ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
22 січня 2025 року
м. Київ
справа № 713/3024/23
провадження № 61-13151св24
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Сакари Н. Ю. (суддя-доповідач), Шиповича В. В.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1,
відповідач - ОСОБА_2,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Вижницького районного нотаріального округу Чернівецької області Штефюк Олександр Олександрович,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Вижницького районного суду Чернівецької області від 10 травня 2024 року, додаткове рішення Вижницького районного суду Чернівецької області від 01 липня 2024 року у складі судді Осокіна А. Л. та постанову Чернівецького апеляційного суду від 04 вересня 2024 року у складі колегії суддів: Кулянди М. І., Перепелюк І. Б., Одинака О. О.,
Короткий зміст позовних вимог
1. У вересні 2023 року ОСОБА_1 звернулась до суду із позовом до ОСОБА_2, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Вижницького районного нотаріального округу Чернівецької області Штефюк О. О., про визнання недійсним попереднього договору купівлі-продажу садового будинку та земельної ділянки з передачею авансових платежів, стягнення сплаченого авансу.
2. Позов обґрунтовано тим, що 07 квітня 2022 року між нею та ОСОБА_2 було укладено попередній договір купівлі-продажу садового будинку та земельної ділянки з передачею авансових платежів, який цього ж дня було оформлено та нотаріально посвідчено приватним нотаріусом Вижницького районного нотаріального округу Чернівецької області Штефюком О. О., зареєстровано у реєстрі за № 512.
3. Відповідно до умов вказаного попереднього договору ОСОБА_2 зобов`язалася не пізніше 07 квітня 2023 року продати, а ОСОБА_1 зобов`язалася не пізніше зазначеного терміну купити садовий будинок з належними до нього надвірними будівлями та господарськими спорудами та належною до нього земельною ділянкою загальною площею 0,0600 га, кадастровий номер 73205110100:02:001:0091, цільове призначення - для індивідуального садівництва, що розташовані в м. Вижниця, Вижницького району Чернівецької області, урочище Судилів.
4. У попередньому договорі зазначили, що договір купівлі-продажу може бути укладений і раніше зазначеного вище терміну (07 квітня 2023 року) відповідно до усної домовленості між ними, а саме: здачі садового будинку в експлуатацію та проведення державної реєстрації права власності на нього та відновлення роботи Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та інших інформаційно-комунікаційних систем (Реєстрів) та надання адміністративних послуг в повному обсязі.
5. Продовження строку для укладання договору купівлі-продажу допускається за додатковим погодженням питання між сторонами, яке має бути оформлено відповідним нотаріально посвідченим договором (додатковим чи новим). За 30 тридцять календарних днів до закінчення зазначеного вище терміну (07 квітня 2023 року) покупець повідомляє продавця нотаріально засвідченою заявою про клопотання продовження дії даного договору та або укладання нового договору.
6. Сторони домовилися про наступні умови договору купівлі-продажу: сума договору купівлі-продажу нерухомості, що зазначена вище, має становити еквівалент 90 000 євро за офіційним курсом Національного банку України на день укладання договору купівлі-продажу. Збільшення або зменшення цієї суми при укладанні договору купівлі-продажу допускається лише за взаємною згодою сторін; розрахунки за договором купівлі-продажу нерухомості мають бути здійсненні під час підписання договору купівлі-продажу. Інші істотні умови договору купівлі-продажу будуть погоджені сторонами при підписанні договору купівлі-продажу.
7. На підтвердження дійсних намірів про наступне укладання договору купівлі-продажу покупець передає, а продавець приймає від покупця гроші в сумі 319 361 грн, що на день підписання цього попереднього договору є еквівалентом суми 10 000 євро. Зазначена вище сума розцінюється сторонами, як аванс в рахунок наступного договору купівлі-продажу.
8. Передача грошей здійснюється готівкою в національній валюті України після узгодження проекту договору. Підписання попереднього договору свідчить про те, що фактична передача грошей відбулася та що сторони не мають одна щодо другої будь-яких претензій майнового характеру, що стосувалися би розрахунків за цим попереднім договором.
9. При оформленні договору купівлі-продажу сума, що підлягає передачі покупцем, буде зменшена на суму авансу, переданого за цим попереднім договором.
10. Також сторони визначили, що в разі, якщо продавець буде з власної волі відмовлятися (ухилятися) від укладання договору купівлі-продажу у визначений в пункті 1 цього попереднього договору (чи додатково погоджений) термін та на вище зазначених (чи додатково погоджених) умовах, він зобов`язується повернути покупцеві отриманий від нього аванс, а також сплатити неустойку у розмірі 100 відсотків від суми авансу, переданого за цим попереднім договором.
11. Передача всієї суми авансу та неустойки буде здійснено продавцем не пізніше 7 (семи) діб з моменту отримання від покупця вимоги (заявленій у простій письмовій формі).
