ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
03 вересня 2024 року
м. Київ
cправа № 916/2694/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Могил С. К.,
за участю секретаря судового засідання - Прокопенко О. В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Олімпекс Транс"
на рішення Господарського суду Одеської області від 31.10.2023 (суддя Демешен О. А.)
і постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 06.06.2024 (головуючий суддя Колоколов С. І., судді Діброва Г. І., Савицький Я. Ф.)
у справі № 916/2694/23
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Олімпекс Транс"
до Одеської міської ради,
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - 1) Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради і 2) Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради,
про визнання укладеним додаткового договору,
(у судовому засіданні взяли участь представники: позивача - Згода О. О., відповідача - Асташенкова О. І.)
СУТЬ СПОРУ
1. Орендар (позивач) звернувся до орендодавця (відповідача) з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі на 5 років на тих самих умовах. До листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди.
2. Орендодавець вмотивованої відмови на отриманий лист-повідомлення не надав, додаткову угоду не уклав з орендарем, у зв`язку із чим останній звернувся з позовом до суду про визнання укладеним додаткового договору строком на 5 років на тих самих умовах.
3. Суди в задоволенні позовних вимог відмовили, вказавши, що запропоновану позивачем додаткову угоду не можна розцінювати як таку, що містить виключно ті самі умови і той самий строк, а тому для продовження строку дії договору оренди на запропонованих позивачем умовах необхідна згода орендодавця.
4. Не погодившись із вказаними судовими рішеннями судів попередніх інстанцій, орендар звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою.
5. За результатом розгляду касаційної скарги позивача, Верховний Суд не вбачає підстав для зміни чи скасування рішень судів попередніх інстанцій, про що детально викладено нижче у цій постанові.
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Узагальнений зміст і підстави позовних вимог
6. У червні 2023 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Олімпекс Транс" (далі - позивач, Товариство) звернулося до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Одеської міської ради (далі - відповідач, Рада) про визнання укладеним додаткового договору (угоди) про поновлення договору оренди землі від 10.12.2018, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. (далі - приватний нотаріус) за реєстровим номером №5681, на той самий строк (п`ять років) в редакції, викладеній в позовній заяві.
7. Позов аргументовано тим, що Товариство, маючи намір поновити договір оренди землі від 10.12.2008, укладений з Радою, дотримуючись вимог, передбачених статтею 33 Закону України "Про оренду землі", 16.03.2023 звернулося з відповідним листом-повідомленням про поновлення вказаного договору оренди землі (вих. № 05/03-2023) до Ради, як до орендодавця земельної ділянки, до якого додало проєкт додаткового договору (угоди) про поновлення договору оренди землі, проте орендодавець станом на дату подання позову вказане питання про поновлення договору не вирішив, додатковий договір (угоду) з позивачем не уклав, пропозицій щодо внесення змін до договору оренди на адресу Товариства не направив, чим порушив право останнього на поновлення договору, гарантоване вказаним Законом.
8. При цьому позивач зауважує, що користуючись своїм правом на поновлення договору оренди землі, він саме у встановлений законодавством та договором строк - за 60 днів, звернувся до Ради із вказаним вище листом-повідомленням від 16.03.2023 та проєктом додаткового договору (угоди) про поновлення дії основного договору, а відтак дотримався погодженої сторонами договору від 10.12.2008 процедури повідомлення орендодавця про намір поновити такий договір.
9. Орім того Товариство вказує, що продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору та сплачувати орендну плату. Також наголошує, що ним належно виконувалися та виконуються зобов`язання за основним договором оренди та додатковим договором (угодою) до основного договору, позаяк з боку Ради протягом строку дії договору оренди відсутні заяви про порушення його умов.
10. Заперечуючи проти задоволення позовних вимог, відповідач вказує на те, що Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради (уповноважена особа орендодавця у сфері земельних правовідносин, далі - Департамент) у відповідь направив Товариству листи-повідомлення від 29.03.2023 та 31.05.2023 про заперечення щодо можливості поновлення договору оренди з урахуванням необхідності надання орендарем додаткових документів щодо відповідності Генеральному плану м. Одеси, плану зонування території м. Одеси та іншій містобудівній документації місця розташування вищевказаної земельної ділянки, у зв`язку із чим вважає, що орендодавцем були дотримані вимоги ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" стосовно строку направлення заперечень орендарю.
11. Окрім того, відповідач наголошує, що всупереч умовам основного договору та додаткових договорів (угод), а також рішень Ради, Товариство побудувало замість 20-ти поверхів - 27 поверхів (секція № 1), що порушує умови п. 5.1 розділу 5 договору.
Узагальнений зміст і обґрунтування судових рішень
12. Рішенням Господарського суду Одеської області від 31.10.2023, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 06.06.2024, у задоволені позову відмовлено.
