ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
29січня 2025 року
м. Київ
справа № 335/2167/23
провадження № 61-15116св24
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Білоконь О. В. (суддя-доповідач), Осіяна О. М., Сакари Н. Ю., Шиповича В. В.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1,
відповідач - Запорізька міська рада,
третя особа - ОСОБА_2,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1, в інтересах якої діє адвокат Греков Дмитро Валерійович, на рішення Хортицького районного суду м. Запоріжжя від 23 серпня 2023 року у складі судді Сидорової М. В. та постанову Запорізького апеляційного суду від 09 жовтня 2024 року у складі колегії суддів: Кочеткової І. В., Гончар М. С., Трофімової Д. А.,
ВСТАНОВИВ:
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У березні 2023 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Запорізької міської ради, третя особа - ОСОБА_2, про визнання укладеною додаткової угоди.
На обґрунтування позовних вимог ОСОБА_1 посилалася на те, що на підставі договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 04 серпня 2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Філіповою Л. П. та зареєстрованого в реєстрі за № 103, вона стала одноособовим власником нерухомого майна - будівлі закусочної літера "А", яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, придбавши його у ОСОБА_2 .
Вказане нерухоме майно розташоване на земельній ділянці площею 0,0811 га, кадастровий номер 2310100000:06:010:0038, цільове призначення: землі житлової та громадської забудови; для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування, секція В, підрозділ 03.08.
Зазначена земельна ділянка перебуває у комунальній власності та раніше була передана в оренду попередньому власнику вказаного вище нежитлового приміщення ОСОБА_2 на підставі рішення Запорізької міської ради № 49/119 від 27 квітня 2016 року "Про надання в користування на умовах оренди земельної ділянки для розташування закусочної" та договору оренди землі № 201606000100247 від 01 серпня 2016 року, укладеного між Запорізькою міською радою та ОСОБА_2 строком до 27 квітня 2035 року.
Вказаний договір було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 17 серпня 2016 року Департаментом реєстраційних послуг Запорізької міської ради.
ОСОБА_1, вважаючи, що до неї перейшло право оренди на таку земельну ділянку на тих же умовах і в тому ж обсязі, як і для попереднього власника будівлі та землекористувача, 28 листопада 2022 року через засоби поштового зв`язку надіслала заяву на адресу Запорізької міської ради, в якій просила замінити сторону орендаря у договорі оренди землі № 201606000100247 від 01 серпня 2016 року, а саме ОСОБА_2 на ОСОБА_1, без зміни цільового призначення. Про заміну сторони орендаря у вказаному договорі оренди землі просила укласти та підписати відповідну додаткову угоду про внесення змін до договору оренди землі № 201606000100247 від 01 серпня 2016 року, проєкт якого було додано до заяви. До заяви, крім проєкту додаткової угоди у трьох примірниках, вона додала копію паспорту та РНОКПП заявника, копію договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 04 серпня 2020 року, копію витягу з Державного реєстру речових прав, копію технічного паспорту на нерухоме майно, копію Договору оренди землі № 201606000100247 від 01 серпня 2016 року. Водночас запропоновані нею зміни до договору оренди не стосуються істотних умов такого договору, а лише стосуються відомостей про орендаря.
Однак, листом Управління з питань земельних відносин Запорізької міської ради від 22 грудня 2022 року в укладанні додаткової угоди було протиправно відмовлено, додаткова угода власником не підписана.
Враховуючи викладене, ОСОБА_1 просила визнати укладеною між орендодавцем Запорізькою міською радою та нею додаткову угоду про внесення змін до Договору оренди землі № 201606000100247 від 01 серпня 2016 року, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 17 серпня 2016 року Департаментом реєстраційних послуг Запорізької міської ради, у запропонованій нею редакції.
Короткий зміст ухвалених у справі судових рішень
Рішенням Хортицького районного суду м. Запоріжжя від 23 серпня 2023 року у задоволенні позову відмовлено.
