ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
22 січня 2025 року
м. Київ
cправа № 914/72/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В.А. (головуючого), Берднік І.С., Міщенка І.С.
секретаря судового засідання - Дерлі І.І.
за участю представників сторін:
позивача - не з`явився,
відповідача 1 - не з`явився,
відповідача 2 - не з`явився,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Стрийської міської ради
на постанову Західного апеляційного господарського суду від 09.05.2024 (у складі колегії суддів: Орищин Г.В. (головуючий), Галушко Н.А., Желік М.Б.)
та рішення Господарського суду Львівської області від 13.12.2023 (суддя Гоменюк З.П.)
за позовом Стрийської міської ради
до: 1. Колективного підприємства "Спец Енерго Сервіс",
2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Феєрія Розваг"
про розірвання договору оренди землі від 24.10.2018 та стягнення заборгованості з орендної плати за користування земельною ділянкою,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст та підстави позовних вимог
1.1. Стрийська міська рада (надалі - Рада, Позивач, Скаржник) звернулася до Господарського суду Львівської області з позовними вимогами до Колективного підприємства "Спец Енерго Сервіс" (надалі - КП "Спец Енерго Сервіс", Відповідач 1) та Товариства з обмеженою відповідальністю "Феєрія Розваг" (надалі - ТОВ "Феєрія Розваг", Відповідач 2) про розірвання договору оренди землі від 24.10.2018 (надалі - Договір оренди) і стягнення 547324,00 грн орендної плати за користування земельною ділянкою.
Ухвалою Господарського суду Львівської області від 08.11.2023 прийнято до розгляду заяву Стрийської міської ради від 18.10.2023 за вх.№4175/23 про зменшення позовних вимог до 64 184,12 грн та постановлено здійснювати подальший розгляд справи з її врахуванням.
1.2. Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням Відповідачами договору оренди землі 24.10.2018 у вигляді систематичної несплати орендарями орендної плати за користування земельною ділянкою.
2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1. Господарський суд Львівської області рішенням від 13.12.2023, з позицією якого погодився Західний апеляційний господарський суд у постанові від 09.05.2024, в задоволенні позовних вимог Ради відмовив.
2.2. Суди виходили з того, що з КП "Спец Енерго Сервіс" за рішенням Львівського окружного адміністративного суду від 13.06.2023 у справі № 380/2429/23 вже було стягнуто заборгованість зі сплати податків за період з 31.05.2021 по 30.01.2023, відтак стягнення заборгованості заявленої станом на 06.10.2022, буде подвійним стягненням з боржника. Суди також зазначили, що заявлене Позивачем зменшення позовних вимог у сумі 64184,12 грн за період січень, лютий, березень 2023 року за своєю суттю є зміною підстав та предмету позову, що виходить за межі заявлених первинних позовних вимог, оскільки позовна заява зареєстрована 04.01.2023.
Відмовляючи в задоволенні позову про розірвання договору суди виходили з того, що відповідачем 1 не вчинялися умисні дії щодо ухилення від сплати орендної плати за договором оренди землі, а виникнення заборгованості у КП "Спец Енерго Сервіс" було спричинено діями ТОВ "Феєрія Розваг". За позицією судів, відсутні підстави стверджувати про те, що Рада внаслідок несплати Відповідачами орендних платежів була позбавлена можливості отримати те, на що вона очікувала при укладенні Договору оренди, оскільки у справі № 380/2429/23 з КП "Спец Енерго Сервіс" було стягнуто заборгованість, а відтак дострокове розірвання договору оренди землі на вимогу Ради позбавить місцевий бюджет можливості в подальшому отримувати грошові кошти від здачі такої земельної ділянки в оренду, ураховуючи, що на зазначеній земельній ділянці перебуває цілісний майновий комплекс, що є власністю Відповідача 1.
3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи
3.1. У касаційній скарзі Рада просить скасувати постанову Західного апеляційного господарського суду від 09.05.2024 та рішення Господарського суду Львівської області від 13.12.2023, а справу направити на новий розгляд.
