ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
25 вересня 2024 року
м. Київ
справа № 192/1878/20
провадження № 61-14214св23
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Крата В. І.,
суддів: Гудими Д. А., Дундар І. О. (суддя-доповідач), Краснощокова Є. В.,
Пархоменка П. І.,
учасники справи:
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Ауріс-Авто",
відповідачі: ОСОБА_1, ОСОБА_2,
третя особа - приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Кокосадзе Лілія Вячеславівна,
розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_2 на постанову Дніпровського апеляційного суду від 28 березня 2023 року у складі колегії суддів: Красвітної Т. П., Єлізаренко І. А., Свистунової О. В.,
Історія справи
Короткий зміст позовних вимог
У листопаді 2020 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Ауріс-Авто" (далі - ТОВ "Ауріс-Авто") звернулось з позовом до ОСОБА_1, третя особа - приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л. В. (далі - приватний нотаріус Кокосадзе Л. В.), про визнання недійсним договору купівлі-продажу, переведення прав покупця та визнання права власності, припинення права власності та скасування запису про право власності.
Позов мотивований тим, що 21 квітня 2010 року ТОВ "Ауріс-Авто" уклало з ОСОБА_1 договір оренди землі, відповідно до умов якого в оренду строком на 5 років було передано земельну ділянку площею 1,00 га, кадастровий номер 12:250:815:00:01:081:0002, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області.
13 липня 2015 року між ТОВ "Ауріс-Авто" і ОСОБА_1 укладено додаткову угоду, якою строк дії договору продовжено на 10 років з урахуванням періоду ротації основної сівозміни та визначено, що вона діє з дня її реєстрації. Після закінчення строку договору позивач має переважне право на укладення договору оренди на новий строк.
Протягом тривалого часу сторони сумлінно виконували взяті на себе зобов`язання, проте починаючи з 2018 року ОСОБА_1 почала ухилятись від отримання орендної плати на виконання укладеного договору оренди. Позивач неодноразово письмово звертався до відповідача з метою проведення розрахунків, але на свої листи ТОВ "Ауріс-Авто" відповіді не отримало.
05 жовтня 2020 року, під час моніторингу інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, позивачу стало відомо про відчуження ОСОБА_1 орендованої земельної ділянки ОСОБА_2 за договором купівлі-продажу від 26 червня 2017 року № 1288, посвідченим приватним нотаріусом Кокосадзе Л. В.
Укладений договір оренди станом на момент розгляду справи є чинним, не є припиненим або розірваним, недійсним не визнавався. Тому, із застосуванням аналогії закону та статті 362 ЦК України, враховуючи переважне перед іншими особами право позивача на придбання орендованої земельної ділянки, на позивача необхідно перевести права покупця в оспорюваному договорі купівлі-продажу.
ТОВ "Ауріс-Авто", 10 березня 2021 року уточнивши позовні вимоги, просило:
визнати недійсним договір купівлі-продажу від 26 червня 2017 року, посвідчений приватним нотаріусом Кокосадзе Л. В. та зареєстрованим в реєстрі за № 1288, щодо земельної ділянки загальною площею 1,00 га, в тому числі рілля - 1,00 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0002, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, що укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ;
перевести на ТОВ "Ауріс-Авто" права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу від 26 червня 2017 року, посвідченого приватним нотаріусом Кокосадзе Л. В. та зареєстрованого у реєстрі за № 1288, щодо земельної ділянки загальною площею 1,00 га, в тому числі рілля - 1,00 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0002, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, що укладений між ОСОБА_1 і ОСОБА_2, визнавши право власності на вказану земельну ділянку за ТОВ "Ауріс-Авто";
припинити право власності ОСОБА_2 на земельну ділянку загальною площею 1,00 га, в тому числі рілля - 1,00 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0002, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області;
визнати недійсним і скасувати запис про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 21114300, внесений на підставі рішення про державну реєстрацію прав і їх обтяжень від 26 червня 2017 року, індексний номер 35874362, здійсненого приватним нотаріусом Кокосадзе Л. В.
Короткий зміст судових рішень суду першої інстанції
Ухвалою Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 10 березня 2021 року до участі у цій справі як співвідповідача залучено ОСОБА_2 .
Рішенням Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 20 липня 2021 року у задоволенні позовних вимог ТОВ "Ауріс-Авто" відмовлено.
Суд першої інстанції виходив з того, що аналіз норм ЗК України в редакції, чинній на час вчинення оспорюваного договору, свідчить, що заборона відчуження, визначена у підпункті "б" пункту 15 Перехідних положень ЗК України має певні виключення. До таких виключень, на думку суду, належить спірна земельна ділянка, кадастровий номер 1225081500:01:081:0002, яка отримана ОСОБА_1 для ведення особистого селянського господарства у зв`язку з приватизацією, тому вона може бути об`єктом купівлі-продажу або відчужена іншим способом.
Переважне право орендаря на отримання у власність земельної ділянки не є абсолютним, а може бути реалізовано лише відповідно до закону. Особливість укладення правочинів щодо землі сільськогосподарського призначення визначається цільовим призначенням земельної ділянки.
Цільове призначення спірної земельної ділянки - для ведення особистого селянського господарства, отже, юридичні особи не можуть здійснювати особисте селянське господарство.
Разом з тим спірна земельна ділянка може використовуватись ТОВ "Ауріс-Авто" для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що і здійснюється позивачем за договором оренди від 21 квітня 2010 року.
Без зміни цільового призначення спірної земельної ділянки ТОВ "Ауріс-Авто" не могло бути стороною (покупцем) оспорюваного договору купівлі-продажу, укладеного 26 червня 2017 року. Тобто позивач не наділений суб`єктивним правом - бути покупцем земельної ділянки з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, враховуючи підприємницький характер діяльності ТОВ "Ауріс-Авто".
За таких обставин доводи позивача про те, що в результаті визнання недійсним укладеного договору купівлі-продажу на ТОВ "Ауріс-Авто" можна перевести права та обов`язки покупця, визнавши за ТОВ "Ауріс-Авто" право власності на спірну земельну ділянку, припинивши право власності ОСОБА_2 у спосіб визнання недійсним та скасування запису про його право власності, є помилковими.
Оскільки позивачем не надано належних, допустимих, достовірних та достатніх доказів щодо порушення укладеним договором купівлі-продажу його прав, підстави для задоволення похідних вимог щодо переведення прав покупця та визнання за позивачем права власності, припинення права власності ОСОБА_2 та скасування запису про право власності ОСОБА_2 на підставі вказаної угоди в Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, відсутні.
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції
Постановою Дніпровського апеляційного суду від 28 березня 2023 року апеляційну скаргу ТОВ "Ауріс-Авто" задоволено частково.
Рішення Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 20 липня 2021 року скасовано та ухвалено нове судове рішення, яким позовні вимоги ТОВ "Ауріс-Авто" задоволено частково.
Переведено з ОСОБА_2 на ТОВ "Ауріс-Авто" права та обов`язки покупця у договорі купівлі-продажу, який укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 і посвідчений 26 червня 2017 року приватним нотаріусом Кокосадзе Л. В. за № 1288, щодо земельної ділянки площею 1,00 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0002, для ведення особистого селянського господарства, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області.
Стягнено з ТОВ "Ауріс-Авто" на користь ОСОБА_2 вартість земельної ділянки площею 1,00 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0002, для ведення особистого селянського господарства, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, за договором купівлі-продажу, укладеним між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 та посвідченим 26 червня 2017 року приватним нотаріусом Кокосадзе Л. В. за № 1288, у розмірі 34 800,00 грн, які згідно з платіжним дорученням від 16 березня 2021 року № 146 внесені ТОВ "Ауріс-Авто" на депозитний рахунок Солонянського районного суду Дніпропетровської області, шляхом перерахування 34 800,00 грн Територіальним управлінням Державної судової адміністрації України в Дніпропетровській області з депозитного рахунку суду ОСОБА_2 .
У задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено.
Стягнено з ОСОБА_1, ОСОБА_2 на користь ТОВ "Ауріс-Авто" судові витрати у розмірі по 7 155,00 грн з кожного.
Апеляційний суд, надавши оцінку представленим у справі доказам у їх сукупності; встановивши факт укладення між ОСОБА_1 та ТОВ "Ауріс-Авто" договору оренди від 21 квітня 2010 року земельної ділянки, кадастровий номер 1225081500:01:081:0002, та належного виконання орендарем умов цього договору; прийнявши до уваги непредставлення відповідачами доказів повідомлення орендаря про намір продати спірну земельну ділянку; врахувавши внесення позивачем на депозитний рахунок суду компенсації покупцю ОСОБА_2 вартості земельної ділянки за договором купівлі-продажу від 26 червня 2017 року в сумі 34 800,00 грн, зробив висновок про наявність підстав для часткового задоволення позову, переведення з ОСОБА_2 на ТОВ "Ауріс-Авто" прав та обов`язків покупця у договорі купівлі-продажу від 26 червня 2017 року щодо спірної земельної ділянки, який укладений між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 .
Позовна вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 26 червня 2017 року задоволенню не підлягає, адже не є ефективним способом захисту порушеного переважного права орендаря на придбання такої речі.
Оскільки ТОВ "Ауріс-Авто" набуває права власності на спірну земельну ділянку на підставі договору купівлі-продажу від 26 червня 2017 року, у зв`язку з переведенням прав та обов`язків покупця за цим договором, то підстав для додаткового визнання права власності за позивачем на вказану земельну ділянку немає.
Переведення прав та обов`язків покупця згідно договору купівлі-продажу від 26 червня 2017 року земельної ділянки, кадастровий номер 1225081500:01:081:0002, з ОСОБА_2 на ТОВ "Ауріс-Авто" фактично є наслідком припинення права власності ОСОБА_2 на цю земельну ділянку, що є достатнім та ефективним способом захисту позивача. Отже, відсутні підстави для задоволення позовної вимоги щодо припинення права власності ОСОБА_2 на спірну земельну ділянку.
Крім того, суд апеляційної інстанції вказав, що оскільки з 16 січня 2020 року матеріально-правове регулювання спірних реєстраційних відносин істотно змінилося, то наразі ефективним способом захисту порушених прав є саме вимога про скасування рішення суб`єкта державної реєстрації щодо державної реєстрації права власності на нерухоме майно. Тому з урахуванням змісту позовних вимог апеляційний суд вважав, що немає підстав для задоволення позовних вимог в частині скасування запису про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 21114300, внесеного приватним нотаріусом Кокосадзе Л. В. на підставі рішення про державну реєстрацію прав і їх обтяжень від 26 червня 2017 року, індексний номер 35874362.
Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги
У вересні 2023 року ОСОБА_2 подав до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій з урахуванням уточнення просив постанову апеляційного суду скасувати, а справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Касаційна скарга з урахуванням уточнення, зокрема, мотивована тим, що суд апеляційної інстанції не звернув уваги на те, що він не був обізнаний про наявність судової справи. При цьому ОСОБА_2 зазначає, що йому не було відомо про розгляд справи з поважної причини, оскільки у зв`язку з пандемією COVID-19 проживає на дачі, не відвідує багатолюдні місця, у тому числі багатоквартирний будинок, у якому зареєстроване місце його проживання.
У червні 2024 року представник ОСОБА_2 - адвокат Бут Н. В. подала до суду заяву про застосування позовної давності.
У липні 2024 року представник ОСОБА_2 - адвокат Бут Н. В. надала суду додаткові пояснення до касаційної скарги.
Аргументи інших учасників справи
У жовтні 2023 року від представника ТОВ "Ауріс-Авто" - адвоката Дударенко А. Д. надійшли заперечення на клопотання про поновлення строку на касаційне оскарження постанови апеляційного суду.
У грудні 2023 року представник ТОВ "Ауріс-Авто" - адвокат Дударенко А. Д. подала до суду відзив, в якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а постанову апеляційного суду - без змін. Крім того, у відзиві міститься клопотання про відшкодування витрат на професійну правничу допомогу, понесених позивачем.
Відзив на касаційну скаргу обґрунтований, зокрема, тим, що уся поштова кореспонденція направлялась як представником позивача, так і судами на офіційно зареєстровану адресу місця проживання ОСОБА_2 : АДРЕСА_1, проте жодне із відправлень скаржник не отримував за зареєстрованим місцем проживання. Саме відсутність ОСОБА_2 за його зареєстрованим місцем проживання стало причиною того, що він не отримував кореспонденцію з процесуальними документами від позивача та від суду. Таким чином, скаржник намагається перекласти відповідальність за недотримання процесуальних строків та реєстрацію місця проживання за неактуальною адресою на суд та позивача.
У грудні 2023 року від ОСОБА_1 надійшов відзив, у якому вона просить касаційну скаргу ОСОБА_2 на постанову апеляційного суду задовольнити.
У січні 2024 року від представника ТОВ "Ауріс-Авто" - адвоката Дударенко А. Д. надійшло заперечення на відзив ОСОБА_1 .
У червні 2024 року від представника ТОВ "Ауріс-Авто" - адвоката Дударенко А. Д. надійшли заперечення на заяву ОСОБА_2 про застосування позовної давності.
У червні 2024 року представник ТОВ "Ауріс-Авто" - адвокат Дударенко А. Д. подала до суду заяву про врахування висновку, викладеного у постанові Верховного Суду від 22 травня 2024 року у справі № 192/1873/20.
У серпні 2024 року від представник ТОВ "Ауріс-Авто" - адвокат Дударенко А. Д. подала заперечення на письмові пояснення ОСОБА_2 на касаційну скаргу.
Рух справи у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 18 жовтня 2023 року касаційну скаргу ОСОБА_2 на постанову Дніпровського апеляційного суду від 28 березня 2023 року залишено без руху, надано строк для усунення її недоліків.
Ухвалою Верховного Суду від 27 листопада 2023 року поновлено ОСОБА_2 строк на касаційне оскарження постанови Дніпровського апеляційного суду від 28 березня 2023 року, відкрито касаційне провадження у справі № 192/1878/20 та витребувано справу із суду першої інстанції.
У грудні 2023 року матеріали справи № 192/1878/20 надійшли до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 17 вересня 2024 року справу призначено до судового розгляду.