Рішення місцевого суду мотивовано тим, що позивач обрала неналежний і неефективний спосіб захисту своїх прав, оскільки задоволення такої позовної вимоги фактично є констатацією судом обставин продовження орендних правовідносин, а не зміною правовідношення в судовому порядку в розумінні статей 16 та 651 ЦК України. Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову у задоволенні позову незалежно від встановлених судом обставин.
Постановою Запорізького апеляційного суду від 13 грудня 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 в особі представника - адвоката Грекова Д. В. задоволено частково. Рішення Хортицького районного суду м. Запоріжжя від 23 серпня 2023 року скасовано та прийнято нову постанову про відмову в задоволенні позовних вимог.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що суд першої інстанції при розгляді справи не визначив коло відповідачів, тобто не вжив відповідних заходів та розглянув справу без участі належного співвідповідача, дійсного на час розгляду справи орендаря земельної ділянки - ОСОБА_2, що є порушенням норм процесуального права та самостійною підставою для відмови у позові.
Постановою Верховного Суду від 24 липня 2024 року касаційну скаргу ОСОБА_1, в інтересах якої діє її представник - адвокат Греков Д. В., задоволено.
Постанову Запорізького апеляційного суду від 13 грудня 2023 року скасовано та направлено справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постанова касаційного суду мотивована тим, що спір щодо права користування земельною ділянкою у ОСОБА_1 виник не з ОСОБА_2, а з Запорізькою міською радою, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги та від якої суд у цій справі захищає порушене право та охоронюваний законом інтерес позивачки. Переглядаючи справу в апеляційному порядку, суд апеляційної інстанції на вказане належної уваги не звернув, та дійшов помилкового висновку про відмову у позові через неналежний суб`єктний склад.
Постановою Запорізького апеляційного суду від 09 жовтня 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 в особі представника - адвоката Грекова Д. В. залишено без задоволення, а рішення Хортицького районного суду м. Запоріжжя від 23 серпня 2023 року залишено без змін.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що зважаючи на те, що спірний договір оренди свою дію не припинив, а позивач є фактичним користувачем земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:06:010:0038 в силу закону, останній має відповідні права на звернення до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі такого договору оренди.
Також суд апеляційної інстанції зазначив, що укладення додаткової угоди до договору оренди землі, в якій, окрім залишення всіх пунктів без змін змінюється лише орендар, не передбачено вимогами чинного законодавства.
Короткий зміст вимог касаційної скарги та аргументи учасників справи
У касаційній скарзі представник ОСОБА_1 - адвокат Греков Д. В. просить скасувати рішення Хортицького районного суду м. Запоріжжя від 23 серпня 2023 року та постанову Запорізького апеляційного суду від 09 жовтня 2024 року та ухвалити нове судове рішення про задоволення позовних вимог.
Підставою касаційного оскарження заявник зазначає застосування норм права без урахування висновку щодо застосування норми права, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду від 04 жовтня 2018 року у справі № 904/326/18, від 06 березня 2019 року у справі № 914/2687/17, від 29 травня 2018 року у справі № 915/242/17, від 27 лютого 2019 року у справі № 913/661/17, від 06 вересня 2022 року у справі № 920/591/21, від 03 квітня 2019 року у справі № 921/158/18, від 06 грудня 2018 року у справі № 922/3963/17, тощо (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
В обґрунтування доводів касаційної скарги заявник вказала, що не зважаючи на непроведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки за новим власником нерухомості, права й обов`язки позивача щодо спірної земельної ділянки є доведеними, оскільки після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі від 01 серпня 2016 року у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права (04 серпня 2020 року) набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене. З огляду на зазначене заявник вважає безпідставними аргументи Запорізької міської ради про те, що на час укладання договору купівлі-продажу нерухомості від 04 серпня 2020 року не відбулось автоматичного переходу до набувача нерухомого майна права користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташоване, а також те, що повноваження щодо наділення правом користування земельною ділянкою належать виключно власнику земельної ділянки, яким у спірних правовідносинах є Запорізька міська рада.
