ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
18 лютого 2025 року
м. Київ
cправа № 910/16244/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Кондратової І. Д. - головуючої, суддів: Баранця О. М., Губенко Н. М.,
розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Срібна Вежа"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 02.10.2024
(головуюча Алданова С. О., судді: Корсак В. А., Євсіков О. О.)
у справі за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Срібна Вежа"
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фантаун"
про стягнення коштів.
Короткий зміст позовних вимог
1. У жовтні 2023 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Срібна Вежа" (далі - ОСББ, позивач) звернулося до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фантаун" (далі - Товариство, відповідач) про стягнення заборгованості зі сплати внесків на утримання будинку та прибудинкової території у розмірі 510 018,62 грн за період з березня 2017 року по вересень 2023 року.
2. На обґрунтування позовних вимог послалося на те, що Товариство є власником нежитлових приміщень №№ 3, 4, 5 та 6, загальною площею 856,8 кв. м, у будинку № 3-Б на вул. Срібнокільській у місті Києві і відповідно до Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирному будинку" та статуту ОСББ зобов`язане сплачувати такі внески.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
3. У 2016 році за рішенням співвласників створено ОСББ і затверджений його статут. Розміри внесків на утримання будинку і прибудинкової території затверджені рішеннями загальних зборів відповідно до їх компетенції.
4. У період з 16.12.2016 по 20.03.2017 Товариству на праві власності належали приміщення (реєстраційний номер 1122967580000, номер запису 18123771, інформаційна довідка від 05.10.2023 № 349257754).
5. З 21.03.2017 на підставі рішення про державну реєстрацію № 34444569 від 24.03.2017 право власності на це майно зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю "Фантаун Інвест" (далі - ТОВ "Фантаун Інвест"), номер запису 19627208.
6. 23.10.2020 на підставі рішення Департаменту державної реєстрації Міністерства юстиції України (далі - Мін`юст) № 54739838 право власності на це майно повторно зареєстровано за Товариством, номер запису 38810601.
7. У період з 16.12.2016 по 20.03.2017 нерухоме майно за реєстраційним номером 1123000580000 належало на праві власності Товариству, номер запису 18124265 (інформаційна довідка від 05.10.2023 № 349257998).
8. З 20.03.2017 на підставі рішення про державну реєстрацію № 34433241 від 24.03.2017 право власності на нього зареєстровано за ТОВ "Фантаун Інвест", номер запису 19614710.
9. 26.04.2017 на підставі рішення про державну реєстрацію № 35345062 від 24.05.2017 право власності на це майно зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю "Юрфан Інвест" (далі - ТОВ "Юрфан Інвест"), номер запису 20569277.
10. 23.10.2020 на підставі рішення Департаменту державної реєстрації Мін`юсту № 54738281 право власності на це майно зареєстровано за Товариством, номер запису 38809323.
11. У період з 16.12.2016 по 20.03.2017 майно за реєстраційним номером 1123028480000 належало на праві власності Товариству, номер запису 18124740 (інформаційна довідка від 05.10.2023 № 349257040).
12. З 20.03.2017 на підставі рішення про державну реєстрацію № 34434017 від 24.03.2017 право власності на це майно зареєстровано за ТОВ "Фантаун Інвест", номер запису 19615117.
13. 23.10.2020 на підставі рішення Департаменту державної реєстрації Мін`юсту № 54738834 право власності на це майно зареєстровано за Товариством, номер запису 38809609.
14. У період з 16.12.2016 по 21.03.2017 нерухоме майно за реєстраційним номером 1123313180000 належало на праві власності Товариству, номер запису 18129832 (інформаційна довідка № 349257374 від 05.10.2023).
15. З 21.03.2017 на підставі рішення про державну реєстрацію № 34465664 від 27.03.2017 право власності на це майно зареєстровано за ТОВ "Фантаун Інвест", номер запису 19644851.
16. 23.10.2020 на підставі рішення Департаменту державної реєстрації Мін`юсту № 54739185 право власності на це майно зареєстровано за Товариством, номер запису 38809929.
17. У вересні 2020 року Товариство оскаржило до Мін`юсту (скарга від 10.09.2020) реєстраційні дії реєстратора щодо реєстрації права власності на відповідні приміщення за ТОВ "Фантаун Інвест" і ТОВ "Юрфан Інвест".
