ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
04 грудня 2024 року
м. Київ
справа № 619/86/24
провадження № 61-13499св24
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В. (суддя-доповідач),
суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Сакари Н. Ю., Шиповича В. В.,
учасники справи:
позивачка - ОСОБА_1,
відповідач - приватне акціонерне товариство "Холдингова компанія "Київміськбуд",
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу приватного акціонерного товариства "Холдингова компанія "Київміськбуд" на рішення Дергачівського районного суду Харківської області від 05 червня 2024 року у складі судді Болибока Є. А. та постанову Харківського апеляційного суду від 19 вересня 2024 року у складі колегії суддів: Мальованого Ю. М., Пилипчук Н. П., Яцини В. Б., і виходив з такого.
Зміст позовної заяви та її обґрунтування
1. У грудні 2023 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до
ПрАТ "ХК "Київміськбуд" про визнання недійсним пункту договору, розірвання договору та стягнення коштів.
2. На обґрунтування позовних вимог ОСОБА_1 зазначала, що 18 січня 2022 року між нею та ПрАТ "ХК "Київміськбуд" було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К, за умовами якого вона придбала майнові права на об`єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_1, IV черга будівництва, в об`єкті "Комплекс житлових будинків та об`єктів соціального, побутового призначення на АДРЕСА_2" (ІІІ-ХІІІ черги будівництва).
3. Договором передбачено, що на дату його підписання вартість майнових прав на об`єкт складає 1 565 489,27 грн, у тому числі ПДВ 260 914,88 грн, виходячи з вартості майнових прав за 1 кв. м - 24 418,80 грн, у тому числі ПДВ - 4 069,80 грн (пункт 3.1 договору).
4. Відповідно до пункту 3.2 договору покупець зобов`язується здійснити перший платіж у розмірі 782 866,73 грн, що складає 50 % вартості майнових прав (32,06 кв. м) протягом 4 банківських днів після підписання цього договору, у строк по 24 січня 2022 року. Наступні платежі покупець здійснює за визначеним сторонами графіком.
5. Зазначала, що на виконання умов договору вона сплатила на рахунок відповідача 1 121 200,00 грн двома платежами: 19 січня 2022 року перерахувала 1 108 000,00 грн, що підтверджується квитанцією № ПНІ 8450, та 22 січня 2022 року перерахувала 13 200,00 грн, що підтверджується квитанцією № ПН57200.
6. Посилалася на те, що договором передбачено запланований термін прийняття в експлуатацію об`єкту будівництва - грудень 2024 року. Разом з тим, станом на дату подання позову відповідач навіть не почав підготовчі роботи з будівництва об`єкту.
7. Починаючи з лютого 2022 року відповідач повністю зупинив будівництво усіх об`єктів, у тому числі об`єкта, майнові права за яким було придбано нею. Вона неодноразово (з липня 2022 року по вересень 2023 року) зверталася до відповідача із запитами щодо надання інформації про відновлення будівництва об`єкта, відвідувала спеціалістів з продажу об`єктів на прийомі у головному офісі відповідача. У відповідь на численні її запити працівниками відповідача була надана одна й та сама відповідь про необхідність направляти листи про надання інформації у письмовій формі та надсилати через скриньку, яка знаходиться у головному офісі. Вона двічі подавала відповідні запити через скриньку, однак жодної відповіді на ці запити від відповідача не отримала. Крім того, вона також через скриньку подавала повідомлення про дострокове розірвання договору та повернення відповідачем сплачених за договором коштів, проте на жоден з надісланих нею документів відповідач відповіді на надав.
8. Вказувала, що її право відмовитись від договору в односторонньому порядку встановлене у пункті 2.4.2 договору, за умовами якого покупець має право до прийняття об`єкта в експлуатацію відмовитись від остаточної сплати вартості майнових прав на об`єкт шляхом розірвання цього договору, про що укладається відповідна угода, та у строк 90 календарних днів отримати кошти, що були сплачені за цим договором, з вирахуванням 5 % від внесеної суми на користь Компанії у якості штрафу. Крім того, пунктом 5.2.3 договору визначено, що зобов`язання за цим договором припиняються у разі одностороннього розірвання договору з ініціативи покупця або компанії.
9. 02 листопада 2023 року вона направила на офіційну поштову адресу ПрАТ "ХК "Київміськбуд" повідомлення про дострокове розірвання договору та вимогу про повернення сплачених коштів за цим договором. Вказане повідомлення відповідач одержав 07 листопада 2023 року, однак жодної відповіді не надав.
10. Після цього, на виконання пункту 2.4.2 договору, 29 листопада 2023 року вона надіслала на офіційну поштову адресу відповідача ще одне повідомлення про дострокове одностороннє розірвання договору та два примірники додаткової угоди від 29 листопада 2023 року про розірвання договору, які були нею підписані. Просила протягом семи календарних днів з дня отримання цього листа надіслати їй підписаний примірник додаткової угоди або вмотивовану відмову від його підписання за адресою, вказаною у цьому повідомленні. Крім того, вона просила повернути сплачені нею грошові кошти на виконання цього договору у розмірі 1 121 200,00 грн та зазначила відповідні банківські реквізити свого рахунку. Вказані документи отримані відповідачем 01 грудня 2023 року, однак відповіді вона не отримала.
11. Зазначала, що ПрАТ "ХК "Київміськбуд" самоусунулось як від виконання своїх зобов`язань за договором щодо початку будівництва об`єкта, так і від надання їй будь-якої інформації, його поведінка є недобросовісною. У свою чергу, вона використала всі можливі засоби досудового врегулювання спору, однак на жодне з численних повідомлень та її звернень ПрАТ "ХК "Київміськбуд" не надало відповіді та інформації.
12. Крім того, посилалася на наявність підстав для визнання недійсним пункту 2.4.2 договору в частині встановлення відповідачем штрафу для неї за правомірну односторонню відмову від договору, що суперечить Закону України "Про захист прав споживачів" та є несправедливою для неї умовою договору. До того ж, з моменту сплати грошові кошти зазнали значного знецінення у зв`язку з інфляцією.
13. Враховуючи наведене, ОСОБА_1 просила суд: визнати недійсним пункт 2.4.2 договору купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К від 18 січня 2022 року в частині встановлення для неї штрафу за правомірну односторонню відмову від цього договору, а саме фрази: "з вирахуванням 5 % від внесеної суми на користь компанії у якості штрафу"; розірвати договір купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К від 18 січня 2022 року, укладений між нею та
ПрАТ "ХК "Київміськбуд"; стягнути з ПрАТ "Холдингова компанія "Київміськбуд" на її користь сплачені за договором купівлі-продажу майнових прав
№ 27322/РН-К від 18 січня 2022 року грошові кошти в якості передплати у розмірі 1 121 200,00 грн.
Стислий виклад позиції відповідача
14. Відповідач ПрАТ "ХК "Київміськбуд" заперечував проти задоволення позовних вимог, посилаючись на їх необґрунтованість. Зазначав, що пунктом 2.8 договору купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К передбачено, що сторони підтверджують, що їх волевиявлення є вільним, усвідомленим і відповідає їх внутрішній волі; умови договору зрозумілі і відповідають реальній домовленості сторін. Вважав, що з урахуванням зазначених положень договору відсутні підстави для визнання пункту 2.4.2 договору недійсним. Посилався на те, що позивачка не виконала умови договору щодо повної оплати вартості майнових прав, а тому має застосовуватись штраф у розмірі 5 % від внесеної суми у разі розірвання договору.
15. Оскільки пунктом 6.1 договору передбачено, що термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва заплановано на грудень 2024 року, строк виконання зобов`язань компанії не настав. Умовами договору купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К не передбачено право позивачки на односторонню відмову від договору. Крім того, на офіційному сайті
ПрАТ "ХК "Київміськбуд" опубліковано інформацію про відновлення роботи компанії та будівельних майданчиків, компанія не заявляла про зупинення господарської діяльності та будівництва. Для укладення угоди про розірвання договору необхідний час для узгодження дій, які залежать не тільки від компанії, а й від низки чинників. На момент розгляду справи відсутні підстави для розірвання договору.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
16. Рішенням Дергачівського районного суду Харківської області від 05 червня 2024 року позов ОСОБА_1 задоволено частково.
17. Розірвано договір купівлі-продажу майнових прав від 18 січня 2022 року
№ 27322/РН-К, укладений між ОСОБА_1 та ПрАТ "ХК "Київміськбуд".
18. Стягнуто з ПрАТ "ХК "Київміськбуд" на користь ОСОБА_1 сплачені за договором купівлі-продажу майнових прав від 18 січня 2022 року
№ 27322/РН-К грошові кошти в якості передплати у розмірі 1 065 140,00 грн.
19. В іншій частині позову відмовлено. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
20. Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що з огляду на істотне порушення відповідачем умов договору, у зв`язку із чим ОСОБА_1 значною мірою була позбавлена того, на що вона розраховувала при укладенні договору, її вимога про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав
№ 27322/РН-К від 18 січня 2022 року підлягає задоволенню. Разом з тим, враховуючи, що позивачка не виконала умови договору щодо повної оплати вартості майнових прав, вона має заплатити штраф у розмірі 5 % від внесеної суми при розірванні договору.
21. Водночас, суд першої інстанції вважав, що підстави для визнання пункту 2.4.2 договору недійсним відсутні, а позовні вимоги в цій частині є необґрунтованими.
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції
22. Постановою Харківського апеляційного суду від 19 вересня 2024 року апеляційну скаргу ПрАТ "ХК "Київміськбуд" залишено без задоволення. Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено.
23. Рішення Дергачівського районного суду Харківської області від 05 червня 2024 року в частині відмови у визнанні недійсним пункту 2.4.2 договору
купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К від 18 січня 2022 року щодо встановлення штрафу за правомірну односторонню відмову від цього договору, а саме фрази: "з вирахуванням 5 % від внесеної суми на користь компанії у якості штрафу", та в частині стягнення з ПрАТ "ХК "Київміськбуд" на користь
ОСОБА_1 сплачених за договором купівлі-продажу майнових прав
від 18 січня 2022 року № 27322/РН-К грошових коштів у якості передплати у розмірі 1 065 140,00 грн і відмови у задоволенні майнових вимог в іншій частині, а також у частині стягнення судового збору скасовано та ухвалено у цій частині нове судове рішення.
24. Позов ОСОБА_1 задоволено повністю. Визнано недійсним пункт 2.4.2 договору купівлі-продажу майнових прав від 18 січня 2022 року
№ 27322/РН-К в частині встановлення для ОСОБА_1 штрафу за правомірну односторонню відмову від цього договору, а саме фрази: "з вирахуванням 5 % від внесеної суми на користь компанії у якості штрафу".
25. Стягнуто з ПрАТ "Холдингова компанія "Київміськбуд" на користь ОСОБА_1 сплачені за договором купівлі-продажу майнових прав від 18 січня 2022 року № 27322/РН-К грошові кошти в якості передплати у розмірі 1 121 200,00 грн.
26. В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
27. Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку про наявність підстав для розірвання договору купівлі-продажу майнових прав від 18 січня 2022 року, укладеного між сторонами, та стягнення з відповідача на користь позивачки внесених нею грошових коштів. Доказів на спростування бездіяльності
ПрАТ "ХК "Київміськбуд" щодо будівництва об`єкта відповідачем не надано.
28. Суд апеляційної інстанції вважав помилковими висновки суду першої інстанції щодо відмови у задоволенні позовної вимоги ОСОБА_1 про визнання недійсним пункту договору 2.4.2 в частині нарахування штрафу. Зазначено, що оспорюваний пункт 2.4.2 договору купівлі-продажу майнових прав від 18 січня 2022 року в частині встановлення штрафу суперечить сутності неустойки, оскільки її встановлення не допускається за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору. Позовні вимоги ОСОБА_1 про повернення суми грошових коштів визнані такими, що підлягають задоволенню у повному розмірі.
Узагальнені доводи касаційної скарги
29. 08 жовтня 2024 року ПрАТ "ХК "Київміськбуд"звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Дергачівського районного суду Харківської області від 05 червня 2024 року та постанову Харківського апеляційного суду від 19 вересня 2024 року, ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволені позову у повному обсязі.
30. Підставами касаційного оскарження судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій заявник зазначає неправильне застосування судами норм матеріального і порушення норм процесуального права, вказавши, що суди застосували норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2024 року у справі № 826/20221/16, у постановах Верховного Суду від 03 листопада 2021 року у справі № 757/39725/19-ц, від 18 травня 2023 року у справі № 910/7975/21, від 29 серпня 2023 року у справі № 909/635/22, від 31 жовтня 2023 року у справі № 908/722/20, від 20 лютого 2024 року у справі № 903/1037/22, від 19 березня 2024 року у справі № 910/4293/22, від 09 квітня 2024 року у справі № 905/342/23, від 09 травня 2024 року у справі № 923/77/22, від 11 червня 2024 року у справі № 916/3663/23, від 08 серпня 2024 року у справі № 917/1024/22, від 05 вересня 2024 року у справі № 910/7897/20, (пункт 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України), а також вказує, що суди не дослідили зібрані у справі докази та не надали їм належної правової оцінки (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).
31. Касаційна скарга обґрунтована посиланням на те, що суди попередніх інстанцій не врахували, що строк виконання зобовʼязань компанією за договором не закінчився, а умовами договору не передбачено права позивачки на односторонню відмову від договору. ПрАТ "ХК "Київміськбуд" вважає, що судами проігноровано умови договору, які сторони погодили шляхом вільного волевиявлення.
32. Акцентує увагу, що розірвання договору за рішенням суду допускається лише у виняткових випадках, а втручання суду у договірні відносини між сторонами є крайньою мірою врегулювання спірних правовідносин, яка має застосовуватися з дотриманням принципу "пропорційності".
33. Зазначає про помилковість висновків суду апеляційної інстанції щодо наявності правових підстав для визнання недійсним пункту 2.4.2 договору, який врегульовує застосування штрафної санкції з метою забезпечення сталості договірних відносин та уникнення безпідставної відмови від договірних відносин, з метою унеможливлення завдання збитків компанії.
34. Посилається на законодавчо закріплене право сторін врегулювати свої відносини на власний розсуд. Наголошує на презумпції правомірності договору. Невідповідність правочину актам законодавства як підстава його недійсності повинна ґрунтуватися на повно та достовірно встановлених судами обставинах справи про порушення правочинам (чи його частиною) імперативного припису закону. Саме по собі відступлення сторонами від положень законодавства, врегулювання відносин іншим чином не свідчить про суперечність правочину ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Вважає, що судом не встановлено порушення прав позивачки.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
35. Ухвалою Верховного Суду від 10 жовтня 2024 року відкрито касаційне провадження у справі № 619/86/24, витребувано матеріали цивільної справи із суду першої інстанції.
36. 22 жовтня 2024 року матеріали цивільної справи надійшли до Верховного Суду.
37. Ухвалою Верховного Суду від 27 листопада 2024 року справу призначено до судового розгляду колегією з п`яти суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами.
Короткий зміст відзиву на касаційну скаргу
38. 28 жовтня 2024 року ОСОБА_1 через підсистему "Електронний Суд" подала до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу ПрАТ "ХК "Київміськбуд", у якому, посилаючись на безпідставність доводів скарги, просить суд відмовити у її задоволенні.
39. Відзив на касаційну скаргу обґрунтований посиланням на те, що суди попередніх інстанцій правильно урахували погоджену у договорі можливість його дострокового розірвання, зокрема за ініціативою покупця. Позивачка зауважує, що зазначене право відповідач розʼяснював до підписання договору. Разом з тим, без наявності права відмовитися від сплати остаточної вартості майнових прав з поверненням сплачених коштів вона б не укладала договір. Вважає, що у спірних правовідносинах умовидоговору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав. Крім того, акцентує увагу на передбаченому договором кореспондуючому її праву на дострокове розірвання договору обовʼязку відповідача укласти додаткову угоду про розірвання договору. Також зауважує про суперечливу та недобросовісну поведінку відповідача.
40. Висновок суду апеляційної інстанції щодо недійсності умови договору про стягнення штрафу за правомірну відмову від договору вважає таким, що відповідає усталеній практиці Верховного Суду.
41. Додатково зауважує про нерелевантність наведеної заявником практики Верховного Суду.
42. 04 листопада 2024 року ОСОБА_1 через підсистему "Електронний Суд" подала заяву, у якій повідомила, що станом на 01 листопада 2024 року
ПрАТ "ХК "Київміськбуд" добровільно виконало постанову Харківського апеляційного суду від 19 вересня 2024 року шляхом перерахування на її рахунок грошових коштів у розмірі 1 121 200,00 грн.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
43. 18 січня 2022 року між ПрАТ "ХК "Київміськбуд" та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К.
44. Відповідно до пункту 1.1 цього договору продавець продає, а покупець придбаває майнові права на об`єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_1, IV черга будівництва, в об`єкті "Комплекс житлових будинків та об`єктів соціального, побутового призначення на АДРЕСА_2" (ІІІ-ХІІІ черги будівництва) на умовах та в порядку, що визначені у цьому договорі.
45. Пунктом 1.2 договору передбачено, що під майновими правами сторони договору розуміють право набути у власність закріплений за покупцем об`єкт після введення об`єкту будівництва в експлуатацію шляхом державної реєстрації такого права на підставі цього договору.
46. Згідно з пунктом 1.3 договору, об`єкт має наступні характеристики:
№ квартири – 226; поверх – 24 ; кількість кімнат - 2; загальна проєктна площа -
64,11 кв. м; план приміщення - викопіювання з проєктної документації.
47. Відповідно до пункту 2.4.2 договору покупець має право до прийняття об`єкта в експлуатацію відмовитись від остаточної сплати вартості майнових прав на об`єкт шляхом розірвання цього договору, про що укладається відповідна угода, та у строк 90 календарних днів отримати кошти, що були сплачені за цим договором, з вирахуванням 5 % від внесеної суми на користь компанії у якості штрафу.
48. Розділом 3 договору визначений порядок розрахунків.
49. На дату підписання цього договору вартість майнових прав на об`єкт складає 1 565 489,27 грн, у тому числі ПДВ 260 914,88 грн виходячи з вартості майнових прав за 1 кв. м - 24 418,80 грн, у тому числі ПДВ - 4 069,80 грн (пункт 3.1 договору).
50. Відповідно до пункту 3.2 договору, покупець зобов`язується здійснити перший платіж у розмірі 782 866,73 грн, що складає 50 % вартості майнових прав (32,06 кв. м) протягом 4 банківських днів після підписання цього договору, у строк по 24 січня 2022 року.
51. Наступні платежі покупець здійснює за графіком, виходячи з проєктної площі об`єкта, в перерахунку на 1 кв. м за поточною базовою вартістю майнових прав на об`єкт, яка буде встановлена згідно з рішенням правління компанії, про що покупець дізнається самостійно на день внесення покупцем оплати.
52. У пункті 3.2 договору також встановлений графік та строки оплати квадратних метрів об`єкта будівництва.
53. Пунктом 5.2.3 договору визначено, що зобов`язання за цим договором припиняються у разі одностороннього розірвання договору з ініціативи покупця або компанії.
54. Пунктом 6.1 договору передбачено, що запланований термін прийняття в експлуатацію об`єкту будівництва - грудень 2024 року.
55. На виконання умов договору 19 січня 2022 року та 22 січня 2022 року ОСОБА_1 перерахувала на рахунок ПрАТ "Холдингова компанія "Київміськбуд" 1 108 000,00 грн та 13 200,00 грн, що підтверджується квитанціями № ПН 18450 від 19 січня 2022 року та № ПН 57200 від 22 січня 2022 року.
56. Станом на час звернення ОСОБА_1 до суду будівельні роботи щодо будівництва квартири АДРЕСА_1, IV черги будівництва, в об`єкті "Комплекс житлових будинків та об`єктів соціального, побутового призначення на АДРЕСА_2" відповідачем не розпочато.
57. 02 листопада 2023 року ОСОБА_1 поштою направила на адресу
ПрАТ "ХК "Київміськбуд" повідомлення про дострокове розірвання договору з вимогою повернути сплачені нею кошти за цим договором, яке було отримано
відповідачем 07 листопада 2023 року.
58. 29 листопада 2023 року ОСОБА_1 поштою направила на адресу
ПрАТ "ХК "Київміськбуд" повідомлення про дострокове одностороннє розірвання договору та два примірники додаткової угоди від 29 листопада 2023 року про розірвання договору, підписані нею.
59. У цьому листі, керуючись пунктом 2.4.2 договору, ОСОБА_1 повідомила про розірвання договору з її ініціативи та направила два примірники відповідної додаткової угоди про розірвання цього договору для підписання їх відповідачем. У повідомленні вона просила протягом семи календарних днів з дня отримання цього листа надіслати їй підписаний примірник додаткової угоди або вмотивовану відмову від його підписання за адресою, вказаною у цьому повідомленні. Крім того, вона просила повернути сплачені нею грошові кошти на виконання цього договору у розмірі 1 121 200,00 грн.
60. Зазначене повідомлення отримано товариством 01 грудня 2023 року, що підтверджується інформацією з офіційного веб-сайту АТ "Укрпошта".
61. Доказів розгляду відповідачем вказаного повідомлення ОСОБА_1 про дострокове одностороннє розірвання договору та про повернення внесених нею на придбання квартири грошових коштів матеріали справи не містять.