ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
13 листопада 2024 року
м. Київ
cправа № 357/14323/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Рогач Л. І. - головуюча, Волковицька Н. О., Могил С. К.,
за участю секретаря судового засідання - Салівонського С. П.,
представників учасників справи:
Білоцерківської міської ради - Голуб В. О.,
ОСОБА_1 - ОСОБА_3,
розглянув у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції касаційну скаргу ОСОБА_1
на рішення Господарського суду Київської області від 18.07.2023
(суддя Конюх О. В.)
та постанову Північного апеляційного господарського суду від 06.02.2024
(судді Михальська Ю. Б., Іоннікова І. А., Скрипка І. М.)
у справі за позовом Білоцерківської міської ради
до ОСОБА_1 та ОСОБА_2
про скасування реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт, скасування реєстрації декларації про готовність об?єкта до експлуатації, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, визнання недійсним та скасування договору купівлі-продажу, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, усунення перешкод у користуванні комунальною власністю.
ВСТАНОВИВ:
1. Історія справи
1.1. Білоцерківська міська рада (далі - Міськрада, позивач) звернулася до Білоцерківського міськрайонного суду Київської області з позовом до ОСОБА_1 (далі - ОСОБА_1, відповідач-1), Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області, ОСОБА_2 (далі - ОСОБА_2, відповідач-2), державного нотаріуса другої Білоцерківської міської державної нотаріальної контори Київської області Приймак А. П., приватного нотаріуса Білоцерківського міського нотаріального округу Київської області Дуб Н. М., в якому з урахуванням заяви про уточнення позовних вимог просила:
- скасувати реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт від 18.07.2016 № КС 082162000685;
- скасувати реєстрацію декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 26.08.2016 № КС 142162391045 щодо будівництва магазину;
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 03.09.2016 за ОСОБА_1 на магазин та запис про право власності від 01.09.2016 № 16206211 за ОСОБА_1 ;
- визнати недійсним та скасувати договір купівлі-продажу магазину, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ;
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28.12.2017 за ОСОБА_2 на магазин та запис про право власності від 28.12.2017 № 24219064 за ОСОБА_2 ;
- усунути перешкоди в користуванні комунальною власністю територіальної громади, а саме земельною ділянкою площею 0,0117 га шляхом зобов`язання ОСОБА_1 за власний рахунок знести об`єкт самочинного будівництва.
1.2. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що:
- у користуванні ОСОБА_1 перебувала земельна ділянка комунальної власності, надана на підставі договору оренди для розміщення павільйону із влаштуванням літнього майданчика; відповідачу-1 також було видано паспорт прив`язки тимчасової споруди за цією адресою для здійснення підприємницької діяльності, строк дії якого закінчився 17.09.2017;
- на порушення умов договору оренди, чинного законодавства та без згоди Міськради ОСОБА_1 побудувала об`єкт нерухомості - магазин, який було зареєстровано за нею на праві власності, та на підставі оспорюваного договору купівлі-продажу відчужила його ОСОБА_2 ;
- будівництво об`єкта та його реєстрацію проведено за відсутності правових підстав.
1.3. Білоцерківський міськрайонний суд Київської області рішенням від 11.11.2019, залишеного без змін постановою Київського апеляційного суду від 18.06.2020, у задоволенні позову відмовив.
1.4. Постановою від 02.12.2020 Верховний Суд у складі Касаційного цивільного суду скасував судові рішення, провадження в справі закрив. Ухвалою від 03.02.2021 справу передав для продовження розгляду до Господарського суду Київської області.
1.5. Господарський суд Київської області рішенням від 02.08.2021, залишеного без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 14.09.2022, у задоволенні позову відмовив.
1.6. Верховний Суд у складі Касаційного господарського суду постановою від 21.12.2022 скасував судові рішення та передав справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
1.7. Ухвалою від 23.05.2023 Господарський суд Київської області здійснив заміну неналежних відповідачів.
2. Стислий виклад обставин справи, встановлених судами першої та апеляційної інстанцій
2.1. Рішенням Міськради від 18.09.2014 № 1283-63-VI "Про оформлення правовстановлюючих документів на земельні ділянки юридичним особам та фізичним особам-підприємцям" (підпункт 6.7 пункту 6) ФОП ОСОБА_1 поновлено договір оренди землі під розміщення павільйону з влаштуванням літнього майданчика у м. Білій Церкві на бульв. Комсомольському в районі автостоянки, загальною площею 0,0117 га, строком на три роки, за рахунок земель населеного пункту м. Білої Церкви (кадастровий номер 3210300000:07:016:0025).
2.2. Міськрада (орендодавець) та ФОП ОСОБА_1 (орендар) 10.10.2014 уклали договір оренди землі № 133 під розміщення павільйону з влаштуванням літнього майданчика, що знаходиться за адресою: м. Біла Церква, бульв. Комсомольський в районі автостоянки.
2.3. За умовами договору:
- договір укладено на три роки (пункт 8);
- в оренду передана земельна ділянка загальною площею 0,0117 га, кадастровий номер 3210300000:07:016:0025, цільове призначення земельної ділянки - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (пункт 15);
- функціональне використання земельної ділянки - землі комерційного використання (павільйон з влаштуванням літнього майданчика) (пункт 16);
- орендовану земельну ділянку необхідно використовувати відповідно до мети, визначеної у пункті 15 цього договору, дотримуватися при цьому вимог чинного земельного та екологічного законодавства, державних і місцевих стандартів, норм і правил щодо використання (пункт 17);
- на орендовану земельну ділянку встановлено обмеження: використання земельної ділянки за цільовим призначенням з дотриманням обов`язків землекористувача згідно зі статтею 96 Земельного кодексу України (далі - ЗК України); дотримання режиму використання земель для охоронних і санітарно-захисних зон існуючих на земельній ділянці інженерних мереж (пункт 26);
- орендар, зокрема, зобов`язаний виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі (пункт 32);
- орендар має право зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди за письмовою згодою орендодавця, а пунктом 21 договору оренди передбачений обов`язок орендаря після припинення дії договору оренди повернути земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він її одержав в оренду (пункт 31).
2.4. Відповідно до паспорта прив`язки тимчасової споруди для здійснення підприємницької діяльності (павільйон з продажу продовольчих товарів, 29,8 м2 з літнім майданчиком, 20,1 м2 на бульв. Комсомольському в районі автостоянки), виданого Управлінням містобудування та архітектури Міськради 05.04.2012 № 62/06, ОСОБА_1 надано земельну ділянку площею 0,0117 га терміном на 3 роки відповідно до договору оренди землі від 10.10.2011 № 244; паспорт прив`язки, що був дійсний до 17.08.2014, продовжено до 17.09.2017.
2.5. 18.07.2016 Департамент ДАБІ у Київській області зареєстрував Декларацію про початок виконання будівельних робіт № КС 082162000685 щодо будівництва магазину на бульв. Комсомольському в районі автостоянки у м. Білій Церкві, відповідно до якої замовником та генеральним підрядником будівництва є ФОП ОСОБА_1
2.6. 26.08.2016 Департамент ДАБІ у Київській області за № КС 143162391045 зареєстрував Декларацію про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорій складності, за підписом замовника ОСОБА_1, відповідно до якої завершено будівництво магазину на бульв. Комсомольському в районі автостоянки у м. Білій Церкві - об`єкт загальною площею 31,5 м2, фундамент залізобетонний стрічковий, стіни - сандвіч-панелі, обладнаний холодним водопостачанням та водовідведенням; кошти пайової участі у розвитку інженерно-транспортної інфраструктури міста за договором від 22.07.2016, укладеним з Міськрадою, внесені у повному обсязі за квитанцією від 26.07.2016 № 2421 у сумі 3 600,00 грн.
2.7. Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 01.09.2016 відповідно до рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер 31218028 від 03.09.2016) зареєстровано право власності за ОСОБА_1 на магазин за адресою: АДРЕСА_1, номер запису про право власності 16206211. Підставою виникнення права власності зазначено декларацію про готовність об`єкта до експлуатації від 26.08.2016 № КС 143162391045.
2.8. ОСОБА_1 (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) 28.12.2017 уклали договір купівлі-продажу магазину, за умовами якого продавець передав у власність покупця магазин загальною площею 32,5 м2 за адресою: АДРЕСА_1, за ціною та умовах, визначених цим договором. Зокрема, відповідно до пунктів 1.3, 1.4 договору купівлі-продажу магазин розташований на земельній ділянці площею 0,0117 га, кадастровий номер 3210300000:07:016:0025, яка перебуває в користуванні продавця згідно із договором оренди землі № 133, укладеним між ОСОБА_1 та Міськрадою 10.10.2014, право оренди на земельну ділянку зареєстроване за продавцем у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису 9034124 від 10.03.2015), що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 13.03.2015 № 34877558; право власності на магазин зареєстроване за продавцем у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - номер запису 16206211 від 01.09.2016, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1016604132103, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 03.09.2016 № 67244433.
2.9. На підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер 39027186 від 28.12.2017) у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ОСОБА_2 зареєстровано право власності на магазин загальною площею 32,5 м2, розташований за адресою: АДРЕСА_1 .
2.10. 30.01.2018 ОСОБА_1 та Міськрада уклали договір № 665 про пайову участь забудовників у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста, яким передбачено сплату забудовником ОСОБА_1 внеску за об`єктом "Будівництво магазину по АДРЕСА_1 (в районі автостоянки) у м. Біла Церква Київської області ". Відповідно до розрахунку (додаток № 1 до договору) внесок визначений у сумі 6 260,80 грн, який згідно з графіком оплати мав бути сплачений протягом січня 2018-грудня 2019 року по 780,00 грн кожен квартал та 800,80 грн в останній квартал 2019 року. Проте ОСОБА_1 сплатила кошти на виконання договору частково, загалом у сумі 4 680,00 грн (останній платіж 07.02.2018).
2.11. 29.03.2018 Міськрада прийняла рішення № 2056-48-VII "Про припинення терміну дії договору оренди землі ФОП ОСОБА_1", яким припинено договір оренди землі з ФОП ОСОБА_1 під розміщення павільйону з влаштуванням літнього майданчика за адресою: м. Біла Церква, бульв. Княгині Ольги (Комсомольський) в районі автостоянки, площею 0,0117 га з кадастровим номером 3210300000:07:016:0025, укладений 10.10.2014 № 133 на підставі рішення міської ради від 18.09.2014 № 1283-63-VII "Про оформлення правовстановлюючих документів на земельні ділянки юридичним особам та фізичним особам-підприємцям" та зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як інше речове право від 10.03.2015 за № 9034124.
2.12. Доказів повернення земельної ділянки орендодавцю відповідно до пункту 21 договору від 10.10.2014 матеріали справи не містять.
3. Короткий зміст судових рішень
3.1. Справа слухалася судами неодноразово. Постановою Верховного Суду від 21.12.2022 судові рішення судів попередніх інстанцій скасовані, а справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції з тих підстав, що суди не врахували правові висновки Верховного Суду щодо застосування статті 376 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та, обмежившись констатацією набуття ОСОБА_1 права власності на спірний об`єкт, не надали належної правової оцінки наявним у справі доказам.
3.2. Господарський суд Київської області рішенням від 18.07.2023 позовні вимоги задовольнив повністю:
- скасував реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт від 18.07.2016 № КС 082162000685 щодо будівництва магазину на бульв. Комсомольському, в районі автостоянки в м. Білій Церкві Київської області, зареєстровану департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області;
- скасував реєстрацію декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 26.08.2016 № КС 142162391045 щодо будівництва магазину на бульв. Комсомольському, в районі автостоянки в м. Білій Церкві Київської області, зареєстровану департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області;
- скасував рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 31218028 від 03.09.2016, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ОСОБА_1 на магазин загальною площею 32,5 м2 та запис про право власності від 01.09.2016 № 16206211 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ОСОБА_1 ;
- визнав недійсним договір купівлі-продажу магазину між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ;
- скасував рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 39027186 від 28.12.2017, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ОСОБА_2 на магазин загальною площею 32,5 м2 та запис про право власності від 28.12.2017 № 24219064 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
- усунув перешкоди у користуванні комунальною власністю територіальної громади міста Білої Церкви, а саме земельною ділянкою площею 0,0117 га, кадастровий номер 3210300000:07:016:0025, шляхом зобов`язання ОСОБА_1 за власний рахунок знести об`єкт самочинного будівництва - магазин загальною площею 32,5 м2 ;
- розподілив судові витрати,
3.3. Мотивував так:
- спірна будівля самовільно побудована на земельній ділянці, відведеній для іншої мети, будівництво здійснене без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи та без належно затвердженого проєкту, який дає право виконувати будівельні роботи. Отже, спірний об`єкт нерухомості є самочинним будівництвом, у зв`язку з чим до правовідносин застосовуються наслідки, передбачені статтею 376 ЦК України;
- державна реєстрація права власності на магазин за ОСОБА_1 здійснена всупереч статті 14 Конституції України, не у порядку, визначеному Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та всупереч частині другій статті 376 ЦК України, а твердження про те, що ОСОБА_1 набула право власності на об`єкт самочинного будівництва, а відтак, і право на розпорядження вказаним об`єктом, не відповідає дійсним обставинам;
- з огляду на встановлену судом протиправність державної реєстрації права власності на спірний об`єкт за продавцем - ОСОБА_1, ОСОБА_2 не набув права власності (а отже, і права розпорядження) на спірний об`єкт самочинного будівництва, відтак, тому на дату укладення договору купівлі-продажу продавець не мав необхідного обсягу цивільної дієздатності щодо розпорядження спірним об`єктом, у зв`язку з чим вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 28.12.2017 є законною та підлягає задоволенню на підставі частини другої статті 213, статті 215 ЦК України;
- позовна вимога про скасування реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт є обґрунтованою з огляду на внесені до декларації недостовірні дані, що мало б бути підставою для прийняття органом державного архітектурно-будівельного контролю розпорядчого документа про скасування такої декларації;
- позовна вимога про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації підлягає задоволенню, оскільки така декларація є правовстановлюючим документом, який надає право звертатися до державного реєстратора для здійснення державної реєстрації права і не містить строку, протягом якого можливе таке звернення, а тому з огляду на встановлені обставини справи підлягає скасуванню.
3.4. Північний апеляційний господарський суд постановою від 06.02.2024 залишив рішення суду першої інстанції без змін.
4. Короткий зміст вимог касаційної скарги та її обґрунтування
4.1. 24.03.2024 ОСОБА_1 подала до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Господарського суду Київської області від 18.07.2023 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 06.02.2024 (повний текст складений та підписаний 27.02.2024), в якій просить їх скасувати та прийняти нове рішення про відмову у задоволенні позову.
4.2. Підставою звернення з касаційною скаргою скаржник зазначив випадок, передбачений пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), вважаючи, що висновки судів попередніх інстанцій не відповідають висновкам Верховного Суду, викладеним у постанові від 05.10.2022 у справі № 357/9167/19, правовідносини в якій є аналогічними до правовідносин у цій справі. Зокрема, суди дійшли помилкового висновку щодо того, що здійснене ОСОБА_1 будівництво є самочинним, оскільки відбулося без згоди Міськради та на земельній ділянці, яка не була відведена для будівництва магазину, оскільки передана в оренду під розміщення павільйону з влаштуванням літнього майданчика.