18. 22.10.2020 Мін`юст видав наказ № 3688/5 про задоволення скарги Товариства, скасував державну реєстрацію, у тому числі про створення ТОВ "Фантаун Інвест" і ТОВ "Юрфан Інвест" як юридичних осіб, а також скасував рішення від 24.03.2017 №№ 34433241, 34434017, 34465664, 34444569 та від 24.05.2017 № 35345062, на підставі яких ці товариства набули спірне майно.
19. ОСББ наполягає на тому, що ТОВ "Фантаун Інвест" і ТОВ "Юрфан Інвест" не були власниками названих приміщень, оскільки скасована державна реєстрація про їх створення як юридичних осіб та відповідно державна реєстрація права власності на нежилі приміщення №№ 3, 4, 5, 6. Як наслідок, проведені 23.10.2020 державним реєстратором Департаменту державної реєстрації Мін`юсту реєстраційні дії у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно поновили право власності Товариства на ці приміщення.
20. Про ці обставини ОСББ дізналося 13.11.2020 під час розгляду справи № 910/8926/20 і звернулося з цим позовом до Товариства на тій підставі, що приміщення перебували у його власності, адже названі реєстраційні дії скасовані як незаконні.
21. Товариство зі свого боку заперечувало на тій підставі, що вимоги про стягнення внесків на утримання будинку та прибудинкової території з березня 2017 року вже заявлялися ОСББ у справі № 910/17596/18. Свої заперечення також мотивувало тим, що з огляду на незаконне вибуття майна з власності Товариства воно було власником приміщень №№ 3, 4, 5, 6 лише три неповних місяці у 2017 році та з 23.10.2020 (дата реєстрації його права власності). Посилалося на те, що судовими рішеннями від 12.10.2023 у справі № 910/12988/20 та від 09.12.2020 у справі № 910/12991/20 уже присуджено до стягнення з ТОВ "Юрфан Інвест" і ТОВ "Фантаун Інвест" на користь ОСББ заборгованість з оплати внесків на утримання будинку та прибудинкової території за період з вересня 2017 року по травень 2020 року, тоді як частина вимог за цим позовом пред`явлені до Товариства, яке не було власником приміщень у спірному періоді і не має платити внески.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
22. 08.01.2024 Господарський суд міста Києва ухвалив рішення про задоволення позову, присудив до стягнення з Товариства на користь ОСББ 510 018,62 грн боргу за внесками, 7 650,27 грн судового збору та 20 000 витрат на професійну правничу допомогу.
23. Мотивував тим, що нежитлові приміщення № 3, загальною площею 292,6 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1122967580000); № 4, загальною площею 294,5 кв. м; (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1123000580000); № 5, загальною площею 149,3 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1123028480000); № 6, загальною площею 120,4 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна (1123313180000) у період, за який ОСББ здійснило нарахування боргу, належали на праві власності Товариству (інформаційні довідки від 05.10.2023 №№ 349257754, 349257998, 349257040 та 349257374).
24. Оскільки скасовані реєстраційні дії щодо створення ТОВ "Юрфан Інвест" і ТОВ "Фантаун Інвест" і рішення державних реєстраторів від 24.03.2017 №№ 34433241, 34434017, 34465664, 34444569, від 24.05.2017 № 35345062, згідно з якими приміщення № 3, 4, 5, 6 вибули з власності Товариства на користь ТОВ "Юрфан Інвест" і ТОВ "Фантаун Інвест", то суд першої інстанції виснував, що відсутні підстави для переривання періоду, коли майно було у його власності, позаяк відповідно до частини третьої статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі рішення Мін`юсту відповідні права чи обтяження припиняються. При цьому, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав, що здійснюється державним реєстратором або, у випадку скасування рішення Мін`юсту, прийнятого відповідно до пункту 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, посадовою особою Мін`юсту.
25. За цих обставин суд першої інстанції зробив висновок про обов`язок Товариства оплатити ОСББ вартість заявлених ним послуг, в основу якого поклав те, що приміщення №№ 3, 4, 5, 6 перебували у власності Товариства протягом усього спірного періоду, оскільки рішення державних реєстраторів від 24.03.2017 №№ 34433241, 34434017, 34465664, № 34444569, 35345062 від 24.05.2017 скасовані наказом Мін`юсту, а проведені 23.10.2023 реєстраційні дії Департаментом державної реєстрації Мін`юсту були спрямовані на повернення майнового стану Товариства, що існував до цих скасованих реєстраційних дій.
