ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
04 вересня 2024 року
м. Київ
cправа № 916/3470/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Зуєва В.А.
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 03.06.2024 (головуючий - Діброва Г.І., судді - Ярош А.І., Савицький Я.Ф.) і рішення Господарського суду Одеської області від 26.02.2024 (суддя Д`яченко Т.Г.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Саймон"
до Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області,
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача: Обслуговуючого кооперативу "Кольоровий бульвар", ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14, ОСОБА_15, ОСОБА_16, ОСОБА_17, ОСОБА_18, ОСОБА_19, ОСОБА_20, ОСОБА_21, ОСОБА_22, ОСОБА_23, ОСОБА_24, ОСОБА_25, ОСОБА_26, ОСОБА_27, ОСОБА_28, ОСОБА_29, ОСОБА_30, ОСОБА_31, ОСОБА_32, ОСОБА_33, ОСОБА_34, ОСОБА_35, ОСОБА_36, ОСОБА_37, ОСОБА_38, ОСОБА_39, ОСОБА_40, ОСОБА_41, ОСОБА_42, ОСОБА_43, ОСОБА_44, ОСОБА_45, ОСОБА_46, ОСОБА_47, ОСОБА_48, ОСОБА_49, ОСОБА_50, ОСОБА_51, ОСОБА_52, ОСОБА_53, ОСОБА_54, ОСОБА_55, ОСОБА_56, ОСОБА_57, ОСОБА_58, ОСОБА_59, ОСОБА_60, ОСОБА_61, ОСОБА_62, ОСОБА_63, ОСОБА_64, ОСОБА_65, ОСОБА_66, ОСОБА_67, ОСОБА_68, ОСОБА_69, ОСОБА_70, ОСОБА_71, ОСОБА_72, ОСОБА_73, ОСОБА_74, ОСОБА_75, ОСОБА_76, ОСОБА_77, ОСОБА_78, ОСОБА_79, ОСОБА_80, ОСОБА_81, ОСОБА_82, ОСОБА_83,
про розірвання договору та зобов`язання вчинити певні дії
(за участю представника позивача - Соколов Д.С.)
Обставини справи, встановлені судами
1. 01.06.2013 між Чорноморською міською радою Одеського району Одеської області (далі - Рада, відповідач, орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Саймон" (далі - ТОВ "Саймон", позивач, орендар) укладено договір оренди №97 (далі - договір оренди) земельної ділянки площею 6,0493 га несільськогосподарського призначення, із земель житлової та громадської забудови (кадастровий номер 5110800000:02:019:0081) за адресою: м. Чорноморськ, 14 мікрорайон для часткової забудови (далі - спірна земельна ділянка) строком на 49 років.
2. За умовами договору оренди:
- орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів господарської діяльності (пункт 4.4);
- орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення за письмовою згодою орендодавця (пункт 8.1);
- договір може бути достроково розірвано за взаємною згодою сторін; на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами їх обов`язків, встановлених пунктами 10.2., 10.4, 10.5. цього договору, передбачених Законом України "Про оренду землі", цим договором, у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єктів оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України (пункт 13.2);
3. 24.11.2014 між ТОВ "Саймон" та Обслуговуючим кооперативом "Кольоровий бульвар (далі - третя особа, суборендар) укладено договір суборенди спірної земельної ділянки строком дії до 01.06.2062.
4. 14.06.2021 ТОВ "Саймон" звернулося до Ради із заявою про припинення договору оренди, посилаючись на недоцільність використання спірної земельної ділянки
5. Листом від 21.04.2023 №16.01.-15/1-131/110994 Рада повернула заяву позивача про припинення договору оренди з посиланням на те, що на спірну земельну ділянку ухвалою суду від 08.12.2022 у справі №757/32808/22-к в межах кримінального провадження №12022000000000506 було накладено арешт.
6. 28.04.2023 ТОВ "Саймон" звернулося до Ради з листом №11, у якому просило здійснити перерахунок орендної плати та розірвати договір оренди з посиланням на неможливість виконувати свої зобов`язання за договором в частині сплати орендної плати.
7. У відповідь Рада листом від 02.06.2023 №11 повідомила відповідача про неможливість розірвання договору оренди через існування арешту у кримінальному провадженні.
8. Ухвалою від 14.06.2023 у справі №757/24143/23-к арешт на спірну земельну ділянку був скасований в частині заборони розпорядження та користування земельною ділянкою, якщо метою такого розпорядження та користування є розірвання договору оренди.
9. 16.06.2023 ТОВ "Саймон" вчергове звернулося до Ради з проханням розірвати договір оренди та припинити нарахування орендної плати.
10. Ухвалою від 12.07.2023 у справі №757/29205/23-к накладено арешт на спірну земельну ділянку та незавершене будівництво на цій земельній ділянці із забороною проведення будівельних робіт, земельних робіт, підготовчих робіт, розпоряджатися та використовувати майно, а також заборонено органам державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень вчиняти будь-які реєстраційні дії та нотаріальні дії щодо вищезазначених об`єктів нерухомого майна.
Узагальнений зміст позовних вимог та підстав позову
11. ТОВ "Саймон" звернулося до суду з позовом до Ради про розірвання договору оренди; зобов`язання відповідача здійснити перерахунок орендної плати за договором оренди на умовах звільнення позивача від сплати орендної плати за весь період знаходження спірної земельної ділянки під арештом, накладеним ухвалою суду від 08.12.2022 року у справі №757/32808/22-к, тобто з 08.12.2022 до моменту закінчення дії арешту.
12. Позовні вимоги, з посиланням на частину 2 статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статтю 32 Закону України "Про оренду землі" обґрунтовані тривалою бездіяльністю відповідача з прийняття рішення про розірвання договору оренди, тоді як позивач вжив усіх заходів з метою розірвання цього договору. При цьому спірна земельна ділянка перебуває під арештом, що унеможливлює її використання позивачем та є підставою для звільнення останнього від сплати орендної плати в порядку частини 6 статті 762 ЦК України.
Узагальнений зміст та обґрунтування оскаржуваних рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції
13. Рішенням Господарського суду Одеської області від 26.02.2024, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 03.06.2024, позов задоволений: розірвано договір оренди; зобов`язано відповідача здійснити перерахунок орендної плати за договором оренди на умовах звільнення позивача від сплати орендної плати за весь період знаходження спірної земельної ділянки під арештом, накладеним ухвалою суду від 08.12.2022 у справі №757/32808/22-к, тобто з 08.12.2022 до моменту закінчення дії арешту.
14. Суди попередніх інстанцій виходили з того, що частина 2 статті 651 ЦК України передбачає можливість одностороннього розірвання договору, а пункт "а" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) прямо визначає підставою припинення права користування землею добровільну відмову від такого права. У даному випадку бездіяльність Ради, яка тривалий час за заявою позивача не приймає рішення про розірвання договору оренди, порушує право ТОВ "Саймон" на дострокове розірвання договору, оскільки це призведе до неминучих збитків позивача зі сплати орендної плати.
15. Також накладення арешту на спірну земельну ділянку унеможливлює користування нею позивачем з метою, з якою був укладений договір оренди, що є підставою для звільнення від сплати орендної плати в порядку частини 6 статті 762 ЦК України.
Касаційна скарга
16. Не погоджуючись із зазначеними судовими рішеннями, з касаційною скаргою звернувся відповідач, в якій просить їх скасувати з підстав, передбачених пунктами 1, 3 частини 2 статті 287 ГПК України, ухвалити нове рішення про відмову в позові.
Узагальнені доводи касаційної скарги
17. Суди неправильно застосували статті 525, 651 ЦК України, статтю 31 Закону України "Про оренду землі", без урахування висновків щодо застосування цих норм права, викладених у постановах Верховного Суду від 03.01.2021 у справі № 198/631/19, від 28.07.2021 у справі № 198/278/20, про те, що повноваження суду на розірвання договору не є абсолютними, а мають реалізовуватись за наявності підстав, передбачених договором. Натомість наведені судами підстави для розірвання договору не включені умовами договору оренди до переліку обставин, при настанні яких договір може бути розірвано за рішенням суду за ініціативи орендаря.
18. Відсутній висновок Верховного Суду про застосування у подібних правовідносинах статті 21 Закону України "Про оренду землі", статей 14, 21 Податкового кодексу України. На переконання скаржника, відсутність винних дій орендодавця виключає наявність правових підстав для звільнення орендаря від сплати орендної плати. У спірних правовідносинах негативні наслідки для орендаря в зв`язку з накладенням арешту на земельну ділянку спричинені внаслідок його власних дій та не можуть бути перекладені на орендодавця.
Позиція позивача у відзиві на касаційну скаргу
19. Вважає, що висновки судів попередніх інстанцій відповідають фактичним обставинам справи та ґрунтуються на вірному застосуванні норм матеріального права, проти доводів касаційної скарги заперечує, вважає їх необґрунтованими, просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін.
Позиція Верховного Суду
20. В основу оскаржуваних рішення та постанови про дострокове розірвання договору оренди покладено висновки місцевого та апеляційного судів про те, що відповідне право орендаря передбачено статтею 651 ЦК України, а стаття 141 ЗК України прямо визначає добровільну відмову від права користування земельною ділянкою підставою для припинення такого права. Отже, орендар має безумовне право відмовитись від договору оренди в силу закону, а орендодавець своєю відмовою розірвати договір оренди створив перешкоди реалізації позивачем належного йому права вимагати такого розірвання, яке підлягає судовому захисту.
21. Верховний Суд вважає такі висновки судів попередніх інстанцій помилковими, погоджується з доводами відповідача у пункті 17 Постанови та зазначає про таке.
22. За змістом частини 9 статті 93 ЗК України та частини 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, Законом України "Про оренду землі", законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
23. Частиною 1 статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
24. У статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).
25. Підстави для зміни або розірвання договору передбачені статтею 651 ЦК України і за загальним правилом, викладеним у частині першій цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
26. За частиною 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Тож іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку, крім істотного його порушення, відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і саме настання таких випадків зумовлює право сторони договору ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.
27. Частинами 3, 4 статті 31 Закону України "Про оренду землі", який є спеціальним законом і має пріоритет перед іншими законами в застосуванні до спірних правовідносин, передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.