ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
26 листопада 2024 року
м. Київ
cправа № 910/2902/18 (910/10381/20)
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Васьковського О. В. - головуючого, Білоуса В. В., Погребняка В. Я.,
за участі секретаря судового засідання Аліференко Т.В.
розглянув касаційну скаргу Київської міської ради
на рішення Господарського суду міста Києва (суддя Чеберяк П. П.) від 29.04.2024
та постанову Північного апеляційного господарського суду (головуючий - Доманська М.Л., судді: Поліщук В. Ю., Остапенко О.М.) від 04.09.2024
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс"
до 1) Київської міської ради
2) Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки
у справі за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "НМТ Інвестментс"
до боржника Товариства з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс"
про визнання банкрутом.
Учасники справи:
представник позивача -Мусієнко О.І., адвокат;
представник відповідача-1 - не з`явився;
представник відповідача-1 - не з`явився.
1. Короткий зміст вимог
1.1. 04.04.2018 Господарський суд міста Києва ухвалив відкрити за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "НМТ Інвестментс" провадження у справі про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" (далі - Боржник) в порядку, передбаченому Законом України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" (далі- Закон про банкрутство), ввести мораторій на задоволення вимог кредиторів, процедуру розпорядження майном та призначити розпорядника майна Боржника тощо.
1.2. 14.07.2020 Боржник (далі - Позивач) звернувся із позовом про визнання укладеною між Позивачем та Київською міською радою (далі - Відповідач-1) додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки, посвідченого державним нотаріусом Першої Київської державної нотаріальної контори Петровою Т.М., 05.09.2005 за реєстровим № 17-4327 (далі - Договір) та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (наразі Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації, далі -Відповідач-2), про що зроблено запис від 08.09.2005 за № 63-6-00285 у книзі записів державної реєстрації договорів, на умовах, запропонованих Позивачем, а саме з поновленням Договору на 15 років.
1.3. Позов обґрунтований порушенням Відповідачем-1 вимог частини 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" через його бездіяльність з розгляду протягом одного місяця звернення Позивача щодо поновлення Договору оренди земельної ділянки з поверненням підписаного примірнику додаткової угоди до нього, що порушує переважне право Позивача на укладення договору оренди землі на новий строк.
2. Короткий зміст рішення судів першої та апеляційної інстанцій.
2.1. Справа переглядалась судами неодноразово.
24.11.2021 Верховний Суд за результатами здійснення касаційного провадження за скаргою Відповдіача-1 на постанову Північного апеляційного господарського суду від 02.06.2021 та рішення Господарського суду міста Києва від 30.03.2021 скасував ці судові рішення, а справу направив на новий розгляд до суду першої інстанції.
2.2. При новому розгляді справи 29.04.2024 Господарський суд міста Києва постановив рішення (залишене без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 04.09.2024) про задоволення позову та визнання укладеною між Позивачем та Відповідачем-1 додаткової угоди про поновлення Договору оренди земельної ділянки у запропонованій Позивачем редакції, відповідно до якої Договір поновлений на 15 років.
2.3. Судові рішення мотивовані наявністю підстав для визнання укладеною додатковї угоди до Договору в запропонованій Позивачем редакції з поновленням Договору на 15 років, оскільки відповідачі протягом встановленого законом місячного строку не розглянули надісланий Позивачем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди щодо пролонгації Договору на 15 років, не повідомили орендаря про наявність заперечень та про своє рішення, тоді як Позивач здійснював всі необхідні дії для належного використання орендованої ним за Договором земельної ділянки, виконавши зокрема зобов`язання, що визначені у пункті 8.4 Договору щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням та щодо строків забудови. Також суди вказали про належне виконання умов Договору в частині належної сплати орендних платежів та про відсутність у Позивача заборгованості з орендної плати.
3. Встановлені судами обставини
3.1. 05.09.2005 між Позивачем (орендар) та Відповідачем-1 (орендодавець) укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений державним нотаріусом Першої київської державної нотаріальної контори Петровою Т.М. за № 17-4327, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) за № 63-6-00285 від 08.09.2005, про що зроблено запис у книзі записів державної реєстрації договорів.
Відповідно до пункту 1.1 Договору орендодавець, на підставі рішення Київської міської ради № 774/3349 від 14.07.2005, за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку визначену цим договором.
Згідно з пунктом 1.2 Договору об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками:
- місце розташування - ж/м Осокорки-Центральні (4 мікрорайон) у Дарницькому районі м. Києва;
- розмір - 21,8966 га;
- цільове призначення - для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення;
- кадастровий номер - 8000000000:96:001:0010 (далі - Земельна ділянка).
Договір укладено на 15 років (на період будівництва) (пункт 3.1 Договору) та, з урахуванням його державної реєстрації, яку проведено 08.09.2005, строк дії договору встановлено до 08.09.2020.
Пунктами 4.1, 4.2 Договору передбачено, що визначена ним орендна плата за земельну ділянку становить платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою у грошовій формі. Річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 1,5 % від її нормативної грошової оцінки. У пункті 4.3 Договору сторони домовились, що розмір орендної плати може змінюватись за згодою сторін шляхом прийняття відповідного рішення Київською міською радою та внесення змін до цього договору.
Пунктом 8.4 Договору оренди передбачено, що завершення забудови Земельної ділянки необхідно здійснити в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку.
Згідно з пунктом 11.7 Договору після закінчення строку, на який його було укладено орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
3.2. Згідно з актом приймання-передачі земельної ділянки від 08.09.2005 Відповідач-1 передав, а Позивач прийняв у своє володіння і користування Земельну ділянку.
Сторони Договору склали і підписали акт від 18.08.2005 визначення меж Земельної ділянки в натурі (на місцевості).
3.3. 30.04.2020 Позивач звернувся до Відповідача-1 із листом-повідомленням за вих. № 14 про поновлення Договору, до якого долучив проект додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки, підписаний та скріплений печаткою орендаря, довідку Головного управління ДПС у місті Києві Державної податкової служби України від 23.04.2020 про відсутність заборгованості з орендної плати та відсутність податкового боргу з орендної плати за землю станом на 17.04.2020, документи, в підтвердження виконання умов Договору щодо будівництва об`єкта або які обґрунтовують необхідність поновлення Договору для завершення такого будівництва, зокрема, проект організації будівництва "Нове будівництво комплексу об`єктів житлового і соціально-побутового призначення (4 мікрорайон) житлового масиву Осокорки-Центральні у Дарницькому районі м. Києва", копії сертифікатів Київської торгово-промислової палати № 17-03-4/138 від 16.03.2020 та № 1703-4/525 від 06.12.2019 про форс-мажорні обставини, які унеможливили виконання договору в зазначений термін, а також обґрунтування необхідності поновлення договору оренди земельної ділянки та інформація про сплату пайової участі на розвиток інфраструктури міста, в якому наведено посилання на те, що тривалість забудови зумовлена наявністю форс-мажорних обставин, тривалістю процедур, які передують початку виконання будівельних робіт, тривалістю отримання дозвільної документації.
Зазначений вище лист-повідомлення Позивача про поновлення договору оренди земельної ділянки та додані документи згідно переліку направлено Відповідачу-1 у строк, визначений пунктом 11.7 Договору (накладна Укрпошти 0100179633595, фіскальний чек від 30.04.2020, опис вкладення з відбитком поштового штемпеля про прийняття до пересилання документів), і отримано Відповідачем-1 06.05.2020, що підтверджується інформацією з сайту відстежень поштових відправлень ПАТ "Укрпошта" щодо відповідного поштового відправлення.
3.4. Відповідачі протягом місяця не розглянули надісланий Позивачем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, не повідомили орендаря про наявність заперечень та про своє рішення.
3.5. Відповідачі обґрунтовують свої заперечення щодо неналежного користування Позивачем Земельною ділянкою відповідно до умов Договору та цільового призначення актами обстеження земельної ділянки № 18-1574-02 від 20.12.2018 та № 20-0498-02 від 19.08.2020.
Цими актами за результатами проведеного обстеження було зафіксовано стан Земельної ділянки, стан будівельного майданчика, розташування тимчасових будівельних споруд, розташування зелених насаджень.
3.6. Питання належного виконання Позивачем умов Договору було предметом розгляду у справі № 910/1424/19 і рішенням Господарського суду міста Києва від 02.07.2019, яке набрало законної сили, були встановлені наступні обставини, що:
- протягом 2006-2009 років на замовлення Позивачарозроблявся детальний план території району Осокорки та вчинялися дії, які були необхідні для його затвердження Київською міською радою (виконання проектних робіт з розроблення Детального плану території району Осокорки, отримання висновків, проходження архітектурно-містобудівної ради, громадське обговорення містобудівної документації, проходження державної екологічної експертизи - вказані докази містяться в матеріалах справи);
- у 2009 році був затверджений Детальний план території району Осокорки відбулось (рішення Київради від 27.11.2009 № 695/2764);
- 2013 - 2014 роки - підготовка містобудівного розрахунку та отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельних ділянок, які відповідно до статті 29 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" є вихідними даними для проектування об`єкту будівництва;
- 2014 рік - отримання містобудівних умов і обмежень забудови Земельних ділянок;
- 2014 - 2017 роки - розроблення проектної документації, проходження експертизи проекту будівництва на виконання вимог статті 31 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності";
- 26.03.2015 - отримання дозволу на виконання будівельних робіт "Комплексна забудова території об`єктами житлового і соціально-побутового призначення (1, 2, 2а мікрорайони) житлового масиву Осокорки-Центральні у Дарницькому районі м. Києва. Перша черга будівництва. Будівництво підстанції ПС 110/10 кВ "ТЕЦ-5- Аркада";
- 27.04.2018 - отримання дозволу на виконання будівельних робіт "Комплексна забудова території об`єктами житлового і соціально-побутового призначення (1,2,2а мікрорайони) житлового масиву Осокорки-Центральні у Дарницькому районі м. Києва. 2 черга будівництва. Коригування.";
- 2015 - 2018 роки виконання підготовчих та будівельних робіт по реалізації Комплексної забудови території об`єктами житлового і соціально-побутового призначення (1, 2, 2а мікрорайони) житлового масиву Осокорки-Центральні у Дарницькому районі м. Києва;
- згідно з наданими Позивачем календарними планами будівництва, кінцевими строками будівництва житлового масиву є 2021 - 2025 роки.
У справі № 910/1424/19 з огляду на проведені Позивачем роботи з підготовки та проходження всіх вище перелічених етапів будівництва, які є вичерпними та обов`язковими, згідно з нормами чинного законодавства, та не можуть передувати одна другій, суд дійшов висновку про спростування матеріалами справи твердження щодо порушення Позивачем строків забудови.
3.7. Постановою Верховного Суду від 27.05.2021 у справі № 640/12591/19, якою скасовані судові рішення першої та апеляційної інстанції, а у задоволенні вимог Позивача про визнання протиправним та скасування податкового повідомлення-рішення Головного управління ДФС у місті Києві від 04.02.2019 № 0045140305 відмовлено, суд встановив такі обставини.
3.8. Рішенням Господарського суду міста Києва від 05.12.2022 у справі № 910/2902/18 (910/20011/21) стягнуто з Боржника на користь Головного управління ДПС у місті Києві заборгованість з орендної плати за землю в сумі 27 002 368 грн 65 коп., судовий збір в сумі 405 035 грн 52 коп.
Рішення мотивовано заборгованістю Позивача з орендної плати за землю з юридичних осіб в сумі 27 002 368 грн 65 коп., з яких: 17 960 573 грн 28 коп. - основний борг, 4 490 143 грн 32 коп. - штраф, 4 551 652 грн. 05 коп. - пеня, що виникла на підставі податкового повідомлення рішення № 0045140305 від 04.02.2019.
29.05.2023 Державним виконавцем Шевченківського відділу державної виконавчої служби у місті Києві Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ) Загорським Ю.Ю. винесено постанову про відкриття виконавчого провадження № 71903814 про стягнення з Боржника на користь Головного управління ДПС у м. Києві 405 035,52 грн. (судовий збір), а також виконавчий збір/основну винагороду приватного виконавця у розмірі 40 503 грн 55 коп.
Підставою для відкриття виконавчого провадження був наказ Господарського суду міста Києва від 09.01.2023 у справі № 910/2902/18 (910/20011/21).
08.12.2023 Позивач сплатив в межах виконавчого провадження № 71903814 заборгованість в сумі 445 857 грн 07 коп.
11.12.2023 Державним виконавцем Шевченківського відділу державної виконавчої служби у місті Києві Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ) Загорським Ю.Ю. винесено постанову про закінчення виконавчого провадження №71903 814.
3.10. Рішенням Господарського суду міста Києва від 19.09.2022 у справі № 910/2902/18 (910/15569/21) стягнуто з Позивача на користь Головного управління ДПС у місті Києві заборгованість з орендної плати за землю в сумі 2 158 772 грн 67 коп., судовий збір в сумі 32 381 грн 59 коп.