26. Суд також спростував доводи Товариства, яке заперечувало з посиланням на рішення Господарського суду міста Києва від 12.10.2020 у справі № 910/12988/20 та від 09.12.2020 у справі № 910/12991/20.
27. Так, суд установив, що 02.07.2019 Господарський суд міста Києва ухвалив рішення у справі № 910/17596/18 про стягнення з Товариства на користь ОСББ заборгованості з оплати внесків на утримання будинку та прибудинкової території за період з лютого 2017 року по листопад 2018 року у розмірі 34 740,63 грн. При цьому нарахування внеску у цій справі здійснено щодо двох приміщень Товариства, а саме: № 2, площею 1, 9 кв. м, та № 100, площею 204, 5 кв. м, які не є предметом розгляду цієї справи.
28. 12.10.2023 Господарський суд міста Києва ухвалив рішення у справі № 910/12988/20, яке набрало законної сили 03.11.2020, про стягнення з ТОВ "Юрфан Інвест" на користь ОСББ заборгованості з оплати внесків на утримання будинку та прибудинкової території у сумі 68 860 грн за період з вересня 2017 року по травень 2020 року, розрахованої щодо приміщення № 4, площею 294,5 кв. м. 06.11.2020 на виконання цього рішення виданий наказ, який на підставі ухвали місцевого господарського суду від 05.12.2023 визнаний таким, що не підлягає виконанню, внаслідок скасування державної реєстрації юридичної особи боржника - ТОВ "Юрфан Інвест".
29. 09.12.2020 Господарський суд міста Києва ухвалив рішення у справі № 910/12991/20, яке набрало законної сили 30.12.2020, про стягнення з ТОВ "Фантаун Інвест" на користь ОСББ заборгованості з оплати внесків на утримання будинку та прибудинкової території за період з вересня 2017 року по травень 2020 року у розмірі 131 477 грн, розрахованої щодо приміщень: № 3, 5, 6, площами 292,6 кв. м, 149,3 кв. м та 120, 4 кв. м, відповідно. 11.01.2021 на виконання цього рішення виданий наказ, який на підставі ухвали місцевого господарського суду від 30.11.2023 визнаний таким, що не підлягає виконанню, внаслідок скасування державної реєстрації юридичної особи боржника - ТОВ "Фантаун Інвест".
30. За твердженнями ОСББ названі рішення не виконані, заборгованість не сплачена і не відновлено порушене право позивача на отримання коштів за надані послуги з утримання будинку та прибудинкової території.
31. Товариство також заперечувало проти вимог ОСББ із посиланням на пропуск позовної давності за вимогами про оплату послуг у період з 01.03.2017 по 17.10.2022, додатково наполягаючи на тому, що спірні приміщення перебували у його власності з 16.12.2016 по 20.03.2017 та потім з 23.10.2020, тому не має оплачувати послуги ОСББ в інший період. Послався на наявність у нього прямих договорів з постачальниками, тоді як ОСББ не надавало йому послуг на утримання будинку та прибудинкової території, використання ліфтів, ОДС ліфтів та вивезення побутових відходів тощо і він не має обов`язку їх сплачувати. З цього приводу суд першої інстанції зазначив, що ці аргументи Товариства щодо неможливості користування спільним майном у силу неправомірних дій ОСББ та відповідно надані на підтвердження таких обставин докази не досліджуються та не підлягають оцінці, оскільки не входять до предмета цього спору і розглядалися у справі № 910/8926/20.
32. Стосовно дотримання ОСББ позовної давності місцевий господарський суд зазначив, що законним і справедливим буде початок відрахування трирічного строку на звернення до суду з вимогами про стягнення заборгованості за період з 01.03.2017 по 18.10.2020 саме з 13.11.2020, коли позивачу стало відомо про особу, яка порушила право, а тому виснував, що позов заявлено з дотриманням позовної давності. Зауважив при цьому, що незаконні дії третіх осіб не повинні впливати та позбавляти ОСББ можливості на отримання коштів у вигляді внесків на утримання будинку та прибудинкової території.
33. Товариство оскаржило рішення суду першої інстанції до апеляційного господарського суду.
