ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
04 лютого 2025 року
м. Київ
cправа № 916/3679/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Багай Н. О. - головуючого, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання - Письменна О. М.,
за участю представників:
позивача - Асташенкової О. І. (самопредставництво, в режимі відеоконференції),
відповідача - Панчошака О. Д. (адвоката, в режимі відеоконференції),
прокуратури - Савицької О. В.,
третьої особи - Мельничука М. С. (самопредставництво, в режимі відеоконференції),
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 24.10.2024 (колегія суддів: Колоколов С. І. - головуючий, Савицький Я. Ф., Діброва Г. І.) та рішення Господарського суду Одеської області від 06.08.2024 (суддя Степанова Л. В.) у справі
за позовом виконувача обов`язків керівника Київської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "КАНО ТРЕЙД",
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради,
про стягнення 280 686,02 грн, розірвання договору оренди землі та зобов`язання повернути земельну ділянку,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. Виконувач обов`язків керівника Київської окружної прокуратури м. Одеси (далі - Прокурор) в інтересах держави в особі Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "КАНО ТРЕЙД" (далі - ТОВ "КАНО ТРЕЙД"), в якому просив:
- стягнути з ТОВ "КАНО ТРЕЙД" на користь Одеської міської ради заборгованість зі сплати орендної плати в сумі 280 686,02 грн, яка виникла за договором оренди землі від 24.03.2020 № 77, укладеним між Одеською міською радою та ТОВ "КАНО ТРЕЙД", за період із 01.10.2021 до 31.01.2023;
- достроково розірвати договір оренди землі, укладений 24.03.2020 між Одеською міською радою та ТОВ "КАНО ТРЕЙД" і посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калгановою М. В. за реєстровим № 77, щодо земельної ділянки площею 4,4726 га з кадастровим номером 5110136900:50:015:0049 за адресою: м. Одеса, вул. Прибережна, 17;
- зобов`язати ТОВ "КАНО ТРЕЙД" повернути територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради земельну ділянку площею 4,4726 га з кадастровим номером 5110136900:50:015:0049 за адресою: м. Одеса, вул. Прибережна, 17, шляхом складання акта приймання-передачі у стані не гіршому порівняно з тим, в якому воно одержало її в оренду.
1.2. Обґрунтовуючи позовні вимоги, Прокурор посилався на порушення ТОВ "КАНО ТРЕЙД" пунктів 3.1, 5.1, 5.3, підпункту 9.4.3 договору оренди землі від 24.03.2020 № 77, статті 96 Земельного кодексу України, статей 13, 25 Закону України "Про оренду землі". Прокурор зазначав про нецільове використання земельної ділянки, яка відводилася в оренду виключно для експлуатації та обслуговування існуючих об`єктів нерухомого майна, а також посилався на систематичну несплату орендної плати. Відтак Прокурор посилався на те, що відповідно до статті 32 Закону України "Про оренду землі", частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України, пункту "а" статті 143 Земельного кодексу України наявні підстави для розірвання договору оренди з ініціативи орендодавця.
2. Короткий зміст судових рішень
2.1. Згідно з рішенням Господарського суду Одеської області від 06.08.2024, яке залишене без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 24.10.2024 у справі № 916/3679/23, провадження у справі № 916/3679/24 в частині позовних вимог Прокурора в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ТОВ "КАНО ТРЕЙД" за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради, про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати в сумі 280 686,02 грн закрито.
Відмовлено в позові Прокурора в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ТОВ "КАНО ТРЕЙД" про дострокове розірвання договору оренди землі, укладеного 24.03.2020 між Одеською міською радою та ТОВ "КАНО ТРЕЙД" і посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калгановою М. В., за реєстровим № 77, щодо земельної ділянки площею 4,4726 га з кадастровим номером 5110136900:50:015:0049 за адресою: м. Одеса, вул. Прибережна, 17, та зобов`язання ТОВ "КАНО ТРЕЙД" повернути територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради земельну ділянку площею 4,4726 га з кадастровим номером 5110136900:50:015:0049 за адресою: м. Одеса, вул. Прибережна, 17, шляхом складання акта приймання-передачі у стані не гіршому порівняно з тим, у якому воно одержало її в оренду.
2.2. Суд першої інстанції, закриваючи провадження у справі в частині стягнення заборгованості зі сплати орендної плати у сумі 280 686,02 грн, установив, що ТОВ "КАНО ТРЕЙД" сплатило заборгованість з орендної плати у сумі 280 686,02 грн.
Суд першої інстанції дійшов висновку, що немає передбачених законом підстав для розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки з мотивів, викладених Прокурором у позовній заяві, зокрема, з підстав нецільового використання землі. При цьому суд першої інстанції виходив із того, що пунктом 5.1 договору оренди землі від 24.03.2020 № 77 визначено, що земельна ділянка передається в оренду орендареві для експлуатації, обслуговування об`єктів медичного та фізкультурно-оздоровчого призначення. Як зазначив суд першої інстанції, цим пунктом визначено саме вид використання земельної ділянки, в той час як цільове призначення земельної ділянки, переданої за договором оренди землі від 24.03.2020 № 77, визначено в пункті 5.2 цього договору, зокрема, категорія земель за основним цільовим призначенням - землі оздоровчого призначення, вид цільового призначення згідно з Класифікацію видів цільового призначення земель D.06.03 (для інших оздоровчих цілей). Суд першої інстанції зазначив, що станом на день розгляду справи ані Прокурором, ані позивачем не надано до суду належних доказів здійснення відповідачем нового будівництва на спірній земельній ділянці.
Щодо систематичної несплати відповідачем орендної плати як підстави для розірвання договору оренди землі, суд першої інстанції зазначив, що відповідач невчасно вносив орендну плату за користування земельною ділянкою. Водночас суд першої інстанції встановив, що на земельній ділянці згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно розміщено нерухоме майно, зареєстроване за ТОВ "КАНО ТРЕЙД". Тому суд першої інстанції зазначив, що Одеська міська рада, укладаючи договір оренди землі від 24.03.2020 № 77 саме на 20 років з ТОВ "КАНО ТРЕЙД" як із власником розташованого на земельній ділянці об`єкта нерухомості, мала розраховувати саме на отримання орендної плати, оскільки інше використання земельної ділянки неможливе, крім визначеного її цільового призначення, з урахуванням наявності на ній об`єктів нерухомості ТОВ "КАНО ТРЕЙД".
Суд першої інстанції зазначив, що позовна вимога про зобов`язання повернути земельну ділянку є похідною вимогою від вимоги про дострокове розірвання договору оренди землі від 24.03.2020 № 77. Оскільки суд відмовив у задоволенні позовної вимоги про дострокове розірвання договору оренди землі від 24.03.2020 № 77, тому дійшов висновку про відмову у задоволенні позовної вимоги про зобов`язання ТОВ "КАНО ТРЕЙД" повернути територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради земельну ділянку шляхом складання акта приймання-передачі у стані не гіршому, ніж воно одержало її в оренду.
2.3. Суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції про те, що немає передбачених законом підстав для розірвання договору оренди землі з підстав нецільового використання земельної ділянки. При цьому суд апеляційної інстанції виходив із того, що зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, тому не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються при зміні цільового призначення (розробки проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо).
Суд апеляційної інстанції зазначив, що земельна ділянка належить до категорії земель за основним цільовим призначенням - землі оздоровчого призначення; Прокурор не довів здійснення відповідачем нецільового використання земельної ділянки, оскільки надані Прокурором докази (зокрема, акти обстеження земельної ділянки, зареєстровані містобудівні умови та дозволи на будівництво) можуть свідчити лише про намір у майбутньому змінити вид використання земельної ділянки, а не її цільове призначення.
Апеляційний господарський суд погодився з висновками суду першої інстанції про відсутність підстав для розірвання договору оренди землі з підстав систематичної несплати орендної плати.
При цьому суд апеляційної інстанції зазначив, що у провадженні Господарського суду Одеської області перебували справи № 916/1436/21, № 916/3892/21, № 916/3341/23, предметом яких були вимоги про стягнення заборгованості з орендної плати з ТОВ "КАНО ТРЕЙД" за договором оренди землі від 24.03.2020 № 77. Апеляційний господарський суд установив, що, звертаючись із позовом у цій справі, Прокурор також заявив вимогу про стягнення заборгованості з орендної плати. Водночас, як встановив суд апеляційної інстанції, заборгованість, про стягнення якої просив Прокурор у цій справі, була предметом позову в іншій господарській справі № 916/3341/23.
Апеляційний господарський суд зазначив, що провадження у справі № 916/1436/21 було закрито у зв`язку з відсутністю предмета спору. Згідно з рішенням Господарського суду Одеської області від 21.02.2022 у справі № 916/3892/21 стягнуто з ТОВ "КАНО ТРЕЙД" на користь Одеської міської ради заборгованість зі сплати орендної плати, а також інфляційні втрати, 3 % річних та пеню. Провадження у справі № 916/3341/23 закрито у зв`язку з відсутністю предмета спору. Згідно з рішенням Господарського суду Одеської області у справі № 916/3341/23 стягнуто з ТОВ "КАНО ТРЕЙД" інфляційні втрати та 3 % річних.
Відтак суд апеляційної інстанції зазначив, що Одеська міська рада як власник земельної ділянки та орендодавець вчиняла дії щодо стягнення орендної плати з відповідача, тому в цьому випадку "системність несплати орендної плати" переривалися з кожним зверненням Одеської міської ради з позовом до суду. Оскільки на момент розгляду цієї справи у відповідача була відсутня заборгованість з орендної плати, то суд апеляційної інстанції зазначив, що Прокурор не може посилатися на систематичну несплату орендної плати як на підставу для розірвання договору оренди землі.
Апеляційний господарський суд також зазначив, що Прокурор не довів факту заподіяння шкоди Одеській міські раді як власнику земельної ділянки. Оскільки наведеними судовими рішеннями (у справах № 916/1436/21, № 916/3892/21, № 916/3341/23) вирішено питання щодо заборгованості з орендної палати (закрито провадження у справі та/або стягнуто заборгованість з відповідача), а також стягнуто з відповідача інфляційні втрати, 3 % річних та пеню, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що підстав для розірвання договору оренди землі з підстав систематичної несплати орендної плати немає.
Апеляційний господарський суд зазначив, що позовна вимога Прокурора про зобов`язання повернути земельну ділянку є похідною вимогою від вимоги про дострокове розірвання договору оренди від 24.03.2020 № 77, тому відсутні підстави і для задоволення вимоги про повернення земельної ділянки.
3. Короткий зміст касаційної скарги та заперечень на неї
3.1. Заступник керівника Одеської обласної прокуратури, не погодившись із судовими рішеннями, звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Одеської області від 06.08.2024 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 24.10.2024 у справі № 916/3679/23 скасувати в частині відмови у задоволенні позовних вимог Прокурора в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ТОВ "КАНО ТРЕЙД" про дострокове розірвання договору оренди землі від 24.03.2020 № 77, укладеного між Одеською міською радою та ТОВ "КАНО ТРЕЙД", та про зобов`язання повернути територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради земельну ділянку загальною площею 4,4726 га з кадастровим номером 5110136900:50:015:0049 за адресою: м. Одеса, вул. Прибережна, 17, передати справу № 916/3679/23 у цій частині на новий розгляд до Господарського суду Одеської області.
Скаржник, обґрунтовуючи доводи касаційної скарги, посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
3.2. Заступник керівника Одеської обласної прокуратури, обґрунтовуючи касаційну скаргу підставами, передбаченими пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, зазначає про неправильне застосуванням судами норм матеріального права, зокрема, статті 193 Господарського кодексу України, статей 509, 651 Цивільного кодексу України, пункту "д" статті 141 Земельного кодексу України, статей 13, 24, 25, 32, 34 Закону України "Про оренду землі". При цьому скаржник посилається на те, що суди попередніх інстанцій ухвалили рішення без урахування висновків щодо застосування наведених норм права, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20 (щодо порушення зобов`язань за договором оренди землі в частині умов використання земельної ділянки), у постановах Верховного Суду від 28.12.2022 у справі № 577/140/20, від 16.04.2024 у справі № 924/617/22, від 22.12.2021 у справі № 924/120/21, від 16.06.2020 у справі № 904/983/18, від 01.12.2021 у справі № 916/1668/20, від 21.12.2022 у справі № 925/421/21, від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19 (щодо систематичної несплати орендної плати як підстави для розірвання договору оренди землі).
Заступник керівника Одеської обласної прокуратури, обґрунтовуючи касаційну скаргу підставами, передбаченими пунктом 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, зазначає, що оскаржувані судові рішення ухвалені з порушенням норм процесуального права, зокрема статей 2, 13, 74, 86, 236, 238 Господарського процесуального кодексу України. Скаржник стверджує, що суди першої та апеляційної інстанції залишили поза увагою доводи Прокурора щодо порушення відповідачем договору оренди землі в частині умов використання земельної ділянки, визначених пунктами 3.1, 5.1 договору оренди землі від 24.03.2020 № 77, не надали оцінки кожному доказу Прокурора окремо та їх вірогідності в сукупності, а саме:
- розширеній (деталізованій) інформаційній довідці з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
- акту обстеження земельної ділянки від 05.10.2021 з фотофіксацією, складеному Управлінням самоврядного контролю за використанням та охороною земель Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради;
- листу Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради від 17.03.2023 за № 01-15/40п;
- акту Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 24.01.2022 за № 000016, складеному за результатами проведення планового заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності;
- акту Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 07.03.2022 за № 000149, складеному за результатами проведення планового заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності;
- листу Київської районної адміністрації Одеської міської ради від 04.04.2023 з матеріалами фотофіксації;
- акту перевірки дотримання умов договору оренди землі, складеному 15.11.2023 Департаментом земельних ресурсів Одеської міської ради.
Прокурор також стверджує, що, беручи до уваги самостійно отриманий витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, суди першої та апеляційної інстанції, всупереч вимогам статті 86 Господарського процесуального кодексу України, надали вибіркову оцінку доказам.
3.3. ТОВ "КАНО ТРЕЙД" подало 13.01.2025 до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу. Оскільки відзив подано з порушенням строку (на 20 днів), встановленого Верховним Судом, ТОВ "КАНО ТРЕЙД" просить поновити строк для подання відзиву на касаційну скаргу. Обґрунтовуючи клопотання про поновлення строку на подання відзиву, ТОВ "КАНО ТРЕЙД" посилається на військовий стан, постійні повітряні тривоги та ракетні обстріли, на роботу відповідача в умовах відсутності світла.
Верховний Суд, розглянувши зазначене клопотання, дійшов висновку про відсутність правових підстав для його задоволення, оскільки ТОВ "КАНО ТРЕЙД" не наведено обставин, які би свідчили про об`єктивну неможливість своєчасного подання відзиву, а також не подано жодних доказів на підтвердження поважності причин пропуску строку на подання відзиву на касаційну скаргу. За таких обставин Верховний Суд дійшов висновку про те, що відзив ТОВ "КАНО ТРЕЙД" має бути залишений без розгляду на підставі частини 2 статті 118 Господарського процесуального кодексу України.
3.4. ТОВ "КАНО ТРЕЙД" подало 28.01.2025 до Верховного Суду пояснення.
4. Обставини справи, встановлені судами
4.1. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що 03.03.2018 між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради, від імені якої діяв Департамент комунальної власності Одеської міської ради (продавець), та ТОВ "КАНО ТРЕЙД" (покупець) укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю. за реєстровим № 344 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 858500851101).
4.2. Крім того, між територіальною громадою міста Одеси в особі Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (продавець) та ТОВ "КАНО ТРЕЙД" (покупець) 03.03.2018 укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю. за реєстровим № 345 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 858500851101).
4.3. Згідно з пунктом 1.1 зазначених договорів купівлі-продажу продавець продав, а покупець купив індивідуально визначене майно комунальної власності у вигляді 1/2 частки нежитлових будівель та споруд, що складає 2019,35 м2 від загальної площі нежитлових будівель та споруд, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Прибережна, 17.
Нежитлові будівлі та споруди складаються з будівель та споруд: літ. "А", "В", "Г", "Д", "Е", "Ж", "З", "И", "К", "Л", "М", "Н", "О", "П", "Р", "С", "G", "J", "F" загальною площею 4038,7 м2, основною площею 2411,4 м2, "Ф", "Ц", "D". Також у вказаному пункті договорів купівлі-продажу від 03.03.2018 № 344, № 345 зазначено, що нежитлові будівлі та споруди знаходяться на земельній ділянці, площа якої не визначена, право власності та/або користування на яку не зареєстровано; кадастровий номер не присвоювався. Сторони домовилися не визначати кадастровий номер земельної ділянки в цих договорах.
4.4. Згідно з рішенням Одеської міської ради від 11.12.2019 № 5582-VII затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 4,4726 га з кадастровим номером 5110136900:50:015:0049 за адресою: м. Одеса, вул. Прибережна, 17, та надання її в оренду ТОВ "КАНО ТРЕЙД" на 20 років, цільове призначення - D.06.03 - для інших оздоровчих цілей, вид використання - для експлуатації та обслуговування об`єктів медичного та фізкультурно-оздоровчого призначення. Визначено орендну плату в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
4.5. На підставі цього рішення Одеської міської ради 24.03.2020 між Одеською міською радою (орендодавець) та ТОВ "КАНО ТРЕЙД" (орендар) укладено договір оренди землі № 77, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калгановою М. В.
4.6. Відповідно до пунктів 2.1, 2.2 цього договору оренди землі в оренду передається земельна ділянка площею 4,4726 га у тому числі за угіддями:
- землі, які використовуються для технічної інфраструктури - 0,0016 га;
- землі під соціально-культурними об`єктами - 4,4710 га.
На земельній ділянці розташовано об`єкт нерухомого майна, що належить орендарю, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 858500851101, державна реєстрація права власності на 1/2 частку цього майна проведена в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності 33205310, дата державної реєстрації: 10.09.2019, на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 03.03.2018 Чужовською Н. Ю., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, реєстровий номер 344; об`єкт нерухомого майна, що належить орендарю, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 858500851101, державна реєстрація права власності на 1/2 частку цього майна проведена в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності 33205271, дата державної реєстрації: 10.09.2019 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 03.03.2018 Чужовською Н. Ю., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, реєстровий номер 345.
4.7. Пунктом 3.1 договору оренди землі від 24.03.2020 № 77 встановлено, що договір укладено на 20 (двадцять) років, для експлуатації та обслуговування об`єктів медичного та фізкультурно-оздоровчого призначення.
4.8. Згідно з пунктами 4.1, 4.3 цього договору оренди землі орендна плата за земельну ділянку площею 4,4726 га розрахована у розмірі 3 % (трьох відсотків) від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 192 856,15 грн на рік. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій безготівковій формі. Орендна плата сплачується орендарем рівними частками за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця.
4.9. Пунктами 5.1, 5.2 договору оренди землі від 24.03.2020 № 77 встановлено, що земельна ділянка передається в оренду орендареві для експлуатації та обслуговування об`єктів медичного та фізкультурно-оздоровчого призначення. Категорія земель за основним цільовим призначенням - землі оздоровчого призначення; вид цільового призначення згідно із Класифікацією видів цільового призначення земель - D.06.03 (для інших оздоровчих цілей).
4.10. Згідно з пунктом 9, підпунктами 9.1.1, 9.1.2, 9.1.3 договору оренди землі від 24.03.2020 № 77 орендодавець має право: вимагати від орендаря використання земельної ділянки за її цільовим призначенням згідно з пунктом 5.1 цього договору, додержання орендарем екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів; вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати; вимагати дострокового розірвання договору у разі невиконання орендарем його обов`язків, передбачених Законом України "Про оренду землі", цим договором, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
4.11. Відповідно до підпункту 9.3.2 договору оренди землі від 24.03.2020 № 77 орендар має право самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності відповідно до призначення земельної ділянки та умов договору.
4.12. Згідно з підпунктом 9.4.3 цього договору орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення згідно з пунктом 5.1 договору.
4.13. Пунктом 12.3 договору оренди землі від 24.03.2020 № 77 встановлено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, а також з інших підстав, визначених законом.
4.14. Відомості про право оренди земельної ділянки внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 24.03.2020 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2060950351101).
4.15. Як зазначили суди попередніх інстанцій, Прокурор надав інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, за змістом якої розділ про об`єкт нерухомого майна (реєстраційний номер 858500851101), належний відповідачу, закрито 26.02.2021 у зв`язку зі знищенням вказаного об`єкта нерухомості. Прокурор також надав довідку Товариства з обмеженою відповідальністю "Одеське БТІ" від 21.07.2020 № 268/20, в якій зазначено, що за результатами виїзду зафіксовано, що будівлі та споруди (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2060950351101), які належать ТОВ "КАНО ТРЕЙД", були знесені.
Крім того, в матеріалах справи наявні містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва, видані ТОВ "КАНО ТРЕЙД", у пункті 1 яких зазначено: "нове будівництво фізкультурно-реабілітаційного комплексу за адресою м. Одеса, Київський район, вул. Прибережна, 17, зі знесенням існуючих на ділянці нежитлових будівель і споруд".
4.16. Спір у цій справі виник у зв`язку з наявністю чи відсутністю правових підстав для стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати, дострокового розірвання договору оренди землі від 24.03.2020 № 77, зобов`язання відповідача повернути земельну ділянку позивачу.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається.
Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини 1 статті 310, частиною 2 статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
Відтак у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду, ухваленій після подання касаційної скарги, Верховний Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги.
5.2. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, прокурора, дослідивши наведені у касаційній скарзі та відзиві доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, Верховний Суд зазначає таке.
5.3. Предметом позову в цій справі є матеріально-правові вимоги Прокурора в інтересах держави в особі Одеської міської ради про стягнення заборгованості з орендної плати, розірвання договору оренди землі та зобов`язання повернути земельну ділянку з підстав порушення орендарем умов договору оренди та вимог земельного законодавства, зокрема, щодо цільового використання земельної ділянки та систематичної несплати орендної плати.
5.4. Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
5.5. Відповідно до положень статті 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.
5.6. У статті 25 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендар земельної ділянки має право, зокрема, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження. Відповідно до частини 2 статті 25 Закону України "Про оренду землі" орендар земельної ділянки зобов`язаний, зокрема: виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.
5.7. Згідно зі статтею 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов`язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки.
5.8. Підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки визначені Законом України "Про оренду землі", Земельним кодексом України та Цивільним кодексом України.
5.9. Правилами частини 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
5.10. Отже, оренда землі є окремим видом найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.
Подібний висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23.
5.11. За загальним правилом частини 1 статті 651 Цивільного кодексу України, яке застосовується до будь-яких цивільних (приватноправових) правовідносин з приводу зміни або розірвання цивільних (приватноправових) договорів, така зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
5.12. Винятком із цього правила (про те, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін) є приписи частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України, що надають суду повноваження зі зміни або розірвання договору (без наявності згоди сторін), проте у випадках, визначених законом. Тож загальне правило про розірвання та зміну договору без згоди сторін на підставі рішення суду передбачене у частині 2 статті 651 Цивільного кодексу України, що визначає універсальні засади, застосовні до усіх видів приватноправових договорів.
Спеціальними у врегулюванні розірвання договору оренди землі є приписи статті 32 Закону України "Про оренду землі", а також статті 141 Земельного кодексу України, пункт "д" частини 1 якої передбачає, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Подібний висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23.
5.13. Відповідно до частини 4 статті 31 Закону України "Про оренду землі" розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
5.14. Частиною 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
5.15. Відповідно до пунктів "ґ" та "д" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України підставою припинення права користування земельною ділянкою є використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, а також систематична несплата земельного податку або орендної плати.
5.16. Отже, дострокове розірвання договору оренди можливе, зокрема, на вимогу однієї із сторін договору за рішенням суду у випадках, передбачених законом або договором. При цьому окремими підставами для примусового припинення права користування земельною ділянкою на умовах оренди є використання орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням, а також систематична несплата земельного податку або орендної плати.
5.17. Відповідно до положень статті 1 Закону України "Про землеустрій" цільове призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.
Отже, основою для визначення цільового призначення земельної ділянки є її належність до відповідної категорії земель і відповідного способу використання. Поділ земель на категорії передбачено Земельним кодексом України (подібний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 25.05.2021 у справі № 927/703/20).
5.18. Стаття 19 Земельного кодексу України (тут і далі - в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) визначає категорії земель. Відповідно до цієї статті землі України за основним цільовим призначенням поділяються на певні категорії, серед яких виділяють землі оздоровчого призначення.
5.19. Згідно із частиною 2 статті 20 Земельного кодексу України зміна землекористувачем цільового призначення земельної ділянки державної, комунальної власності, наданої йому в користування (крім постійного користування) без проведення земельних торгів для провадження певної діяльності, не повинна призводити до провадження ним на такій земельній ділянці іншої діяльності (крім випадків розташування на земельній ділянці будівель, споруд, що перебувають у власності землекористувача).
5.20. Категорія земель та вид цільового призначення земельної ділянки визначаються в межах відповідного виду функціонального призначення території, передбаченого затвердженим комплексним планом просторового розвитку території територіальної громади або генеральним планом населеного пункту (частина 3 статті 20 Земельного кодексу України).
5.21. Отже, землекористувач має використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення. При цьому, вид використання визначається у межах цільового призначення ділянки.
5.22. До земель оздоровчого призначення належать землі, що мають природні лікувальні властивості, які використовуються або можуть використовуватися для профілактики захворювань і лікування людей (стаття 47 Земельного кодексу України).
5.23. Відповідно до частин 1, 3 статті 48 Земельного кодексу України на землях оздоровчого призначення забороняється діяльність, яка суперечить їх цільовому призначенню або може негативно вплинути на природні лікувальні властивості цих земель.
Будівництво об`єктів житлового, громадського призначення та інших об`єктів, інша господарська діяльність на землях оздоровчого призначення здійснюються виключно за умови дотримання режимів округів і зон санітарної (гірничо-санітарної) охорони, якщо така діяльність сумісна з охороною природних лікувальних ресурсів і відпочинком населення.
5.24. Поняття "використання земельної ділянки не за цільовим призначенням" стосується тих випадків, коли на земельній ділянці з певним цільовим призначенням проводиться діяльність, яка виходить за межі цільового призначення та передбачає фактичне використання такої ділянки.
Отже, нецільовим використанням земельної ділянки з категорії земель оздоровчого призначення є її використання за іншим призначенням, здійснення діяльності, яка суперечить її цільовому призначенню або може негативно вплинути на природні лікувальні властивості цих земель.
У постанові Верховного Суду від 07.09.2021 у справі № 910/597/18 сформульовано висновок про те, що оцінка обставин використання орендарем земельної ділянки за цільовим призначенням здійснюється судом з урахуванням конкретних обставин кожної справи.
5.25. Аналізуючи питання щодо розірвання договору оренди землі на підставі пункту "д" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 зазначила, що для того, щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом "д" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України, суд має встановити такі обставини як "систематичність" та "несплату", зокрема, орендної плати.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 зазначила, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадків несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.
Щодо поняття "несплата", вжитого у пункті "д" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України, Велика Палата Верховного Суду зауважила, що його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати. Тому Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі згідно з пунктом "д" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 дійшла висновку, що в разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначений умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту "д" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України, а загальне правило частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України - у разі істотності порушення договору іншою стороною. Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України. Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.
5.26. Суди попередніх інстанцій, досліджуючи підстави для розірвання договору оренди землі, наведені Прокурором, зазначили, що Прокурор не довів нецільового використання земельної ділянки відповідачем, і на момент розгляду цієї справи у відповідача була відсутня заборгованість з орендної плати, оскільки Одеською міською радою як власником земельної ділянки та орендодавцем вчинялися дії щодо стягнення орендної плати з відповідача. Наведене стало підставою для відмови у задоволенні позовних вимог Прокурора.
5.27. Не погодившись із висновками судів попередніх інстанцій, заступник керівника Одеської обласної прокуратури звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою.
Скаржник, обґрунтовуючи доводи касаційної скарги, посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
5.28. Пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 310 цього Кодексу.
5.29. Як зазначає скаржник, суди попередніх інстанцій неправильно застосували норми матеріального права, а саме: статтю 96, пункт "д" статті 141 Земельного кодексу України, статті 13, 25 Закону України "Про оренду землі", статтю 651 Цивільного кодексу України, та не врахували правові висновки Верховного Суду, викладені у справах, правовідносини в яких є подібними зі справою, що розглядається.
Касаційна скарга з посиланням на положення пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України мотивована тим, що господарські суди попередніх інстанцій, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, не врахували висновки, викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20 (щодо порушення зобов`язань за договором оренди землі в частині умов використання земельної ділянки), та в постановах Верховного Суду від 10.11.2021 у справі № № 175/642/19, від 28.12.2022 у справі № 577/140/20, від 16.04.2024 у справі № 924/617/22, від 22.12.2021 у справі № 924/120/21, від 16.06.2020 у справі № 904/983/18, від 01.12.2021 у справі № 916/1668/20, від 21.12.2022 у справі № 925/421/21, від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19 (щодо систематичної несплати орендної плати як підстави для розірвання договору оренди землі).
5.30. За змістом пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України оскарження судових рішень з підстави, передбаченої цим пунктом, може мати місце за наявності таких складових: неоднакове застосування одних і тих же норм матеріального права апеляційним судом у справі, в якій подано касаційну скаргу, та у постанові Верховного Суду, яка містить висновок щодо застосування цієї ж норми права у подібних правовідносинах; ухвалення різних за змістом судових рішень у справі, в якій подано касаційну скаргу, і у справі, в якій винесено постанову Верховного Суду; спірні питання виникли у подібних правовідносинах.
5.31. Дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, колегія суддів установила, що в постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20, на яку посилається скаржник, сформульовано такі висновки: