ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
03 вересня 2024 року
м. Київ
cправа № 916/1194/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В.,
секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,
розглянувши касаційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.04.2024 (Таран С. В. - головуючий суддя, судді Богатир К. В., Поліщук Л. В.) у справі
за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ"
про стягнення 4 714 112,27 грн, розірвання договору та виселення,
(у судове засідання з`явилася представниця позивача Курлович О. О.),
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. У березні 2023 року Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ", в якому просив стягнути з відповідача борг у загальній сумі 4714112,27 грн, з яких: 4 434 160,48 грн заборгованості з орендної плати та 279 951,79 грн пені за несвоєчасну сплату орендної плати; розірвати укладений між сторонами договір оренди №001/57 від 20.04.2017 та виселити Товариство з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" з нежитлових будівель загальною площею 1675,9 кв. м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8А, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.
Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем прийнятих на себе зобов`язань за укладеним між сторонами договором оренди нежитлових приміщень №001/57 від 20.04.2017.
2. Фактичні обставини справи, встановлені судами
2.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності належить об`єкт нерухомого майна, який розташований за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А, та в цілому складається з будівель літ. "А", "Б", "В", "И", "Е" загальною площею 1675,9 кв. м, основною площею 796,1 кв. м, відображених у технічному паспорті від 15.10.2008, що підтверджується свідоцтвом про право власності на нежитлові будівлі серії САС №197750 від 24.10.2008, виданим Виконавчим комітетом Одеської міської ради.
03.03.2009 Комунальним підприємством "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості" за територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради було проведено державну реєстрацію права комунальної власності на нежитлові будівлі за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А (реєстраційний номер 26613571), про що свідчить витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 22046814 від 03.03.2009. Підставою виникнення права власності у вказаному витязі значиться вищенаведене свідоцтво про право власності серії САС № 197750 від 24.10.2008, видане Виконавчим комітетом Одеської міської ради.
20.04.2017 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради ("Орендодавець") та Товариством з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Будстрой" ("Орендар") укладено договір оренди нежилих приміщень №001/57 (далі договір №001/57 від 20.04.2017), за умовами пункту 1.1 якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлові будівлі загальною площею 1675,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А ("об`єкт оренди"). Характеристика об`єкта оренди наводиться у технічному паспорті, який виданий Комунальним підприємством "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості" Виконавчого комітету Одеської міської ради 15.10.2008. Ринкова вартість об`єкту оренди становить 8120580 грн (без урахування податку на додану вартість). Звіт про незалежну оцінку вартості об`єкта оренди складений Приватним підприємством "Дельта Консалтінг", сертифікат суб`єкта оціночної діяльності №16292/14, виданий 15.04.2014 Фондом державного майна України.
Згідно з пунктом 1.2 договору №001/57 від 20.04.2017 передача в оренду об`єкта, зазначеного у пункті 1.1 цього договору, здійснюється на підставі Цивільного та Господарського кодексів України, Закону України "Про оренду державного та комунального майна", на підставі розпорядження міського голови №348 від 20.04.2017 "Про передачу в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Будстрой" нежитлових будівель загальною площею 1675,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А".
В силу пункту 1.3 договору №001/57 від 20.04.2017 термін дії даного договору з 20.04.2017 до 20.03.2020.
У пункті 2.1 договору №001/57 від 20.04.2017 узгоджено, що орендна плата визначається на підставі статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України 04.10.1995 зі змінами та доповненнями; рішень Одеської міської ради та Виконкому Одеської міської ради.
За орендоване приміщення Орендар зобов`язується сплачувати орендну плату, що становить за перший, після підписання договору оренди, місяць 68889,59 грн (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Орендні платежі починають нараховуватися з моменту підписання відповідного акта приймання-передачі орендованих приміщень. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства. До орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат, плата за користування земельною ділянкою та інші послуги, які надаються спеціалізованими організаціями (пункт 2.2, 2.3 договору №001/57 від 20.04.2017).
Положеннями пункту 2.4 договору №001/57 від 20.04.2017 визначено, що орендар зобов`язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця незалежно від результатів його господарської діяльності.
Пунктом 2.5 договору №001/57 від 20.04.2017 передбачено, що розмір орендної плати змінюється у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради, що набрали чинності, в порядку, передбаченому чинним законодавством.
Відповідно до пункту 3.3 договору №001/57 від 20.04.2017 Орендодавець має право виступати з ініціативою розірвання договору оренди у разі невиконання або неналежного виконання Орендарем обов`язків, передбачених цим договором, у тому числі несплати орендної плати своєчасно та в повному обсязі.
В силу пункту 3.4 договору №001/57 від 20.04.2017 Орендодавець зобов`язується передати Орендарю в оренду нежиле приміщення згідно з пунктом 1.1 цього договору за актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами.
Згідно з пунктом 4.1 договору №001/57 від 20.04.2017 вказані у пункті 1.1 цього договору приміщення Орендодавцем передаються Орендарю виключно під розміщення приватного дошкільного навчального закладу.
У пункті 4.2 договору №001/57 від 20.04.2017 визначено, що Орендар зобов`язаний своєчасно вносити орендну плату.
Після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання Орендар зобов`язаний у 15-денний термін передати Орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі їх в оренду, та відшкодувати Орендодавцю збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об`єкта оренди (пункт 4.7 договору №001/57 від 20.04.2017).
У пунктах 5.2, 5.3 договору №001/57 від 20.04.2017 сторони узгодили, що за несвоєчасне внесення орендної плати Орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочки. Нарахування пені за прострочку виконання обов`язку припиняється через один рік з дня, коли обов`язок повинен бути виконаний. У разі невнесення Орендарем орендної плати протягом 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу Орендодавець має право відмовитися від договору і вимагати повернення об`єкта оренди. Також Орендодавець має право відмовитись від договору оренди у разі невикористання Орендарем приміщення за його профільним призначенням, невиконання поточного та капітального ремонту в порядку, передбаченому цим договором та законодавством України. У разі відмови Орендодавця від договору останній є розірваним з моменту одержання Орендарем повідомлення Орендодавця про відмову від договору.
За умовами пунктів 7.5, 7.6 договору №001/57 від 20.04.2017 зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вносяться до договору, розглядаються сторонами протягом 20 днів і вносяться у тій самій формі, в якій укладено цей договір. Договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством та зазначеним договором оренди.
Відповідно до пункту 7.7 договору №001/57 від 20.04.2017 після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право на його продовження на нових умовах, у разі належного виконання ним умов договору та за відсутності у Орендодавця наміру передачі об`єкта оренди на наступний термін на конкурсних засадах.
В силу пункту 7.11 договору №001/57 від 20.04.2017 дія договору оренди припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; продажу об`єкта оренди за участю Орендаря; загибелі об`єкта оренди; достроково за згодою сторін або рішенням господарського суду; банкрутства або ліквідації Орендаря; в інших випадках, передбачених чинним законодавством.
Пунктом 7.13 договору №001/57 від 20.04.2017 передбачено, що вступ Орендаря у користування приміщеннями настає одночасно з підписанням акту приймання-передачі вказаних приміщень.
Цей договір набуває чинності з моменту підписання його сторонами (пункт 7.17 договору №001/57 від 20.04.2017).
Додатком до договору №001/57 від 20.04.2017 є підписаний сторонами розрахунок орендної плати.
На виконання умов вищезазначеного договору 20.07.2017 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Будстрой" підписано акт прийому-передачі б/н, з якого вбачається, що Орендареві передано нежитлові будівлі загальною площею 1675,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А.
В адресованому відповідачу листі №01-13/133 від 18.01.2023 Департамент комунальної власності Одеської міської ради повідомив про припинення договору №001/57 від 20.04.2017 у зв`язку з закінченням строку, на який він був укладений, та про необхідність повернення позивачеві об`єкта оренди.
Крім того, рішенням Господарського суду Одеської області від 27.09.2021 у справі №916/1184/21 частково задоволено позов Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до ТОВ "Будівельна компанія "Будстрой" про стягнення 4469659,55 грн, розірвання договору та виселення; стягнуто з ТОВ "Будівельна компанія "Будстрой" на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради заборгованість з орендної плати за договором оренди нежилих приміщень №001/57 від 20.04.2017 в сумі 2 795 085,51 грн та витрати по сплаті судового збору в розмірі 41 926,28 грн; у задоволенні решти частини позовних вимог відмовлено.
Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.07.2022, залишеною без змін постановою Верховного Суду від 21.12.2022, у задоволенні апеляційної скарги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради відмовлено; апеляційну скаргу ТОВ "Будівельна компанія "Будстрой" задоволено частково; рішення Господарського суду Одеської області від 27.09.2021 у справі №916/1184/21 в частині задоволення позовних вимог про стягнення заборгованості з орендної плати за договором оренди нежилих приміщень №001/57 від 20.04.2017 та в частині розподілу судових витрат змінено; в решті залишено без змін, а саме: позов Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Будстрой" про стягнення 4 469 659,55 грн, розірвання договору та виселення задоволено частково; стягнуто з ТОВ "Будівельна компанія "Будстрой" на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради заборгованість з орендної плати за договором оренди нежилих приміщень №001/57 від 20.04.2017 у сумі 1955715,65 грн та витрати зі сплати судового збору у сумі 29335,73 грн; у задоволенні решти позовних вимог відмовлено.
3. Короткий зміст судових рішень у справі
3.1. Рішенням Господарського суду Одеської області від 02.11.2023 у справі №916/1194/23 (суддя Нікітенко С.В.) позов задоволено повністю.
Рішення аргументоване наявністю заборгованості з орендної плати, яка підтверджується матеріалами справи та відповідачем не спростована, а розрахунок, наведений позивачем, відповідає умовам договору та чинному законодавству. Оскільки допущене відповідачем порушення зобов`язання фактично позбавило орендодавця за договором того, на що останній розраховував при його укладенні, таке порушення ТОВ "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" свідчить про наявність обставини істотного порушення умов договору та, як наслідок, завдання майнової шкоди територіальній громаді м. Одеси, а отже вимога позивача про розірвання Договору є обґрунтованою. Наслідком розірвання договору оренди є обов`язкове повернення об`єкта оренди орендодавцю, з огляду на що позовна вимога про виселення ТОВ "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" із нежитлових будівель, загальною площею 1675,9 кв. м за адресою: м. Одеса, вул. Сігедська, 8-А, є обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню.
3.2. Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.04.2024 рішення Господарського суду Одеської області від 02.11.2023 у справі №916/1194/23 в частині задоволення позовної вимоги про виселення скасовано, у задоволенні позову в цій частині відмовлено, в частині розподілу судових витрат змінено в решті рішення залишено без змін, викладено його резолютивну частину в наступній редакції:
"Позов Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" задовольнити частково.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради 4434160,48 грн заборгованості з орендної плати, 279951,79 грн пені та 73395,68 грн витрат зі сплати судового збору за подання позовної заяви.
Розірвати договір оренди №001/57 від 20.04.2017, укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ".
У задоволенні решти позову відмовити".
Постанова аргументована тим, що зважаючи на узгоджені сторонами умови договору №001/57 від 20.04.2017, беручи до уваги відсутність у матеріалах справи доказів сплати відповідачем орендних платежів за вказаним договором за період з 23.12.2019 по 31.01.2023 (включно), що зумовлює наявність у останнього відповідної заборгованості.
Обставини наявності судових спорів щодо об`єкта оренди та запровадження карантинних обмежень не зумовлюють неможливості здійснення Товариством з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" господарської діяльності з використанням нерухомого майна комунальної форми власності, орендованого на підставі договору №001/57 від 20.04.2017, а також не звільняють орендаря від обов`язку своєчасно сплачувати орендні платежі незалежно від наслідків його господарської діяльності.
Як вбачається з матеріалів справи та не заперечується відповідачем, більше трьох років (а саме: з 23.12.2019 по 31.01.2023) ТОВ "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" взагалі не сплачувало орендну плату за договором №001/57 від 20.04.2017, що свідчить про наявність правових підстав для задоволення позовної вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про розірвання даного договору оренди у зв`язку з істотним порушенням відповідачем його умов.
Водночас, не зважаючи на існування договірних орендних відносин за договором №001/57 від 20.04.2017, між сторонами укладено нотаріально посвідчений договір №001/57 від 23.12.2019, за умовами пункту 1.1 якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлові будівлі загальною площею 1675,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А ("об`єкт оренди"). В силу пункту 1.3 договору №001/57 від 23.12.2019 даний договір укладено до 01.01.2045.
До спростування презумпції правомірності договору №001/57 від 23.12.2019, в результаті укладення якого відповідач набув право користування тим самим об`єктом оренди, що і за договором №001/57 від 20.04.2017, у апеляційного господарського суду відсутні правові підстави не враховувати зазначений правочин, тим більше, що жодного доказу на підтвердження визнання договору №001/57 від 23.12.2019 недійсним позивачем до суду не подано.
Отже, правові підстави для задоволення позовної вимоги про виселення відсутні, оскільки ТОВ "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" на теперішній час має право користуватися об`єктом оренди на підставі вказаного договору №001/57 від 23.12.2019.
4. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
4.1. Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову апеляційного господарського суду в частині відмови у задоволенні вимоги про виселення та залишити в силі рішення першої інстанції в цій частині.
Підставою касаційного оскарження є пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
4.2. На думку скаржника, суд апеляційної інстанції неправильно застосував приписи статті 291 Господарського кодексу України статей 11, 15, 526, 530, 610, 612, 651, 759, 782, 785 Цивільного кодексу України без урахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 21.01.2020 у справі № 914/252/19, від 13.11.2019 у справі № 908/1399/17, від 11.03.2020 у справі № 914/4101/15, від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19, від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17, постанові Верховного Суду України від 11.10.2017 у справі № 6- 1449цс17.