ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
25 вересня 2024 року
м. Київ
справа № 303/5754/21
провадження № 61-423св24
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Сакари Н. Ю. (суддя-доповідач), Шиповича В. В.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1,
відповідачі: товариство з обмеженою відповідальністю "Діджи Фінанс", товариство з обмеженою відповідальністю "Міромір Груп",
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Незнайко Євген Вікторович,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Діджи Фінанс" на постанову Закарпатського апеляційного суду від 09 листопада 2023 року у складі колегії суддів: Мацунича М. В., Кондора Р. Ю., Собослоя Г. Г.,
Короткий зміст позовних вимог
1. У липні 2021 року ОСОБА_1 звернулась до суду із позовом до товариство з обмеженою відповідальністю "Діджи Фінанс" (далі - ТОВ "Діджи Фінанс"), товариство з обмеженою відповідальністю "Міромір Груп" (далі - ТОВ "Міромір Груп"), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Незнайко Є. В., про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна, визнання права власності на нерухоме майно та витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння.
2. Позовна заява мотивована тим, що 14 липня 2006 року між нею та АКБ "ТАС Комерцбанк", правонаступником якого був ПАТ "Сведбанк", а потім став ПАТ "Дельтабанк", було укладено кредитний договір № 0601/0706/88-140, згідно умов якого вона отримала кредит на споживчі цілі в сумі 250 000 євро.
3. 14 липня 2006 року для забезпечення повного та своєчасного виконання позичальником своїх зобов`язань за вказаним кредитним договором між нею та банком були укладені іпотечні договори № 0601/0706/88-140-Z-2 та № 0601/0706/88-140-Z-3, предметом яких є нерухоме майно, а саме: приміщення № 10 магазину-кафе загальною площею 128,20 кв. м, яке знаходиться у будинку АДРЕСА_1 та приміщення магазину загальною площею 76,9 кв. м, розташованого у будинку АДРЕСА_1 .
4. У вересні 2020 року вона отримала повідомлення-вимогу ТОВ "Діджи Фінанс", в якій зазначено, що 02 вересня 2020 року між ПАТ "Дельтабанк" та ТОВ "Діджи Фінанс" укладено та нотаріально посвідчено договір № 2303/К/1 про відступлення прав вимоги, за яким право вимоги за кредитним та іпотечними договорами перейшло до товариства.
5. На підставі рішень приватного нотаріуса КMHO Шевченко І. Л. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 25 листопада 2020 року новим іпотекодержателем став ТОВ "Діджи Фінанс".
6. 07 липня 2021 року між ТОВ "Діджи Фінанс" та ТОВ "Міромір Груп" відповідно до статті 38 Закону України "Про іпотеку" укладено два договори купівлі-продажу нерухомого майна - предметів іпотеки.
7. Вважала, що спірні договори укладені з грубим порушенням чинного законодавства, зокрема, посвідченні третьою особою поза межами нотаріального округу, регламентованого приписами статей13-1, 55 Закону України "Про нотаріат". Крім того, продаж спірного нерухомого майна здійснено ТОВ "Діджи Фінанс" на підставі статті 38 Закону України "Про іпотеку" без наявності відповідного судового рішення чи укладеного окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Також зазначала, що на момент посвідчення договорів купівлі-продажу предмети іпотеки перебували під арештами.
8. Посилалась на те, що продаж предметів іпотеки за заниженою ціною, що підтверджується даними звіту про оцінку майна з виходом оцінювача на місцезнаходження іпотечного майна та особистим його оглядом.
9. Також позивачка зазначала, що вона не погоджується із сумою заборгованості, що зазначена в надісланій їй вимозі, оскільки після направлення ПАТ "Дельта Банк" їй вимоги про дострокове повернення кредиту (липень 2015 року) банк втратив право нараховувати їй проценти.
10. Крім того, укладенням спірних договорів купівлі-продажу предметів іпотеки порушено її право на реструктуризацію кредитної заборгованості, передбаченої Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо споживчих кредитів, наданих в іноземній валюті" від 13 квітня 2021 року.
