праву на таке розірвання, а свідчить про наявність спору про розірвання договору, який підлягає вирішенню судом з урахуванням усіх істотних обставин (пункт 6.44 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08.09.2020 у справі № 920/418/19).
За змістом статті 93 Земельного кодексу України (далі - ЗК), статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі регулюються ЗК, ЦК, Законом України "Про оренду землі", законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 13 зазначеного Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
У статті 24 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, на час укладення між сторонами у справі договору оренди) визначено, що орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.
Права та обов`язки орендаря визначені у статті 25 зазначеного Закону, за змістом якої (у відповідній редакції) орендар земельної ділянки має право, зокрема, самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження. Разом із тим орендар земельної ділянки зобов`язаний, зокрема, виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.
Відповідно до частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
З огляду на матеріали справи, що розглядається, сторони у договорі оренди землі визначили такі його умови, зокрема, як обов`язок орендаря (відповідача) використовувати орендовану земельну ділянку за цільовим призначенням, згідно договору, дотримуючись при цьому вимог чинного земельного і екологічного законодавства, державних і місцевих стандартів, норм і правил щодо використання землі (розділ 8); будь-яке капітальне будівництво на земельній ділянці проводити з дозволу міськвиконкому, а зміна цільового призначення проводиться з дозволу міської ради; у разі припинення або розірвання договору повернути орендодавцеві земельну ділянку у стані не гіршому у порівнянні з тим, у якому він одержав її в оренду (розділ 7). При цьому право на проведення поліпшення земельної ділянки, на зведення у встановленому законом порядку будівель і споруд, на закладення насаджень, без зміни цільового призначення земельної ділянки орендар може реалізувати за згодою орендодавця, визначеною у окремій угоді сторін.
У розділі 9 договору сторони визначили, що дія договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, в також з інших підстав, передбачених законом.
Прокурор, обґрунтовуючи позовні вимоги, доводить, що будівництво, яке здійснює відповідач на орендованій земельній ділянці, є самочинним, оскільки ні Бердичівська міська рада, ні виконавчий комітет ради дозволів на здійснення відповідачем капітального будівництва на спірній земельній ділянці не надавали, відповідна угода між сторонами, як це визначено умовами договори оренди, не укладалася. Водночас, за твердженням прокурора, відповідач, здійснює таке будівництво на земельній ділянці, яка перебуває в зоні охорони археологічного культурного шару "Історичний центр м. Бердичева" (16-19 ст.) та зоні регулювання забудови без погодження органу культурної спадщини та відповідного рішення. Отже, здійснення відповідачем самочинного будівництва на спірній земельній ділянці комунальної власності порушує інтереси територіальної громади м. Бердичева як власника земельної ділянки та держави, яка взяла на себе міжнародні зобов`язання щодо збереження історичних пам`яток та інших об`єктів, що становлять культурну цінність.
Згідно із частиною 1 статті 376 ЦК житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Отже, правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 ЦК. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва.
Стаття 376 ЦК розміщена у главі 27 "Право власності на землю (земельну ділянку)", тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на землю.
Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (такий висновок наведено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18).
Отже, самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.
Разом із цим сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.
Здійснення самочинного будівництва порушує права власника земельної ділянки, у тому числі у разі відсутності державної реєстрації права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за відповідною особою. Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об`єкти нерухомості - що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.
Права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.
Такі висновки наведено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22.
Можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.
Відповідно до частини 2 статті 376 ЦК особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
У частинах 3-5 статті 376 ЦК установлено, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно (частина 3). Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина 4). На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб (частина 5).
При цьому формулювання положень статті 376 ЦК виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини 2 статті 376 ЦК не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті (такі висновки наведено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13; від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22).
Тобто відповідно до приписів частин 3 та 5 статті 376 ЦК як особа, що здійснила самочинне будівництво, так і власник земельної ділянки, на якій здійснили самочинне будівництво, можуть набути самочинно збудоване майно у власність. Однак для цього їм необхідно дотримуватись чіткого алгоритму дій, передбаченого в зазначеній статті.
Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.
За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
За змістом статті 152 ЗК власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків (частина 2). Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема, відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; визнання угоди недійсною; визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; застосування інших, передбачених законом, способів (частина 3).
З огляду на наведені вище норми законодавства, у тому числі положення статті 376 ЦК та висновки Великої Палати Верховного Суду щодо застосування положень цієї норми, факт державної реєстрації права власності, проведеної, зокрема, на підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації, не змінює правовий режим приміщень, як збудованих самочинно, в разі, якщо будівництво такого об`єкта проведено на земельній ділянці, яку не було відведено для цієї мети (такий висновок наведено в постанові Верховного Суду від 03.03.2021 у справі № 915/161/20).
Крім того, за змістом статті 5 Закону України "Про основи містобудування" при здійсненні містобудівної діяльності повинні бути забезпечені: розробка містобудівної документації, проектів конкретних об`єктів згідно з вихідними даними на проектування, з дотриманням норм і правил; розміщення і будівництво об`єктів відповідно до затверджених у встановленому порядку містобудівної документації та проектів цих об`єктів; раціональне використання земель та територій для містобудівних потреб, підвищення ефективності забудови та іншого використання земельних ділянок; охорона культурної спадщини, збереження традиційного характеру середовища населених пунктів; урахування державних та громадських інтересів при плануванні та забудові територій; урахування законних інтересів та вимог власників або користувачів земельних ділянок та будівель, що оточують місце будівництва; інформування через медіа громадян про плани перспективного розвитку територій і населених пунктів, розміщення важливих містобудівних об`єктів; участь громадян, об`єднань громадян в обговоренні містобудівної документації, проектів окремих об`єктів і внесення відповідних пропозицій до державних органів, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ і організацій; захист прав громадян та громадських організацій згідно із законодавством.
