ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
20 листопада 2024 року
м. Київ
справа № 760/24943/20
провадження № 61-9980 св 24
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Луспеника Д. Д.,
суддів: Гулейкова І. Ю., Гулька Б. І. (суддя-доповідач), Коломієць Г. В.,
Лідовця Р. А.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1,
відповідачі: товариство з обмеженою відповідальністю "Сол-Проперті", товариство з обмеженою відповідальністю "Кей-Колект",
треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Прокудіна Людмила Дмитрівна,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 на рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 07 березня 2023 року у складі судді Коробенка С.В. та постанову Київського апеляційного суду від 18 червня 2024 року у складі колегії суддів: Сушко Л. П., Гаращенка Д. Р., Олійника В. І.,
ВСТАНОВИВ:
1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У листопаді 2020 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "Сол-Проперті" (далі - ТОВ "Сол-Проперті"), товариства з обмеженою відповідальністю "Кей-Колект"
(далі - ТОВ "Кей-Колект"), треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Д. В., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Прокудіна Л. Д., про витребування майна із чужого незаконного володіння, скасування держаної реєстрації права власності.
Позовна заява мотивована тим, що 24 вересня 2020 року її представник виявив в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про реєстрацію права власності за ТОВ "Сол-Проперті" на квартиру
АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2160938180000). Запис внесений 04 вересня 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д. В.
При цьому, в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна наявний запис про обтяження № 7554623, зареєстрований 11 липня 2008 року приватним нотаріусом Прокудіною Л. Д. на підставі договору іпотеки від 11 липня 2008 року № 2824, укладеного між ОСОБА_3 та акціонерним комерційним інноваційним банком "УкрСиббанк" (далі - АКІБ "УкрСиббанк").
Також, у Державному реєстрі іпотек міститься запис обтяження № 7554696, підставою для обтяження в якому зазначено договір відступлення прав вимоги за договорами іпотеки від 12 грудня 2011 року № 5207-5208, посвідчений приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Саенком Е. В. іпотекодержателем за вказаним договором зазначено ТОВ "Кей-Колект".
20 серпня 1993 року між нею та ОСОБА_3 було зареєстровано шлюб.
11 березня 1996 року квартира була приватизована ОСОБА_3, що підтверджується свідоцтвом про право власності на житло від 11 березня
1996 року № 12646.
Таким чином, спірна квартира набута ОСОБА_3 за час перебування у зареєстрованому шлюбі, а тому це нерухоме майно є спільною сумісною власністю подружжя.
Вона не була обізнана про укладення її чоловіком договору іпотеки, предметом якого була спірна квартира, яка є спільним майном подружжя, свою згоду на укладення такого правочину вона не надавала. Отже, державна реєстрація права власності на квартиру за ТОВ "Кей-Колект" була здійснена з порушенням положень закону.
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 помер, а 09 грудня 2014 року вона звернулась із заявою про прийняття спадщини після смерті чоловіка до П`ятої Київської державної нотаріальної контори. Після чого вона довідалась, що
12 грудня 2011 року публічне акціонерне товариство "УкрСиббанк" відступило право вимоги за вказаним договором іпотеки на користь ТОВ "Кей-Колект".
У свою чергу, з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що перший запис про право власності на спірну квартиру було внесено приватним нотаріусом Пономарьовою Д. В. з відкриттям розділу та реєстрацією об`єкта нерухомого майна за номером 2160938180000 на підставі договору купівлі-продажу за ТОВ "Сол-Проперті".
З вищевказаного вбачається, що спірне майно відчужене іпотекодержателем
ТОВ "Кей-Колект" шляхом укладення договору купівлі-продажу від 04 вересня
2020 року № 1651, що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д. В., з ТОВ "Сол-Проперті", на підставі іпотечного застереження.
04 вересня 2020 року здійснено державну реєстрацію права власності ТОВ "Сол-Проперті" на спірну квартиру, запис № 38042940.
При цьому звернення стягнення на квартиру шляхом укладення договору купівлі-продажу було здійснено під час дії мораторію, встановленого Законом України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті".
Звернення стягнення на предмет іпотеки було здійснене з порушенням встановленої законом процедури, оскільки боржник, ОСОБА_3, не міг отримати вимогу про усунення порушень зобов`язання, оскільки помер задовго до перереєстрації квартири за відповідачем. Вона не отримувала вимогу банку про усунення порушень.
Вона позбавлена можливості зареєструвати право власності на спірну квартиру, як спадкоємець чоловіка, через наявність запису про державну реєстрацію права власності за ТОВ "Сол-Проперті". З огляду на те, що право власності на квартиру було зареєстровано за ТОВ "Кей-Колект" без будь-яких правових підстав, незаконно та з грубим порушенням закону, квартира підлягає витребуванню із чужого незаконного володіння ТОВ "Сол-Проперті".
З врахуванням викладеного ОСОБА_1 просила суд витребувати
із чужого незаконного володіння ТОВ "Сол-Проперті" квартиру АДРЕСА_1 на її користь; скасувати державну реєстрації права власності ТОВ "Сол-Проперті" на зазначену квартиру (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2160938180000), запис від 04 вересня 2020 року № 38042940, внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д. В.
Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції
Рішенням Солом`янського районного суду м. Києва від 07 березня 2023 року
у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено. Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що у справі відсутні докази укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, що свідчить про порушення іпотекодержателем умов іпотечного договору щодо процедури задоволення своїх вимог.
Крім того, обґрунтованим є посилання позивачки, як правонаступника іпотекодавця, на те, що їй не направлялася вимога в порядку статті 35 Закону України "Про іпотеку" про усунення порушення зобов`язань. У справі наявні докази отримання 27 січня 2014 року такої вимоги спадкодавцем позивачки - ОСОБА_3, проте враховуючи, що на момент звернення стягнення на предмет іпотеки власником квартири була саме позивачка, вимогу про усунення зобов`язань повинна була бути направлена саме на її адресу.
Вирішуючи питання про обґрунтованість обраного позивачкою способу захисту своїх прав, суд першої інстанції дійшов висновку про те, що хоча позивачка
та ТОВ "Сол-Проперті" не перебували між собою безпосередньо у договірних правовідносинах, проте саме на підставі договору купівлі-продажу від 04 вересня 2020 року відбулося відчуження належного їй, як правонаступниці
ОСОБА_3, об`єкту нерухомого майна.
Таким чином, належним способом захисту прав ОСОБА_1 є оспорювання договору купівлі-продажу квартири від 04 вересня 2020 року.
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції
Постановою Київського апеляційного суду від 18 червня 2024 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 залишено без задоволення. Рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 07 березня 2023 року залишено без змін.
Судове рішення апеляційного суду мотивовано тим, що позивачкою обрано неефективний спосіб захисту порушених прав шляхом витребування майна із чужого незаконного володіння.
Ефективним способом захисту порушених прав позивачки є оспорення договору купівлі-продажу від 04 вересня 2020 року, на підставі якого відчужено спірну квартиру на користь ТОВ "Сол-Проперті".
Апеляційний суд дійшов висновку про те, що договір купівлі-продажу
від 04 вересня 2020 року є дійсним, його сторонами не розірваний, у судовому порядку не оспорений. Отже, скасування державної реєстрації права власності не призведе до відновлення прав позивачки, тому що ТОВ "Сол-Проперті" на підставі вказаного правочину зможе відновити запис про власника. Посилання апеляційної скарги на те, що права позивачки підлягають захисту шляхом пред`явлення віндикаційного позову, є помилковими, оскільки суперечать закону.
Відчуження спірного предмету іпотеки відбулось на підставі договору іпотеки, в якому визначено застереження щодо надання права іпотекодержателю вчиняти договори купівлі-продажу у разі наявної заборгованості боржника. Наявність заборгованості підтверджена вимогами банку за 2014 рік, яку отримав боржник особисто. Судом апеляційної інстанції встановлена недобросовісна поведінка позивачки, яка протягом 10 років з моменту відкриття спадщини не отримує свідоцтво про право на спадщину та у реєстрі Іпотек не змінює іпотекодавця.
Доводи апеляційної скарги щодо застосування Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" суд апеляційної інстанції не прийняв до уваги, оскільки вони відносяться до предмету доказування щодо вчинення правомірного правочину (договору купівлі-продажу) та не можуть бути підставою для витребування майна із чужого незаконного володіння. Позивачкою не доведено незаконне вибуття, поза її волею майна, з урахуванням її недобросовісної поведінки.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У касаційній скарзі представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 просить оскаржувані судові рішення скасувати й ухвалити нове рішення, яким її позов задовольнити, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 липня 2024 року відкрито касаційне провадження в указаній справі і витребувано цивільну справу № 760/24943/20
з Солом`янського районного суду м. Києва. Підставою відкриття касаційного провадження зазначено пункти 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України.
У серпні 2024 року справа надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 21 жовтня 2024 року справу за зазначеним позовом призначено до розгляду.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що ТОВ "Кей-Колект" під час укладення договору купівлі-продажу іпотечного майна з ТОВ "Сол-Проперті" допустив значні порушення закону, які є підставою для скасування відповідної державної реєстрації права власності за новим набувачем майна, а саме не укладено окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, хоча вказана вимога передбачена договором іпотеки. На адресу позивача не направлялась вимога про усунення порушень у порядку передбаченому статтею 35 Закону України "Про іпотеку", хоча на момент укладення спірного договору купівлі-продажу власником предмета іпотеки, іпотекодавцем, була позивачка. Апеляційний суд також не звернув уваги на те, що іпотекодержателем не було укладено окремого договору про задоволення його вимог, що передбачено договором іпотеки, тому відсутні були правові підстави для вирішення спору у позасудовому порядку.
З моменту вступу позивачки у спадщину після смерті чоловіка та укладення спірного договору купівлі-продажу у порядку положень статті 38 Закону України "Про іпотеку" пройшло 6 років. Разом з тим позивачки не було направлено вимогу про усунення порушень.
Законом України "Про іпотеку" не пов`язується факт набуття спадкоємцем, який не є боржником за основним зобов`язанням, статусу іпотекодавця із обов`язковим повідомленням кредитора про смерть попереднього іпотекодавця. Тому висновок апеляційного суду про недобросовісність дій позивача не підтверджено належними доказами.
Суди дійшли помилкового висновку про те, що позивачкою обрано неефективний спосіб захисту, оскільки спірне нерухоме майно вибуло з власності позивачки поза її волею, тому у неї наявне право на витребування спірного майна із чужого незаконного володіння. Вказане відповідає правовим висновкам Верховного Суду, викладеним у постановах від 15 листопада 2023 року у справі № 592/11227/20 (провадження №61-6833 св 22), від 06 березня 2024 року у справі № 756/3939/20 (провадження № 61-14873 св 23).
Відзив на касаційну скаргу не надійшов.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
11 липня 2008 року між АКІБ "УкрСиббанк" та ОСОБА_3 укладений кредитний договір № 1137103100, за умовами якого позичальник отримав кредит у сумі 75 000 доларів США.
11 липня 2008 року між АКІБ "УкрСиббанк" та ОСОБА_3 було укладено іпотечний договір № 89978, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Прокудіною Л. Д., згідно з яким ОСОБА_3 передав в іпотеку банку належну іпотекодавцю квартиру АДРЕСА_1 (а.с. 80-82, т. 1).
Відповідно до пунктів 5.1 договору іпотеки сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Згідно з підпунктом 5.2.1 пункту 5.2 договору іпотеки позасудове врегулювання здійснюється одним з наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки: передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України "Про іпотеку".
Відповідно до підпункту 5.2.2 пункту 5.2 договору іпотеки позасудове врегулювання здійснюється одним з наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки: отримання іпотекодержателем права продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому статтею 38 Закону України "Про іпотеку".
Відповідно до договору факторингу від 12 грудня 2011 року № 1 та договору відступлення прав вимоги від 12 грудня 2011 року публічне акціонерне товариство "УкрСиббанк" відступило ТОВ "Кей-Колект" права вимоги за кредитним договором № 1137103100 та іпотечним договором № 89978, укладеними з ОСОБА_3 (а.с. 84-88, 92-94, т. 1).
ОСОБА_3 взяті на себе зобов`язання належним чином не виконував, унаслідок чого станом 20 січня 2014 року виникла заборгованість за кредитним договором у розмірі 108 181,83 долар США, у зв`язку з чим ТОВ "Кей-Колект" надіслало боржнику вимогу про усунення порушення умов кредитного договору та про намір звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки (а.с. 104, т. 1).
Вказана вимога ТОВ "Кей-Колект" отримана ОСОБА_3 27 січня 2014 року, залишилась ним без виконання.
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 помер, що підтверджується копією свідоцтва про смерть від 01 липня 2014 року.
Спадкоємцем майна померлого ОСОБА_3 є його дружина -
ОСОБА_1, проте свідоцтво про право на спадщину вона не отримала.
04 вересня 2020 року ТОВ "Кей-Колект" та ТОВ "Сол-Проперті" уклали договір купівлі-продажу нерухомого майна, з умовами якого ТОВ "Сол-Проперті"
за 690 123 грн придбало квартиру АДРЕСА_1 .
Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про право власності на спірну квартиру було внесено приватним нотаріусом Пономарьовою Д. В. з відкриттям розділу та реєстрацією об`єкта нерухомого майна за номером 2160938180000 на підставі договору купівлі-продажу від 04 вересня 2020 року за ТОВ "Сол-Проперті".