ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
04 лютого 2025 року
м. Київ
cправа № 926/3773/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,
за участю представників:
позивача - Тур О. Т. (адвокат),
відповідача - Шегинського Р. А. (адвокат),
розглянув касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Лайфселл"
на рішення Господарського суду Чернівецької області від 14.06.2024 (суддя Ніколаєв М. І.) та постанову Західного апеляційного господарського суду від 07.11.2024 (судді: Орищин Г.В. - головуюча, Малех І. Б., Желік М. Б.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Лайфселл"
до: 1) Герцаївської міської ради Чернівецького району Чернівецької області, 2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Даймондс Корпорейшн",
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів - приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Макеєва Надія Василівна,
про визнання недійсним рішення та договору купівлі-продажу земельної ділянки.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. У вересні 2023 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Лайфселл" (далі - ТОВ "Лайфселл") звернулося до Господарського суду Чернівецької області з позовом до Герцаївської міської ради Чернівецького району Чернівецької області та Товариства з обмеженою відповідальністю "Даймондс Корпорейшн" (далі - ТОВ "Даймондс Корпорейшн") (з врахуванням заяви про зміну предмету позову) про:
- визнання недійсним рішення Герцаївської міської ради Чернівецького району Чернівецької області від 20.12.2022 № 1264-16/22 "Про передачу у власність земельної ділянки несільськогосподарського призначення для розміщення і експлуатації об`єктів і споруд телекомунікацій шляхом викупу";
- визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки від 05.04.2023, укладеного між Герцаївською міською радою та ТОВ "Даймондс Корпорейшн", посвідченого приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Макеєвою Н.В., зареєстрованого в реєстрі за № 2162, щодо земельної ділянки площею 0,0304 га, кадастровий номер 7320710100:01:002:0310, яка розташована за адресою: Чернівецька область, Чернівецький район, місто Герца, вулиця Центральна, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 162726657307;
- скасування рішення приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Макеєвої Н.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 67083950 від 05.04.2023 з одночасним поверненням прав та обтяжень, що існували до цієї державної реєстрації.
2. В обґрунтування своїх позовних вимог позивач зазначає, що спірна земельна ділянка ним орендована і на ній розміщена належна йому на праві власності споруда - базова станція стільникового зв`язку CR1501. Однак рішенням Герцаївської міської ради Чернівецького району Чернівецької області від 20.12.2022 № 1264-16/22 про передачу у власність земельної ділянки відповідачу-2, яку орендує позивач, було прийнято без його згоди, тож є незаконним та таким, що підлягає скасуванню.
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій
3. Господарський суд Чернівецької області в рішенні від 14.06.2024 позовні вимоги ТОВ "Лафселл" задовольнив частково; скасував рішення приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Макеєвої Н. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 67083950 від 05.04.2023; в задоволенні решти позовних вимог відмовив.
4. Рішення місцевого господарського суду мотивовано тим, що:
- оскаржуване рішення відповідача-1 виконано шляхом укладення договору, тому вичерпало свою дію фактом його виконання і задоволення позовної вимоги про визнання незаконним та скасування такого рішення не може призвести до захисту будь-чиїх прав чи інтересів, тобто така вимога не є належним способом захисту прав;
- договір купівлі-продажу земельної ділянки від 05.04.2023 укладений за відсутності для цього підстави, передбаченої абзацом 2 частини 2 статті 134 Земельного кодексу України, укладений без дотримання конкурентних засад, тобто спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою державної власності, відтак такий договір відповідно до частини 1, 2 статті 228 Цивільного кодексу України є нікчемним. З огляду на те, що суд встановив нікчемність договору купівлі-продажу земельної ділянки від 05.04.2023, вимога про визнання такого договору недійсним за загальним правилом не є належним способом захисту права чи інтересу позивача;
- враховуючи, що відповідач-1 неправомірно продав земельну ділянку відповідачу-2 без згоди орендаря та без проведення відкритих торгів (аукціону), що вказує на нікчемність такого договору, у відповідача не виникло право власності на спірну земельну ділянку. Таким чином, суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог в частині скасування рішення приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Макеєвої Н. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 67083950 від 05.04.2023 задля відновлення права комунальної власності на спірну земельну ділянку та захисту права позивача, як її орендаря.