4.3. Посилається також на відсутність підстав стверджувати про здійснення будівництва без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, адже таким документом є декларація про початок виконання будівельних робіт, яка наявна в матеріалах справи.
4.4. Зазначає, що, оскільки декларація про початок виконання будівельних робіт втратила свою чинність після завершення будівництва, а декларація про готовність об`єкта до експлуатації вичерпала свою дію з моменту первинної реєстрації права власності на її підставі, тому скасування зазначених документів не має правових наслідків і не призводить до відновлення порушених прав позивача, про які він стверджує.
5. Позиція інших учасників справи
5.1. Позивач подав відзив на касаційну скаргу, в якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані рішення та постанову судів попередніх інстанцій залишити без змін.
5.2. Відповідач-2 правом на подання відзиву на касаційну скаргу не скористався.
6. Позиція Верховного Суду
6.1. Заслухавши суддю-доповідачку, представників учасників справи, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування господарськими судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, колегія суддів зазначає таке.
6.2. Відповідно до статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
6.3. Неправильним застосуванням норм матеріального права є неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню (частина третя статті 311 ГПК України).
6.4. У цій справі позивач припинив договір оренди землі, укладений для розміщення павільйону з влаштуванням літнього майданчика за адресою: м. Біла Церква, бульв. Княгині Ольги (Комсомольський) в районі автостоянки, площею 0,0117 га з кадастровим номером 3210300000:07:016:0025, що зумовлює обов`язок повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.
6.5. Щодо змісту прав орендаря земельної ділянки, то відповідно до статті 25 Закону України "Про оренду землі" орендар має право, зокрема, самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження. При цьому орендар зобов`язаний виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.
6.6. Позивач стверджує, що в цьому випадку його права як власника земельної ділянки порушуються неправомірним обтяженням цієї земельної ділянки нерухомим майном, збудованим за відсутності правових підстав, тож позовні вимоги є такими, що спрямовані на усунення цих порушень.
Щодо вимог скасувати реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт та декларації про готовність об`єкта до експлуатації
6.7. Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
6.8. За змістом статей 3, 15, 16 ЦК України правовою підставою для звернення до господарського суду є захист порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів. За результатами розгляду такого спору має бути визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушено, в чому полягає його порушення, оскільки в залежності від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце. У цьому висновку Суд спирається на подібні висновки, викладені у постанові Верховного Суду України від 01.06.2016 у справі № 920/1771/14 та постанові Верховного Суду від 14.08.2018 у справі № 910/23369/17).
6.9. Оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок, судам слід виходити також із його ефективності, і це означає, що вимога на захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права та характеру правопорушення, забезпечити поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування. Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на те, що право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним (постанова від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 (пункт 57)), тому суд повинен відмовляти у задоволенні позовної вимоги, яка не відповідає ефективному способу захисту права чи інтересу (див. mutatis mutandis висновків, сформульованих у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц (пункти 72- 76)).
6.10. Вирішуючи господарський спір, суд з`ясовує, чи існує у позивача право або законний інтерес; якщо так, то чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем; якщо так, то чи підлягає право або законний інтерес захисту і чи буде такий захист ефективний за допомогою того способу, який визначено відповідно до викладеної в позові вимоги. В іншому випадку у позові слід відмовити.
6.11. У цій справі позивач просить скасувати реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт та декларацію про готовність об`єкта до експлуатації.
6.12. Водночас у цьому випадку скасування декларацій, які є індивідуальними актами одноразового застосування, не призведе до поновлення прав позивача, адже декларації вичерпали свою дію після реєстрації за відповідачем-1 права власності на об`єкт будівництва (спірну будівлю) (декларація про початок виконання будівельних робіт діяла до завершення будівництва і втратила свою чинність після його завершення та реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації, а декларація про готовність об`єкта до експлуатації діяла до реєстрації права власності на об`єкт за відповідачем-1 на її підставі).
6.13. При цьому, як вже зазначалося вище, позивач вбачає порушення своїх прав саме у реєстрації права власності та зайнятті земельної ділянки спірною будівлею.
6.14. Тому з огляду на наведене, зважаючи на підстави позову та вказане порушення, колегія суддів вважає, що скасування декларацій не має будь-яких правових наслідків та не призведе до поновлення прав або інтересів позивача, тому в частині позовних вимог про скасування реєстрації декларацій про початок виконання будівельних робіт та про готовність об`єкта до експлуатації слід було відмовити. Оскаржувані судові рішення попередніх інстанцій підлягають скасуванню у цій частині.
Щодо вимог визнати недійсним договір купівлі-продажу
6.15. Суди дійшли висновку, що з огляду на протиправність державної реєстрації права власності за продавцем - ОСОБА_1, вказана особа не набула права власності (а отже, і права розпорядження) на спірний об`єкт самочинного будівництва, відтак, станом на дату укладення договору купівлі-продажу продавець не мав необхідного обсягу цивільної дієздатності щодо розпорядження спірним об`єктом, у зв`язку з чим вимога позивача про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 28.12.2017 № 1927 є законною та підлягає задоволенню.
6.16. Колегія суддів не погоджується з цими висновками, адже відповідно до статті 30 ЦК України цивільну дієздатність має фізична особа, яка усвідомлює значення своїх дій та може керувати ними. Цивільною дієздатністю фізичної особи є її здатність своїми діями набувати для себе цивільних прав і самостійно їх здійснювати, а також здатність своїми діями створювати для себе цивільні обов`язки, самостійно їх виконувати та нести відповідальність у разі їх невиконання. Обсяг цивільної дієздатності фізичної особи встановлюється цим Кодексом і може бути обмежений виключно у випадках і в порядку, встановлених законом.
6.17. Питання щодо властивостей предмета договору купівлі-продажу, його оборотоздатності тощо жодним чином не стосуються та не впливають на обсяг цивільної дієздатності фізичної особи, що пов`язана з формальними критеріями, які застосовуються саме до фізичної особи.
6.18. Наявність чи відсутність у продавця права власності (а отже, і права розпорядження) на предмет договору також жодним чином не впливає на обсяг його цивільної дієздатності.
6.19. Так, відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. За висновками Великої Палати Верховного Суду вислів у цій нормі "передає або зобов`язується передати", "приймає або зобов`язується прийняти" не означає, що договір купівлі-продажу може бути реальним або консенсуальним за вибором сторін, залежно від того, чи визначили сторони в договорі, що продавець передає майно, чи що він зобов`язується його передати. Натомість це означає, що договором може бути передбачено виконання зобов`язання, що виникає з договору купівлі-продажу, одночасно з укладенням договору або в майбутньому (постанова Великої Палати Верховного Суду від 08.09.2020 у справі № 916/667/18 (пункт 7.32)).
6.20. Отже, необхідно розрізняти укладення зобов`язального договору купівлі-продажу та передання права власності на предмет договору, яке здійснюється на виконання зобов`язального договору. Відповідно до частини першої статті 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому. Тому та обставина, що право власності на предмет зобов`язального договору не належить покупцю, не впливає на його дійсність, а тягне інші наслідки відповідно до закону. При цьому саме дійсність договору купівлі-продажу, на підставі якого було передане майно покупцю, забезпечує покупцю можливість притягнення продавця до відповідальності у разі відсудження товару у покупця (стаття 661 ЦК України).
6.21. Таким чином, у частині задоволення позовної вимоги про визнання спірного договору купівлі-продажу недійсним судові рішення слід скасувати, а в позові відмовити.