12. Повернення авансу та неустойки може бути здійснено як особисто продавцем, так і іншою призначеною ним особою, яка на підтвердження своїх повноважень надасть належний продавцеві примірник попереднього договору.
13. Сторони погоджуються з тим, що: той із них, хто необґрунтовано відмовлятиметься (ухилятиметься) від укладання договору купівлі-продажу у визначений в пункті 1 цього попереднього договору (чи додатково погоджений) термін та на вище зазначених (чи додатково погоджених) умовах, повинен відшкодувати другій стороні збитки, завданні простроченням чи відмовою, та понесених витрат у зв`язку з посвідченням даного договору (нотаріальні послуги, тощо та інше) від договору купівлі-продажу.
14. Позивач вказувала, що 14 липня 2022 року вона зі своєю родиною повернулася до м. Києва.
15. Наприкінці лютого 2023 року року їй зателефонувала ОСОБА_2 та повідомила, що їй треба приїхати 03 березня 2023 року на 12.00 год. у смт. Берегомет до приватного нотаріуса Штефюка О. О. для укладання основного договору купівлі-продажу нерухомості відповідно до умов попереднього договору. ОСОБА_2 попередила, що треба мати при собі особисті документи для укладання правочину та гроші.
16. 03 березня 2023 року о 12:00 год для укладання основного договору купівлі-продажу нерухомості з необхідними документами та грошима, разом зі своїм чоловіком ОСОБА_3 вона приїхала у смт. Берегомет у офіс приватного нотаріуса Штефюк О. О. Там відбулася розмова, з якої стало відомо, що ОСОБА_2 раніше не зверталася до нотаріуса з приводу укладання 03 березня 2023 року основного договору купівлі-продажу нерухомості, його нотаріального посвідчення та проведення інших нотаріальних дій; зустріч 03 березня 2023 року не була узгоджена ОСОБА_2 з нотаріусом, а є її особистою ініціативою, тому приватний нотаріус Штефюк О. О. не планував на 03 березня 2023 року укладання вказаного договору та виконання відповідних нотаріальних дій. Документи, які необхідні для підготовки та вчинення правочину, станом на 03 березня 2023 року нотаріусу Штефюк О. О. ОСОБА_2 не надала.
17. 03 березня 2023 року вона звернулася до приватного нотаріуса Штефюк Н. В., яка, вислухавши її, склала відповідну заяву від її імені до ОСОБА_2, нотаріально її посвідчила та оформила відповідного листа до ОСОБА_2 . В подальшому вказані документи було надіслано ОСОБА_2 .
18. На вказану заяву ОСОБА_2 відповіла їй листом від 04 квітня 2023 року, в якому написала, що не розуміє, на що вона посилається, не визнає форс-мажорних обставин, які були перешкодою покупцю укласти 03 березня 2023 року основний договір купівлі-продажу нерухомості.
19. 07 квітня 2023 року, тобто в останній день дії попереднього договору, приватний нотаріус Штефюк О. О., діючи в інтересах ОСОБА_2, надіслав їй листом № 51/02-24 нотаріально посвідчену заяву ОСОБА_2 від 07 квітня 2023 року, яку вона отримала 13 квітня 2023 року. Цією заявою ОСОБА_2 повідомляла, що вона виконала всі умови попереднього договору та вже провела державну реєстрацію права власності на належне їй нерухоме майно (на яке саме - не вказано) та запропонувала протягом місячного терміну з моменту отримання цієї заяви зв`язатися з нею та обумовити укладення та посвідчення нового договору про продовження строку для укладання основного договору купівлі-продажу (додаткового чи нового, чи посвідчення основного договору купівлі-продажу). Одночасно ОСОБА_2 повідомила, що якщо покупець буде з власної волі відмовлятися (ухилятися) від укладання договору купівля-продажу у визначений у ньому термін та на вище зазначених умовах, вони не будуть витребувати від продавця повернення переданого йому авансу, який залишиться у останнього (у продавця), як сплачена у його інтересах (для нього) неустойка та згідно пункту 7 вище зазначеного договору необґрунтована відмова (ухиляння) однією із сторін від укладання договору купівлі-продажу у визначений термін та на погоджених умовах, ця сторона повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням чи відмовою, та понесених витрат у зв`язку з посвідченням даного договору.
20. На вказані лист та заяву вона надіслала ОСОБА_2 нотаріально посвідчену заяву від 03 травня 2023 року, в якій повідомила про те, що нею не додано ніяких документів на підтвердження виконання умов попереднього договору від 07 квітня 2022 року та документів щодо проведених реєстрації права власності. Вона запропонувала ОСОБА_2 терміново надіслати їй цінним листом з описом належним чином завірені копії всіх документів щодо проведення державної реєстрації права власності на належне останній нерухоме майно щодо умов попереднього договору від 07 квітня 2022 року.
