ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
11 вересня 2024 року
м. Київ
Справа № 910/19175/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Рогач Л. І.,
секретаря судового засідання - Денисевича А. Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ай.Хотел Груп" на постанову Північного апеляційного господарського суду від 27.06.2024 (колегія суддів: Яценко О. В., Хрипун О. О., Палій В. В.) та рішення Господарського суду міста Києва від 10.04.2024 (суддя Чинчин О. В.) у справі
за позовом Акціонерного товариства "Укртелеком" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ай.Хотел Груп" про виселення з нерухомого майна,
за участю представників:
позивача - Родіонова О. В.,
відповідача - Рущака В. І.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог та заперечень
1. Акціонерне товариство "Укртелеком" (далі - АТ "Укртелеком" або орендодавець) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ай.Хотел Груп" (далі - ТОВ "Ай.Хотел Груп" або орендар) про виселення з нерухомого майна.
2. Позовні вимоги мотивовані тим, що договір оренди № 104-КМФ/20 від 08.10.2024 (далі - договір оренди) припинив свою дію у зв`язку з закінченням строку, на який його було укладено, проте ТОВ "Ай.Хотел Груп" продовжує користуватися орендованим приміщенням, не маючи на це відповідної правової підстави.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
3. Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 27310119 від 25.09.2014 АТ "Укртелеком" є власником нерухомого майна - будівлі АТС-417 з слюсарною майстерною (літ. а), загальною площею 2791,2 кв м, розташованої у м. Києві по вул. Оболонська, буд. 29-А.
4. Між АТ "Укртелеком" та ТОВ "Ай.Хотел Груп" було укладено договір оренди, відповідно до умов якого:
- орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно, розташоване за адресою: м. Київ, вул. Оболонська, на четвертому поверсі чотирьох-поверхового будинку № 29-А, загальною площею 670,80 м2 (приміщення № № 1-6, 9, 10, XII. XIV) для використання під готель та ведення господарської діяльності. Межі нерухомого майна, що передається в оренду, зазначено на план-схемі у додатку № 1 до договору;
- орендар зобов`язаний за актом приймання-передачі повернути орендодавцю майно, разом з отриманими приналежностями, обладнанням, інвентарем, а також з усіма поліпшеннями, які неможливо відокремити від орендованого майна в належному стані, з урахуванням нормального зносу, не пізніше останнього дня строку дії договору (у тому числі при достроковому припиненні договору) (пункт 2.4 договору оренди);
- за користування орендованим майном орендар зобов`язаний сплачувати орендодавцю орендну плату, що складається з плати за користування нерухомим майном, визначеної за орендною ставкою у розмірі 40,96 (сорок гривень 96 копійок) гривень за 1 м за місяць (без урахування ПДВ), що з урахуванням ПДВ становить 32 971,16 гривень за 670,80 м2 за місяць (пункт 3.1 договору оренди);
- договір оренди набирає чинності після його підписання сторонами і діє до 31 серпня 2023 року включно та до повного виконання сторонами своїх зобов`язань. Не пізніше ніж за 60 календарних днів до закінчення строку дії цього договору орендар зобов`язаний повідомити орендодавця про наміри щодо подальшої оренди орендованого майна (пункт 11.1 договору оренди);
- договір може бути достроково розірваний у таких випадках: (1) орендодавцем або орендарем в односторонньому порядку з будь-яких підстав за умови направлення іншій стороні письмового повідомлення про дострокове розірвання договору менше ніж за 90 календарних днів до дати його розірвання; (2) орендодавцем в односторонньому порядку за умови направлення орендарю письмового повідомлення про дострокове розірвання договору не менше ніж за 15 календарних днів до дати розірвання договору у разі: - використання орендарем орендованого майна не за цільовим призначенням; - порушення строків сплати орендної плати та інших платежів за договором більше ніж на 1 місяць або сплати їх не в повному обсязі (підпункти 11.4.2, 11.4.4 договору оренди);
- сторони погодились, що на їх відносини не поширюються норми Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 (пункт 12.2 договору оренди);
- сторони зобов`язуються письмово повідомляти одна одну про всі зміни реквізитів, даних, зазначених у розділі 14 договору, та/або даних, які необхідні для належного виконання сторонами своїх зобов`язань за цим договором, протягом 5 (п`яти) робочих днів з дня настання таких змін. Зобов`язання, передбачене цим пунктом договору, вважається належним чином виконаним в день отримання стороною відповідного повідомлення іншої сторони (про зміну даних) з доданням підтверджуючих документів. У разі невиконання/неналежного виконання Стороною своїх зобов`язань, передбачених цим пунктом договору, така сторона самостійно несе ризик настання для себе несприятливих наслідків, а інша сторона звільняється від відповідальності за невиконання/неналежне виконання своїх зобов`язань за цим договором, якщо це сталося внаслідок невиконання/неналежного виконання іншою стороною умов цього пункту договору. (пункт 13.5 договору оренди).
5. На виконання умов договору оренди орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування нерухоме майно, що підтверджується актом приймання-передачі майна від 06.11.2020.
6. У подальшому позивач листом від 09.05.2023 № 2147вих-КО-82Е100-2023 повідомив відповідача про те, що АТ "Укртелеком" не має наміру продовжувати термін дії договору оренди, який спливає 31.08.2023, і вимагає повернути орендоване майно за актом приймання-передачі не пізніше 31.08.2023. Крім того, відповідача було повідомлено про наявність заборгованості станом на 01.05.2023 у сумі 300 733,97 грн.
7. ТОВ "Ай.Хотел Груп" листом від 29.06.2023 № 2 90623/2, який був отриманий орендодавцем 05.07.2023 за вх. № 3608-2023, запропонувало останньому укласти договір оренди даного приміщення на новий строк.
8. У відповідь АТ "Укртелеком" листом від 19.07.2023 № 2163-вих-КО-82Е100-2023 повідомило орендаря, що укладення договору оренди на новий строк є неможливим та повторно проінформовано про відсутність наміру на продовження договірних відносин щодо оренди приміщення.
9. АТ "Укртелеком" додатково листами від 27.09.2023 № 2172-вих-КО-82Е100-2023, від 17.10.2023 № 2182-вих-82Е100-2023 повідомляло відповідача про відсутність у нього прав користування нежитловими приміщеннями, а також про нарахування неустойки за прострочення повернення нерухомого майна.
Короткий зміст судових рішень
10. Рішенням Господарського суду міста Києва від 10.04.2024, яке було залишене без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 27.06.2024, позовні вимоги задоволено. Усунуто перешкоди АТ "Укртелеком" у здійсненні права власності шляхом виселення ТОВ "Ай.Хотел Груп" з нерухомого майна.
11. Задовольняючі позовні вимоги, суди першої та другої інстанцій виходили з того, що строк дії договору оренди закінчився 31.08.2023 і в строк, погоджений сторонами, орендодавець своєчасно висловив заперечення стосовно подальшого продовження орендних правовідносин з ТОВ "Ай.Хотел Груп".
Короткий зміст касаційної скарги
12. ТОВ "Ай.Хотел Груп" звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати прийняті судові рішення та ухвалити нове - про відмову у задоволенні позову.
13. Касаційна скарга подана з підстав, визначених в пунктах 1, 3, 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), а також пунктах 3, 4 частини третьої статті 310 ГПК України.
14. Обґрунтовуючи підстави касаційного оскарження, передбачені в пунктах 1, 3 частини другої статті 287 ГПК України, відповідач зазначає про прийняття оскаржуваних судових рішень без урахування висновків Верховного Суду, викладених у його постановах, перелік яких міститься у касаційній скарзі, а також посилається на те, що відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах.
15. Підставу касаційного оскарження, передбачену пунктом 4 частини другої статті 287 ГПК України, ТОВ "Ай.Хотел Груп" обґрунтовує тим, що в матеріалах справи відсутні докази, які б підтверджували наявність у директора Київської міської філії ПАТ "Укртелеком" достатніх повноважень приймати рішення про припинення орендних правовідносин з відповідачем (при цьому, на думку скаржника, суди не врахували висновки Верховного Суду у постановах від 29.03.2018 у справі № 916/4644/15, від 23.04.2019 у справі № 910/21939/15, від 15.05.2024 у справі № 914/117/23 та від 17.04.2024 у справі № 910/11424/15).
16. Скаржник вказує у скарзі також на те, що з таким позовом до відповідача стосовно належного йому нерухомого майна могло звертатися лише АТ "Укртелеком", а не його Київська міська філія, у зв`язку із чим суди мали закрити провадження у даній справі.
Узагальнений виклад позицій інших учасників справи
17. У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Ай.Хотел Груп" позивач просить залишити оскаржувані судові рішення без змін, а скаргу без задоволення, зазначаючи про те, що численні посилання скаржника на постанови Верховного Суду, які нібито не враховані судами попередніх інстанцій при ухваленні оскаржуваних рішень, без зазначення конкретних норм права, носять загальний характер та не містять правового обґрунтування підстав касаційного оскарження.
Позиція Верховного Суду
18. Заслухавши суддю-доповідача, присутніх у судовому засіданні представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі та відзиві на неї доводи, перевіривши правильність застосування господарськими судами норм матеріального і дотримання норм процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
19. Згідно з частинами першою, другою статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
Щодо підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України
20. Відповідно до частин першої, третьої та шостої статті 283 Господарського кодексу України (далі - ГК України) в редакції, чинній на момент укладення договору оренди, унормовано, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом. Об`єктом оренди може бути, зокрема, інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб`єктам господарювання.
21. Наведена норма кореспондується із частиною першою статті 759 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) (в редакції, чинній на момент укладення договору оренди), відповідно до якої за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
22. За змістом частин першої-другої статті 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.
23. Отже вимоги, які випливають з правовідносин за договором оренди та спрямовані на реалізацію прав і виконання обов`язків за цим договором, є такими, що звернені до сторони договору оренди та регулюються, крім умов договору, приписами ГК України та ЦК України. Саме сторона договору оренди є відповідальною за використання орендованого майна за цільовим призначенням, своєчасну сплату платежів за договором оренди, повернення орендодавцю орендованого майна після припинення дії договору. Така правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 925/253/23.
24. Відповідно до статті 764 ЦК України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
25. Наведена норма визначає можливість продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах. При цьому для такого автоматичного продовження договору оренди передбачена особливість - відсутність заяви (повідомлення) однієї зі сторін про припинення чи зміну умов договору протягом місяця після закінчення терміну його дії.
26. Згідно із частиною четвертою статті 284 ГК України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
27. Суть поновлення договору оренди у розумінні наведених норм полягає у тому, що орендар продовжує користуватися орендованим майном після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує протягом одного місяця після закінчення строку договору у його поновленні. Відсутність такого заперечення може мати прояв у "мовчазній згоді" і у такому випадку орендар, у силу закону, може розраховувати, що договір оренди вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
28. У постанові Верховного Суду від 25.05.2021 у справі № 910/9949/20, на яку посилається скаржник, містяться наступні висновки: "…заява орендодавця про припинення договору оренди за закінченням строку договору є одностороннім правочином, який відображає волевиявлення орендодавця у спірних правовідносинах, що не потребує узгодження з орендарем в силу прямої норми закону, і є підставою для припинення відповідних зобов`язальних правовідносин. Повідомлення орендодавцем орендаря про припинення договору є юридично значимою дією, яка засвідчує наявність такого волевиявлення та забезпечує своєчасну обізнаність з ним іншої сторони, є передумовою для настання обумовлених таким одностороннім правочином наслідків також для іншої особи за правилами абзацу 3 частини 3 статті 202 Цивільного кодексу України (постанова Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 910/719/19).
Відповідна вимога (заява) про припинення чи зміну договору оренди може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у цьому випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов`язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, та факт її отримання іншою стороною.
Отже, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється".
29. Судами попередніх інстанцій встановлено, що позивач повідомляв відповідача про необхідність звільнити орендоване приміщення по закінченню строку дії договору оренди, а саме листом від 09.05.2023 попередив, що не має наміру продовжувати дію цього договору і вимагав повернути орендоване майно не пізніше 31.08.2023.
30. У подальшому 27.09.2023 та 17.10.2023 АТ "Укртелеком" додатково направляло відповідачу листи, в яких повідомляло про відсутність у ТОВ "Ай.Хотел Груп" прав користування нежитловими приміщеннями, а також про нарахування неустойки за прострочення повернення орендарем майна.
31. Таким чином, направлення позивачем на юридичну адресу відповідача листів від 09.05.2023, 27.09.2023 і 17.10.2023, відповідно до висновків судів попередніх інстанцій, свідчить про виконання позивачем як орендодавцем свого обов`язку стосовно повідомлення відповідача як орендаря про свої наміри припинити/не продовжувати орендні відносини з відповідачем.
32. За таких обставин постановлені у даній справі судові рішення не суперечать висновкам, викладеним у пос