При зверненні з касаційною скаргою Скаржник посилається на неправильне застосування судами статті 141 Земельного кодексу України та частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, статті 21 Закону України "Про оренду землі", без урахування висновків, щодо їх застосування цих норм, викладених у постанові Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 484/301/18, що сам по собі факт систематичної несплати орендної плати є правовою підставою для розірвання договору.
3.2. 21.12.2024 від Ради надійшли пояснення з врахуванням постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23.
4. Розгляд справи Верховним Судом
4.1. Ухвалою Суду від 04.07.2024 відкрито касаційне провадження щодо перегляду постанови Західного апеляційного господарського суду від 09.05.2024 та рішення Господарського суду Львівської області від 13.12.2023 у справі № 914/72/23 на підставі пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
4.2. Ухвалою Суду від 30.07.2024 на підставі пункту 7 частини першої статті 228 Господарського процесуального кодексу України зупинено касаційне провадження у справі № 914/72/23 до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 918/391/23.
4.3. 20.11.2024 Великою Палатою Верховного Суду ухвалено постанову у справі № 918/391/23, повний текст якої було оприлюднено в Єдиному державному реєстрі судових рішень 10.12.2024.
4.4. Ухвалою Суду від 19.12.2024 поновлено касаційне провадження у справі № 914/72/23.
5. Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій
5.1. Згідно з Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, Рада є власником земельної ділянки загальною площею 0,9219 га за, кадастровий номер 4611200000:11:002:0082, яка розташована за адресою: Львівська область, м. Стрий, вул. Сколівська, 9.
5.2. 24.10.2018, на підставі рішення XVII сесії VII демократичного скликання Стрийської міської ради №598 від 11.09.2018 року, між Радою, як орендодавцем, та ТОВ "Феєрія Розваг", як орендарем, та КП "Спец Енерго Сервіс", як орендарем, було укладено Договір оренди, за умовами якого земельна ділянка була передана в оренду орендарям у спільне користування, відносно розташованого майнового комплексу на земельній ділянці.
5.3. Відповідно до пункту 2 Договору оренди в оренду передано земельну ділянку загальною площею 0,9219 га, у тому числі: тимчасова - 0,0252 га, 0,0492 га, відведена під будівництво (будівництво не розпочато) - 0,0370 га, 0,0080 га, 0,0781 га, 0,0024 га, 0,6962 га, капітальна одноповерхова - 0,0258 га.
5.4. На земельній ділянці, відповідно до пункту 3 Договору оренди, знаходиться об`єкт нерухомого майна (майновий комплекс).
5.5. У пункті 4 Договору оренди визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки, згідно витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки за №97-13-0.33-2656/177-18 від 20.09.2018, виданого Відділом у Стрийському районі Головного управління Держгеокадастру у Львівській області, становить 10581291,63 грн.
5.6. Згідно з положеннями пункту 7 Договору оренди, його укладено на 10 (десять) років по 11.09.2028. Після закінчення строку дії договору орендарі мають переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендарі повинні не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
5.7. За умовами пункту 8 Договору оренди орендна плата вноситься орендарями на рахунок 33218812013017 код платежу (18010600) Казначейство України (ЕАП), код банку (МФО) 899998, ЗКПО 37969195, одержувач Стрийське міськфінуправління у грошовій формі та розмір 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки і становить 740690,41 грн у рік.
5.8. Відповідно до пункту 9 Договору, обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з врахуванням індексації. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з врахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.
5.9. Сторонами у пункті 10 Договору оренди погодили, що орендна плата вноситься до 30 числа кожного місяця наступного за звітним.
5.10. За положеннями пункту 13 Договору оренди у разі не внесення орендної плати у строки, визначені договором, відповідно до п. 13 договору, нараховується пеня, згідно чинного законодавства.
5.11. У пункті 14 Договору оренди сторони визначили, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування будівель закладів побутового обслуговування. Цільове призначення земельної ділянки: для будівництва та обслуговування будівель закладів побутового обслуговування (03.13); категорія земель - землі житлової та громадської забудови (пункт 15 Договору оренди).