21. На вказану заяву 16 травня 2023 року ОСОБА_2 надіслала їй цінним листом нотаріально завірені копії договору купівлі-продажу земельної ділянки від 21 квітня 2017 року, Витягу з Державного Реєстру речових прав щодо земельної ділянки від 21 квітня 2017 року № 85571073 та Витягу з Державного Реєстру речових прав від 05 квітня 2023 року № 328145558 про державну реєстрацію 04 квітня 2023 року речових прав на садовий будинок тощо на ім`я власника ОСОБА_2 .
22. Заявою від 31 травня 2023 року вона попросила ОСОБА_2 надіслати їй всі документи щодо проведення державної реєстрації права власності на належне ОСОБА_2 нерухоме майно, в т. ч. будівельний паспорт, технічний паспорт БТІ тощо, а також копію правовстановлюючого документу, що стосується земельної ділянки, вказаної у попередньому договорі за кадастровим номером 73205110100:02:001:0091.
23. На вказану заяву 09 червня 2023 року ОСОБА_2 повідомила листом, що всі необхідні документи вже було надіслано їй раніше.
24. Не отримавши вказаних документів 13 червня 2023 року вона надіслала ОСОБА_2 претензію, в якій вимагала повернення авансового платежу у сумі 319 361 грн. Вказана претензія не була отримана ОСОБА_2 .
25. Відповідно до заяви-претензії від 20 червня 2023 року вона вимагала від ОСОБА_2 повернення грошей, отриманих останньою по розписці від 07 червня 2022 року.
26. На вказану заяву-претензію листом від 26 червня 2023 року ОСОБА_2 повідомила, що 07 квітня 2023 року вона з`явилася до приватного нотаріуса Штефюка О. О. для підписання відповідного договору з нею, але вона не з`явилася та не повідомила причину неявки, таким чином, порушення пунктів договору зі сторони ОСОБА_2 немає.
27. Позивач вказувала, що в подальшому домовленості з ОСОБА_5 щодо укладення договору купівлі-продажу досягнуто не було, остання відмовилась повертати авансовий внесок за попереднім договором купівлі-продажу, тому просила стягнути на її користь з відповідача отриманий нею аванс за попереднім договором від 07 квітня 2022 року з урахуванням 3 % річних та інфляційних втрат за період з травня 2022 року по 20 вересня 2023 року у загальній сумі 385 133,36 грн.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
28. Рішенням Вижницького районного суду Чернівецької області від 10 травня 2024 року у задоволенні позовних вимог відмовлено.
29. Додатковим рішенням Вижницького районного суду Чернівецької області від 01 липня 2024 року клопотання представника відповідача про стягнення витрат на професійну правничу допомогу задоволено.
30. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 судові витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 20 000 грн.
31. Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив із того, що ОСОБА_1 не виконала умови укладеного з ОСОБА_2 07 квітня 2022 року попереднього договору купівлі-продажу садового будинку та земельної ділянки з передачею авансових платежів і такими діями відмовилась (ухилилася) від укладення договору купівлі-продажу з власної волі, а тому відповідно до викладених у пункті 6 попереднього договору домовленостей вона позбавлена права вимоги повернення переданого відповідачу авансу в сумі 319 361,00 гривень, що було еквівалентно сумі 10 000 євро за офіційним курсом Національного банку України.
32. Вирішуючи питання щодо витрат на професійну правничу допомогу, місцевий суд виходив із того, що такі є документально підтвердженими, а тому підлягають стягненню.
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції
33. Постановою Чернівецького апеляційного суду від 04 вересня 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Вижницького районного суду Чернівецької області від 10 травня 2024 року залишено без задоволення, вказане рішення місцевого суду залишено без змін.
34. Апеляційну скаргу ОСОБА_1 на додаткове рішення Вижницького районного суду Чернівецької області від 01 липня 2024 року задоволено, зазначене судове рішення скасовано, в задоволенні заяви ОСОБА_2 про ухвалення додаткового рішення про стягнення витрат на професійну правничу допомогу відмовлено.
35. Відхиляючи апеляційну скаргу ОСОБА_1 та залишаючи без змін рішення місцевого суду, суд апеляційної інстанції виходив із того, що таке ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права.
36. Скасовуючи додаткове рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні заяви про стягнення витрат на професійну правничу допомогу, апеляційний суд виходив із того, що ОСОБА_2 та її представником Гончаруком В. В. до закінчення судових дебатів у справі (ухвалення рішення по суті спору) у суді першої не було надано докази, що підтверджують розмір понесених відповідачем судових витрат на правничу допомогу, надану адвокатом Гончаруком В. В.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
37. У вересні 2024 року до Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду надійшла касаційна скарга ОСОБА_1 .
38. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 10 жовтня 2024 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувано цивільну справу і надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу.
39. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 січня 2024 року справу призначено до розгляду у складі колегії з п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
40. У касаційній скарзі ОСОБА_1, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення та задовольнити позовні вимоги.
41. Підставою касаційного оскарження заявниця зазначає застосування норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду України від 21 січня 2015 року у справі № 6-197цс14, у постановах Верховного Суду від 03 липня 2019 року у справі № 369/11268/16-ц, від 24 липня 2019 року у справі № 405/1820/17, від 07 жовтня 2020 року у справі № 755/17944/18, від 03 листопада 2021 року у справі № 757/39725/19-ц, від 25 січня 2023 року у справі № 676/47/01, від 21 червня 2023 року у справі № 175/1404/19 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
42. Касаційна скарга мотивована тим, що суди не звернули уваги на те, що попередній договір купівлі-продажу від 07 квітня 2022 року є недійсним, оскільки у ньому невірно вказано кадастровий номер земельної ділянки, тобто, на думку заявниці, вказаний договір не має належного предмета купівлі-продажу.
43. Також заявниця посилається на те, що попередній договір не було виготовлено на спеціальному бланку нотаріальних документів.
44. Посилається на те, що вона заявою від 03 березня 2023 року відмовилась від продовження строку дії попереднього договору та вимагала відповідача повернути авансовий внесок у зв`язку із тим, що з 07 квітня 2022 року по 03 березня 2023 РОКУ ОСОБА_2 не продала їй обумовлену нерухомість, оскільки в останньої не було всіх необхідних правовстановлюючих документів.
45. Вказує, що суди попередніх інстанцій належним чином не дослідили подані нею докази на наведені нею аргументи щодо наявності підстав для стягнення з ОСОБА_2 авансового внеску.
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
46. У листопаді 2024 року до Верховного Суду надійшов відзив на касаційну скаргу ОСОБА_1 від ОСОБА_2, у якому вказано, що судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, доводи касаційної скарги висновків судів не спростовують.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
47. 07 квітня 2022 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено попередній договір купівлі-продажу садового будинку та земельної ділянки з передачею авансових платежів, який цього ж дня було оформлено та нотаріально посвідчено приватним нотаріусом Вижницького районного нотаріального округу Чернівецької області Штефюком О. О., зареєстровано у реєстрі за № 512.
48. Відповідно до умов вказаного попереднього договору ОСОБА_2 зобов`язалася не пізніше 07 квітня 2023 року продати, а ОСОБА_1 зобов`язалася не пізніше зазначеного терміну купити садовий будинок з належними до нього надвірними будівлями та господарськими спорудами та належною до нього земельною ділянкою, загальною площею 0,0600 га, кадастровий номер 73205110100:02:001:0091, цільове призначення - для індивідуального садівництва, що розташовані в м. Вижниця, Вижницького району Чернівецької області, урочище Судилів.
49. Згідно з пунктом 3 попереднього договору на підтвердження дійсних намірів про наступне укладення договору купівлі-продажу покупець передає, а продавець приймає від покупця грошові кошти в сумі 319 361 грн, що на день підписання цього попереднього договору є еквівалентом суми 10 000 євро за офіційним курсом НБУ. Зазначена вище сума розцінюється сторонами як аванс в рахунок наступного договору купівлі-продажу.
50. У листі № 61/2-24 від 03 березня 2023 року, зареєстрованому в реєстрі за № 826 приватним нотаріусом Вижницького районного нотаріального округу Чернівецької області Штефюк Н.В., ОСОБА_1 повідомила ОСОБА_2, що у зв`язку із виникненням форс-мажорних обставин, що унеможливлюють продовження терміну виконання умов попереднього договору купівлі-продажу садового будинку та земельної ділянки з передачею авансових платежів, посвідченого Штефюком О. О. приватним нотаріусом Вижницького районного нотаріального округу Чернівецької області 07 квітня 2022 року за реєстраційним № 512, вона відмовляється від укладення основного договору купівлі-продажу садового будинку з належними до нього надвірними будівлями та господарськими спорудами та належною до нього земельною ділянкою загальною площею 0,0600 га, кадастровий номер 73205110100:02:001:0091, цільове призначення якої - для індивідуального садівництва, що розташовані в місті Вижниця Вижницької територіальної громади Вижницького району Чернівецької області урочище Судилів та просить повернути авансовий платіж в сумі 10 000 євро.
51. У листі ОСОБА_2 від 07 квітня 2023 року, адресованому ОСОБА_1, зазначила, що у заяві не вказано, які саме форс-мажорні обставини унеможливлюють виконання укладеного між ними договору, які обставини непереборної сили настали і чим це підтверджується.