Вирішуючи спір у справі, що розглядається, суди першої та апеляційної інстанцій з огляду на предмет і підстави заявленого позову не взяли до уваги наведені норми законодавства та умови укладеного між сторонами договору оренди землі стосовно того, що зведення у встановленому законом порядку будівель і споруд на орендованій земельній ділянці є можливим лише за наявності згоди орендодавця Бердичивської міської ради, визначеною у окремій угоді сторін. При цьому суди попередніх інстанцій не проаналізували умови договору оренди землі, що стосуються прав і обов`язків його сторін, умов використання орендованої земельної ділянки, а також підстав для припинення дії такого договору шляхом його розірвання, визначеними і погодженими сторонами у розділі 9 цього договору, з огляду на те, що в силу статті 629 ЦК договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Також суди, обмежившись посиланням на те, що Бердичівська міська рада в особі відділу містобудування та архітектури управління житлово-комунального господарства, містобудування та архітектури і відділу Державного архітектурно-будівельного контролю фактично надала згоду на здійснення відповідачем відповідного будівництва, не встановили та в рішеннях не зазначили, чи були внесені сторонами будь-які зміни щодо наведених вище умов цього договору, у тому числі щодо прав та обов`язків сторін, позаяк у розділі 9 зазначеного договору передбачено, що будь-які зміни або доповнення до цього договору здійснюються у письмовій формі та підписуються уповноваженими представниками сторін.
Водночас суд апеляційної інстанції, пославшись на передачу відповідачу в оренду спірної земельної ділянки у зв`язку з набуттям останнім права власності на нерухоме майно - нежитлові приміщення загальною площею 134,6 кв. м за адресою: Житомирська обл., м. Бердичів, вул. Житомирська, 11/4 на підставі договору купівлі-продажу від 27.06.2019 № 2253, що, за висновками цього суду, свідчить про надання земельної ділянки саме для обслуговування цієї нерухомості, не встановив та в постанові не зазначив, чи зберіглися в натурі за попередніми технічними характеристиками зазначені нежитлові приміщення загальною площею 134,6 кв. м у процесі здійсненого відповідачем спірного будівництва та якими доказами такі обставини підтверджуються.
Суди попередніх інстанцій, зазначивши про відсутність підстав для задоволення позову, не надали належної правової оцінки наявним у матеріалах справи доказам, зокрема щодо умов надання в користування земельної ділянки, на якій здійснено забудову, дотримання передбачених законодавством правил і порядку здійснення такої забудови та не встановили обставини щодо відповідності чи невідповідності побудованого на земельній ділянці комунальної власності об`єкта законодавчо встановленим ознакам самочинності, які є істотними для правильного вирішення цього спору, а у зв`язку із цим не встановили наявності/відсутності підстав для застосування правових наслідків самочинного будівництва, передбачених статтею 376 ЦК, положеннями якої, у тому числі позивачем обґрунтовано позовні вимоги з посиланням на відповідні обставини.
Крім того, встановивши обставини перебування спірної земельної ділянки в комплексній зоні регулювання забудови, до складу якої включено території, прилеглі до охоронної зони пам`яток м. Бердичева Житомирської області, суди попередніх інстанцій не надали належної правової оцінки обставинам дотримання відповідачем меж і режиму використання такої земельної ділянки для забудови з огляду на положення Закону України "Про охорону культурної спадщини".
Відповідно до статті 236 ГПК судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
За змістом частини 1 статті 237 ГПК при ухваленні рішення суд вирішує, зокрема, такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; яку правову норму належить застосувати до цих правовідносин.
У зв`язку з наведеним, постановлені у справі судові рішення зазначеним вимогам процесуального закону не відповідають, оскільки суди не дослідили належним чином зібрані у справі докази та не встановили пов`язані з ними обставини, що входили до предмета доказування, отже, рішення судів першої та апеляційної інстанцій не можна визнати законними і обґрунтованими.
З огляду на те, що судами попередніх інстанцій при вирішенні справи було порушено норми процесуального права щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, ці суди дійшли передчасного висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову за наведених у судових рішеннях обставин.
Порушення судами першої та апеляційної інстанцій норм процесуального права унеможливило встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення цієї справи, та які не можуть бути усунуті Верховним Судом самостійно в силу меж розгляду справи судом касаційної інстанції (стаття 300 ГПК).
Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 308 ГПК суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
З огляду на обмежений обсяг процесуальних повноважень Верховного Суду, а також на те, що суди попередніх інстанцій допустили наведені порушення норм процесуального права, не дослідили зібрані докази й не встановили ті фактичні обставини, від яких залежить правильне застосування до спірних правовідносин норм матеріального права, на які послався скаржник у касаційній скарзі, що впливає на вирішення позовних вимог, Верховний Суд, переглянувши у касаційному порядку судові рішення в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, дійшов висновку, що постановлені у справі судові рішення підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції на підставі пункту 1 частини 3 статті 310 ГПК.
За результатами нового розгляду справи має бути вирішено й питання розподілу судових витрат.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд