ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
11 вересня 2024 року
м. Київ
справа № 522/4905/19
провадження № 61-17183св23
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Червинської М. Є.,
суддів: Зайцева А. Ю. (суддя-доповідач), Коротенка Є. В., Коротуна В. М., Тітова М. Ю.,
учасники справи:
позивач - заступник прокурора Одеської області в інтересах держави в особі Одеської міської ради та Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради,
відповідачі: державний реєстратор Одеської обласної філії Комунального підприємства "Центр державної реєстрації" Іскров Олег Вікторович, ОСОБА_1, ОСОБА_2,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників цивільну справу за позовом заступника прокурора Одеської області в інтересах держави в особі Одеської міської ради та Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради до державного реєстратора Одеської обласної філії Комунального підприємства "Центр державної реєстрації" Іскрова Олега Вікторовича, ОСОБА_1, ОСОБА_2 про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора, визнання недійсними договорів купівлі-продажу, знесення самочинно збудованого об`єкта та приведення земельної ділянки до попереднього стану
за касаційною скаргою заступника керівника Одеської обласної прокуратури на постанову Одеського апеляційного суду від 10 жовтня 2023 року у складі колегії суддів: Погорєлової С. О., Заїкіна А. П., Таварткіладзе О. М.,
ВСТАНОВИВ:
1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У березні 2019 року заступник прокурора Одеської області в інтересах держави в особі Одеської міської ради, Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради (далі - Управління ДАБК) звернувся до суду з позовом, у якому просив визнати незаконним та скасувати рішення, індексний номер 35813414, прийняте державним реєстратором Одеської обласної філії Комунального підприємства "Центр державної реєстрації" Іскровим О. В. 22 червня 2017 року щодо реєстрації за ОСОБА_1 права власності на житловий будинок загальною площею 119,9 кв. м, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 ; визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 27 жовтня 2017 року, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Марчук М. С. та зареєстрований в реєстрі за номером 881, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2, щодо відчуження 1/2 частини житлового будинку, розташованого на АДРЕСА_1 ; визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 27 жовтня 2017 року, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Марчук М. С. та зареєстрований в реєстрі за номером 883, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2, щодо відчуження 1/2 частини житлового будинку, розташованого на АДРЕСА_1 ; знести самочинно збудований будинок загальною площею 480,5 кв. м, який розташований на АДРЕСА_1 за рахунок ОСОБА_2 ; зобов`язати ОСОБА_2 привести земельну ділянку загальною площею 407 кв. м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, до попереднього стану.
Обґрунтовуючи позовні вимоги, прокурор Одеської області в інтересах держави в особі Одеської міської ради, Управління ДАБК посилався на те, що державний реєстратор Одеської обласної філії Комунального підприємства "Центр державної реєстрації" Іскровий О. В. 22 червня 2017 року прийняв рішення про реєстрацію за ОСОБА_1 права власності на житловий будинок загальною площею 119,9 кв. м, який розташований на АДРЕСА_1 .
На думку прокурора, таке рішення було прийняте всупереч частині третій статті 10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та пунктам 42, 43 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, через відсутність зареєстрованого за ОСОБА_1 речового права (права власності чи користування) на земельну ділянку на якій розташована відповідна будівля.
Крім того, первісна реєстрація права власності за ОСОБА_1 проводилась за відсутності документів, що підтверджують прийняття об`єкта до експлуатації, у зв`язку з чим є підстави стверджувати, що спірну реєстрацію проведено щодо самочинно збудованого об`єкта, без відповідного дозволу на будівництво і належним чином затвердженого проекту та за відсутності права власності чи користування земельною ділянкою, яка забудовувалась.
У подальшому на підставі договорів купівлі-продажу від 27 жовтня 2017 року житловий будинок по 1/2 частині був відчужений ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 .
Оскільки право власності на спірний самочинно збудований об`єкт нерухомості ОСОБА_1 набув усупереч вимогам законодавства, тому договори купівлі-продажу від 27 жовтня 2017 року підлягають визнанню недійсними в судовому порядку.
У подальшому Управління ДАБК зареєструвало подані ОСОБА_2 повідомлення про початок виконання будівельних робіт, і він провів реконструкцію об`єкт нерухомості.
Водночас у зв`язку з унесенням замовником у повідомлення та декларацію завідомо недостовірної інформації, повідомлення і декларація були скасовані наказом № 01-13/391 ДАБК та наказом № 01-13/392 ДАБК. У зв`язку з цим прокурор просив позов задовольнити.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Приморський районний суд м. Одеси рішенням від 02 жовтня 2019 року позов задовольнив. Визнав незаконним та скасував рішення, індексний номер 35813414, прийняте державним реєстратором Одеської обласної філії КП "Центр державної реєстрації" Іскровим О. В. 22 червня 2017 року щодо реєстрації за ОСОБА_1 права власності на житловий будинок загальною площею 119,9 кв. м, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Визнав недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 27 жовтня 2017 року, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Марчук М. С. та зареєстрований в реєстрі за номером 881, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 щодо відчуження 1/2 частини житлового будинку, розташованого у АДРЕСА_1 . Визнав недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 27 жовтня 2017 року, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Марчук М. С. та зареєстрований в реєстрі за номером 883, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 щодо відчуження 1/2 частини житлового будинку, розташованого у АДРЕСА_1 . Зобов`язав знести самочинно збудований будинок загальною площею 480,5 кв. м, який розташований в АДРЕСА_1, за рахунок ОСОБА_2 . Зобов`язав ОСОБА_2 привести земельну ділянку загальною площею 407,00 кв. м, розташовану в АДРЕСА_1, до попереднього стану. Вирішив питання про розподіл судових витрат.
Суд першої інстанції мотивував рішення тим, що позовні вимоги є обґрунтованими та доведеними, оскільки дозвільний документ на проведення ОСОБА_2 робіт з реконструкції спірної будівлі скасований, а роботи проведені за відсутності правовстановлюючих документів на земельну ділянку, тобто таке будівництво є самочинним. З огляду на це самочинно збудований об`єкт підлягає знесенню, а земельна ділянка, на якій він збудований, приведенню до попереднього стану. Оскільки оскаржуване рішення державного реєстратора прийняте за відсутності документів, які підтверджували б право власності чи користування ОСОБА_1 на земельну ділянку, на якій розташований спірний об`єкт будівництва, а також документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, суд вважав, що це рішення підлягає скасуванню, а договори купівлі-продажу часток будинку - визнанню недійсними.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Одеський апеляційний суд постановою від 10 жовтня 2023 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 задовольнив. Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 02 жовтня 2019 року скасував та ухвалив нове рішення, яким у задоволенні позову відмовив. Вирішив питання про розподіл судових витрат.
Постанову апеляційний суд мотивував неврахуванням місцевим судом того, що земельна ділянка на АДРЕСА_2, перебувала у постійному користуванні родини ОСОБА_3 на законних підставах з 1953 року, і вони отримали право постійного користування цією земельною ділянкою із відповідними правомочностями щодо володіння нею. Житловий будинок загальною площею 119,9 кв. м побудований до 05 серпня 1992 року, а тому він не є самочинним будівництвом. З огляду на це апеляційний суд дійшов висновку, що державний реєстратор прийняв законне рішення щодо реєстрації за ОСОБА_1 права власності на житловий будинок загальною площею 119,9 кв. м.
Оскільки на час укладення договорів купівлі-продажу земельна ділянка на законних підставах перебувала у постійному користуванні ОСОБА_1, відповідно, таке право користування земельною ділянкою, на якій розміщений житловий будинок, перейшло до ОСОБА_2 .
У зв`язку з цим суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позовних вимог в частині визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна, оскільки ці вимоги є похідними від вимоги про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора, у задоволенні якої суд апеляційної інстанції відмовив через її необґрунтованість.
Висновок місцевого суду про необхідність знесення самочинно збудованого будинку загальною площею 480,5 кв. м за рахунок ОСОБА_2, є безпідставним, оскільки факт самочинності такого будівництва, прокурор обґрунтовував відсутністю правовстановлюючих документів на земельну ділянку, що не знайшло свого підтвердження в процесі розгляду справи.
Короткий зміст касаційної скарги та її узагальнені аргументи
У грудні 2023 року заступник керівника Одеської обласної прокуратури подав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування апеляційний судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просив скасувати постанову Одеського апеляційного суду від 10 жовтня 2023 року та залишити в силі рішення суду першої інстанції.
