ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
17 грудня 2024 року
м. Київ
cправа № 927/784/22
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Багай Н. О. - головуючого, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання - Письменна О. М.,
за участю представників сторін:
позивача - Гаценка О. О. (самопредставництво, в режимі відеоконференції),
відповідача-1 - Лисенка В. А. (адвоката, в режимі відеоконференції),
відповідача-2 - Підгорного К. Є. (адвоката, в режимі відеоконференції),
відповідача-3- Підгорного К. Є. (адвоката, в режимі відеоконференції),
прокурора - Шапки І. М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Чернігівської обласної прокуратури
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 22.11.2023 (колегія суддів: Агрикова О. В. - головуючий, Мальченко А. О., Козир Т. П.) і рішення Господарського суду Чернігівської області від 08.03.2023 (суддя Романенко А. В.) у справі
за позовом заступника керівника Чернігівської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Чернігівської міської ради
до: 1) Комунального підприємства "Чернігівбудінвест" Чернігівської міської ради, 2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Денар-Люкс", 3) Товариства з обмеженою відповідальністю "Домен-Буд"
про визнання недійсними договорів, зобов`язання привести земельну ділянку до стану, в якому вона була до надання її в фактичне користування, зобов`язання викупити земельну ділянку,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. У 2022 році заступник керівника Чернігівської обласної прокуратури (далі - Прокурор) в інтересах держави в особі Чернігівської міської ради звернувся до Господарського суду Чернігівської області з позовом до Комунального підприємства "Чернігівбудінвест" Чернігівської міської ради (далі - КП "Чернігівбудінвест"), Товариства з обмеженою відповідальністю "Денар-Люкс" (далі - ТОВ "Денар-Люкс") та Товариства з обмеженою відповідальністю "Домен-Буд" (далі - ТОВ "Домен-Буд"), в якому просив:
- визнати недійсним договір на співробітництво від 03.04.2017 № 01-10/17, укладений між КП "Чернігівбудінвест" та ТОВ "Денар-Люкс";
- визнати недійсним договір від 29.05.2017 № 01-16/17, укладений між КП "Чернігівбудінвест", ТОВ "Денар-Люкс", ТОВ "Домен-Буд";
- зобов`язати ТОВ "Денар-Люкс" викупити у Чернігівської міської ради земельну ділянку площею 0,2770 га, кадастровий номер 7410100000:02:050:0614 у м. Чернігові на вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36-А, вартість якої складає 1 095 541,83 грн.
- зобов`язати ТОВ "Денар-Люкс" привести земельну ділянку площею 0,1202 га, кадастровий номер 7410100000:02:050:0612 у м. Чернігові на вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36-А до стану, в якому вона перебувала до надання її у фактичне користування.
1.2. Позов Прокурора обґрунтовано тим, що укладений правочин у формі двох письмових договорів від 03.04.2017 № 01-10/17 та від 29.05.2017 № 01-16/17 за своєю природою є змішаним правочином, який містить у собі елементи різних договорів, зокрема, договору про встановлення суперфіцію та договору будівельного підряду.
Прокурор стверджував, що метою спірних договорів було оформлення земельної ділянки комунальної власності у виключних інтересах ТОВ "Денар-Люкс", яке набуло фактично право її безстрокової забудови. Водночас, на думку Прокурора, сторони на момент укладення цих договорів не дотрималися вимог чинного законодавства. Зокрема, КП "Чернігівбудінвест" (постійний землекористувач) розпорядився земельною ділянкою поза волею власника - Чернігівської міської ради (позивача), тому ця земельна ділянка вибула з комунальної власності на позаконкурсній основі.
Прокурор також зауважував, що відповідно до положень статей 92, 96 Земельного кодексу України у постійного користувача відсутні повноваження на розпорядження земельною ділянкою. Посилаючись на положення статей 203, частини 1 статті 215, статті 235 Цивільного кодексу України, Прокурор зазначав, що укладений між сторонами удаваний правочин з метою приховання договору суперфіцію є недійсним з моменту його укладення, оскільки його укладено особою, яка не має необхідного обсягу цивільної дієздатності та у спосіб, який суперечить закону.
Прокурор, посилаючись на частину 2 статті 417 Цивільного кодексу України, стверджував, що ефективним способом захисту порушеного права позивача щодо земельної ділянки площею 0,2770 га з кадастровим номером 7410100000:02:050:0614, є вимога про зобов`язання ТОВ "Денар-Люкс" викупити цю земельну ділянку, оскільки вартість земельної ділянки є значно меншою, ніж вартість житлового будинку, тому зазначені обставини виключають можливість знесення завершеного будівництвом житлового будинку.
Ефективним способом захисту порушеного права позивача щодо земельної ділянки площею 0,1202 га з кадастровим номером 7410100000:02:050:0612, на думку Прокурора, є вимога про приведення земельної ділянки до стану, в якому вона перебувала до надання її у фактичне користування. Прокурор стверджував, що ця земельна ділянка використовується для зберігання нашарувань ґрунту із котловану, який утворено у процесі будівництва.
2. Короткий зміст судових рішень
2.1. Згідно з рішенням Господарського суду Чернігівської області від 08.03.2023, яке залишене без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 22.11.2023 у справі № 927/784/22, в задоволенні позовних вимог Прокурора відмовлено.
2.2. Суд першої інстанції зазначив, що не встановив порушення речових прав Чернігівської міської ради, які би підлягали захисту в судовому порядку, а Прокурор не довів, що договори від 03.04.2017 № 01-10/17 та від 29.05.2017 № 01-16/17 за сукупністю їх умов є договором суперфіцію. Відтак суд першої інстанції дійшов висновку, що до спірних правовідносин сторін не підлягають застосуванню норми цивільного та земельного законодавства, що регулюють відносини користування чужою земельною ділянкою під забудову. Тому суд першої інстанції констатував, що відсутні правові підстави для визнання спірних правочинів недійсними. Суд першої інстанції зазначив, що вимоги про застосування наслідків недійсності спірних правочинів є похідними, тому за відсутності підстав для визнання спірних договорів від 03.04.2017 № 01-10/17 та від 29.05.2017 № 01-16/17 недійсними, не підлягають застосуванню правові наслідки, встановлені статтею 216 Цивільного кодексу України.
2.3. Суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції щодо необґрунтованості позовних вимог Прокурора. Суд апеляційної інстанції, посилаючись на умови договору від 03.04.2017 № 01-10/17, зазначив, що положення цього договору не містять умов щодо фактичної передачі КП "Чернігівбудінвест" земельної ділянки під забудову ТОВ "Денар-Люкс". Тому суд апеляційної інстанції визнав обґрунтованим висновок суду першої інстанції про те, що КП "Чернігівбудінвест" є фактичним користувачем земельної ділянки з кадастровим номером 7410100000:02:050:0525, наданої йому за рішенням Чернігівської міської ради на титулі постійного користування, та замовником будівництва.
Суд апеляційної інстанції також зазначив, що згідно з умовами договору від 29.05.2017 № 01-16/17 КП "Чернігівбудінвест" є замовником, який надає підрядній організації будівельний майданчик, передає підрядній організації дозвільну документацію на початок будівельних робіт і затверджує проєктно-кошторисну документацію та зміни до неї, здійснює технічний нагляд за будівництвом, спільно з іншими сторонами вводить об`єкт в експлуатацію. Суд апеляційної інстанції зауважив, що будівництво об`єкта за цим договором здійснюється генпідрядником - ТОВ "Домен-Буд" за рахунок залучених коштів від ТОВ "Денар-Люкс", який набуває цей об`єкт у власність. Відтак суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що цей правочин за своєю правовою природою є договором будівельного підряду.
Суд апеляційної інстанції також погодився з висновком суду першої інстанції про те, що КП "Чернігівбудінвест" з урахуванням мети його створення, здійснюючи функції замовника, побудувало на земельній ділянці багатоквартирні житлові будинки та отримало прибуток за рахунок наданих послуг з технічного нагляду за процесом будівництва цього об`єкта. При цьому суд апеляційної інстанції зауважив, що земельна ділянка з кадастровим номером 7410100000:02:050:0525 площею 0,3972 га упродовж всього періоду дії договорів знаходилася у постійному користуванні КП "Чернігівбудінвест" та використовувалася виключно КП "Чернігівбудінвест" як замовником будівництва. Тому суд апеляційної інстанції зазначив, що не може погодитися з доводами Прокурора про те, що сторони в цьому випадку приховали договір суперфіцію.
Суд апеляційної інстанції також визнав необґрунтованими доводи Прокурора щодо вибуття земельної ділянки з комунальної власності, оскільки встановив, що частина земельної ділянки, яка була забудована, надана в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю "Стрілецька набережна" (далі - ТОВ "Стрілецька набережна") як управителю багатоквартирного будинку відповідно до договору оренди, а власником цієї земельної ділянки є позивач.
Суд апеляційної інстанції погодився з висновком суду першої інстанції про те, що земельна ділянка площею 0,3972 га з кадастровим номером 7410100000:02:050:0525 не була вільною для забудови. Тому суд апеляційної інстанції зазначив про необґрунтованість доводів Прокурора про те, що земельна ділянка та речові права на неї мали бути реалізовані власником - Чернігівською міською радою на земельних торгах відповідно до частини 1 статті 134 Земельного кодексу України.
Суд апеляційної інстанції погодився з висновком суду першої інстанції щодо незастосування правових наслідків, обумовлених статтею 216 Цивільного кодексу України, оскільки зазначив, що вимоги Прокурора про їх застосування є похідними, тому за відсутності підстав для визнання оскаржуваних договорів недійсними не підлягають задоволенню.
Суд апеляційної інстанції звернув увагу на те, що матеріали справи не місять доказів того, що ТОВ "Денар-Люкс" є власником будівлі (споруди), яка розташована на земельній ділянці площею 0,2770 га з кадастровим номером 7410100000:02:050:0614 у м. Чернігові на вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36-А, тому зазначив, що застосування частини 2 статті 417 Цивільного кодексу України є неможливим. Суд апеляційної інстанції зауважив, що по суті така вимога Прокурора протирічить самій правовій позиції, викладеній у позовній заяві Прокурора, оскільки застосування таких наслідків недійсності правочину позбавить Чернігівську міську раду права власності на земельну ділянку, а також надходжень до міського бюджету платежів з орендної плати за користування такою земельною ділянкою.
Суд апеляційної інстанції встановив, що земельна ділянка площею 0,1202 га з кадастровим номером 7410100000:02:050:0612 у м. Чернігові на вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36-А перебуває у постійному користуванні КП "Чернігівбудінвест" та використовується у господарській діяльності комунального підприємства, тому зазначив, що Прокурор не довів належними та допустимим доказами ані потреби, ані підстав для приведення ТОВ "Денар-Люкс" цієї земельної ділянки до стану, в якому вона перебувала до надання її у фактичне користування.
3. Короткий зміст касаційної скарги та заперечень на неї
3.1. Прокурор, не погодившись із судовими рішеннями у цій справі, звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Чернігівської області від 08.03.2023 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 22.11.2023 у справі № 927/784/22 та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов Прокурора в інтересах держави в особі Чернігівської міської ради до КП "Чернігівбудінвест", ТОВ "Денар-Люкс") та ТОВ "Домен-Буд" про визнання недійсними договорів, зобов`язання викупу земельної ділянки, зобов`язання привести земельну ділянку до стану, в якому вона перебувала до надання її в фактичне користування.
3.2. Прокурор, звертаючись із касаційною скаргою, посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
Скаржник, обґрунтовуючи доводи касаційної скарги, передбачені пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, зазначає, що суди попередніх інстанцій не врахували висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 27.07.2022 у справі № 910/7966/21 (щодо застосування статті 102-1 Земельного кодексу України, статей 413- 415 Цивільного кодексу України), від 09.11.2022 у справі № 927/864/21 (щодо застосування статей 215, 235 Цивільного кодексу України).
Посилаючись на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, Прокурор зазначає, що місцевий та апеляційний господарські суди не надали належної правової оцінки умовам оскаржуваних правочинів. Крім того, скаржник стверджує, що апеляційний господарський суд, усупереч вимогам частини 8 статті 80, частини 3 статті 269 Господарського процесуального кодексу України, дослідив та надав оцінку документам, доданим до додаткових пояснень Чернігівської міської ради з порушенням процесуальних строків.
3.3. КП "Чернігівбудінвест" у відзиві на касаційну скаргу Прокурора просить рішення Господарського суду Чернігівської області від 08.03.2023 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 22.11.2023 у справі № 927/784/22 залишити без змін, а касаційну скаргу Прокурора - без задоволення. КП "Чернігівбудінвест" зазначає про дотримання вимог законодавства під час укладення спірних договорів та безпідставність доводів скаржника на неврахування висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 27.07.2022 у справі № 910/7966/21.
3.4. ТОВ "Денар-Люкс" у відзиві на касаційну скаргу просить касаційну скаргу Прокурора залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Чернігівської області від 08.03.2023 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 22.11.2023 у справі № 927/784/22 залишити без змін. ТОВ "Денар-Люкс" вважає, що Прокурор не зазначив у касаційній скарзі, які норми матеріального та процесуального права порушили суди попередніх інстанцій, тому касаційна скарга Прокурора є необґрунтованою.
3.5. Прокурор надав додаткові пояснення від 26.02.2024 та від 27.02.2024, в яких навів доводи щодо спростування аргументів, наведених у відзиві ТОВ "Денар-Люкс" на касаційну скаргу.
4. Обставини справи, встановлені судами
4.1. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що КП "Чернігівбудінвест" створене відповідно до чинного законодавства за рішенням Чернігівської міської ради від 12.11.2002 року (5 сесія 24 скликання), зареєстроване виконавчим комітетом Чернігівської міської ради 14.01.2004.
4.2. Відповідно до пунктів 1.1, 2.1, 4.6 Статуту КП "Чернігівбудінвест" власником підприємства є територіальна громада міста Чернігова в особі Чернігівської міської ради. Підприємство знаходиться в підпорядкуванні управління капітального будівництва міської ради та за способом утворення і формування статутного капіталу є унітарним. Підприємство створене з метою залучення інвестицій для будівництва житла, об`єктів соціально-культурної та комунальної сфери та одержання на цій основі прибутку в інтересах власника і трудового колективу. Підприємство користується землею та іншими природними ресурсами відповідно до мети своєї діяльності та чинного законодавства.
4.3. 03.04.2017 КП "Чернігівбудінвест" звернулося до Чернігівського міського голови з листом № 01-09/193, в якому просило надати дозвіл на розробку проєкту відведення земельної ділянки в постійне користування у м. Чернігові на вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36-А, орієнтовною площею 0,4000 га, для будівництва групи багатоквартирних житлових будинків з об`єктами соціального призначення (КВЦПЗ 02.03), з покладенням на нього затрат із відселення та знесення будинків.
4.4. За результатами розгляду цього звернення Чернігівська міська рада прийняла рішення від 21.04.2017 № 19/VII-22, пунктом 1.9 якого надала дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 0,4000 га на вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36-А для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (для будівництва групи багатоквартирних житлових будинків з об`єктами соціального призначення), з подальшою передачею земельної ділянки в постійне користування. Зазначеним рішенням також передбачалося, що КП "Чернігівбудінвест" зобов`язане при укладенні інвестиційної угоди затрати з відселення та знесення будинків покласти на інвестора.
4.5. Відповідно до пункту 6 рішення Чернігівської міської ради від 22.06.2018 року № 32/VII-19 затверджено проєкт відведення та надано КП "Чернігівбудінвест" земельну ділянку площею 0,3972 га з кадастровим номером 7410100000:02:050:0525 на вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36-А у постійне користування для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (для будівництва групи багатоквартирних житлових будинків з об`єктами соціального призначення); встановлено розмір земельного податку на рівні 1,5 відсотка нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
4.6. Згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 03.07.2018, витяг сформований за № 276378981, КП "Чернігівбудінвест" зареєструвало речове право - право постійного користування на земельну ділянку площею 0,3972 га, кадастровий номер 7410100000:02:050:0525, на вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36-А в м. Чернігові. Підстава реєстраційної дії: рішення Чернігівської міської ради від 22.06.2018 року № 32/VII-19; власник -територіальна громада міста Чернігова в особі Чернігівської міської ради.
4.7. Між КП "Чернігівбудінвест" та ТОВ "Денар-Люкс" 03.04.2017 укладено договір про співробітництво № 01-10/17, предметом якого є домовленість сторін здійснювати співробітництво в питаннях, пов`язаних із будівництвом багатоквартирних житлових будинків з об`єктами соціального призначення на вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36-А в м. Чернігові.
4.8. Суд апеляційної інстанції зазначив, що відповідно до пункту 2.1 договору про співробітництво від 03.04.2017 № 01-10/17 КП "Чернігівбудінвест" взяло на себе зобов`язання:
- організувати розробку проєкту відведення земельної ділянки під будівництво об`єкта та забезпечити підготовку матеріалів на розгляд Чернігівської міської ради для затвердження проєкту землеустрою та оформлення документів на право постійного користування земельною ділянкою для будівництва об`єкта;
- укласти спільно з ТОВ "Денар-Люкс" тристоронній договір підряду на виготовлення проєктно-кошторисної документації, її затвердження, узгодження та проходження експертизи з ліцензованою проєктною організацією;
- за рахунок ТОВ "Денар-Люкс" виконати підготовчі та передпроєктні роботи, пов`язані з будівництвом об`єкта (за окремою угодою);
- проводити оплату земельного податку за земельну ділянку з дати отримання її в постійне користування на весь період будівництва відповідно до затверджених міською радою ставок земельного податку з наступним відшкодуванням витрат щодо його оплати ТОВ "Денар-Люкс" (за додатковою угодою);
- готувати та подавати на затвердження у відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю документацію, яка дозволяє початок виконання будівельних робіт на об`єкті та інформує про це інші органи згідно з чинним законодавством;
- укласти спільно з ТОВ "Денар-Люкс" тристоронній договір підряду на будівництво об`єкту з ліцензованою будівельною організацією;
- здійснювати технічний нагляд за будівництвом об`єкту; вести облік незавершеного будівництвом об`єкта;
- організувати за рахунок ТОВ "Денар-Люкс" проведення авторського нагляду за об`єктом (за додатковою угодою);
- проводити взаєморозрахунки з виконавцями робіт по об`єкту після перерахування ТОВ "Денар-Люкс" грошових коштів на рахунок КП "Чернігівбудінвест";
- контролювати проведення пусконалагоджувальних робіт;
- спільно з ТОВ "Денар-Люкс" та будівельною організацією, вказаною в пункті 2.1.6 цього договору, готувати та подавати на затвердження до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю документацію, необхідну для введення об`єкта в експлуатацію та інформувати про це інші органи згідно з чинним законодавством України.
4.9. Пунктом 2.2 договору про співробітництво від 03.04.2017 № 01-10/17 визначено зобов`язання, які ТОВ "Денар-Люкс" взяло на себе:
- організувати фінансування розробки проєкту відведення земельної ділянки під будівництво об`єкта;
- для забезпечення будівництва об`єкта фінансувати витрати щодо звільнення будівельного майданчика від будинків, господарських споруд та комунікацій, а також брати на себе зобов`язання своїми силами та засобами і за власний рахунок або за рахунок інших юридичних та фізичних осіб здійснити відселення мешканців будинків, розміщених на земельній ділянці, зазначеній у пункті 1.1 цього договору;
- організувати фінансування проєктування об`єкта шляхом перерахування грошових коштів у порядку, визначеному окремим договором;
- сплачувати КП "Чернігівбудінвест" витрати на утримання земельної ділянки (за додатковою угодою);
- згідно з пунктом 2.1.6 організувати фінансування будівництва об`єкта згідно з тристороннім договором підряду на будівництво об`єкта з ліцензованою будівельною організацією та після розрахунку зі сторонами стати його власником;
- протягом трьох місяців з дня введення об`єкта в експлуатацію забезпечити оформлення необхідної документації для передачі земельної ділянки під об`єктом будівництва балансоутримувачу збудованого об`єкта;
- сплачувати кошти на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста Чернігова Чернігівській міській раді (за окремим договором);
- укласти угоду з "Північно-східним регіональним центром страхового фонду документації" про закладення технічної та проєктної документації до "Страхового фонду документації України" та сплатити згідно з рахунком вартість цих послуг.
4.10. Договір припиняє свою дію, зокрема, за умови досягнення його мети (пункт 4.8 договору про співробітництво від 03.04.2017 № 01-10/17).