34. 02.10.2024 Північний апеляційний господарський суд постановив ухвалу про прийняття відмови ОСББ від позову до Товариства у частині позовних вимог щодо стягнення 244 917,66 грн боргу за період з 23.10.2020 по 30.09.2023, позаяк ці кошти останнє сплатило, рішення суду першої інстанції у цій частині визнано нечинним і закрито провадження у справі у цій частині. Предметом апеляційного розгляду був борг у розмірі 265 100,96 грн за період з 01.03.2017 по 22.10.2020.
35. 02.10.2024 апеляційний господарський суд прийняв постанову про скасування рішення суду першої інстанції в оскаржуваній частині (щодо стягнення 265 100,96 грн заборгованості, 3 976,51 грн судового збору, 10 396 грн витрат на професійну правничу допомогу) та ухвалив нове рішення про відмову у позові у цій частині, тоді як у частині стягнення 9 604 грн витрат на професійну правничу допомогу судове рішення залишив без змін на підставі часткової відмови ОСББ від позову за погашеною Товариством сумою.
36. Погодившись з висновками місцевого господарського суду про обґрунтованість нарахування ОСББ Товариству у спірному періоді внесків, виснував, що з моменту державної реєстрації за ТОВ "Фантаун Інвест" і ТОВ "Юрфан Інвест" права власності на спірні приміщення і до 23.10.2020 Товариство не було їх власником у розумінні положень Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", а тому не мало обов`язку сплачувати внески на утримання будинку та прибудинкової території у період, коли не було власником майна. Водночас, такий обов`язок Товариства перед ОСББ існував у період з 01 по 19.03.2017, коли воно було власником спірних приміщень. Натомість ОСББ пропустило позовну давність для звернення з вимогами за цей період, відлік якої почався 13.11.2020.
Короткий зміст доводів та вимог касаційної скарги
37. ОСББ оскаржило цю постанову і в касаційній скарзі просить її скасувати у відмовленій частині позову, а рішення місцевого господарського суду у цій частині залишити без змін.
38. Касаційне провадження відкрито на підставі пунктів 1, 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
39. Скаржник вважає неправильним застосування апеляційним господарським судом частини п`ятої статті 12, частини третьої статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", пункту 6 частини першої статті 3, статей 317, 319, 322, 256, 257, частини першої статті 261 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), пунктів 12, 19 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України, частини другої статті 7 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" та статті 15 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" без урахування висновків Верховного Суду щодо їх застосування у подібних правовідносинах, викладених у постановах від 23.02.2022 у справі № 761/37748/16, від 11.11.2021 у справі № 521/12812/18-ц, від 22.02.2018 у справі № 910/11312/17, від 11.05.2018 у справі № 922/3087/17, від 22.05.2018 у справі № 910/12065/17, від 17.07.2018 у справі № 910/6356/16, від 05.07.2023 у справі № 372/1095/20, від 10.04.2019 у справі № 390/34/17, від 09.11.2023 у справі № 916/3496/20, від 14.08.2024 у справі № 199/5267/22, від 29.09.2021 у справі № 914/1912/19, та постановах Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц та від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18.
40. ОСББ також просить сформулювати висновок Верховного Суду щодо застосування частини п`ятої статті 12, частини третьої статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у взаємозв`язку зі статтями 317, 319, 322 ЦК України та частиною другою статті 7 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" і статтею 15 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку".
41. Фундаментальне значення для формування єдиної правозастосовчої практики ОСББ обґрунтувало необхідністю визначення особи, яка має сплачувати внески у разі, якщо законний власник майна у будинку позбавлений права власності через державну реєстрацію такого права за іншою особою, тоді як згодом така реєстрація скасована, право власності цих осіб припинено і відновлено за попереднім власником шляхом повторної державної реєстрації. На думку ОСББ, проблема полягає у тому, що у випадку визнання власником квартири/нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку лише особи, яка має зареєстроване право власності, то значна кількість співвласників будинку, користуючись і фактично володіючи своєю нерухомістю, не реєструватиме своє право власності й уникатиме обов`язку щодо сплати внесків.
42. Виняткове значення ОСББ обґрунтувало позбавленням його можливості ефективно захистити у судовому порядку свої порушені права на отримання внесків із власника нежитлових приміщень.