5.12. За умовами пункту 24 Договору оренди, орендодавець вправі вимагати своєчасного внесення орендної плати; вимагати використання земельної ділянки за цільовим використанням, згідно з договором оренди; вимагати дотримання екологічної безпеки землекористування, додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів.
5.13. У пунктах 31-32 Договору оренди сторони передбачили умови за яких дія договору припиняється, а також визначили обставини за яких дія договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором.
5.14. Разом з тим, пункт 36 Договору оренди передбачає, що сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.
5.15. Спірна земельна ділянка передана відповідачам на підставі акта прийому-передачі об`єкта оренди (земельної ділянки) за договором оренди землі від 24.10.2018, підписаного сторонами.
5.16. 01.01.2019 між КП "Спец Енерго Сервіс", як орендодавцем, та ТОВ "Феєрія Розваг", як орендарем, було укладено договір оренди приміщення №01 (надалі - Договір оренди №01), відповідно до пункту 1.1. якого орендодавець зобов`язався передати орендареві, у строкове платне користування нежитлове приміщення соціально-спортивний оздоровчий розважальний комплекс загальною площею 720,1 кв. м, що розташовується за адресою: Львівська обл., м. Стрий вул. Сколівська, буд №9к, літер. А-3, (надалі - приміщення), а орендар зобов`язався прийняти у строкове платне користування приміщення та зобов`язався сплачувати орендну плату у строк, в сумі та на умовах визначених договором.
5.17. Цього ж дня, 01.01.2019 між Відповідачами було підписано акт приймання-передачі приміщення до Договору оренди №01.
5.18. 12.07.2022 за №521775/13-01-04-09-08 ГУ ДПС у Львівській області скерувало Раді перелік боржників, станом на 30.06.2022, які більше трьох місяців не здійснювали сплату земельного податку з юридичних осіб, орендну плату з юридичних осіб та не сплачували податок на нерухоме майно відмінне від земельної ділянки.
5.19. У відповідь на лист першого заступника міського голови від 05.09.2022 за №03-08/663 ГУ ДПС у Львівській області листом від 23.09.2022 за вих.№7226/5/13-01-04-12-11 повідомило, що станом на 21.09.2022 за КП "Спец Енерго Сервіс" обліковується податковий борг по орендній платі за землю з юридичних осіб у сумі - 547324, 48 грн.
5.20. 28.09.2022 Рада скерувала на адресу КП "Спец Енерго Сервіс" претензію №4 за вих.№03-17/04 про стягнення заборгованості орендної плати за земельну ділянку у розмірі 547324,48 грн, в якій запропонувала до 14.10.2022 погасити заборгованість, шляхом перерахування грошових коштів на банківський рахунок позивача.
5.21. У відповідь на вказану претензію КП "Спец Енерго Сервіс" листом від 07.10.2022 повідомило про те, що 01.01.2019 між КП "Спец Енерго Сервіс" та ТОВ "Феєрія Розваг" було укладено Договір оренди №01. Рішенням Господарського суду Львівської області від 15.02.2021 у справі №914/2349/20 за позовом КП "Спец Енерго Сервіс" до ТОВ "Феєрія Розваг" про стягнення заборгованості у розмірі 605325,90 грн позовні вимоги задоволено частково, ухвалено стягнути з ТОВ "Феєрія Розваг" на користь КП "Спец Енерго Сервіс" 329459,84 грн суми основного боргу, 11068,02 грн - пені, 14054,48 грн - 15% річних, 1213,87 грн - інфляційних втрат. 11.10.2021 року Господарським судом Львівської області винесено рішення у справі №914/1251/21 про стягнення з ТОВ "Феєрія Розваг" на користь КП "Спец Енерго Сервіс" заборгованості у сумі - 617202,78 грн. Оскільки заборгованість по оплаті податків та оренді за землю виникла через відсутність оплати за орендоване майно ТОВ "Феєрія Розваг", що належить КП "Спец Енерго Сервіс", дане майно знаходиться у фактичному володінні та користуванні ТОВ "Феєрія Розваг", земельна ділянка відносно якої виник спір по оплаті оренди знаходиться також у фактичному користуванні ТОВ "Феєрія Розваг". КП "Спец Енерго Сервіс" повідомило, що єдиною його діяльністю є здача в оренду нежитлового приміщення ТОВ "Феєрія Розваг", відтак кошти за оренду землі та всі податки підприємства оплачувались за рахунок орендних платежів від оренди нежитлового приміщення.
З огляду на вказане, КП "Спец Енерго Сервіс" повідомило про те, що після стягнення заборгованості з ТОВ "Феєрія Розваг" заборгованість перед місцевим бюджетом буде погашена першочергово.
5.22. 05.11.2022 Рада звернулася до ТОВ "Феєрія Розваг" з претензією №18 за вих.№03-17/18 про стягнення з останнього заборгованості з орендної плати за земельну ділянку у розмірі 338429,07 грн, в якій запропонувала до 25.11.2022 погасити заборгованість, шляхом перерахування грошових коштів на банківський рахунок Позивача.
5.23. У відповідь на вказану претензію ТОВ "Феєрія Розваг" листом від 11.11.2022 року за вих.№4 повідомило, що у зв`язку із запровадженням на території України карантинних обмежень короновірус - COVID-19, а також введення на всій території України з 24.02.2022 року воєнного стану, доходи ТОВ "Феєрія Розваг" знизилися, що призвело до нестабільного фінансового становища. Водночас, ТОВ "Феєрія Розваг" зазначило, що здійснює усі можливі заходи для вирішення вказаного питання та сплати заборгованості, що виникла.
5.24. Вказуючи про неналежне виконання Відповідачами Договору оренди у вигляді систематичної несплати орендарями орендної плати за користування земельною ділянкою, Рада звернулась з позовом про розірвання Договору оренди та стягнення заборгованості зі сплати оредної плати.
6. Позиція Верховного Суду
6.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасників справи, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга Ради підлягає задоволенню з таких підстав.
6.2. Відповідно до частини першої статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
6.3. Предметом позову у цій справі є вимоги Ради про розірвання Договору оренди та стягнення заборгованості зі сплати орендної плати, що обґрунтовується неналежним виконанням Відповідачами договірних зобов`язань, а саме систематичною несплатою орендної плати за користування земельною ділянкою.
Рада наголошує, що своєчасне отримання орендної плати є істотною умовою договору, порушення якої суперечить її інтересам та меті укладення договору, що відповідно до статті 141 Земельного кодексу України та статті 651 Цивільного кодексу України, є підставою для розірвання Договору оренди.
6.4. Аналізуючи положення чинного законодавства та встановлені обставини справи, суди дійшли висновку, що доведення Позивачем факту систематичної несплати орендної плати Відповідачами саме по собі не є достатньою підставою для розірвання договору.
Формуючи зазначену правову позицію, суди врахували, що Відповідачем 1 не вчинялися умисні дії, спрямовані на ухилення від виконання обов`язку зі сплати орендної плати. Виникнення заборгованості КП "Спец Енерго Сервіс" було спричинене діями ТОВ "Феєрія Розваг". За висновком судів, відсутні підстави для твердження, що Рада внаслідок несплати орендних платежів була позбавлена можливості отримати очікувані вигоди від укладення договору, оскільки у справі № 380/2429/23 заборгованість з КП "Спец Енерго Сервіс" вже було стягнуто. Суди також зауважили, що дострокове розірвання Договору оренди за ініціативою Ради позбавить місцевий бюджет можливості надходжень від здачі земельної ділянки в оренду в подальшому, враховуючи наявність на ній цілісного майнового комплексу, який належить Відповідачу 1 на праві власності.
6.5. У касаційній скарзі Скаржник зазначає про неправильне застосування судами норм статті 141 Земельного кодексу України, частини другої статті 651 Цивільного кодексу України та статті 21 Закону України "Про оренду землі", без врахування правового висновку, викладеного у постанові Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 484/301/18, відповідно до якого факт систематичної несплати орендної плати є правовою підставою для розірвання договору.
6.6. Ураховуючи викладене, у межах касаційного перегляду підлягає з`ясуванню питання щодо застосування положень статті 141 Земельного кодексу України та статті 651 Цивільного кодексу України як правових підстав для розірвання Договору з огляду на систематичну несплату Відповідачами орендної плати за цим Договором.
6.7. З приводу наведеного Суд зазначає таке.
6.8. Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
6.9. Згідно зі статтею 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
6.10. У статті 21 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
6.11. За положеннями статті 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Частиною першою статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
6.12. Водночас у пункті "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
6.13. Отже, згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України "Про оренду землі" основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.
6.14. Відповідно до частини другої статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
6.15. У постанові Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 484/301/18, на яку посилається Скаржник, за наслідками аналізу положень статті 141 Земельного кодексу України, статті 651 Цивільного кодексу України, зроблено висновок, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що її земельну ділянку використовує інша особа.
6.16. Поряд з цим Суд враховує, що у постанові Великої Палати Верховного Суду у справі № 918/391/23, до завершення розгляду у якій зупинялось провадження у цій справі, аналізувалось співвідношення загальних та спеціальних норм у вирішенні питання про розірвання договору оренди землі, досліджувалось питання розірвання договору оренди землі на підставі пункту "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України, а також на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України.
Так, Велика Палата Верховного Суду виснувала, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України (систематична несплата орендної плати), та правила частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки - доповнюють одні одних.
Аналізуючи питання розірвання договору оренди землі на підставі пункту "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України, Велика Палата Верховного Суду зазначила, що для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України, суд має встановити такі обставини, як "систематичність" та "несплату", зокрема, орендної плати.
Під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.
Щодо поняття "несплата", вжите у пункті "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України, Велика Палата Верховного Суду зауважила, що його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.
Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття "несплата" та "недоплата" не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова "несплата", можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати.
У зв`язку з чим Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 Цивільного кодексу України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Досліджуючи питання розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, Велика Палата Верховного Суду дійшла таких висновків.
Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.
Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.
Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.
Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.
Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19).
Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.
Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 Цивільного кодексу України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 Цивільного кодексу України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 Цивільного кодексу України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України, а загальне правило частини другої статті 651 Цивільного кодексу України -у разі істотності порушення договору іншою стороною.
Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України.
Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.
Оцінка оплати заборгованості з орендної плати після пред`явлення позову про розірвання договору оренди землі з підстави систематичної несплати орендної плати.
Одночасно Велика Палата Верховного Суду зауважила про те, що факт погашення орендарем заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позову про розірвання договору оренди.
Сплата орендарем заборгованості з орендної плати має правове значення, якщо до моменту сплати заборгованості орендодавець звернувся з позовом про стягнення такої заборгованості. Водночас подальше погашення заборгованості - невчасно сплаченої орендної плати не спростовує факт несплати орендарем орендної плати та не впливає на можливість пред`явлення і задоволення судом позову про розірвання договору.
Отже, той факт, що на момент розгляду справи орендар погасив заборгованість за орендною платою, не впливає на право орендодавця вимагати розірвання договору як на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати).
На підставі викладеного Велика Палата Верховного Суду виснувала, що у контексті частини другої статті 651 Цивільного кодексу України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У пункті "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред`явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати.
6.17. Оскільки у постанові Великої Палати Верховного Суду у справі № 918/391/23 аналізувалось співвідношення загальних та спеціальних норм у вирішенні питання про розірвання договору оренди землі, досліджувалось питання розірвання договору оренди землі на підставі пункту "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України, а також на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України Суд вважає за необхідне вийти за межі доводів касаційної скарги Ради та врахувати висновки щодо застосування норм права, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду у справі № 918/391/23 вже після подання касаційної скарги на підставі частини четвертої статті 300 Господарського процесуального кодексу України.
6.18. З урахуванням правових висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду у справі № 918/391/23, Суд зазначає на необхідність детального з`ясування питання систематичної несплати орендної плати орендарем, зокрема періоду та розміру такої несплати.
Як зазначено вище, у разі неодноразової (два та більше випадків) повної несплати орендарем орендної плати, наявні підстави для розірвання договору оренди на підставі пункту "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України, при цьому, така несплата є самостійною підставою для розірвання договору.
Натомість у випадку часткової сплати орендної плати (у розмірі, меншому за визначений умовами договору оренди землі), підлягають застосуванню положення частини другої статті 651 Цивільного кодексу України. У цьому контексті підлягає дослідженню питання істотності порушення умов договору іншою стороною, що потребує належної оцінки відповідно до положень договору оренди та обставин, пов`язаних з такою несплатою.
6.20. Водночас судами встановлено лише загальний розмір заборгованості КП "Спец Енерго Сервіс" за відповідні періоди без належного дослідження періодичності та обсягу несплати, що має істотне значення для правильного вирішення спору.
Суди попередніх інстанцій, обґрунтовуючи своє рішення, пославшись на те, що заборгованість за спірним договором стягнуто у справі № 380/2429/23, фактично залишили поза своєю оцінкою як інші встановлені у цій справі обставини, так і те, що стягнення заборгованості в судовому порядку не змінює право орендодавця вимагати розірвання договору та не свідчить про добросовісну поведінку Відповідачів.
Також суди не врахували і те, що за приписами частини першої статті 617 Цивільного кодексу України особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Не вважається випадком, зокрема, недодержання своїх обов`язків контрагентом боржника, відсутність на ринку товарів, потрібних для виконання зобов`язання, відсутність у боржника необхідних коштів.
6.21. Суд наголошує, вiдсутнiсть чiткого встановлення зазначених обставин судами попереднiх iнстанцiй виключає можливість належної правової оцiнки спiрних правовiдносин у контекстi застосування пункту "д" частини першої статтi 141 Земельного кодексу України та частини другої статтi 651 Цивiльного кодексу України. Поряд з цим, суд касацiйної iнстанцiї позбавлений можливостi самостiйного встановлення таких обставин, що зумовлює необхiднiсть їх з`ясування судом першої iнстанцiї.
6.22. Визначення характеру порушення Вiдповiдачами зобов`язань за Договором оренди є ключовим для належної правової кваліфікації спірних правовідносин. У цьому контексті суду належить дослідити, чи мало місце у визначений Позивачем період користування Відповідачами земельною ділянкою неодноразове (два та більше випадків) повне невнесення орендної плати, що є підставою для розірвання Договору відповідно до пункту "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України, або часткова сплата орендної плати (у меншому розмірі, ніж визначено умовами договору оренди землі), що є підставою для застосування частини другої статті 651 Цивільного кодексу України.
6.23. Суд також зауважує, що наявність судових рішень про стягнення заборгованості не є доказом її фактичної сплати. Водночас факт подальшого погашення орендної заборгованості не спростовує самого порушення Відповідачами умов Договору щодо своєчасності виконання зобов`язання, а тому не може впливати на можливість пред`явлення позову про розірвання Договору оренди. З огляду на положення частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, дослідження питання істотності порушення умов Договору оренди є необхідним для встановлення того, чи був орендодавець значною мірою позбавлений того, на що розраховував.
6.24. За результатами повного та всебічного дослідження обставин виникнення заборгованості, її розміру та сум, що були стягнуті на підставі зазначених судових рішень, підлягає вирішенню питання про стягнення заборгованості з орендної плати у цій справі.
6.25. Суд зазначає, що суди повинні неухильно додержуватися вимог про законність та обґрунтованість рішення у справі, яке повинно прийматись у цілковитій відповідності з нормами матеріального і процесуального права та фактичними обставинами справи шляхом дослідження та оцінки судом належних і допустимих доказів у конкретній справі.