4.11. Як зазначив суд апеляційної інстанції, 29.05.2017 між КП "Чернігівбудінвест", ТОВ "Денар-Люкс" та ТОВ "Домен-Буд" укладено договір № 01-16/17, предметом якого є організація і будівництво ТОВ "Домен-Буд" на замовлення КП "Чернігівбудінвест" за рахунок фінансування (інвестування) ТОВ "Денар-Люкс" об`єкта будівництва - багатоквартирного житлового будинку з об`єктами соціального призначення на вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36-А в м. Чернігові на земельній ділянці, що знаходиться в постійному користуванні, його окремих пускових комплексів та черг, з інженерними мережами та благоустроєм земельної ділянки відповідно до проєктно-кошторисної документації.
4.12. Суд апеляційної інстанції зазначив, що згідно з пунктом 3.1 договору від 29.05.2017 № 01-16/17 КП "Чернігівбудінвест" взяло на себе такі зобов`язання:
- отримати містобудівні умови та обмеження;
- забезпечити збір вихідних даних для проєктування, розроблення та узгодження з відповідними службами проєктної документації на відповідність містобудівним та технічним умовам;
- організувати розробку проєктно-кошторисної документації (за окремою угодою);
- організувати проведення експертизи (при необхідності, за окремою угодою) та затвердження проєктно-кошторисної документації;
- отримати в Управлінні державного архітектурно-будівельного контролю у Чернігівській області, за необхідності - в інших уповноважених державою контролюючих органах, необхідні дозвільні документи на початок будівництва відповідно до чинного законодавства України;
- здійснити оформлення заяви на ордер для проведення земляних робіт із влаштування котловану під будівництво об`єкта та будівництва інженерних мереж і благоустрою, який отримується ТОВ "Домен-Буд" у випадках, передбачених законом;
- надати висновок про детальне ґрунтове обстеження земельної ділянки за рахунок ТОВ "Денар-Люкс" (за необхідності);
- надати ТОВ "Домен-Буд" будівельний майданчик (фронт робіт) і всю необхідну дозвільну та іншу супроводжувальну документацію;
- укласти тристоронній договір на ведення проєктною організацією авторського нагляду за будівництвом за рахунок ТОВ "Денар-Люкс";
- здійснити технічний нагляд за будівництвом об`єкта, контролювати оформлення ТОВ "Домен-Буд" відповідної виконавчої документації, регламентованої чинним законодавством України з питань капітального будівництва, протягом всього періоду будівництва та введення об`єкта в експлуатацію;
- спільно з іншими сторонами договору ввести об`єкт в експлуатацію;
- спільно з ТОВ "Денар-Люкс" отримати в Управлінні державної архітектурно-будівельної інспекції у Чернігівській області, за необхідності - в інших уповноважених державою контролюючих органах, документи, що засвідчують готовність об`єкта до експлуатації відповідно до чинного законодавства України;
- забезпечити супроводження будівництва об`єкта (в тому числі контрольну геодезичну зйомку мереж, благоустрою тощо) і після закінчення будівництва надати ТОВ "Денар-Люкс" або іншим особам за письмовим поданням ТОВ "Денар-Люкс" необхідні документи для подальшого оформлення права власності на відповідні частини об`єкта;
- здійснювати технічний нагляд за відповідністю якості і кількості виконаних робіт проєкту, кошторису будівельним нормам і правилам, та матеріалів, конструкцій, виробів - державним стандартам і технічним умовам.
4.13. Відповідно до пункту 3.2 цього договору ТОВ "Денар-Люкс" зобов`язалося:
- профінансувати будівництво об`єкта в повному обсязі;
- сплатити КП "Чернігівбудінвест" вартість витрат за виконання ним зобов`язань, визначених пунктом 3.1 цього договору, в порядку та в обсягах, передбачених цим договором, за погодженими сторонами договірними цінами згідно з виставленими рахунками від третіх організацій;
- сплатити за окремою угодою послуги проєктувальної організації за здійснення функцій авторського нагляду;
- у разі необхідності сприяти ТОВ "Домен-Буд" у постачанні матеріалів та обладнання для комплектації будівництва об`єкта, що відповідають проєктній документації та мають сертифікати якості;
- після закінчення будівництва об`єкта разом з ТОВ "Чернігівбудінвест" забезпечити введення його в експлуатацію;
- у тримісячний термін після введення об`єкта в експлуатацію спільно з КП "Чернігівбудінвест" забезпечити та профінансувати переоформлення земельної ділянки на себе або іншу юридичну особу (експлуатуючу організацію);
- укласти договори та сплатити відсоток відрахування на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м. Чернігова Чернігівській міській раді до введення об`єкта в експлуатацію;
- оплатити погоджені рахунки, пов`язані з отриманням (у випадках, передбачених законом) ордерів на проведення земляних та будівельних робіт і благоустрою;
- укласти угоду з "Північно-східним регіональним центром страхового фонду документації" про закладення технічної та проєктної документації до "Страхового фонду документації України" та сплатити згідно з рахунком вартість таких послуг.
4.14. Відповідно до пункту 3.3 цього договору ТОВ "Домен-Буд" зобов`язалося:
- взяти на себе всі обов`язки та права генеральної підрядної організації згідно з чинним законодавством;
- оформляти відповідну виконавчу документацію відповідно до функцій генпідрядника, регламентовану чинним законодавством України з питань капітального будівництва, протягом усього періоду будівництва та введення об`єкта в експлуатацію, визначати відповідальних осіб за її ведення, забезпечити можливість ознайомлення з нею представниками інших сторін;
- виконати технічні умови в частині будівництва та забезпечити прокладення інженерних мереж до об`єкта, а передачу експлуатуючим організаціям здійснить ТОВ "Денар-Люкс";
- виконати всі роботи з будівництва об`єкта відповідно до проєктно-кошторисної документації, будівельних норм і правил і здати роботи ТОВ "Денар-Люкс" та КП "Чернігівбудінвест";
- щомісячно до 25 числа звітного місяця пред`являти сторонам договору акти приймання виконаних робіт (форма КБ-2в) та довідку про вартість виконаних підрядних робіт (та витрат) (форма КБ-3) або за укрупненими показниками (структурі);
- після виконання робіт передати об`єкт за актом ТОВ "Денар-Люкс".
4.15. Суд апеляційної інстанції також зауважив, що відповідно до пунктів 6.1 - 6.4 договору від 29.05.2017 № 01-16/17 ТОВ "Денар-Люкс" забезпечує своєчасне фінансування будівництва об`єкта, а також фінансування понесених КП "Чернігівбудінвест" витрат при виконанні своїх функцій за договором. ТОВ "Денар-Люкс" для виконання функцій технічного нагляду та утримання служби КП "Чернігівбудінвест" перераховує йому 2,5 % від суми виконаних будівельно-монтажних робіт за звітний період на підставі відповідної довідки про вартість виконаних робіт (форма КБ-3), акта виконаних робіт та рахунка КП "Чернігівбудінвест" до 15 числа місяця, наступного за звітним. ТОВ "Денар-Люкс" здійснює щомісячні проміжні платежі за виконані роботи з урахуванням та на підставі довідки (типова форма КБ-3) та акта (типова форма КБ-2в), підписаних уповноваженими представниками сторін. Акти приймання готує ТОВ "Домен-Буд", погоджує з ТОВ "Денар-Люкс" та передає для підписання уповноваженому представнику КП "Чернігівбудінвест", яке протягом п`яти днів перевіряє та підписує їх в частині фактично виконаних обсягів робіт.
4.16. Згідно з пунктом 7.1 цього договору ТОВ "Денар-Люкс" передає ТОВ "Домен-Буд" затверджену КП "Чернігівбудінвест" проєктно-кошторисну документацію в повному обсязі та в 2-х примірниках.
4.17. Пунктом 8.1 договору від 29.05.2017 № 01-16/17 передбачено, що КП "Чернігівбудінвест" передає ТОВ "Домен-Буд" на період будівництва і до його закінчення придатний для виконання робіт будівельний майданчик разом з усіма необхідними для користування ним документами, а також з усіма дозвільними документами на будівництво.
4.18. Суди попередніх інстанцій установили, що згідно з сертифікатами серії ЧГ № 122210318835 та серії ЧГ № 122211006739, виданими Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Чернігівської міської ради 26.03.2021 та 12.10.2021, засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта: "Будівництво багатоквартирного житлового будинку з автономним джерелом теплопостачання в кожній квартирі, з вбудовано-прибудованими приміщеннями для розміщення об`єктів соціально-побутового призначення з автономним джерелом теплопостачання та приміщеннями для розміщення неопалювального паркінгу по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові, на земельній ділянці, яка знаходиться в постійному користуванні, з виділенням пускових комплексів: перший пусковий комплекс - будівництво багатоквартирного житлового будинку з автономним джерелом теплопостачання в кожній квартирі; другий пусковий комплекс - будівництво вбудовано-прибудованих приміщень для розміщення об`єктів соціально-побутового призначення з автономним джерелом теплопостачання; третій пусковий комплекс - будівництво приміщень для розміщення неопалювального паркінгу. Об`єкт будівництва введений в експлуатацію".
4.19. Суди попередніх інстанцій зауважили, що, за твердженням учасників справи, на цей час ТОВ "Стрілецька набережна" є управителем багатоквартирного будинку за адресою: вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36-А в місті Чернігові, на підставі договору від 02.08.2021 № 02/08-2021, укладеного між ТОВ "Стрілецька набережна" та співвласниками цього будинку.
4.20. Суди попередніх інстанцій установили, що 25.11.2021 згідно з рішенням Чернігівської міської ради № 13/VIIІ-24 (пункт 4.2) КП "Чернігівбудінвест" надано дозвіл на розроблення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки площею 0,3972 га з кадастровим номером 7410100000:02:050:0525 на вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36-А в м. Чернігові.
4.21. Як зазначили суди попередніх інстанцій, згідно з інформацією з Державного земельного кадастру здійснено поділ земельної ділянки площею 0,3972 га з кадастровим номером 7410100000:02:050:0525 на вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36-А в м. Чернігові, за результатами якого 21.12.2021 до Державного земельного кадастру внесено відомості про дві новоутворені земельні ділянки: площею 0,2770 га з кадастровим номером 7410100000:02:050:0614 та площею 0,1202 га з кадастровим номером 7410100000:02:050:0612; цільове призначення: 02.10 - для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.
4.22. Відповідно до пунктів 20, 21 рішення Чернігівської міської ради від 27.10.2022 № 23/VIIІ-11:
- припинено право постійного користування земельною ділянкою площею 0,3972 га з кадастровим номером 7410100000:02:050:0525 на вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36-А в м. Чернігові за згодою КП "Чернігівбудінвест";
- затверджено технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки площею 0,3972 га з кадастровим номером 7410100000:02:050:0525 на вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36-А в м. Чернігові;
- передано в постійне користування КП "Чернігівбудінвест" земельну ділянку площею 0,1202 га з кадастровим номером 7410100000:02:050:0612 на вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36-А в м. Чернігові для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури; встановлено ставку земельного податку на рівні 1,5 відсотка нормативної грошової оцінки земельної ділянки;
- передано в оренду ТОВ "Стрілецька набережна" земельну ділянку площею 0,2770 га з кадастровим номером 7410100000:02:050:0614 на вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36-А в м. Чернігові строком до 27.10.2024 для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури; встановлено розмір орендної плати на рівні 0,25 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
4.23. Згідно з відомостями, внесеними до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, сформовані витяги за номерами 319175138 та 320090347:
- КП "Чернігівбудінвест" 27.12.2022 зареєстровано речове право - право постійного користування на земельну ділянку площею 0,1202 га з кадастровим номером 7410100000:02:050:0612; підстава реєстраційної дії: рішення Чернігівської міської ради від 27.10.2022 № 23/VIII-11; власник: Чернігівська міська рада;
- ТОВ "Стрілецька набережна" 26.12.2022 зареєстровано речове право - право оренди на земельну ділянку площею 0,2770 га з кадастровим номером 7410100000:02:050:0614; підстава реєстраційної дії: договір оренди земельної ділянки від 28.11.2022; орендодавець (власник): Чернігівська міська рада.
4.24. Спір у цій справі виник у зв`язку з наявністю чи відсутністю правових підстав для визнання недійсними договорів від 03.04.2017 № 01-10/17 та від 29.05.2017 № 01-16/17, а також наявністю чи відсутністю правових підстав для застосування наслідків їх недійсності шляхом викупу земельної ділянки площею 0,2770 га з кадастровим номером 7410100000:02:050:0614 та шляхом зобов`язання привести земельну ділянку площею 0,1202 га з кадастровим номером 7410100000:02:050:0612 до стану, в якому вона перебувала до надання її у фактичне користування .
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Згідно з ухвалою Верховного Суду від 05.02.2024 у справі № 927/784/22 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Прокурора на постанову Північного апеляційного господарського суду від 22.11.2023 і рішення Господарського суду Чернігівської області від 08.03.2023 у справі № 927/784/22.
Відповідно до ухвали Верховного Суду від 27.02.2024 у справі № 927/784/22 зупинено касаційне провадження за касаційною скаргою Прокурора на постанову Північного апеляційного господарського суду від 22.11.2023 і рішення Господарського суду Чернігівської області від 08.03.2023 у справі № 927/784/22 до розгляду об`єднаною палатою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду справи № 905/20/23.
Суд установив, що 15.11.2024 об`єднана палата Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у справі № 905/20/23 ухвалила постанову, яка була оприлюднена в Єдиному державному реєстрі судових рішень 19.11.2024.
Згідно з ухвалою Верховного Суду від 29.11.2024 у справі № 927/784/22 поновлено касаційне провадження за касаційною скаргою Прокурора на постанову Північного апеляційного господарського суду від 22.11.2023 і рішення Господарського суду Чернігівської області від 08.03.2023 у справі № 927/784/22.
5.2. Статтею 300 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається.
Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини 1 статті 310, частиною 2 статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
5.3. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі та відзивах доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу належить задовольнити частково з огляду на таке.
5.4. Предметом позову в цій справі є матеріально-правові вимоги Прокурора в інтересах держави в особі Чернігівської міської ради про визнання недійсними договорів, зобов`язання привести земельну ділянку до стану, в якому вона була до надання її в фактичне користування, та про зобов`язання викупити земельну ділянку.
Позовні вимоги з посиланням на положення статей 203, 215, 235 Цивільного кодексу України мотивовані тим, що шляхом укладення спірних договорів між сторонами укладено удаваний правочин, який за своїм змістом є договором суперфіцію та укладений із порушенням норм чинного законодавства, зокрема, статей 92, 96, 102-1 Земельного кодексу України, статей 413- 415 Цивільного кодексу України, внаслідок чого порушено майнові права Чернігівської міської ради.
5.5. Верховний Суд зазначає, що відповідно до частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
5.6. Частинами 1, 2 статті 202 Цивільного кодексу України встановлено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).
5.7. Колегія суддів зазначає, що, звертаючись із позовом про визнання недійсним правочину, позивач згідно з вимогами статей 13, 74 Господарського процесуального кодексу України повинен довести наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення. Без доведення позивачем обставин недодержання сторонами в момент вчинення оспорюваного правочину конкретних вимог законодавства суд не має підстав для задоволення відповідного позову. Подібний висновок викладений у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 18.05.2023 у справі № 910/7975/21.
5.8. Статтею 203 Цивільного кодексу України визначено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (частина 1); особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності (частина 2) тощо.
5.9. Частиною 1 статті 215 Цивільного кодексу України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1- 3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу.
5.10. Отже, наведеними правовими положеннями визначені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, та загальні підстави недійсності правочину, за яких цей правочин може бути визнаний недійсним, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність (оспорюваний правочин) (частина 3 статті 215 Цивільного кодексу України).
5.11. При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину враховуються загальні положення статей 3, 15, 16 Цивільного кодексу України. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав для визнання недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене та в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулося. Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 20.02.2024 у справі № 903/1037/22, від 19.03.2024 у справі № 910/4293/22, від 31.10.2023 у справі № 908/722/20, від 29.08.2023 у справі № 909/635/22, від 27.06.2023 у справі № 916/97/21.
5.12. Крім того, вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків та, у разі задоволення позовних вимог, зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин. Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 18.05.2023 у справі № 906/743/21, від 03.08.2023 у справі № 909/654/19, від 19.10.2022 у справі № 912/278/21.
5.13. Таким чином, для визнання недійсним у судовому порядку правочину необхідно встановити, що правочин не відповідає вимогам закону або ж його сторонами (стороною) при укладенні було порушено господарську компетенцію. Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 20.02.2024 у справі № 903/1037/22, від 19.03.2024 у справі № 910/4293/22.
5.14. Колегія суддів також зазначає, що відповідно до статті 152 Земельного кодексу України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема, визнання угоди недійсною. Пунктом 2 частини 2 статті 16 Цивільного кодексу України також передбачено, що до способів захисту цивільних прав та інтересів належить визнання правочину недійсним.
5.15. У справі, що розглядається позовні вимоги Прокурора обґрунтовані тим, що спірний договір про співробітництво від 03.04.2017 № 01-10/17 та договір від 01-16/17 від 29.05.2017 є удаваними, оскільки ці правочини вчинено з метою приховання іншого правочину - договору суперфіцію, за яким КП "Чернігівбудінвест" не маючи право розпоряджатися земельною ділянкою комунальної власності фактично передало земельну ділянку ТОВ "Денар-Люкс" для забудови в комерційних цілях товариства.
5.16. Згідно із частиною 1 статті 235 Цивільного кодексу України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили.
5.17. Верховний Суд неодноразово зазначав, що за удаваним правочином сторони умисно оформлюють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. У такій ситуації існують два правочини: один - удаваний, а інший - той, який сторони дійсно мали на увазі. Отже, удаваний правочин своєю формою прикриває реальний правочин. Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 07.02.2023 у справі № 918/86/22, від 28.09.2022 у справі № 906/494/20.
Таким чином, за удаваним правочином сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. За удаваним правочином права та обов`язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину. Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 11.04.2023 у справі № 916/508/22, від 21.03.2023 у справі № 917/1550/21, від 31.05.2023 у справі № 916/1272/22.
Специфіка удаваного правочину полягає в тому, що він, існуючи в парі з іншим правочином, який ним прикривається, є завжди таким, що не відповідає положенням Цивільного кодексу України, тобто є удаваним. Другий же правочин (прихований) може бути як дійсним, так і недійсним, залежно від того, наскільки він відповідає вимогам чинності правочинів, що містяться у статті 203 Цивільного кодексу України (аналогічний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 22.01.2020 у справі № 925/1199/18).
5.18. Правова природа договору не залежить від його назви, а визначається з огляду на зміст, а тому при оцінці відповідності волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам, суд повинен надати правову оцінку його предмету, умовам, правам та обов`язкам сторін для визначення спрямованості як їх дій, так і певних правових наслідків, з`ясувати фактичний характер спірних правовідносин, які склались між сторонами, з`ясувати дійсні наміри сторін спору при укладенні договору щодо визначення умов виконання зобов`язань обома сторонами цього договору наслідків, застосувати відповідні норми права. Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 10.05.2018 у справі № 924/263/17, від 02.02.2022 у справі № 927/1099/20, від 23.03.2021 у справі № 916/2380/18, від 01.10.2020 у справі № 910/21935/17, від 04.07.2018 у справі № 916/935/17, від 17.01.2019 у справі № 923/241/18, від 19.08.2020 у справі № 915/1302/19.
5.19. Встановивши під час розгляду справи, що правочин вчинено з метою приховання іншого правочину, суд на підставі положень статті 235 Цивільного кодексу України має визнати, що сторони вчинили саме цей правочин, та вирішити спір із застосуванням норм, які регулюють цей правочин. Якщо правочин, який насправді вчинено, суперечить закону, суд ухвалює рішення про встановлення його нікчемності або про визнання його недійсним. Подібна правова позиція висловлена Верховним Судом, зокрема, у справі № 910/7966/21, на яку посилається скаржник.
5.20. Відмовляючи у задоволенні позову Прокурора, суди виходили з того, що Прокурор не довів того, що договори від 03.04.2017 № 01-10/17 та від 29.05.2017 № 01-16/17 за сукупністю їх умов є договором суперфіцію, тому зазначили, що до спірних правовідносин сторін не підлягають застосуванню норми цивільного та земельного законодавства, що регулюють відносини користування чужою земельною ділянкою під забудову.
Суди також зазначили, що вимоги Прокурора про застосування наслідків недійсності спірних правочинів є похідними, тому за відсутності підстав для визнання спірних договорів від 03.04.2017 № 01-10/17 та від 29.05.2017 № 01-16/17 недійсними, не підлягають застосуванню правові наслідки, встановлені статтею 216 Цивільного кодексу України.
5.21. Не погодившись із судовими рішеннями у справі № 927/784/22, Прокурор звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою. Обґрунтовуючи доводи касаційної скарги, Прокурор посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
5.22. Пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 310 цього Кодексу.