Рішення обґрунтовано заборгованістю Позивача з орендної плати за землю з юридичних осіб в сумі 2 158 772 грн 67 коп. основного боргу, що виник на підставі податкових розрахунків земельного податку № 9027609086 від 17.02.2020 в сумі 163 153 грн 41 коп. та № 9372308227 від 17.02.2021 в сумі 1 995 619 грн 26 коп.
28.12.2022 Державний виконавець Шевченківського відділу державної виконавчої служби у місті Києві Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ) Загорський Ю.Ю. виніс постанову про відкриття виконавчого провадження № 70620415 про стягнення з Позивача на користь Головного управління ДПС у місті Києві 2 191 154 грн 26 коп., а також виконавчий збір/основну винагороду приватного виконавця в сумі 219 115 грн 42 коп.
Підставою для відкриття виконавчого провадження був наказ Господарського суду міста Києва від 20.10.2022 у справі № 910/2902/18 (910/15569/21).
08.12.2023 Позивач сплатив в межах виконавчого провадження № 70620415 заборгованість в сумі 2 410 587 грн 68 коп.
11.12.2023 Державний виконавець Шевченківського відділу державної виконавчої служби у місті Києві Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ) Загорський Ю.Ю. виніс постанову про закінчення виконавчого провадження №70620415.
3.11. Позивач в повному обсязі погасив податковий борг з орендної плати, що підтверджується платіжними інструкціями, копії яких містяться в матеріалах справи, а саме: № 3612/26-15-13-04-26 від 11.12.2023 на суму 3 146 052 грн 07 коп., № 3615/26-15-13-04-26 від 14.12.2023 на суму 25 000 000 грн 00 коп., № 8 від 15.12.2023 на суму 1 497 737 грн 16 коп., № 7 від 18.12.2023 на суму 489 грн 00 коп., № 8 від 19.12.2023 на суму 32 381 грн 59 коп.
3.12. Згідно з листом Головного управління ДПС у місті Києві № 113095/6/26-15-13-01-08 від 20.12.2023 станом на 19.12.2023 за відомостями інформаційно-комунікаційної системи контролюючого органу у Боржника заборгованість із земельного податку та орендної плати з юридичних осіб не обліковується.
3.13. Рішенням Київської міської ради від 28.02.2013 № 89/9146 були внесені зміни до договорів оренди земельних ділянок згідно з додатком до цього рішення, встановивши річну орендну плату у розмірі 3% відсотків від нормативної грошової оцінки земельних ділянок та визначено орендарям земельних ділянок, зазначеним у додатку до цього рішення, забезпечити оформлення внесення відповідних змін до договорів оренди земельних ділянок. У додатку до цього рішення, серед інших, був зазначений також Договір, однак, відповідних змін сторони договору не внесли та не збільшили розмір орендної плати.
3.14. Рішення Міськради "Про бюджет міста Києва на 2021 рік" від 24.12.2020 № 24/24 встановлено мінімальні розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади м. Києва (у відсотках від нормативної грошової оцінки).
3.15. Орендар (Позивач) здійснював сплату орендних платежів, про що також свідчить лист Головного управління ДФС у м. Києві № 76965/10/26-15-51-07-19 від 05.10.2018 про відсутність заборгованості Позивача зі сплати орендної плати за землю станом на момент прийняття Київрадою рішення № 3/6659 від 31.01.2019 "Про розірвання договорів оренди земельних ділянок для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення у ж/м Осокорки-Центральні (1, 2, 3, 4, 5, 6 мікрорайони) у Дарницькому районі м. Києва від 08.09.2005 № 63-6-00283, № 63-6-00286, № 63-6-00285, № 63-6-00284, № 63-6-00283", у тому числі Договору, об`єктом якого є Земельна.
3.16. Відсутність заборгованості Позивача зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою, зокрема за Договором підтверджено також у справі № 910/1424/19 (рішенням Господарського суду міста Києва від 02.07.2019, постановою Північного апеляційного господарського суду від 07.07.2020) за позовом Боржника до Відповідача-1 про визнання незаконним (недійсним) та скасування рішення Київської міської ради від 31.01.2019 № 3/6659 "Про розірвання договорів оренди земельних ділянок для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення у ж/м Осокорки Центральні (1, 2, 3, 4, 5, 6 мікрорайони) у Дарницькому районі м. Києва від 08.09.2005 № 63-6-00282, № 63-6-00286, № 63-6-00285, № 63-6-00284, № 63-6-00283".
3.17. Згідно з листом від 11.01.2024 № 05703-437 Відповідач-2 зазначив, що враховуючи положення договорів оренди земельних ділянок у Дарницькому районі міста Києва, зареєстрованих Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 08.09.2005 за №№ 63-6-00282, 63-6-00283, 63-6-00284, 63-6-00285, 63-6-00286, а також висновки Верховного Суду, річна орендна плата за договорами оренди земельних ділянок (кадастрові номери: 8000000000:96:001:0008, 8000000000:96:001:0009, 8000000000:96:001:0010, 8000000000:96:001:0011, 8000000000:96:001:0013), укладені між Відповідачем-1 та Позивачем становить 1,5% від нормативної грошової оцінки.
4. Короткий зміст вимог касаційної скарги
4.1. 24.09.2024 Відповідач-1 подав касаційну скаргу, у якій просить скасувати постанову Північного господарського суду від 04.09.2024 та рішення Господарського суду міста Києва від 29.04.2024 і ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.
5. Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
5.1. Згідно з аргументами в касаційній скарзі підставою для касаційного оскарження судових рішень у цій справі є положення пункту 1 частини другої статті 287 ГПК України, оскільки суди застосували норму статті 33 Закону України "Про оренду землі" без урахування висновків щодо її застосування у подібних правовідносинах, викладеного:
- у постанові Верховного Суду України від 11.11.2014 у справі № 912/1552/13, згідно з яким чинним на момент виникнення спірних правовідносин законодавством не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі, реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, через що за відсутності такого рішення неможливо зобов`язати цей орган в судовому порядку укласти такий договір або поновити його, оскільки таке зобов`язання суперечитиме вимогам законодавства;
- у постановах Верховного Суду від 23.05.2023 у справі № 917/129/22, від 12.07.2022 у справі № 924/707/19, від 30.07.2024 у справі № 910/4928/23, від 09.07.2024 у справі № 910/930/23, згідно з якими за відсутності волі Відповідача-1 як орендодавця на поновлення Договору з Позивачем та недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору призводить до припинення переважного права орендаря, через що орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших неузгоджених сторонами умовах.
При цьому скаржник також наголосив на тому, що незважаючи на факт порушення Відповідачем-1 місячного терміну для направлення орендареві (Позивачу) листа - повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий Позивачем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди до Договору щодо його пролонгації на 15 років наявність між сторонами у цей період невирішеного спору у справі № 910/1424/19 (відкрито провадження у справі - 07.03.2019, рішення суду першої інстанції прийнято 02.07.2019, постанова суду апеляційної інстанції ухвалена 07.07.2020) через оскарження Позивачем рішення Відповідача від 31.01.2019 № 3/6659 (про розірвання зокрема і Договору), у спірних правовідносинах не може бути застосована процедура позасудового врегулювання поновлення договору за принципом "мовчазної згоди" за приписами частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на момент звернення Позивача з позовом у цій справі, 14.07.2020, тобто до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству"). А тому відсутність листа - повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні Договору не можна кваліфікувати як таку згоду орендодавця на поновлення Договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були ним передбачені.
5.2. Скаржник також зазначив, що судові рішення та висновки в судових рішеннях у справах № 640/12591/19, № 910/2902/18 (910/20011/21), 910/2902/18 (910/15569/21), на які також послалися суди в оскаржуваних рішеннях попередніх інстанцій, спростовують помилкові висновки в цих рішеннях щодо здійснення Позивачем як орендарем належним чином у визначеному законом розмірі орендних платежів за Договором, адже Верховний Суд встановив наявність заборгованості саме з орендної плати, правомірність підстав нарахування та розмір якої встановлені постановою Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 27.05.2021 у справі № 640/12591/19. Наведене підтверджує аргументи про порушення орендарем (Позивачем) зобов`язань за Договором щодо сплати самостійно задекларованих зобов`язань з орендної плати, що свідчить про недобросовісну поведінку Позивача та втрату ним як орендарем переважного права на поновлення Договору, про що виснував у подібній до цієї справи Верховний Суд у постанові від 29.08.2024 № 910/10380/20.