13. Відмовляючи в задоволені позовних вимог суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний господарський суд, зазначив, що листи Департаменту від 29.03.2023 та від 31.05.2023 не є обґрунтованою відмовою орендодавця у поновленні договору оренди землі в розумінні чинного законодавства України. Звідси, вони не можуть бути належними доказами надання орендодавцем протягом місяця із дати отримання листа-повідомлення орендаря та проєкту додаткового договору (угоди) заперечення щодо поновлення договору оренди.
14. Водночас, суди наголосили на тому, що із тексту запропонованої позивачем додаткової угоди прямо вбачається, що позивач (орендар) звернувся до відповідача (орендодавця) не з пропозицію на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, а з пропозицію внести зміни до умов договору щодо строків його дії та інших пунктів.
15. З урахування викладеного, суди вказали, що не можна розцінювати запропоновану позивачем додаткову угоду, як таку, що надана в порядку частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
16. Суд апеляційної інстанції додатково зазначив, що в даному випадку, питання укладення між сторонами додаткового договору в редакції, запропонованій відповідачем, має бути розглянуто органом місцевого самоврядування з прийняттям відповідного рішення на підставі якого може бути укладено відповідний додатковий договір до договору оренди землі від 10.12.2008.
17. Окрім того суди вказали на порушення позивачем положень пункту 5.1 договору оренди в частині будівництва 2-секційного 20-поверхового жилого будинку, оскільки позивачем здійснено будівництво 26-ти поверхового жилого будинку. Звідси дійшли висновку про те, що внаслідок неналежного виконання умов договору оренди землі позивач взагалі втратив переважне право на поновлення терміну дії договору оренди землі.
Касаційна скарга
18. Не погодившись із прийнятими рішеннями, позивач звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції скасувати, прийняти нове рішення про задоволення позовних вимог.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Узагальнені доводи касаційної скарги
19. У касаційній скарзі позивач посилається на неврахування судами висновків Верховного Суду щодо застосування положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" та статті 126-1 Земельного кодексу України (в редакції Закону України від 05.12.2019 № 340-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", далі - Закон № 340-IX), викладених у постановах від 26.05.2020 у справі № 908/299/18; від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21, від 06.02.2024 у справі №914/768/23, від 21.02.2024 у справі №906/1324/21, від 06.02.2024 у справі №926/2284/22; від 13.02.2024 у справі №910/743/23, від 14.05.2024 у справі №926/4369/23, від 22.05.2024 у справі №750/6665/20, від 23.11.2023 у справі №906/1314/21.
20. Скаржник не погоджується з висновками судів стосовно того, що запропонована ним додаткова угода передбачала змінені умови договору оренди. Наголошує на тому, що: додатковим договором (угодою) від 17.05.2018 сторони внесли зміни до умов договору оренди від 10.12.2008 в частині строку оренди збільшивши його до 5 (п`яти) років; розмір орендної плати залишився на рівні 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки, змінилося лише вираження орендної плати у грошовому гривневому еквіваленті, який залежить від актуальної нормативної грошової оцінки на час подання проєкту додаткового договору (угоди); договір оренди землі доповнено пунктом 3.3 з метою приведення його умов у відповідність з положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі", статті 126-1 ЗК України.
21. Окрім того, скаржник не погоджується з висновками судів про втрату ним переважного права на укладення договору оренди на новий строк. Вказує на належне виконання ним умов договору оренди землі як щодо цільового використання земельної ділянки, так і щодо збільшення поверховості житлового будинку. Зазначає про те, що загальна висота будинку не перевищує дозволену висоту, визначену містобудівною документацію, а також вказує на те, що орендарем проводилось будівництво 26-ти поверхового будинку на підставі дозвільних документів виданих компетентним органом.
22. Також позивач вказує на наявність у нього документації, якою погоджено будівництво 26-ти поверхового будинку, які суд апеляційної інстанції, в порушення вимог статті 80 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) не приєднав до матеріалів справи вже на стадії апеляційного оскарження.
Відзив
23. Відзиви від сторін на касаційну скаргу не надходили, що відповідно до частини 3 статті 295 ГПК України не перешкоджає перегляду оскаржуваних судових рішень.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій
24. Згідно з частинами 1 - 2 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
25. Судові рішення у справі оскаржуються позивачем з підстави, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України.
26. Предметом даного позову є вимоги позивача (орендаря) про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі про поновлення договору на строк 5 років на тих самих умовах, в редакції позивача, наведеній у позові.
27. Так, за змістом статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
28. Так, Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Водночас в контексті спору, що розглядається, договір оренди землі від 10.12.2008 укладено під час дії Закону України "Про оренду землі" від 06.10.1998 № 161-XIV (в редакції, чинній до 15.07.2020).