5. Постановою Західного апеляційного господарського суду від 07.11.2024 рішення Господарського суду Чернівецької області від 14.06.2024 у справі № 926/3773/23 скасовано; у задоволенні позову відмовлено.
6. Постанову мотивовано тим, що ТОВ "Лайфселл" було належним орендарем земельної ділянки, а Герцаївська міська рада уклала договір купівлі-продажу спірної земельної ділянки з ТОВ "Даймондс Корпорейшн" не повідомивши ТОВ "Лайфйселл" про намір відчуження земельної ділянки, яка перебувала в оренді в останнього, тому для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
7. У касаційній скарзі ТОВ "Лайфселл" просить скасувати рішення Господарського суду Чернівецької області від 14.06.2024 в частині відмови в задоволені позовних вимог щодо визнання недійним рішення Герцаївської міської ради Чернівецького району Чернівецької області від 20.12.2022 № 1264-16/22 "Про передачу у власність земельної ділянки несільськогосподарського призначення для розміщення і експлуатації об`єктів і споруд телекомунікацій шляхом викупу" та постанову Західного апеляційного господарського суду від 07.11.2024 в частині відмови в задоволенні позовних вимог щодо визнання недійним рішення Герцаївської міської ради Чернівецького району Чернівецької області від 20.12.2022 № 1264-16/22 "Про передачу у власність земельної ділянки несільськогосподарського призначення для розміщення і експлуатації об`єктів і споруд телекомунікацій шляхом викупу"; щодо скасування рішення приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Макеєвої Надії Василівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 67083950 від 05.04.2023; та ухвалити нове рішення яким:
- визнати недійсним рішення Герцаївської міської ради Чернівецького району Чернівецької області від 20.12.2022 № 1264-16/22 "Про передачу у власність земельної ділянки несільськогосподарського призначення для розміщення і експлуатації об`єктів і споруд телекомунікацій шляхом викупу";
- скасувати рішення приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Макеєвої Н. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 67083950 від 05.04.2023.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
8. На обґрунтовування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) скаржник посилається на застосування в оскаржуваних судових рішеннях судами попередніх інстанцій норми права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у:
- постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.06.2018 у справі № 916/1979/13; від 30.05.2018 у справі № 923/466/17; постановах Верховного Суду від 31.05.2023 у справі № 916/2064/20, від 21.03.2023 у справі № 920/456/19, від 14.06.2022 у справі № 903/1173/15, від 09.11.2021 у справі № 906/1388/20, від 26.08.2021 у справі № 924/949/20, від 05.12.2019 у справі № 914/73/18, від 14.01.2020 у справі № 910/21404/17 (щодо можливості визнання недійсним рішення міської ради як правового наслідку порушення норм законодавства);
- постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 463/5896/14-ц, від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17, від 11.09.2018 у справі № 909/968/16, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 та від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц, постанові Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 922/2589/19 (щодо нікчемності договору, укладеного без дотримання конкурентних засад, тобто спрямованого на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності та у разі визнання недійсним договору, що став підставою для прийняття рішення про державну реєстрацію прав, слід одночасно заявляти вимогу про скасування вказаного рішення про державну реєстрацію прав.).
Скаржник наголошує на тому, що відповідно до частини 3 статті 128 Земельного кодексу України та частини 4 статті 9 Закону України "Про оренду землі" не допускається відчуження орендованих земельних ділянок державної або комунальної власності без згоди на це орендаря. Рішення Герцаївської міської ради Чернівецького району Чернівецької області від 20.12.2022 № 1264-16/22 про продаж земельної ділянки, яку орендує ТОВ "Лайфселл", було прийнято без згоди орендаря в період дії договору оренди земельної ділянки від 29.12.2012.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
9. ТОВ "Даймондс Корпорейшн" у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених в оскаржуваній постанові.
Інші учасники справи не скористалися правом на подання відзиву на касаційну скаргу.
Розгляд справи Верховним Судом
10. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.12.2024 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ "Лайфселл" на рішення Господарського суду Чернівецької області від 14.06.2024 та постанову Західного апеляційного господарського суду від 07.11.2024 у справі № 926/3773/23 та призначено розгляд справи у судовому засіданні на 04.02.2025.
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
11. 09.12.2010 підписано та погоджено акт готовності об`єкта до експлуатації - базової станції стільникового зв`язку CR1501 Товариства з обмеженою відповідальністю "Астеліт" (далі - ТОВ "Астеліт"), розташованої за адресою: Чернівецька область, м. Герца.
12. Рішенням Герцаївської міської ради Герцаївського району Чернівецької області від 04.07.2012 № 84-10/12 надано дозвіл ТОВ "Астеліт" на виготовлення технічної документації щодо передачі в оренду земельної ділянки площею 0,0304 га, розташованої в місті Герца на вул. Центральній, для обслуговування базової станції мобільного зв`язку.
13. Рішенням Герцаївської міської ради Герцаївського району Чернівецької області від 30.11.2012 № 123-12/12 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду ТОВ "Астеліт" для обслуговування базової станції мобільного зв`язку в місті Герца на вулиці Центральній та вирішено передати ТОВ "Астеліт" таку земельну ділянку (м. Герца, вул. Централа), площею 0,0304 га в оренду.
14. 29.12.2012 між Герцаївською міською радою Герцаївського району Чернівецької області (орендодавець) та ТОВ "Астеліт" (орендар) було укладено договір № CR1501 оренди земельної ділянки площею 0,0304 га, кадастровий номер 7320710100:01:002:0264, в межах населеного пункту за адресою: Чернівецька область, Герцаївський район, м. Герца, вул. Центральна (при в`їзді в місто), строком на 10 років з моменту проведення державної реєстрації договору.
15. За умовами пункту 3.2 зазначеного договору після закінчення строку оренди орендар має переважне право поновлення його на новий строк за згодою сторін. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
16. Зазначений договір зареєстровано у відділі Держкомзему у Герцаївському районі, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 29.12.2012 за № 732071014000400.
17. Доказів розірвання чи визнання недійсним зазначеного договору сторонами не надано.
18. За актом приймання передачі об`єкта оренди від 29.12.2012 орендодавець передав, а орендар прийняв у фактичне володіння та користування об`єкт оренди за договором - нерухоме майно: земельну ділянку, площею 0,0304 га, кадастровий номер 7320710100:01:002:0264, розташовану в межах населеного пункту за адресою: Чернівецька область, Герцаївський район, м. Герца, вул. Центральна (при в`їзді в місто) з метою використання об`єкта оренди для обслуговування базової станції мобільного зв`язку.
19. Згідно з протоколом загальних зборів учасників від 01.02.2016 № 81 ТОВ "Астеліт" перейменовано в ТОВ "Лайфселл", якому належать усі права й обов`язки, які воно мало до зміни назви.
20. Відповідно до сформованого 23.12.2021 витягу з технічної документації з нормативно грошової оцінки земельної ділянки нормативна грошова оцінка земельної ділянки, кадастровий номер 7320710100:01:002:0310, становить 43 597,12 грн.
21. У звіті від 31.12.2021 № 11/22 про експертну грошову оцінку земельної ділянки несільськогосподарського призначення, кадастровий номер: 7320710100:01:002:0310, площею 0,0304 га, цільове призначення: 13.03 для розміщення та експлуатації інших технічних засобів зв`язку на вул. Центральній у м. Герца Чернівецького (Герцаївського) району Чернівецької області, що відводиться у власність шляхом викупу ТОВ "Даймондс Корпорейшн", встановлено, що експертна грошова оцінка земельної ділянки станом на 31.12.2021 без урахування ПДВ складала 14 109 грн та у розрахунку на 1 м2 - 46,41 грн.
22. Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру, сформованого 23.12.2021, земельна ділянка, кадастровий номер 7320710100:01:002:0310, має цільове призначення 13.03 для розміщення та експлуатації інших технічних засобів зв`язку, категорія земель: землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення, вид використання: для обслуговування базової станції мобільного зв`язку, форма власності: комунальна.
23. За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, сформованої 22.02.2022, земельна ділянка, кадастровий номер 7320710100:01:002:0310, площею 0,0304 га, цільове призначення: для розміщення та експлуатації інших технічних засобів зв`язку за адресою Чернівецька область, Герцаївський район, м. Герца вул. Центральна, перебуває у комунальній власності Герцаївської міської ради.
24. Представник ТОВ "Лайфселл" звернувся до голови Герцаївської міської ради з листом від 01.11.2022 з проханням на підставі пункту 3.2 договору та статті 33 Закону України "Про оренду землі" поновити строк дії договору оренди земельної ділянки від 29.12.2012 № СR1501, що зареєстрований у Відділі Держкомзему у Герцаївському районі від 29.12.2012 за № 732071014000400, терміном на 10 років.
25. 20.12.2022 Герцаївською міською радою прийнято рішення № 1255-16/22 про поновлення строку дії договору оренди земельної ділянки від 29.12.2012 № CR1501, що розташована в м. Герца на вул. Центральній, площею 0,0304 га, терміном на 10 років, з орендною платою в розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що діє на рік сплати. Міському голові надано право укласти додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 29.12.2012 № СR1501.
26. Додаткову угоду до договору від 29.12.2012 № СR1501 сторони не уклали.
27. Відповідно до наявних в матеріалах справи платіжних доручень від 28.01.2022 № 1103432, № 1103433, № 1103434 та від 30.01.2023 № 1283230 ТОВ "Лайфселл" сплачувало Герцаївькій міській раді орендну плату згідно з договором оренди від 29.12.2012 № CR1501.
28. 14.12.2022 ТОВ "Даймондс Корпорейшн" звернулося до Герцаївської міської ради із заявою про викуп земельної ділянки, кадастровий номер 7320710100:01:002:0310.
29. 20.12.2022 Герцаївською міською радою 16 сесії VIII скликання з посиланням на частину 2 статті 134 Земельного кодексу України прийнято рішення № 1264-16/22, яким вирішено передати у власність земельну ділянку несільськогосподарського призначення, цільове призначення 13,01 для розміщення і експлуатації об`єктів і споруд телекомунікацій, площею 0,0304 га, кадастровий номер 7320710100:01:002:0310, шляхом викупу.
30. Пунктом 2 зазначеного рішення вирішено продати ТОВ "Даймондс Корпорейшн" за 14 109 грн, що у розрахунку на один квадратний метр становить 46,41 грн, земельну ділянку несільськогосподарського призначення, кадастровий номер 7320710100:01:002:0310, для розміщення і експлуатації об`єктів і споруд телекомунікацій на території Герцаївської міської ради.
31. 16.02.2023 Герцаївською міською радою 17 сесії VIII скликання прийнято рішення № 1335-17/23, яким вирішено передати ТОВ "Лайфселл" земельну ділянку, розташовану на вул. Центральній, м. Герца, Чернівецького району, Чернівецької області, площею 0,0304 га, кадастровий номер 7320710100:01:002:0310, в оренду для розміщення та експлуатації споруди електрозв`язку - вежі, терміном на 10 років.
32. 05.04.2023 між Герцаївською міською радою (продавець) та ТОВ "Даймондс Корпорейшн" (покупець) укладено договір купівлі-продажу, за умовами якого:
- продавець, на підставі рішення 16 сесії VIII скликання від 20.12.2022 за № 1264-16/22, передає у власність (продає) із земель комунальної власності, що належить на праві власності територіальній громаді міста Чернівців, і знаходяться у віданні та розпорядженні Герцаївської міської ради Чернівецького району, Чернівецької області, а покупець набуває у власність - купує земельну ділянку площею 0,0304 га, за визначеними в Державному земельному кадастрі зовнішніми межами, кадастровий номер якої: 7320710100:01:002:0310, що розташована за адресою: Чернівецька область, Чернівецький район, місто Герца, вулиця Центральна, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності 162726657307, надалі іменується - "Земельна ділянка" (пункт 1.1);
- цільове призначення земельної ділянки - для розміщення та експлуатації об`єктів і споруд телекомунікацій. Вид використання земельної ділянки - для розміщення та експлуатації інших технічних засобів (пункт 1.2);
- відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, сформованого 05 квітня 2023 року за №НВ- 9917265532023: - цільове призначення земельної ділянки: для розміщення та експлуатації об`єктів і споруд телекомунікацій, - категорія земель: землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення; - вид використання земельної ділянки, - для розміщення та експлуатації інших технічних засобів; - форма власності: комунальна; - орган, який зареєстрував земельну ділянку: Відділ у Герцаївському районі Головного управління Держгеокадастру в Чернівецькій області, - дата державної реєстрації земельної ділянки: 22.08.2017 року; - відомості про обмеження у використанні земельної ділянки, встановлені Порядком ведення державного земельного кадастру, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051 - не зареєстровані (пункт 1.3).
33. Зазначений договір 05.04.2023 посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Макеєвою Н. В.
34. Відповідно до наявного в матеріалах справи сформованого за заявою ТОВ "Лайфселл" 10.05.2023 витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, кадастровий номер 7320710100:01:002:0264, зазначена земельна ділянка розташована в Чернівецькій області, Герцаївському районі, м. Герца на вул. Ломоносова, її площа 0,1, категорія земель землі сільськогосподарського призначення, вид цільового призначення - для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння і випасання худоби.
35. 15.05.2023 ТОВ "Даймондс Корпорейшн" направило ТОВ "Лайфселл" листа з проханням повторно розглянути пропозицію щодо впорядкування землекористування належної йому на праві власності земельної ділянки.
36. 16.06.2023 Головне управління Держгеокадастру у Чернівецькій області повідомило ТОВ "Лайфселл", що інформацію про земельну ділянку, кадастровий номер 7320710100:01:002:0264, внесено до Державного реєстру земель 29.12.2012. Право оренди на земельну ділянку посвідчено договором оренди земельної ділянки № CR1501, зареєстрований в книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 732071014000400.
37. При внесенні відомостей про земельну ділянку до Державного земельного кадастру кадастровий номер земельної ділянки змінено з 7320710100:01:002:0264 на 7320710100:01:002:0310.
38. 24.07.2023 на адресу ТОВ "Лайфселл" від ТОВ "Даймондс Корпорейшн" надійшов лист за вх. № 02473 з пропозицією у строк до 01.08.2023 укласти відповідний договір оренди належної йому на праві власності земельної ділянки, кадастровий номер 7320710100:01:002:0310, площею 0,0304 га (м. Герца) в межах населеного пункту, яку незаконно та безпідставно використовує позивач для розміщення телекомунікаційного обладнання. В іншому випадку, починаючи з 01.08.2023 ТОВ "Даймондс Корпорейшн" вживатиме заходів щодо звільнення зазначеної земельної ділянки власними силами з наступним стягненням з ТОВ "Лайфселл" всіх витрат, пов`язаних з проведенням таких робіт, та витрат за фактичне користування земельною ділянкою з дати набуття права власності на таку ділянку.
39. За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, який сформовано 18.08.2023, земельна ділянка, кадастровий номер 730710100:01:002:0310, площею 0,0304 га з цільовим призначенням для розміщення та експлуатації інших технічних засобів зв`язку за адресою Чернівецька область, Герцаївський район, м. Герца, вул. Центральна належить на праві власності ТОВ "Даймондс Корпорейшн".
40. Підстава внесення зазначеного запису - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер:67083950 від 05.04.2023 17:42:13, приватного нотаріуса Макеєвої Н. В., Чернівецького міського нотаріального округу, Чернівецької області.
41. Вважаючи порушеними свої права, ТОВ "Лайфселл" звернулося до суду за їх захистом з позовними вимогами до Герцаївської міської ради та ТОВ "Даймондс Корпорейшн" про визнання недійсним рішення Герцаївської міської ради Чернівецького району Чернівецької області від 20.12.2022 № 1264-16/22 "Про передачу у власність земельної ділянки несільськогосподарського призначення для розміщення і експлуатації об`єктів і споруд телекомунікацій шляхом викупу"; визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки від 05.04.2023, укладеного між Герцаївською міською радою та ТОВ "Даймондс Корпорейшн", а також скасування рішення приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Макеєвої Н. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 67083950 від 05.04.2023 з одночасним поверненням прав та обтяжень, що існували до цієї державної реєстрації.