11. Враховуючи вищевикладене позивачка просила суд:
- визнати недійсним укладений між ТОВ "Діджи Фінанс" та ТОВ "Міромір Груп" договір купівлі-продажу нерухомого майна від 07 липня 2021 року, а саме предмету іпотеки - приміщення № 10 магазину-кафе загальною площею 145,00 кв м, яке знаходиться у будинку АДРЕСА_1, зареєстрований в реєстрі № 967.
- визнати недійсним укладений між ТОВ "Діджи Фінанс" та ТОВ "Міромір Груп" договору купівлі-продажу нерухомого майна від 07 липня 2021 року, а саме предмету іпотеки - приміщення магазину загальною площею 76,9 кв м, розташованого у будинку АДРЕСА_1, зареєстрований в реєстрі № 968;
- визнати право власності на приміщення АДРЕСА_1 за попереднім власником цього майна - ОСОБА_2 ;
- визнати право власності на приміщення магазину загальною площею 76,9 кв м, розташованого у будинку АДРЕСА_1 за попереднім власником цього майна - ОСОБА_2 ;
- витребувати з чужого незаконного володіння ТОВ "Міромір Груп" приміщення № 10 магазину-кафе загальною площею 145,00 кв м, яке знаходиться у будинку АДРЕСА_1, зареєстрований в реєстрі № 967;
- витребувати з чужого незаконного володіння ТОВ "Міромір Груп" приміщення магазину загальною площею 76,9 кв м, розташоване у будинку АДРЕСА_1, зареєстрований в реєстрі № 968.
Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції
12. Рішенням Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області від 21 грудня 2021 року у складі судді Кость В. В. у задоволенні позову відмовлено.
13. Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив із того, що спірне майно було реалізовано відповідно до іпотечного застереження, яке міститься в договорах іпотеки, тому відсутні підстави для визнання договорів купівлі-продажу недійсними й, відповідно, витребування майна на користь позивача. Також місцевим судом зазначено, що договори купівлі-продажу укладено за місцезнаходженням юридичних осіб відповідно до статті 55 Закону України "Про нотаріат".
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції
14. Постановою Закарпатського апеляційного суду від 09 листопада 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_2 задоволено частково.
15. Рішення Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області від 21 грудня 2021 року в частині відхилених позовних вимог про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна та витребування цього майна з чужого незаконного володіння скасовано, ухвалено в цій частині нове судове рішення, яким позов задоволено.
16. Визнано недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 07 липня 2021 року, укладений між ТОВ "Діджи Фінанс" та ТОВ "Міромір Груп", щодо відчуження вбудованих нежилих приміщень, розташованих на 1-му та 2-му поверхах, загальною площею 145,00 кв. м, які розміщені по АДРЕСА_1 .
17. Визнано недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 07 липня 2021 року, укладений між ТОВ "Діджи Фінанс" та ТОВ "Міромір Груп", щодо відчуження вбудованих приміщень, розташованих на 1-му поверсі, загальною площею 76,90 кв. м, які розміщені на АДРЕСА_1 .
18. Витребувано із незаконного володіння ТОВ "Міромір Груп" на користь ОСОБА_2 вбудовані нежилі приміщення, розташовані на 1-му та 2-му поверхах, загальною площею 145,00 кв. м, які розміщені по АДРЕСА_1 та вбудовані приміщення, розташовані на 1-му поверсі, загальною площею 76,90 кв. м, які розміщені на АДРЕСА_1 .
19. В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін. Здійснено розподіл судових витрат.
20. Скасовуючи рішення місцевого суду та задовольняючи позовні вимоги частково, апеляційний суд виходив із того, що порядок встановлення ціни продажу предмета іпотеки при здійсненні відчуження такого на підставі договору купівлі-продажу має значення, оскільки така безумовно впливає на розрахунки з погашення заборгованості за кредитним договором. Крім того, встановлення такої ціни має установлені законом особливості, які полягають в тому, що насамперед ціна встановлюється за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем, хоча може встановлюватись на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, проте на рівні не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, що є гарантією захисту законних майнових прав боржника та/або іпотекодавця.