У грудні 2024 року до суду від Запорізької міської ради надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому заявник просить відмовити у її задоволенні, посилаючись на те, що укладення додаткової угоди про заміну сторони у договорі оренди землі можливе лише за умови прийняття відповідного рішення Запорізькою міською радою.
Окрім того, зміна умов договору оренди та припинення його дії можливі на підставі пункту 41 оспорюваного договору, а саме прийняття рішення міською радою про припинення права оренди земельною ділянкою орендарю за його письмовою відмовою від оренди земельної ділянки або з одночасним її наданням у попередніх межах новому власнику розташованих на ній будівель (споруд), що є підставою для розірвання договору оренди землі з попереднім орендарем (попереднім власником споруд, будівель).
Однак, на адресу міської ради не надходили від орендаря ОСОБА_2 листи (звернення) про намір припинити договір оренди землі.
Рух касаційної скарги у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 19 листопада 2024 року відкрито касаційне провадження у справі.
Ухвалою Верховного Суду від 24 січня 2025 року справу призначено до судового розгляду.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
ОСОБА_2 на підставі нотаріально посвідченого договору дарування нерухомості від 16 грудня 2013 року належало нежитлове приміщення - будівля закусочної літера "А", що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .
01 серпня 2016 року між Запорізькою міською радою (орендодавець) та ОСОБА_2 (орендар) було укладено договір оренди землі № 201606000100247, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, яка належить Запорізькій міській раді на праві комунальної власності, загальною площею 0,0811 га, кадастровий номер: 2310100000:06:010:0038, для розташування закусочної, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
За умовами договору на земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна: будівля закусочної, що є власністю орендаря. Договір укладено до 27 квітня 2035 року.
17 серпня 2016 року право оренди вказаної земельної ділянки за ОСОБА_2 зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Департаментом реєстраційних послуг Запорізької міської ради, що підтверджується копією інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власників на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за № 332123132 від 12 травня 2023 року.
Між ОСОБА_2 (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) 04 серпня 2020 року укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення - будівлі закусочної літера "А", що розташоване за адресою: АДРЕСА_1, який посвідчено приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Філіповою Л. П. та зареєстрований в реєстрі за № 103.
Згідно з вказаним договором нежитлове приміщення розташоване на земельній ділянці площею 0,0811 га, що знаходиться у комунальній власності, кадастровий номер: 2310100000:06:010:0038, цільове призначення: для будівництва та обслуговування туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування, вид використання: для розташування закусочної з літнім майданчиком, експлікація земельної ділянки: землі під соціально-культурними об`єктами.
04 серпня 2020 року право власності на нежитлове приміщення - будівлю закусочної літера "А", що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 зареєстровано за ОСОБА_1 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
28 листопада 2022 року ОСОБА_1 на адресу Запорізької міської ради надіслала заяву від 27 листопада 2022 року, в якій повідомила про перехід до неї від ОСОБА_3 права власності на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 та про перехід до неї права оренди земельної ділянки на тих же умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього власника будівлі, в якій просила замінити сторону орендаря у договорі оренди землі № 201606000100247 від 01 серпня 2016 року, а саме ОСОБА_2 на ОСОБА_1, без зміни цільового призначення. Про заміну сторони орендаря у вказаному договорі оренди землі просила укласти та підписати відповідну додаткову угоду про внесення змін до договору оренди землі № 201606000100247 від 01 серпня 2016 року, проєкт якої було додано до заяви.
Проект додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі № 201606000100247 від 01 серпня 2016 року, крім її назви, місця укладання, вступної частини (преамбули) договору з даними про сторін, підстав для укладання угоди, реквізитів сторін та підпису ОСОБА_1, містить 7 пунктів, а саме:
- пунктом 1 проекту додаткової угоди передбачено, що: "сторони вирішили змінити сторону орендаря в Договорі оренди землі № 201606000100247 від 01 серпня 2016 року, укладеному на земельну ділянку площею 0,0811 га (кадастровий номер 2310100000:06:010:0038, надану для розташування закусочної (цільове призначення: землі житлової та громадської забудови; для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування, секція В, підрозділ 03.08), що розташована за адресою: АДРЕСА_2, а саме: ОСОБА_2, РНОКПП НОМЕР_1 замінити на ОСОБА_1, РНОКПП НОМЕР_2, у зв`язку із набуттям права власності на нерухоме майно - будівлі закусочної літера "А", розташована за адресою АДРЕСА_1, на підставі договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 04 серпня 2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Філіповою Л. П., зареєстровано в реєстрі за № 103.";
- відповідно до пункту 2 проекту додаткової угоди: "сторони визначили, що всі права та обов`язки за Договором оренди землі № 201606000100247 від 01 серпня 2016 року, новий орендар набуває на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній орендар, з моменту укладання додаткової угоди про внесення змін до Договору оренди землі № 201606000100247 від 01 серпня 2016 року та державної реєстрації права оренди.";
- пунктом 3 додаткової угоди передбачено, що: "вказана додаткова угода про внесення змін до договору оренди землі № 201606000100247 від 01 серпня 2016 року є документом для державної реєстрації речових прав в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.";
- відповідно до пункту 4 проекту додаткової угоди: "інші умови договору оренди землі № 201606000100247 від 01 серпня 2016 року та додатки до нього залишаються незмінними і сторони підтверджують щодо них свої зобов`язання.";
- відповідно до пункту 5 проекту додаткової угоди: "після державної реєстрації речових прав орендар зобов`язується в 5-ти денний термін надати копію цієї угоди до відповідного державного податкового органу.";
- пунктом 6 проекту додаткової угоди передбачено, що: "дану додаткову угоду укладено в трьох примірниках, які мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться у орендодавця, другий - у орендаря, третій - в органі, який провів державну реєстрацію.";
- відповідно до пункту 7 проекту додаткової угоди: "ця додаткова угода є невід`ємною частиною договору оренди землі № 201606000100247 від 01 серпня 2016 року і набирає чинності після її укладання.".
До заяви про заміну сторони орендаря у договорі оренди землі, укладання та підписання додаткової угоди, крім проєкту додаткової угоди в 3-х примірниках, ОСОБА_1 було додано копію паспорту та РНОКПП заявника, копію договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 04 серпня 2020 року, копію витягу з Державного реєстру речових прав, копію технічного паспорту на нерухоме майно, копію договору оренди землі № 201606000100247 від 01 серпня 2016 року.
Листом від 22 грудня 2022 року Управлінням з питань земельних відносин Запорізької міської ради позивачці була надана відповідь за № Ф-0305 в якій, серед іншого, повідомлено про необхідність надання нею додаткових документів та про необхідність погодження та приведення розміру орендної плати у відповідність до вимог законодавства. Підставою для укладання договору оренди землі (додаткового договору/додаткової угоди) комунальної форми власності може бути виключно рішення органу місцевого самоврядування (ненормативний акт індивідуальної дії відповідної ради), яке є волевиявленням орендодавця про надання згоди на укладання договору (додаткового договору/додаткової угоди). Також зазначено, що відповідно до актуальних відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на земельну ділянку комунальної власності 2310100000:06:010:0038, зареєстроване інше речове право (право оренди) за ОСОБА_2 на підставі Договору оренди землі № 201606000100247 від 01 серпня 2016 року. До Запорізької міської ради від орендаря ( ОСОБА_2 ) не надходило заяв/клопотань про розірвання/дострокове припинення договору оренди землі або внесення будь-яких змін (щодо вибуття із орендних відносин), тому відповідний проект рішення не було підготовлено та не розглянуто на сесії міської ради. Такі фактичні обставини унеможливлюють розгляд порушеного заявницею питання.
Мотивувальна частина
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла таких висновків.
Частиною третьою статті 3 ЦПК України визначено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з положеннями пунктів 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Цим вимогам оскаржувані судові рішення відповідають з таких підстав.
Порядок заміни сторони у зобов`язанні, внесення змін до договору врегульовані загальними нормами ЦК України, а підстави та порядок переходу прав на земельну ділянку при переході права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, розташовані на ній, визначаються положеннями ЗК України та ЦК України.
Згідно з частинами першою, другою статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Отже, правовими підставами зміни договору є істотне порушення договору другою стороною, а також інші випадки, встановлені договором або законом.
За змістом положень статей 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16 виклала правовий висновок про те, що чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства.
Відповідно до висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03 квітня 2019 року у справі № 921/158/18, згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, у статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована, ніхто інший, окрім власника цього об`єкта, не може претендувати на вказану земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.
Згідно з частиною третьою статті 7 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
Тобто особа, яка набула право власності на це нерухоме майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно.
Зазначена правова позиція неодноразово була викладена у постановах Верховного Суду, зокрема, від 10 квітня 2018 року у справі № 915/672/17, від 17 квітня 2018 року у справі № 922/2883/17, від 30 травня 2018 року у справі № 908/1990/17, від 05 червня 2018 року у справі № 920/717/17, від 20 червня 2018 року у справі № 913/661/17, від 27 червня 2018 року у справі № 921/613/17-г/17, від 05 вересня 2018 року у справі № 904/9027/17, від 04 жовтня 2018 року у справі № 904/326/18, від 04 червня 2019 року у справі № 914/1925/18, від 26 листопада 2019 року у справі № 917/92/19, від 06 вересня 2022 року у справі № 920/591/21, від 22 червня 2023 року в cправі № 910/16433/21.
Так, зокрема у постановах Верховного Суду від 06 вересня 2022 року у справі № 920/591/21 та від 22 червня 2023 року в cправі № 910/16433/21 вказано, що "після проведення державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості та переходу до нового власника відповідно до статей 120 Земельного кодексу України та 377 Цивільного кодексу України прав і обов`язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі, новий власник звертається до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі поданого ним чинного договору оренди землі. При цьому укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну сторони договору чинним законодавством України не передбачено, відтак не є обов`язковим".
У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, до якого переходить право оренди, набуває право оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні.
Викладене узгоджується із правовими висновками, викладеними, зокрема, у постановах Верховного Суду від 19 червня 2018 року у справі № 922/3655/17, від 05 вересня 2018 року у справі № 904/9027/17, від 07 листопада 2018 року у справі № 910/20774/17, від 29 листопада 2018 року у справі № 915/1416/17, від 06 грудня 2018 року у справі № 902/1592/15, від 27 лютого 2019 року у справі № 913/661/17 від 06 березня 2019 року у справі № 914/2687/17, від 04 червня 2019 року у справі № 914/1925/18, від 26 листопада 2019 року у справі № 917/92/19.
Отже, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки.
Аналогічний правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 29 серпня 2018 року у справі № 920/675/17, від 26 листопада 2019 року у справі № 917/92/19, від 18 лютого 2020 року у справі № 907/132/19.
Таким чином, після проведення державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості та переходу до нового власника відповідно до статей 120 ЗК України та 377 ЦК України прав і обов`язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі, новий власник звертається до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі поданого ним чинного договору оренди землі. При цьому укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну сторони договору чинним законодавством України не передбачено, відтак не є обов`язковим.
Подібний правовий висновок щодо застосування частини другої статті 651 ЦК України у правовідносинах щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зокрема заміни орендаря у договорі оренди в судовому порядку шляхом визнання укладеним договору оренди (додаткової угоди до договору) викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 30 червня 2020 року у справі № 927/79/19.
За змістом частини другої статті 120 ЗК України у редакції, чинній на час укладення договору купівлі-продажу, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Відповідно до частини першої статті 377 ЦК України у редакції, чинній на час укладення договору купівлі-продажу, до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
З урахуванням положень статті 377, частини другої статті 651 ЦК України, статті 120 ЗК України, статті 7 Закону України "Про оренду землі" та встановлених судами обставин справи, колегія суддів вважає, що суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованих висновків про відсутність підстав для задоволення позовних вимог, оскільки спірний договір оренди свою дію не припинив, а позивач є фактичним користувачем земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:06:010:0038 в силу закону, тому має відповідні права на звернення до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі такого договору оренди.
Також суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про те, що за викладених обставин укладення додаткової угоди до договору оренди землі, в якій, окрім залишення всіх пунктів без змін, змінюється лише орендар, не передбачено вимогами чинного законодавства.
Доводи касаційної скарги про те, що суди попередніх інстанцій застосували норми права без урахування висновку щодо застосування норми права, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду від 04 жовтня 2018 року у справі № 904/326/18, від 06 березня 2019 року у справі № 914/2687/17, від 29 травня 2018 року у справі № 915/242/17, від 27 лютого 2019 року у справі № 913/661/17, від 06 вересня 2022 року у справі № 920/591/21, від 03 квітня 2019 року у справі № 921/158/18, від 06 грудня 2018 року у справі № 922/3963/17, тощо не заслуговують на увагу з таких підстав.
Велика Палата Верховного Суду в постановах від 12 жовтня 2021 року в справі № 233/2021/19 (провадження № 14-166цс20) та від 22 лютого 2022 року в справі № 201/16373/16-ц (провадження № 14-27цс21) зазначила, що для цілей застосування приписів процесуальних законів щодо подібності правовідносин важливо встановити критерії її визначення. Слово "подібний" в українській мові має такі значення: такий, який має спільні риси з ким-, чим-небудь, схожий на когось, щось; такий самий; такий, як той (про якого йде мова). Тому термін "подібні правовідносини" може означати як правовідносини, що мають лише певні спільні риси з іншими, так і правовідносини, що є тотожними з ними, тобто такими самими, як інші.
Таку спільність або тотожність рис слід визначати відповідно до елементів правовідносин. Із загальної теорії права відомо, що цими елементами є їх суб`єкти, об`єкти та юридичний зміст, а саме взаємні права й обов`язки цих суб`єктів. Отже, для цілей застосування приписів процесуального закону, в яких вжитий термін "подібні правовідносини", зокрема пункту 1 частини другої статті 389 та пункту 5 частини першої статті 396 ЦПК України, таку подібність слід оцінювати за змістовим, суб`єктним та об`єктним критеріями.
З-поміж цих критеріїв змістовий (оцінювання спірних правовідносин за характером урегульованих нормами права та договорами прав і обов`язків учасників) є основним, а два інші - додатковими. Суб`єктний і об`єктний критерії матимуть значення у випадках, якщо для застосування норми права, яка поширюється на спірні правовідносини, необхідним є специфічний суб`єктний склад саме цих правовідносин та/чи їх специфічний об`єкт.
Крім того, Велика Палата Верховного Суду в постанові від 12 жовтня 2021 року у справі № 233/2021/19 (провадження № 14-166цс20) зазначила, що в кожному випадку порівняння правовідносин і їхнього оцінювання на предмет подібності слід визначати з огляду на те, які правовідносини є спірними, порівнювати права та обов`язки сторін цих правовідносин відповідно до правового чи їх договірного регулювання (пункт 31) з урахуванням обставин кожної конкретної справи (пункт 32).
Враховуючи викладене, оскаржувані судові рішення не суперечать постановам Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду, на які посилається заявник у касаційній скарзі.
В цілому, доводи касаційної скарги висновків судів щодо вирішення справи по суті не спростовують, значною мірою зводяться до встановлення протилежних зазначеному обставин, тоді як встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палата Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц).
Із урахуванням того, що інші доводи касаційної скарги є ідентичними доводам заявника, яким судом апеляційної інстанції надана належна оцінка, Верховний Суд дійшов висновку про відсутність необхідності повторно відповідати на ті самі аргументи заявника. При цьому судом враховано усталену практику Європейського суду з прав людини, який неодноразова відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення у справі "Руїз Торія проти Іспанії"). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною, більше того, воно дозволяє судам вищих інстанції просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх.
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення ("Серявін та інші проти України", № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).