Підставою касаційного оскарження вказував те, що суд апеляційної інстанції застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 30 травня 2018 року у справі № 826/5737/16, від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 та постановах Верховного Суду від 22 січня 2019 року у справі № 441/1625/15-а, від 13 серпня 2020 року у справі № 344/9283/16-а, від 18 лютого 2019 року у справі № 308/5988/17, від 24 липня 2019 року у справі № 910/10932/17.
Касаційна скарга мотивована помилковістю висновку апеляційного суду про те, що земельна ділянка на АДРЕСА_2 перебувала у постійному користуванні родини ОСОБА_3 на законних підставах з 1953 року, і вони отримали право постійного користування такою земельною ділянкою з відповідними правом володіння нею. Суд не звернув уваги на те, що в матеріалах справи немає будь-яких доказів, які свідчили б про тотожність земельної ділянки, на якій розташовано спірний житловий будинок, і земельної ділянки, яка належала колгоспу ім. "51-ї Перекопської Дивізії", та доказів, які свідчили б про те, що вказана земельна ділянка знаходилась у постійному користуванні родини ОСОБА_3 на законних підставах з 1953 року. Крім того, немає доказів на підтвердження того факту, що саме ОСОБА_1 був членом двора (господарства).
Водночас місцевий суд правильно встановив, що рішення Одеської міської ради або органу, який діяв до 1991 року, про передання земельної ділянки, належної до земельних ділянок комунальної власності, у власність чи в користування (оренду) будь-яким фізичним або юридичним особам не видавались, тому немає й підстав для переходу відповідного права власності чи користування (оренди) такою земельною ділянкою до власника зазначеного нерухомого майна ОСОБА_1 та ОСОБА_2 . Також суд першої інстанції встановив, що відповідачі не надали доказів первинного надання органами влади земельної ділянки за вказаною адресою будь-кому під забудову до 1992 року (у радянські часи), і вказаний факт не спростовав суд апеляційної інстанції.
Крім цього, суд апеляційної інстанції, дійшов помилкового висновку про те, що для державної реєстрації за ОСОБА_1 права власності на спірний житловий будинок було достатнім подання технічного паспорта і документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.
Також апеляційний суд всупереч нормам процесуального закону прийняв нові докази, подані ОСОБА_1, без відповідного клопотання про їх долучення та без з`ясування поважності причин їх неподання в суді першої інстанції.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 29 січня 2024 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано її матеріали із суду першої інстанції.
16 лютого 2024 року справа надійшла до Верховного Суду. Ухвалою Верховного Суду від 29 серпня 2024 року справу призначено до судового розгляду.
Фактичні обставини справи
Апеляційний суд встановив, що з наданих представником ОСОБА_1 архівних матеріалів видно, що Народний суд 4-ї дільниці Кагановичьського району м. Одеси у 1949 році розглядав справу № 88 за позовом колгоспу імені "51-і Перекопської Дивізії" про встановлення факту володіння домоволодінням на правах власності.
З рішення Народного суду 4-ї дільниці Кагановичьського району м. Одеси від 25 січня 1949 року відомо, що домоволодіння, розташоване на АДРЕСА_3, в 1930 році було вилучено у Кушніра в порядку розкулачування та передано колгоспу імені "51-і Перекопської Дивізії", за яке колгосп сплатив відповідну суму в дохід держави і відтоді використовує та обліковує на балансі як неподільний фонд. Документи на право володіння були спалені під час окупації німцями м. Одеси.
У резолютивній частині вказаного судового рішення визнано факт володіння домоволодінням, розташованим за адресою: АДРЕСА_3, на правах власності за колгоспом імені "51-ї Перекопської Дивізії".
Згідно з рішенням об`єднаних загальноколгоспних зборів колгоспників колгоспу імені "51-ї Перекопської Дивізії" та колгоспу імені "Карла Лібкнехта Приморського району м. Одеси" від 28 лютого 1958 року ці колгоспи були об`єднані в один колгосп, якому було присвоєно назву колгосп імені "Карла Лібкнехта".
10 листопада 1961 року між колгоспом імені "Карла Лібкнехта" в особі ОСОБА_4 та ОСОБА_5 був укладений договір купівлі-продажу, предметом якого став продаж 1/9 частки цілого домоволодіння на Садовому пров. під номером першим (колишній номер один/три) в м. Одесі. Ця 1/9 частина домоволодіння належить продавцеві на підставі рішення Народного суду 4-ї дільниці Кагановичьського району м. Одеси від 25 січня 1949 року та довідки міжміського бюро технічної інвентаризації від 10/9-61 року № 938.
Згідно з технічною документацією схеми земельної ділянки та розташованих на ній будівель (споруд), земельна ділянка має площу 908,2 кв. м, під забудовою рахується 218,83 кв. м.
Виконавчий комітет Приморської районної ради народних депутатів прийняв рішення від 03 березня 1995 року № 130 "Про індивідуальну забудову в районі". Цим рішенням розглядалось питання про звернення колгоспу ім. "51 Перекопської дивізії" (на час прийняття рішення - КСП "Нива") щодо перерозподілу часток домоволодіння та будинку АДРЕСА_1 . Вирішено, що будинок АДРЕСА_2 необхідно рахувати як ціле єдине домоволодіння із загальною площею 43,17 кв. м за КСП "Нива".
12 травня 1995 року між КСП "Нива" і ОСОБА_6 був укладений договір купівлі-продажу, з якого відомо, що покупець придбав будинок АДРЕСА_1, загальною площею 43,17 кв. м, розташований на земельній ділянці 264,0 кв. м. Договір посвідчений державним нотаріусом Дев`ятої одеської державної нотаріальної контори Столовою Т. В. та зареєстрований в ОМБТІ.
Таким чином, після продажу ОСОБА_6 земельна ділянка зменшилась до 644,2 кв. м, на якій залишились об`єкти нерухомості відповідно до схеми 1961 року. ОСОБА_6 записаний в домовій книзі як особа, зареєстрована за цією адресою.
18 січня 1996 року ОСОБА_6 подарував ОСОБА_8 житловий будинок № 3, який складається з літри "А", загальною площею 43,7 кв. м, на земельній ділянці 264,00 кв. м. Цей договір дарування посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Н. А. та зареєстрований в КП "ОМБТІ та РОН".
15 січня 2015 року на ім`я ОСОБА_1 виготовлено технічний паспорт на житловий будинок АДРЕСА_1, у якому на схемі відображена земельна ділянка, загальна площа якої під будинком -407,0 кв. м, під господарськими спорудами - 264,0 кв. м, під двором - 181,0 кв. м.
У вказаному технічному паспорті визначено, що літ. "а1", "а2", "а3", "а5", сарай літ. "Б", "Г", "Д", "З", сарай-вбиральня літ. "В", літня кухня літ. "Е" були побудовані до 05 серпня 1992 року, а тому відповідно до пункту 3.2 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України 24 травня 2001 року № 127, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України від 10 липня 2001 року № 582/5773, не належать до самочинного будівництва. Літ "Ж" вбиральня-душ - тимчасова будівля не є самочинною. В розділі характеристика будинку, господарських будівель та споруд вказано, що житловий будинок літ. "А" побудований у 1953 році.
Державний реєстратор Одеської обласної філії КП "Центр державної реєстрації" Іскровий О. В. 22 червня 2017 року прийняв рішення, індексний номер 35813414 про реєстрацію за ОСОБА_1 права власності на житловий будинок загальною площею 119,9 кв. м, який розташований на АДРЕСА_1, оскільки на час реєстрації вже існував будинок АДРЕСА_1, який належав ОСОБА_8 .
З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень від 22 червня 2017 року відомо, що підставою для прийняття рішення державного реєстратора про реєстрацію за ОСОБА_1 права власності на житловий будинок загальною площею 119,9 кв. м на АДРЕСА_1, стали: технічний паспорт, серія та номер б/н, виданий 14 червня 2017 року Товариством з обмеженою відповідальністю "Архекспертбуд" з відміткою про будівництво спірного об`єкта нерухомості до 05 серпня 1992 року та довідка від 26 листопада 2015 року серія та номер б/н, видана Органом самоорганізації населення комітет мікрорайону "Приморський" в м. Одесі.