21. Апеляційний суд зазначив, що суб`єкт оціночної діяльності ТОВ "Експертні рішення" визначив ціну предметів іпотеки на рівні значно нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. Наведене обставина свідчить про те, що така ціна предметів іпотеки не відповідала волі сторін іпотечних договорів, що вказує на невідповідність такої ціни як матеріалам справи, так і вимогам чинного законодавства. Також судом зазначена, що суми продажу іпотечного майна не були повідомлені позивачці та не узгоджувались із нею.
22. Належні докази погашення за рахунок предмета іпотеки будь-якої частини кредитного зобов`язання відсутні, як і відсутні докази припинення кредитного зобов`язання внаслідок реалізації предметів іпотеки.
23. Суд дійшов висновку, що договорами купівлі-продажу № 967 та № 967 предметів іпотеки було порушено майнові права та законні інтереси позивачки як позичальника за кредитним договором, і власника предметів іпотеки та іпотекодавця. Позбавлення позивачки у вказаний спосіб права власності на майно значної вартості є очевидно несправедливим та покладає на останню у відповідних зобов`язаннях непропорційний і надмірний майновий тягар.
24. Враховуючи те, що продаж предметів іпотеки за надзвичайно заниженою ціною є однією з підстав позову, обґрунтованість якої, виходячи з обставин справи, знайшла своє підтвердження, тому вимога про визнання договорів купівлі-продажу недійсними як таких, що суперечать закону та істотно порушують права власника нерухомого майна, знайшла своє підтвердження.
25. Спірне нерухоме майно вибуло з власності ОСОБА_2 поза її волею, на підставі правочинів, вчинених з порушенням вимог закону, які є недійсними, тому наявні підстави для витребування спірного майна на користь позивачки.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
26. У січні 2024 року до Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду надійшла касаційна скарга ТОВ "Діджи Фінанс".
27. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 15 лютого 2024 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувано цивільну справу і надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу.
28. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 19 вересня 2024 року справу призначено до розгляду у складі колегії з п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
29. У касаційній скарзі ТОВ "Діджи Фінанс", посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржуване судове рішення апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції.
30. Підставою касаційного оскарження заявник зазначає застосування норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 12 вересня 2018 року у справі № 766/13946/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 643/8134/16-ц, від 25 вересня 2019 року у справі № 320/357/16-ц, від 22 листопада 2023 року у справі № 757/23748/21 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
31. Касаційна скарга мотивована тим, що відповідно до умов договорів іпотеки сторони домовились, що продаж предмета іпотеки може бути проведено в порядку, передбаченому статтею 38 Закону України "Про іпотеку", на підставі іпотечного застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке здійснюється шляхом продажу предмета іпотеки від імені іпотекодержателя будь-якій особі. Продаж іпотеки здійснюється за ціною, що буде встановлена за згодою між сторонами або на підстави висновку суб`єкта оціночної діяльності. При цьому сторони домовились, що суб`єкт оціночної діяльності визначається іпотекодержателем.
32. Таким чином, позивачка сама погодила умову здійснення оцінки предмета іпотеки у разі звернення стягнення в порядку статті 38 Закону України "Про іпотеку". Договорами не передбачено обов`язку узгоджувати з боржником ціну продажу предмета іпотеки.
33. Крім того, апеляційний суд не врахував, що відчуження предмета іпотеки за нижчою ціною є підставою для відшкодування збитків, а не визнання договорів купівлі-продажу недійсними.
34. Заявник вважає, що оскаржувані договори купівлі-продажу укладено з дотриманням вимог закону, тому відсутні підстави для задоволення позовних вимог.
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
35. У березні 2024 року до Верховного Суду надійшов відзив на касаційну скаргу ТОВ "Діджи Фінанс" від ОСОБА_1, у якому вказано, що судове рішення апеляційного суду ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, доводи касаційної скарги висновків апеляційного суду не спростовуються.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
36. 14 липня 2006 року між акціонерним комерційним банком "ТАС-Комерцбанк" та ОСОБА_3 було укладено кредитний договір № 0601/0706/88-140, відповідно до умов якого банк надав позичальнику у кредит кошти у розмірі 250 000 доларів США на строк до 12 липня 2016 року, а позичальник зобов`язався повернути кредит та сплачувати проценти за користування кредитними коштами.
37. З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором 14 липня 2006 року між банком та ОСОБА_3 було укладено іпотечний договір № 0601/0706/88-140-Z-2, на підставі якого в іпотеку банківській установі було передано нежиле приміщення загальною площею 128,20 кв м під АДРЕСА_1 та іпотечний договір № 0601/0706/88-140-Z-3, на підставі якого в іпотеку банківській установі було передано нежиле приміщення загальною площею 76,90 кв м під АДРЕСА_1 .
38. 02 вересня 2020 року між ПАТ "Дельта Банк" та ТОВ "Діджи Фінанс" укладено договір про відступлення прав вимоги № 2303/К/1, згідно з яким ПАТ "Дельта Банк" відступило, а товариство набуло право вимоги банку до позичальників та/або заставодавців (іпотекодавців) та/або поручителів, зазначених у додатку № 1 до договору.
39. 07 вересня 2020 року товариство надіслало ОСОБА_1 повідомлення-вимогу, на підставі якої було повідомлено про відступлення права вимоги та попереджено про можливість здійснення звернення стягнення на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки за договором іпотеки, шляхом продажу від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України "Про іпотеку".
40. Подібне за змістом повідомлення-вимога надіслана також 30 квітня 2021 року, згідно з якою позивача додатково повідомлено про укладання договору про внесення змін № 1 до договору відступлення, пред`явлено вимогу усунути порушення умов кредитного договору.
41. В свою чергу 7 липня 2021 року між ТОВ "Діджи Фінанс" та ТОВ "Міромір Груп" укладено:
- договір купівлі-продажу нерухомого майно (надалі - договір купівлі-продажу № 967), згідно з яким продавець, діючи відповідно до статті 38 Закону України "Про іпотеку", продав, а покупець купив вбудовані нежитлові приміщення за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 145,00 кв. м. Вартість вбудованих нежитлових приміщень відповідно до звіту про незалежну оцінку нерухомого майна, складеного 23 квітня 2021 року, становить 284 809 грн.
- договір купівлі-продажу нерухомого майно (надалі - договір купівлі-продажу № 968), згідно з яким продавець, діючи відповідно до статті 38 Закону України "Про іпотеку", продав, а покупець купив вбудовані нежитлові приміщення за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 76,90 кв. м. Вартість вбудованих нежитлових приміщень відповідно до звіту про незалежну оцінку нерухомого майна, складеного 23 квітня 2021 року, становить 169 448 грн.
42. З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майно щодо об`єкта нерухомого майна від 08 липня 2021 року № 265038522 вбачається, що нежитлове приміщення на праві власності належать ТОВ "Міромір Груп", дата та час державної реєстрації: 07 липня 2021 року, державний реєстратор: приватний нотаріус Незнайко Є. В., Київський міський нотаріальний округ, м. Київ, підстава для державної реєстрації: договір купівлі-продажу нерухомого майна, серія та номер: 967, виданий 07 липня 2021 року.
43. З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майно щодо об`єкта нерухомого майна від 10 липня 2021 року № 265303118 вбачається, що нежитлове приміщення 1 на праві власності належать ТОВ "Міромір Груп", дата та час державної реєстрації: 07 липня 2021 року, державний реєстратор: приватний нотаріус Незнайко Є. В., Київський міський нотаріальний округ, м. Київ, підстава для державної реєстрації: договір купівлі-продажу нерухомого майна, серія та номер: 968, виданий 07 липня 2021 року.
Позиція Верховного Суду
44. Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
45. Так, частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
46. Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина перша статті 263 ЦПК України).
47. Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановленні в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
48. Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню.