ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
23 січня 2025 року
м. Київ
cправа № 910/7983/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В.,
секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,
розглянувши касаційні скарги Державного підприємства "Науково-дослідний, виробничий агрокомбінат "Пуща-Водиця", Фонду державного майна України та Кабінету Міністрів України
на рішення Господарського суду міста Києва від 23.09.2021 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 20.02.2024 у справі
за первісним позовом Державного підприємства "Науково-дослідний, виробничий агрокомбінат "Пуща-Водиця"
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Сітібудсервіс",
треті особи, що не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: 1) Фонд державного майна України,
2) Кабінет Міністрів України,
3) Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації),
третя особа, що не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Приватне акціонерне товариство "Домобудівний комбінат № 4",
про визнання недійсним інвестиційного договору
та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Сітібудсервіс"
до Державного підприємства "Науково-дослідний, виробничий агрокомбінат "Пуща-Водиця"
про зобов`язання виконати умови, визначені підпунктом 4.3. Інвестиційного договору від 05.03.2013 № 0503-ІД/13,
(у судове засідання з`явилися представники: Державного підприємства "Науково-дослідний, виробничий агрокомбінат "Пуща-Водиця" - Мороз Н. В., Товариства з обмеженою відповідальністю "Сітібудсервіс" - Сурник В. М., Фонду державного майна України - Вакуляк Ю. А., Кабінету Міністрів України - Бєльський-Панасюк О. О., Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) - Васильєва С. М.),
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. У травні 2021 року Державне підприємство "Науково-дослідний, виробничий агрокомбінат "Пуща-Водиця" (далі - Агрокомбінат) звернулось з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Сітібудсервіс" (далі - Товариство), у якому просило суд визнати недійсним Інвестиційний договір №0503-ІД/136 від 05.03.2013 (далі - Договір/Інвестиційний договір), укладений між Агрокомбінатом та Товариством.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що спірний договір містить усі ознаки договору про спільну діяльність, а тому згідно положень Порядку укладення державними підприємствами, установами, організаціями, а також господарськими товариствами, у статутному капіталі яких частка держави перевищує 50 відсотків, договорів про спільну діяльність, договорів комісії, доручення та управління майном, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11 квітня 2012 року № 296, Державне підприємство "Науково-дослідний, виробничий агрокомбінат "Пуща-Водиця" повинно було отримати погодження Кабінету Міністрів України на укладення вказаного вище договору. Оскільки зазначеного погодження отримано не було, на підставі статей 215, 203 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) оскаржуваний договір має бути визнаний судом недійсним. Крім того, Агрокомбінат зазначає, що оспорюваний договір вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, оскільки ним передбачено вибуття земельної ділянки з державної власності, а також позбавлення позивача речового права (права постійного користування земельною ділянкою).
1.2. Товариство звернулось із зустрічним позовом до Агрокомбінату, в якому просило зобов`язати Агрокомбінат виконати свої зобов`язання, визначені підпунктом 4.3 Договору, а саме: підписати та подати до Подільської районної в місті Києві державної адміністрації Заяву про присвоєння поштової адреси об`єкту "Будівництво мікрорайонів І, ІІ, 1п.к. ІІІ, 1 п.к. VI у багатофункціональному житловому районі на вул. Маршала Гречка та просп. Правди (просп. Правди навпроти перетину з проспектом Василя Порика) у Подільському районі м. Києва (І мікрорайон, 7 черга будівництва)" із додаванням до заяви пакету документів, що передбачений частиною п`ятою статті 26-4 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".
Зустрічний позов аргументований тим, що Агрокомбінат відмовляється виконувати свої зобов`язання по Інвестиційному договору в цілому, що підтверджує поданий первісний позов про визнання Інвестиційного Договору недійсним. Відповідач ухиляється від виконання зобов`язань по договору в частині подачі документів щодо присвоєння поштової адреси. Без присвоєння поштової адреси об`єкту: "Будівництво мікрорайонів І, ІІ, 1 п.к. ІІІ, 1 п.к. VI у багатофункціональному житловому районі на вул. Маршала Гречка та просп. Правди (просп. Правди навпроти перетину з проспектом Василя Порика) у Подільському районі м. Києва (І мікрорайон, 7 черга будівництва)", Товариство не може та не вправі оформити право власності на об`єкт будівництва, що призводить до фінансових втрат Товариства (у зв`язку із зсувом строків будівництва об`єкту) так й втратою ділової репутації серед контрагентів з якими існують договірні відносини (з субпідрядними організаціями).
2. Фактичні обставини справи, встановлені судами
2.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, 05.03.2013 між Державним підприємством "Науково-дослідний, виробничий агрокомбінат "Пуща-Водиця", як стороною-1, та Товариством з обмеженою відповідальністю "Сітібудсервіс", як стороною-2 укладено Інвестиційний договір №0503-ІД/13, предметом якого є зобов`язання та права сторін щодо їх дій по будівництву об`єкта на земельній ділянці з метою отримання кожною зі сторін своєї частини в збудованому об`єкті або іншого майна та/або коштів в порядку та на умовах, визначених в Договорі.
Відповідно до абз. 2 п. 2.1 Договору в порядку та на умовах даного Договору сторона-1, як землекористувач земельної ділянки, залучає сторону-2 до будівництва об`єкта на земельній ділянці та делегує стороні-2 забезпечити проектування та спорудження об`єкта, а сторона-2 зобов`язується на свій ризик за рахунок власних або залучених сил, коштів, матеріалів, засобів, техніки та устаткування забезпечити в повному обсязі проектування та спорудження об`єкта відповідно до проектної документації.
Згідно Розділу 1 Договору "Визначення термінів", cторони дійшли згоди, що терміни та скорочення, що використовуються в даному Договорі, слід розуміти та тлумачити наступним чином:
"Договір" - цей Договір та всі додатки до нього, що є його невід`ємними частинами.
"Законодавство" - чинне законодавство України, включаючи (але не обмежуючись) ЦК України, Господарський кодекс України, Земельний кодекс України, Закон України "Про інвестиційну діяльність", Закон України "Про архітектурну діяльність", державні стандарти, технічні норми, державні будівельні норми та правила, екологічні норми, місцеві правила забудови, будь-які правила, розпорядження та процедури затверджені владою міста Києва, щодо будівництва та прийняття об`єктів в експлуатацію.
"Сторона-1" - Державне підприємство "Науково-дослідний, виробничий агрокомбінат "Пуща-Водиця", що діє у відповідності до законодавства, має право на земельну ділянку та згідно з законодавством може здійснювати функції, що випливають з права на земельну ділянку, в тому числі виступити замовником будівництва, здійснювати забудову земельної ділянки самостійно чи за участю у будь-якій формі третіх осіб, залучати осіб для організації проектування та спорудження об`єкта (визначення див. нижче), з метою отримання права власності на частину об`єкта та/або іншої вигоди згідно з Договором.
"Сторона-2" - Товариство з обмеженою відповідальністю "Сітібудсервіс", юридична особа, що діє за законодавством, яке відповідно до законодавства та цього Договору вправі взяти участь в організації проектування і спорудження об`єкта та у фінансуванні вказаних процесів і виконує частину функцій замовника з метою отримання права власності на частину об`єкта чи об`єкт повністю.
"Сторони" - разом сторона-1 та сторона-2.
"Сторона" - сторона-1 або сторона-2.
Відповідно до п. 4.1 Договору сторона-1 у встановленому законодавством порядку здійснює функції землекористувача земельної ділянки, виконує в межах своєї компетенції відповідні дії щодо надання дозвільних документів на проектування та спорудження об`єкта, а також на звільнення земельної ділянки від існуючих об`єктів, у встановленому законодавством порядку (в тому числі "Положенням про замовника-забудовника (єдиного замовника, дирекцію підприємства, що будується) і технічний нагляд", затвердженим Постановою Держбуду СРСР від 02.02.1988 №16) здійснює функції замовника будівництва об`єкта в частині, що передбачена даним Договором; згідно з Договором бере участь у відрахуваннях (переданні) та платежах, передбачених законодавством щодо об`єкта.
Згідно з п. 5.1.4 Договору порядок, строки та джерело фінансування будівництва об`єкта визначаються стороною-2 на власний розсуд у відповідності до Договору і законодавства. Сторона-2 може використовувати як власні коштів, так і кошти, залучені на будь-яких не заборонених законодавством умовах від фізичних та юридичних осіб у способи, що не суперечать законодавству, самостійно укладаючи відповідні договори.
У п. 5.2 Договору сторони погодили, що враховуючи статус сторони-1 та з метою економії державних коштів сторони погодили, що розрахунки між сторонами за Договором здійснюються шляхом отримання у власність (господарське відання) частин об`єкта (майнових прав на них) або іншого майна та/або коштів в наступному порядку:
- за виконання своїх зобов`язань за Договором сторона-1 отримує у свою власність (господарське відання) 5% (п`ять відсотків) площі житла в об`єкті (пп.5.2.1);
- решту об`єкта (95% (дев`яносто п`ять відсотків) площі житла в об`єкті та 100 % (сто відсотків) площі нежитлового призначення в об`єкті) отримує у свою власність сторона-2 (пп.5.2.2).
- за згодою сторін замість частини об`єкта, що вказана в п. 5.2.1 Договору, стороні-1 можуть бути надані стороною-2 нежитлові та/або жилі приміщення в інших об`єктах нерухомого майна та/або грошові кошти в розмірі не менше ніж 5% (п`ять відсотків) від вартості майнових прав на об`єкт за експертною оцінкою, проведеною відповідно до законодавства за ініціативою сторони-1. В такому разі сторона-2 отримає у власність об`єкт в повному обсязі (пп.5.2.3).
Пунктом 12.4 Договору передбачено, що укладання договору не є зміною цільового призначення земельної ділянки, яке встановлюється та змінюється компетентними суб`єктами у встановленому законодавством порядку.
Право на земельну ділянку залишається за стороною-1, земельна ділянка не є вкладом сторони-1 у діяльності по реалізації Договору і укладення даного Договору не припиняє права сторони-1 на земельну ділянку, яке протягом дії Договору залишається за стороною-1 (п. 12.5 Договору).
Цей договір не є договором про спільну діяльність, а є договором змішаної інвестиційно-підрядної форми відповідно до статті 67 Господарського кодексу України та статей 3, 6 ЦК України. Майно (та майнові права), кошти тощо, внесені для реалізації даного Договору, не є об`єднанням вкладів сторін, не є їх спільною частковою власністю, а залишаються у власності сторони, що їх внесла. Частини об`єкта, що розподіляються між сторонами, не є спільною частковою власністю сторін, а належать кожній з сторін відповідно до положень договору. При реалізації договору сторони зберігають свою юридичну самостійність (п. 12.6 договору).
Зазначений договір було попередньо погоджено Міністерством аграрної політики та продовольства України, уповноваженим на той час органом управління Державного підприємства "Науково-дослідний, виробничий агрокомбінат "Пуща-Водиця", що підтверджується листом від 05.03.2013 №37-31-2-13/4502, в якому зазначено, що Міністерство розглянуло лист від 20.02.2013 №208 щодо погодження інвестиційного договору між Агрокомбінатом і Товариством, предметом якого є будівництво об`єкту на земельній ділянці, яка перебуває у постійному користуванні підприємства. Лист підписаний Першим заступником Міністра Біюком І.Ю.
Таким чином, 05.03.2013 землекористувач - Державне підприємство "Науково-дослідний, виробничий агрокомбінат "Пуща-Водиця" залучив Товариство з обмеженою відповідальністю "Сітібудсервіс" для забудови земельної ділянки орієнтованою загальною площею 42,35 га, розташованої між проспектом Правди та вулицею Полковою в Подільському районі міста Києва.
На виконання умов Інвестиційного договору Агрокомбінатом було ініційовано питання зміни цільового призначення земель, на яких за вказаним інвестиційним договором передбачається здійснити комплексне будівництво житлової та громадської забудови.
Так, наказом Головного управління Держземагентства у м. Києві від 31.10.2014 №21/0/13-14 "Про зміну цільового призначення земельних ділянок та затвердження документації із землеустрою" змінено цільове призначення земельних ділянок із кадастровим номером 8000000000:91:066:0096 (площею 44,0615 га) та із кадастровим номером 8000000000:85:227:0300 (площею 7.9883 га) для здійснення комплексного будівництва житлової та громадської забудови з об`єктами побутового призначення, інженерно-транспортною інфраструктурою та створенням озеленених територій загального користування.
Пунктом 4 вказаного наказу затверджено розмір втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва, які підлягають відшкодуванню до бюджету у зв`язку із зміною цільового призначення земель сільськогосподарського призначення.
Відповідно до п. 6.4.9 Інвестиційного договору №0503-ІД/13 від 05.03.2013 Товариство повинно компенсувати Агрокомбінату кошти в розмірі, визначеному пунктом 4 наказу Головного управління Держземагентства у м.Києві від 31.10.2014 №21/0/13-14 "Про зміну цільового призначення земельних ділянок та затвердження документації із землеустрою", які підлягали сплаті до бюджету в порядку відшкодування втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва.
У зв`язку із вищевикладеним, з урахуванням листа №737 від 05.11.2014 Агрокомбінат та на підставі: розрахунку від 28.10.2014 розміру втрат сільськогосподарського виробництва (земельна ділянка (площею 44.0615 га) Товариством сплачено 3 715 926,00 грн.; розрахунку від 28.10.2014 розміру відшкодування втрат лісогосподарського (земельна ділянка (площею 44.0615 га) Товариством сплачено 142 134,00 грн.; розрахунку від 28.10.2014 розміру відшкодування втрат лісогосподарського (земельна ділянка (площею 7,9883 га.) Товариством сплачено 148 084,00 грн.
З інформації Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру встановлено, що 22.10.2014 державним кадастровим реєстратором Головного управління Держземагенства у м. Києві, згідно з Порядком ведення Державного земельного кадастру, затвердженим постановою кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051, внесено відомості (здійснено реєстрацію) до Державного земельного кадастру про земельну ділянку, що утворена шляхом поділу земельної ділянки (кадастровий номер 8000000000:91:066:0090), з кадастровим номером 8000000000:91:066:0096, площею 44,0615 га, що розташована за адресою: м. Київ, Подільський район, проспект Правди (напроти перетину з проспектом Василя Порика). Вид використання земельної ділянки - для здійснення комплексного будівництва житлової та громадської забудови з об`єктами побутового призначення, інженерно-транспортною інфраструктурою та створенням озеленених територій загального користування, цільове призначення - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови.
Згідно інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельні ділянки площею 44,0615 га. - кадастровий номер 8000000000:91:066:0096 та земельну ділянку площею 7.9883 га. - кадастровий номер 8000000000:85:227:0300, власником зазначених земельних ділянок є держава Україна в особі Головного управління Держземагенства у м. Києві. Право постійного користування земельної ділянкою належить Державному підприємству "Науково-дослідний, виробничий агрокомбінат "Пуща-Водиця".
Відповідно до наказів Мінагрополітики №113 від 20.02.2013 та №489 від 01.12.2014списано об`єкти нерухомості у кількості 17, які знаходились на земельній ділянці, що є предметом інвестиційного договору, які мають фізичний знос 100% та залишкову балансову вартість 0 грн.
22.10.2015 між Агрокомбінатом та Товариством було підписано протокол розподілу площ в об`єкті за Інвестиційним договором №0503-ІД/13 від 05.03.2013, з тексту якого вбачається, що відповідно до п. 5.2.1 Договору, за виконання своїх зобов`язань сторона-1 отримує у свою власність (господарське відання) частину об`єкту, що розташований на земельній ділянці площею 10,42 га., яка входить до складу земельної ділянки, зазначеної у п. 1.1.6 Договору (загальна проектна площа об`єкту складає 155800,53 кв. м) у розмірі 5% від загальної площі об`єкта, яка складається з 7789,92 кв. м площі житла в об`єкті.
09.11.2015 Агрокомбінатом, в особі директора Кириченка В.А., та Товариством, в особі директора Токмакова В.І., укладено Додаткову угоду № 1 до Інвестиційного договору № 0503-ІД/13 від 05.03.2013, з якої вбачається, що на виконання п. 5.3 Договору сторони розподілили площі в об`єкті, шляхом укладання вищевказаного протоколу.
Керуючись пп. 5.2.3 та п. 13.1 Договору цією угодою сторони погодили, що Агрокомбінат замість отримання частини майнових прав на приміщення, отримує від Товариства грошові кошти.
Відповідно до вказаної угоди житлова площа, яка є базою для визначення розміру грошових коштів, що мають бути сплачені державному підприємству становить 912,48 кв. м, відповідно до Звіту про оцінку ринкової вартості майнових прав (висновок про вартість майнових прав) від 05.11.2015 року Товариства з обмеженою відповідальністю "Оціночна Фірма "Де Візу" (сертифікат суб`єкта оціночної діяльності №774/15 від " 18" вересня 2015 року) вартість майнових прав на приміщення складає 6 296 375,83 грн, крім того, ПДВ 20%: 1 259 275,17 грн, разом з ПДВ 7 555 651,00 грн.
Згідно з висновком експертного дослідження за результатами проведення оціночно-будівельного дослідження №31509/19-42 від 06.12.2019 Звіт про оцінку ринкової вартості майнових прав від 05.11.2015, підготовленого за замовленням Агрокомбінату Товариством з обмеженою відповідальністю "Оціночна фірма "Де Візу" (сертифікат суб`єкта оціночної діяльності № 774/15 від 18.09.2015) з датою оцінки 22.10.2015 у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна.
27.10.2016 Агрокомбінатом та Товариством підписано Додаток №2 до Інвестиційного договору від 05.03.2013, відповідно до якого за державним підприємством розподілено у житлових будинках №1 та №2 у мікрорайоні ІІ-а 26 квартир загальною площею 1875, 62 кв. м.
07.11.2016 Агрокомбінатом та Товариством підписано Додаток №2-1 до Інвестиційного договору від 05.03.2013, відповідно до якого за державним підприємством додатково розподілено у житлових будинках №1, 2 та №3 у мікрорайоні ІІ-а 48 квартир загальною площею 3738, 88 кв. м.
29.12.2016 Агрокомбінатом та Товариством укладено Додаткову угоду № 2 до Інвестиційного договору № 0503-ІД/13 від 05.03.2013, з якої вбачається, що на виконання п. 5.3 Договору сторони розподілили площі в об`єкті, шляхом укладання протоколу розподілу площ від 22.10.2015, виходячи з розрахунку 5% від площі житла в об`єкті. Сторони визначили у п. 2.1. перелік приміщень, майнові права на які є базою для визначення розміру грошових коштів.
Керуючись пп. 5.2.3 та п. 13.1 Договору цією угодою сторони погодили, що Агрокомбінат замість отримання частини майнових прав на приміщення, отримує від Товариства грошові кошти.
Виходячи з даних Звіту про оцінку ринкової вартості майнових прав з датою оцінки 20.12.2016, підготовленого за замовленням Агрокомбінату Товариством з обмеженою відповідальністю "Європейський центр консалтингу та оцінки" вартість майнових прав на житлову площу, зазначену у п. 2.1 вказаної вище угоди, які належать державному підприємству станом на дату оцінки, складає 16 118 321,00 грн. з ПДВ.
Згідно з висновком експертного дослідження Київським науково-дослідним інститутом судових експертиз (КНДІСЕ) за результатами проведення оціночно-будівельного дослідження №31254/19-42 від 06.12.2019 Звіт про оцінку ринкової вартості майнових прав від 05.11.2015, підготовленого за замовленням Агрокомбінату Товариством з обмеженою відповідальністю "Європейський центр консалтингу та оцінки" з датою оцінки 20.12.2016, у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна.
23.01.2017 між Агрокомбінатом та Товариством підписано протоколи розподілу площ в об`єкті за Інвестиційним договором № 0503- ІД/13 від 05.03.2013 (додатки №3 та №4), з тексту яких вбачається, що державне підприємство отримує в оперативне управління 1 862,9 кв. м площ житла в першій черзі будівництва (житловий будинок №1, що складається з шести корпусів).
14.08.2017 між Агрокомбінатом та Товариством підписано протоколи розподілу площ в об`єкті за Інвестиційним договором № 0503- ІД/13 від 05.03.2013 (додаток №5), з тексту якого вбачається, що державне підприємство отримує в оперативне управління 1 884,5 кв. м площ житла в другій черзі будівництва (житловий будинок №2, що складається з шести корпусів).
18.12.2017 Агрокомбінатом та Товариством укладено Додаткову угоду №3 до Інвестиційного договору № 0503-ІД/13 від 05.03.2013, з якої вбачається, що на виконання п. 5.3 Договору сторони розподілили площі в об`єкті шляхом укладання протоколу розподілу площ від 22.10.2015, виходячи з розрахунку 5% від площі житла в об`єкті. Сторони визначили у п. 2.1 перелік приміщень, майнові права на які є базою для визначення розміру грошових коштів.
Керуючись пп. 5.2.3 та п. 13.1 Договору цією угодою сторони погодили, що Агрокомбінат замість отримання частини майнових прав на приміщення, отримує від Товариства грошові кошти.
Виходячи з даних Звіту про оцінку ринкової вартості майнових прав з датою оцінки 12.12.2017, підготовленого за замовленням Агрокомбінат Товариством з обмеженою відповідальністю "Європейський центр консалтингу та оцінки" вартість майнових прав на житлову площу, зазначену у п. 2.1 вказаної вище угоди, які належать державному підприємству станом на дату оцінки, складає 26 168 296,00 грн з ПДВ.
Згідно з висновком експертного дослідження Київським науково-дослідним інститутом судових експертиз (КНДІСЕ) за результатами проведення оціночно-будівельного дослідження №31508/19-42 від 06.12.2019 Звіт про оцінку ринкової вартості майнових прав від 05.12.2017, підготовлений за замовленням Агрокомбінату Товариством з обмеженою відповідальністю "Європейський центр консалтингу та оцінки" з датою оцінки 12.12.2017 у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна.
21.03.2018 між Агрокомбінатом та Товариством підписано протоколи розподілу площ в об`єкті за Інвестиційним договором № 0503- ІД/13 від 05.03.2013 (додаток №6), з тексту якого вбачається, що державне підприємство отримує в оперативне управління 1873,3 кв. м площ житла в третій черзі будівництва (житловий будинок №3, що складається з шести корпусів).
20.04.2018 Агрокомбінатом та Товариством укладено Додаткову угоду № 4 до Інвестиційного договору № 0503-ІД/13 від 05.03.2013, з якої вбачається, що на виконання п. 5.3 Договору сторони розподілили площі в об`єкті, шляхом укладання протоколу розподілу площ від 22.10.2015, виходячи з розрахунку 5 % від площі житла в об`єкті. Сторони визначили у п. 2.1 перелік приміщень, майнові права на які є базою для визначення розміру грошових коштів.
Керуючись пп. 5.2.3 та п. 13.1 Договору, цією угодою сторони погодили, що Агрокомбінат замість отримання частини майнових прав на приміщення, отримує від Товариства грошові кошти.
Виходячи з даних Звіту про оцінку ринкової вартості майнових прав з датою оцінки 20.04.2018, підготовленого за замовленням Державного підприємства "Науково-дослідний, виробничий агрокомбінат "Пуща-Водиця" Товариством з обмеженою відповідальністю "Європейський центр консалтингу та оцінки", вартість майнових прав на житлову площу, зазначену у п.2.1 вказаної вище угоди, які належать державному підприємству станом на дату оцінки, складає 21 129 810,00 грн з ПДВ.
Згідно з висновком експертного дослідження Київським науково-дослідним інститутом судових експертиз (КНДІСЕ) за результатами проведення оціночно-будівельного дослідження №31506/19-42 від 06.12.2019 Звіт про оцінку ринкової вартості майнових прав від 20.04.2018, підготовлений за замовленням Агрокомбінату Товариством з обмеженою відповідальністю "Європейський центр консалтингу та оцінки" з датою оцінки 20.04.2018, у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна.
24.06.2019 між Агрокомбінатом та Товариством підписано протокол розподілу площ в об`єкті за Інвестиційним договором №0503- ІД/13 від 05.03.2013 (Додаток №2, II мікрорайон).
Відповідно до п.1 протоколу сторони погодили, що для цілей цього протоколу розподілу, об`єктом житлової та громадської забудови з об`єктами побутового призначення, інженерно-транспортною інфраструктурою та створенням озеленених територій загального користування, а саме: Будівництво мікрорайонів ІII, 1 п.к. III, 1 п.к. VI у багатофункціональному житловому районі на вул. Маршала Гречка та просп. Правди у Подільському районі м. Києва (II мікрорайон, 1, 2, 5, 6, 7 та 8-ма черги будівництва), що буде розташована на земельній ділянці орієнтовною загальною площею 10, 28 га, яка в свою чергу розташовується в межах земельної ділянки загальною площею 44, 0615 га.
Відповідно до п.5.2.1 Договору за виконання своїх зобов`язань за Договором державне підприємство отримує у свою власність частину об`єкту (загальна проектна площа житла в об`єкті складає 178 200 кв. м) у розмірі 5% від площі житла в об`єкті, яка складається з 8 910,10 метрів квадратних житлових приміщень.
11.11.2019 Агрокомбінатом та Товариством укладено Додаткову угоду №5 до Інвестиційного договору № 0503-ІД/13 від 05.03.2013, з якої вбачається, що на виконання п. 5.3 Договору сторони розподілили площі в об`єкті, шляхом укладання протоколу розподілу площ від 24.06.2019, виходячи з розрахунку 5% від площі житла в об`єкті. Сторони визначили у п. 2.1 перелік приміщень, майнові права на які є базою для визначення розміру грошових коштів.
Керуючись пп. 5.2.3 та п. 13.1 Договору цією угодою сторони погодили, що Агрокомбінат замість отримання частини майнових прав на приміщення, отримує від Товариства грошові кошти.
Виходячи з даних Звіту про оцінку ринкової вартості майнових прав з датою оцінки 11.10.2019, підготовленого за замовленням Агрокомбінату Товариством з обмеженою відповідальністю "Європейський центр консалтингу та оцінки" вартість майнових прав на житлову площу, зазначену у п.2.1 вказаної вище угоди, які належать державному підприємству станом на дату оцінки, складає 5 000 360,00 грн. з ПДВ.
Згідно з висновком експертного дослідження Київським науково-дослідним інститутом судових експертиз (КНДІСЕ) за результатами проведення оціночно-будівельного дослідження №31511/19-42 від 06.12.2019 Звіт про оцінку ринкової вартості майнових прав, підготовлений за замовленням Агрокомбінату Товариством з обмеженою відповідальністю "Європейський центр консалтингу та оцінки" з датою оцінки 11.10.2019, у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна.
3. Короткий зміст судових рішень у справі
3.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 23.09.2021 у справі № 910/7983/21, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 20.02.2024, у задоволенні первісного позову відмовлено, зустрічний позов задоволено.
Рішення судів аргументовані тим, що спірний Інвестиційний договір містить елементи зобов`язальних правовідносин з приводу інвестування (інвестиційний договір), підряду (договір підряду), та інших елементів зобов`язальних правовідносин, виникнення та існування яких не входить в суперечність з актами цивільного та господарського законодавства та, водночас, не дозволяє зробити висновок про можливість комплексного застосування до окремих частин Договору інших положень чинного законодавства, ніж ті, що регламентують порядок здійснення інвестиційної діяльності та особливості виникнення, зміни та припинення правовідносин підряду.
Вказаний Інвестиційний договір не може розглядатися як договір про сумісну (спільну) діяльність, оскільки обов`язки щодо здійснення конкретних дій, обумовлених предметом Договору, фактично покладено на одну сторону - Товариство без ознак сумісної діяльності, спільності вкладень або ж поєднаної трудової участі.
Оскільки спірний Інвестиційний договір не є договором про спільну діяльність, Порядок укладення державними підприємствами, установами, організаціями, а також господарськими товариствами, у статутному капіталі яких частка держави перевищує 50 відсотків, договорів про спільну діяльність, договорів комісії, доручення та управління майном, затвердженого постановою КМУ від 11 квітня 2012 року № 296, не мав застосовуватися під час укладення спірного договору, а наявність повноважень підписанта на укладення Договору визначалося виключно положеннями статуту Державного підприємства "Науково-дослідний, виробничий агрокомбінат "Пуща-Водиця".
Згідно з наявними в матеріалах справи науково-правовими висновками, що містять детальний правовий аналіз умов договору, визначення сукупності та аналіз чинного законодавства, що підлягає застосуванню до спірних правовідносин, Інвестиційному договору від 05.03.2013 притаманні ознаки інвестиційного договору та договору будівельного підряду, у ньому відсутні елементи договору про спільну діяльність, а за правовою природою він є змішаним, оскільки є договором прямого інвестування із елементами будівельного підряду (в термінології ГК України - договору на капітальне будівництво), і виконання договору не призводить до передачі права на забудову земельної ділянки і ним не передбачено зміну власника земельної ділянки, право постійного користування якої належить Агрокомбінату.
Тобто, матеріалами справи доведено, що внаслідок укладення спірного договору не змінена форма власності і власник спірної земельної ділянки.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 22.05.2017 по справі № 910/4427/17 відмовлено у задоволенні позову про визнання, у тому числі, недійсним Інвестиційного договору №0503-ІД/13 від 05.03.2013, при цьому при розгляді вказаної справи судом надавалася правова оцінка Інвестиційному договору №0503-ІД/13 від 05.03.2013. У справі №910/4427/17 Державне підприємство "Науково-дослідний, виробничий агрокомбінат "Пуща-Водиця", яке було співвідповідачем, заперечувало проти визнання недійсним Інвестиційного договору №0503-ІД/13 від 05.03.2013 та наголошувало на тому, що оспорюваний договір є договором змішаної інвестиційно-підрядної форми, а не договором про спільну діяльність.
Генеральною прокуратурою України здійснювалось досудове розслідування у кримінальному провадженні № 12013110000001049, внесеному до Єдиного реєстру досудових розслідувань 17.10.2013 за ознаками кримінальних правопорушень, передбачених ч. 5 ст.191, ч. 3 ст. 197-1, ч. 2 ст. 364, ч. 2 ст. 366, ч. 4 ст. 190, ч. 1, 4 ст. 358, ч. 3 ст. 209 Кримінального кодексу України. 17.11.2017 року вказане кримінальне провадження в цій частині закрите на підставі п. 2 ч. 1 ст. 284 Кримінального процесуального кодексу України. Зазначена постанова від 17.11.2017 оскаржувалось до Печерського районного суду м. Києва. Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 01.06.2018 року у справі № 757/76782/17-к у задоволенні скарги на постанову про закриття зазначеного кримінального провадження відмовлено. Ухвалою Апеляційного суду м. Києва від 09.07.2018 року у справі №757/76782/17-к зазначене рішення Печерського районного суду м. Києва залишено без змін.
В межах вказаного провадження встановлено, що Державне підприємство "Науково-дослідний, виробничий агрокомбінат "Пуща-Водиця" зверталось з відповідними листами до Мінагрополітики як органу управління, з метою надання згоди на припинення права користування земельними ділянками в Подільському районі міста Києва. У своїх листах Мінагрополітики України не заперечувало стосовно добровільної відмови Державного підприємства "Науково-дослідний, виробничий агрокомбінат "Пуща-Водиця" від права користування земельними ділянками за умови дотримання вимог чинного законодавства.
Наведеним спростовуються доводи про те, що Мінагрополітики України не направляло позивачу лист від 05.03.2013 про погодження укладення спірного договору.
Лист Мінагрополітики від 05.03.2013 № 37-31-2-13/4502 є саме погодженням на реалізацію Інвестиційного договору від 05.03.2013 №0503-ІД/13, а позиція Агрокомбінату, що вказаний лист не є погодженням, є власним тлумаченням його змісту, який не відповідає фактичному змісту листа. При цьому, на законодавчому рівні не закріплено форми такого листа-погодження, так само, як не існує вимоги про те, що погодження повинно бути у формі "розпорядження" та/або відповідного "наказу" органу управління, а на звороті Інвестиційного договору наявний відтиск печатки Мінагрополітики, що також є додатковим підтвердженням погодження вказаного договору. Щодо відсутності оригіналу вищевказаного листа, суд зазначив, що саме позивач є розпорядником вказаного документу, а тому з об`єктивних причин вказаний лист відсутній у ТОВ "Сітібудсервіс", проте це не дає підстав вважати суду, що вказаного листа не існувало.
З моменту укладення Інвестиційного договору до моменту подачі позову до суду, Агрокомбінат виконував умови договору та вважав лист Мінагрополітики №37-31-2-13/4502 від 05.03.2013 погодженням на реалізацію Інвестиційного договору №0503-ІД/13 від 05.03.2013.
Агрокомбінат, після укладення Інвестиційного договору з відповідачем, протягом тривалого часу укладав додаткові угоди до нього, протоколи огляду та розподілу площ в об`єкті, замовляв проведення експертних досліджень та отримав у власність (господарське відання) 12 440,10 кв. м площі житла, а замість 7 557,41 кв. м площі житла отримав від Товариства грошові кошти в сумі 75 927 438,00 грн; отримав 4 006 144,00 грн компенсації відшкодування втрат сільськогосподарського виробництва, після подання позову позивачем відчужено 2670,10 кв. м площі житла на загальну суму 63 285 415,00 грн, що підтверджується наданою Агрокомбінатом відповіддю від 26.07.2023 на адвокатський запит (т. 5 а.с. 73-82). Також у вказаній відповіді позивач вказує, що у разі визнання договору недійсним у Агрокомбінату виникне обов`язок відшкодувати вартість того, що одержано за цим договором, однак Агрокомбінат перебуває у складному фінансовому становищі та не має можливості здійснити відшкодування вартості отриманого за договором.
Таким чином, доводи позивача про недійсність Інвестиційного договору, з посиланням на те, що він є договором спільної діяльності, суперечать його попередній поведінці та є проявом недобросовісності.
Зі змісту Інвестиційного договору вбачається, що у ньому не йдеться про відчуження державного майна, оскільки згідно з відповідною постановою Кабінету Міністрів України "Про затвердження порядку відчуження об`єктів державної власності", відчуження майна це передача права власності на майно юридичним чи фізичним особам за процедурами та у спосіб, що передбачені зазначеним Порядком.
Суд апеляційної інстанції врахував принцип "належного урядування" у тому контексті, що спірна угода виконується тривалий час, повноважні урядовці та державні органи погоджували її укладення та умови, вчиняли дії зі зміни цільового призначення земельної ділянки та державної реєстрації цієї зміни, погоджували та давали дозволи на будівельні роботи тощо, тобто, своїми діями протягом тривалого часу неодноразово послідовно підтверджували законні очікування відповідача, який добросовісно виконував умови спірної угоди та поніс значні витрати на будівництво і виплати позивачу, на досягнення мети угоди.
Крім того, внаслідок виконання спірної інвестиційної угоди побудований значний обсяг житла та комерційної нерухомості, що відповідає суспільному інтересу громади м. Києва на задоволення житлових та інфраструктурних потреб громадян, земельна ділянка не вибула з державної власності, а позивач, який згідно його пояснень перебуває у скрутному матеріальному становищі, на виконання умов спірного інвестиційного договору отримав від відповідача більше ста мільйонів гривень на покриття власних витрат та збитків від власної діяльності та обумовлену договором і додатками до нього площу побудованого житла.
Щодо зустрічних позовних вимог суди зазначили, що Агрокомбінат, як замовник будівництва, зобов`язаний звернутися до Подільської районної в місті Києві державної адміністрації, для отримання поштової адреси на об`єкт або делегувати такі функції Товариству, видавши відповідну довіреність, проте такі дії зроблені не були. Вказані документи повинні бути підписати з урахуванням строків, що визначені п. 6.1.3 Договору. При цьому, Товариство не може самостійно звернутися із заявою про присвоєння поштової адреси, оскільки Тимчасовим порядком реалізації експериментального проекту з присвоєння адрес об`єктам будівництва та об`єктам нерухомого майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 27.03.2019 №367 "Деякі питання дерегуляції господарської діяльності" визначено, що суб`єктом відповідного звернення є замовник будівництва.
Тобто, Агрокомбінат не виконав свого зобов`язання, передбачене Інвестиційним договором.