Постанова суду № 922/4132/23 від 27.08.2024 про розірвання договорів купівлі-продажу та зобов`язання повернути земельні ділянки

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 серпня 2024 року

м. Київ

cправа № 922/4132/23

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,

секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,

за участю представників:

прокуратури - Савицької О. М. (за посвідченням),

позивача - не з`явилися,

відповідача - Матюшка В. В. (адвокат),

розглянув касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Харківської області від 13.03.2024 (суддя Новікова Н. А.) та постанову Східного апеляційного господарського суду від 20.05.2024 (головуючий - Попков Д. О., судді Медуниця О. Є., Стойка О. В.) у справі

за позовом керівника Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "ФКМ-1"

про розірвання договорів купівлі-продажу та зобов`язання повернути земельні ділянки.

Короткий зміст і підстави позовних вимог

1. 22.09.2023 керівник Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова (далі - прокурор) звернувся в інтересах держави в особі Харківської міської ради (далі - Харківська міськрада, Міськрада, продавець, позивач) до Господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "ФКМ-1" (далі - ТОВ "ФКМ-1", Товариство, покупець, відповідач) про:

1) розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки від 30.12.2010 № 61/10 (далі -договір № 61/10), укладеного між Харківською міськрадою та ТОВ "ФКМ-1" стосовно земельної ділянки площею 0,1779 га із земель житлової та громадської забудови, кадастровий номер 6310136900:01:008:0022, розташованої за адресою: м. Харків, вул. Плеханівська, ріг вул. Державінської, Комінтернівський район (далі - земельна ділянка № 1), посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу (далі - ХМНО) Галіщевою О. А. та зареєстрованого в реєстрі за № 1315, який також зареєстровано в Міськраді в книзі записів реєстрації договорів купівлі-продажу земельних ділянок за № 61/10;

2) зобов`язання Товариства повернути земельну ділянку № 1 територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міськради;

3) розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки від 30.12.2010 № 62/10 (далі -договір № 62/10), укладеного між Харківською міськрадою та ТОВ "ФКМ-1" стосовно земельної ділянки площею 0,1797 га із земель житлової та громадської забудови, кадастровий номер 6310136900:01:008:0097, розташованої за адресою: м. Харків, вул. Плеханівська, ріг вул. Державінської, Комінтернівський район (далі - земельна ділянка № 2), посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Галіщевою О. А. та зареєстрованого в реєстрі за № 1316, який також зареєстровано в Міськраді в книзі записів реєстрації договорів купівлі-продажу земельних ділянок за № 62/10;

4) зобов`язання Товариства повернути земельну ділянку № 2 територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міськради;

5) розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки від 30.12.2010 № 64/10 (далі -договір № 64/10), укладеного між Харківською міськрадою та ТОВ "ФКМ-1" стосовно земельної ділянки площею 0,0315 га із земель житлової та громадської забудови, кадастровий номер 6310136900:01:008:0092, розташованої за адресою: м. Харків, вул. Плеханівська, ріг вул. Державінської, Комінтернівський район (далі - земельна ділянка № 3), посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Галіщевою О. А. та зареєстрованого в реєстрі за № 1318, який також зареєстровано в Міськраді в книзі записів реєстрації договорів купівлі-продажу земельних ділянок за № 64/10;

6) зобов`язання Товариства повернути земельну ділянку № 3 територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міськради;

7) розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки від 30.12.2010 № 63/10 (далі -договір № 63/10), укладеного між Харківською міськрадою та ТОВ "ФКМ-1" стосовно земельної ділянки площею 0,3602 га із земель житлової та громадської забудови, кадастровий номер 6310136900:01:008:0091, розташованої за адресою: м. Харків, вул. Плеханівська, ріг вул. Державінської, Комінтернівський район (далі - земельна ділянка № 4), посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Галіщевою О. А. та зареєстрованого в реєстрі за № 1317, який також зареєстровано в Міськраді в книзі записів реєстрації договорів купівлі-продажу земельних ділянок за № 63/10;

8) зобов`язання Товариства повернути земельну ділянку № 4 територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міськради;

9) розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки від 30.12.2010 № 60/10 (далі -договір № 60/10), укладеного між Харківською міськрадою та ТОВ "ФКМ-1" стосовно земельної ділянки площею 4,1916 га із земель житлової та громадської забудови, кадастровий номер 6310136900:01:008:0090, розташованої за адресою: м. Харків, вул. Плеханівська, ріг вул. Державінської, Комінтернівський район (далі - земельна ділянка № 5), посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Галіщевою О. А. та зареєстрованого в реєстрі за № 1314, який також зареєстровано в Міськраді в книзі записів реєстрації договорів купівлі-продажу земельних ділянок за № 60/10;

10) зобов`язання Товариства повернути земельну ділянку № 5 територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міськради, посилаючись на положення статей 16, 526, 530, 610, 611, 651, 653, 655 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 20, 180, 193 Господарського кодексу України (далі - ГК України), статей 80, 83, 84 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статей 16, 19, 25, 26, 33 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", статті 23 Закону України "Про прокуратуру".

2. Позовна заява обґрунтовується тим, що:

1) за умовами договорів №№ 60/10, 61/10, 62/10, 63/10, 64/10 п`ять спірних земельних ділянок 30.12.2010 були продані Товариству для будівництва торговельно-розважального центру з офісними приміщеннями та подальшої експлуатації цього об`єкта, будівництво об`єкта необхідно виконати до 31.12.2011, пунктом 3.1.5 зазначених договорів передбачено обов`язок покупця використовувати земельну ділянку за відповідним цільовим призначенням, проте на вказаних земельних ділянках до теперішнього часу відповідач не розпочав і не здійснив будівництво торговельно-розважального центру з офісними приміщеннями, для будівництва якого вони надавалися, зокрема, відповідно до інформації Департаменту містобудування та архітектури Харківської міськради містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва - торговельно-розважального центру з офісними приміщеннями на вул. Плеханівській, ріг вул. Державінської у м. Харкові не видавалися, а згідно з інформацією Департаменту з інспекційної роботи Харківської міськради в реєстрі будівельної діяльності, розміщеному на офіційному веб-порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, який містить відомості про документи, що дають право на виконання будівельних робіт, з травня 2011 року відсутня інформація про надання документів дозвільного та декларативного характеру щодо зазначеного об`єкта будівництва;

2) протоколом огляду земельних ділянок від 30.08.2023 (далі - протокол огляду від 30.08.2023), складеним слідчим слідчого відділу Харківського районного управління поліції № 3 Головного управління Національної поліції в Харківській області в ході досудового розслідування в кримінальному провадженні № 62022170020001162 від 06.12.2022, зафіксовано, що не виявлено жодних ознак проведення будівельних робіт на спірних земельних ділянках, тобто покупцем до теперішнього часу не виконуються зобов`язання з будівництва торговельно-розважального центру з офісними приміщеннями, передбачені договорами №№ 60/10, 61/10, 62/10, 63/10, 64/10, внаслідок чого територіальна громада не досягла очікуваного позитивного соціально-економічного результату, на який розраховувала при укладенні договорів купівлі-продажу.

3. У заяві від 20.10.2023, поданій через систему "Електронний суд", відповідач просить застосувати наслідки спливу позовної давності з тих мотивів, що строк позовної давності на звернення до суду в інтересах держави в особі Харківської міськради має відраховуватися з 02.06.2015, тобто з наступного дня після закінчення граничного строку виконання ТОВ "ФКМ-1" зобов`язань із завершення будівництва торгово-розважального комплексу (01.06.2015) та закінчуватися через 3 роки, а саме 02.06.2018.

Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій

4. Рішенням Господарського суду Харківської області від 13.03.2024 позов задоволено частково. Розірвано договори №№ 60/10, 61/10, 62/10, 63/10, 64/10. В решті позову відмовлено.

5. Рішення аргументоване тим, що відповідач дійсно допустив істотне в розумінні положень частини 2 статті 651 ЦК України порушення умов договорів купівлі-продажу, яке полягає в невиконанні зобов`язання з будівництва торговельно-розважального центру з офісними приміщеннями у визначені договорами строки, а тому існують необхідні та достатні підстави для розірвання укладених між сторонами п`яти договорів у судовому порядку.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог про повернення територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міськради п`яти спірних земельних ділянок, місцевий господарський суд виходив із того, що така позовна вимога прокурора є неналежним способом захисту прав продавця, оскільки в разі якщо договір, на підставі якого друга сторона набула право власності на майно, розірвано, то друга сторона автоматично не втрачає права власності на це майно, а перша сторона не набуває права власності на нього (схожі за змістом висновки викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.09.2020 у справі № 916/667/18 та в постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 16.11.2022 у справі № 308/1927/17). Таким чином, саме по собі розірвання договору купівлі-продажу не має наслідком автоматичну втрату права власності покупця на земельну ділянку, позаяк умовами договору і положеннями цивільного законодавства (частиною 5 статті 653 ЦК України) передбачено право продавця вимагати відшкодування збитків, завданих розірванням договору.

Водночас, відхиляючи заяву Товариства про застосування наслідків спливу позовної давності як необґрунтовану та безпідставну, суд першої інстанції зазначив про звернення прокурора з цим позовом у межах позовної давності зважаючи на обізнаність прокурора з порушенням прав Міськради саме після отримання від компетентних виконавчих органів Харківської міськради відомостей про ненадання Товариству містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва (торговельно-розважального центру з офісними приміщеннями на вул. Плеханівській, ріг вул. Державінської у м. Харкові) та про відсутність на офіційному веб-порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва інформації про видачу відповідачу починаючи з травня 2011 року документів дозвільного та декларативного характеру щодо вказаного об`єкта будівництва.

6. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 20.05.2024 рішення Господарського суду Харківської області від 13.03.2024 скасовано в частині задоволення позовних вимог про розірвання договорів №№ 60/10, 61/10, 62/10, 63/10, 64/10 та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову в цій частині відмовлено повністю. Скасовано вжиті постановою Східного апеляційного господарського суду від 30.11.2023 у справі № 922/4132/23 заходи забезпечення позову у виді встановлення Товариству заборони на відчуження п`яти спірних земельних ділянок.

7. Постанова мотивована посиланням на положення статей 12, 15, 16, 204, 321, 346, 509, 610, 651, 653, 655 ЦК України, статті 20 ГК України, статей 140, 153 ЗК України, статті 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", статей 4, 13, 74, 75, 269 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), застосовуючи які, апеляційний суд дійшов висновку щодо необґрунтованості позовних вимог про розірвання договорів купівлі-продажу з огляду на те, що:

1) прокурор не оспорює законності набуття відповідачем права приватної власності на спірні земельні ділянки (позовних вимог щодо недійсності договорів купівлі-продажу не заявлено), а навпаки визнає їх перебування у власності Товариства як покупця, який виконав обов`язок із прийняття та оплати відповідного товару;

2) положення пунктів 1.2 договорів №№ 60/10, 61/10, 62/10, 63/10, 64/10, яким визначено строк здійснення будівництва торговельно-розважального центру з офісними приміщеннями (первісно визначений до 31.12.2011 та в подальшому продовжений до 01.06.2015), не опосередковують істотної умови для такого виду договорів, позаяк матеріали справи не містять і прокурором не надано доказів на підтвердження включення умови щодо граничного строку будівництва до переліку обов`язків покупця, передбачених пунктом 3.1 зазначених договорів;

3) забудова земельної ділянки взагалі є правом її власника (Товариства) і визначення в договорах купівлі-продажу певних хронологічних меж щодо будівництва, так само як і нездійснення такого будівництва за змістом частин 1, 2 статті 12 ЦК України та за відсутності будь-яких спеціальних законодавчих положень про інше не змінюють природи ймовірності здійснення такого будівництва саме як права власника земельної ділянки та не припиняють можливості реалізації такого права впродовж усього періоду перебування земельної ділянки у власності, оскільки жодних обмежень з цього приводу укладені між сторонами договори не містять;

4) відсутність обґрунтованого розрахунку очікуваного Міськрадою соціально-економічного ефекту (окрім здійсненої покупцем оплати за придбання земельних ділянок та регулярно здійснюваних у подальшому платежів із земельного податку) від укладання договорів, який (розрахунок) ґрунтувався би на умовах договорів або нормах законодавства, зумовлює недоведеність значного характеру ймовірної шкоди;

5) розірвання договорів №№ 60/10, 61/10, 62/10, 63/10, 64/10 жодним чином не призводить до відновлення/захисту визначеного прокурором державного інтересу, позаяк, по-перше, за змістом положень частин 2- 4 статті 653 ЦК України наслідком розірвання договору в судовому порядку є припинення наявних/поточних зобов`язань на майбутнє, а не тих зобов`язань сторін за договором, які були припинені до моменту розірвання шляхом їх належного виконання, а саме шляхом набуття відповідачем права власності на придбані земельні ділянки та отримання позивачем оплати їх вартості, по-друге, виходячи з аналізу змісту норм статті 346 ЦК України та статті 140 ЗК України, розірвання договору купівлі-продажу, за яким зобов`язання з передачі/приймання та оплати товару сторонами виконано, не має наслідком припинення права власності відповідача на спірні земельні ділянки та відновлення такого права у продавця шляхом повернення оплачених земельних ділянок у комунальну власність;

6) розірвання договору купівлі-продажу як односторонній правочин продавця (а не судове рішення) є ефективним і допустимим способом захисту лише у випадку, коли покупець не прийняв і не оплатив товар (схожі за змістом висновки сформульовано Великою Палатою Верховного Суду в пунктах 7.40- 7.52 постанови від 08.09.2020 у справі № 916/667/18).

Разом з тим суд апеляційної інстанції, спочатку зазначивши про помилковість висновку суду першої інстанції щодо дотримання прокурором позовної давності, в підсумку заяву Товариства про застосування наслідків спливу позовної давності залишив без задоволення з підстав відмови в задоволенні позову в зв`язку з його необґрунтованістю, врахувавши при цьому викладений в постанові від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16 висновок Великої Палати Верховного Суду про те, що з огляду на субсидіарний характер виконуваної прокурором функції та наявність органу місцевого самоврядування (Харківської міськради), уповноваженого в спірних правовідносинах на подання самостійного позову, суд мав встановлювати обізнаність саме Міськради, а не прокурора з моментом початку перебігу позовної давності.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

8. Не погоджуючись із рішенням місцевого господарського суду та постановою суду апеляційної інстанції, заступник керівника Харківської обласної прокуратури звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить:

1) зазначені судові рішення скасувати в частині відмови в задоволенні позовних вимог про зобов`язання відповідача повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міськради 5 спірних земельних ділянок, ухваливши в цій частині нове рішення про задоволення позову;

2) постанову від 20.05.2024 скасувати в частині відмови в задоволенні позовних вимог про розірвання договорів №№ 60/10, 61/10, 62/10, 63/10, 64/10, а рішення від 13.03.2024 у цій частині позову залишити в силі.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

9. На обґрунтування своїх вимог скаржник посилається на неправильне застосування та порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, наголошуючи на тому, що суди не врахували:

1) висновку щодо застосування положень статей 3, 13 ЦК України (в контексті дотримання принципу добросовісності), викладеного в постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.12.2021 у справі № 147/66/17, в постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 04.09.2020 у справі № 311/2145/19 та в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.02.2022 у справі № 914/1954/20;

2) висновку щодо застосування норм статей 3, 11, 627 ЦК України (в контексті того, що відповідач (покупець) не може отримати перевагу у виді права власності на земельну ділянку від своєї недобросовісної поведінки, яка полягає в невиконанні відповідачем у встановлений договором строк взятих на себе зобов`язань з будівництва готельного комплексу та подальшої його експлуатації (саме з метою задоволення загальносуспільного інтересу в забезпеченні розвитку інфраструктури та туристичної привабливості міста земельна ділянка відчужувалася на користь відповідача), за результатами чого позивач (Міськрада) розраховував на їх належне виконання відповідачем), викладеного в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 13.03.2024 у справі № 922/1344/23 зі спору, що виник з подібних правовідносин;

3) висновку щодо застосування положень статей 14, 73, 74, 162, 237 ГПК України (в контексті дотримання принципу jura novit curia ("суд знає закони")), викладеного в постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.06.2021 у справі № 904/5726/19 та в постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 02.11.2022 у справі № 685/1008/20.

Крім того скаржник вважає, що на теперішній час відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування положень частини 4 статті 22 та статей 614, 617 ЦК України в подібних правовідносинах, а саме при визначенні підстав для відшкодування в натурі шкоди, завданої кредитору внаслідок невиконання у визначений договором строк обов`язку зі здійснення на земельній ділянці будівництва, для якого боржнику земельна ділянка передавалася у власність.

Узагальнений виклад позицій інших учасників справи

10. ТОВ "ФКМ-1" у відзиві на касаційну скаргу просить відмовити в її задоволенні з мотивів, викладених в оскаржуваній постанові.

Харківська міськрада не скористалася правом на подання відзиву на касаційну скаргу.

Розгляд справи Верховним Судом

11. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10.07.2024 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою заступника керівника Харківської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Харківської області від 13.03.2024 і постанову Східного апеляційного господарського суду від 20.05.2024 у справі № 922/4132/23 та призначено розгляд справи в судовому засіданні на 27.08.2024.

Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій

12. Згідно з пунктом 9 додатку до рішення Харківської міськради від 22.12.2010 № 41/10 "Про продаж земельних ділянок юридичним та фізичним особам України" передбачено продати ТОВ "ФКМ-1" земельну ділянку № 5 за ціною 8 802 360 грн для будівництва торговельно-розважального центру з офісними приміщеннями та подальшої експлуатації цього об`єкта.

На підставі зазначеного рішення Міськради між сторонами укладено договір № 60/10, за умовами якого Товариством сплачено вартість земельної ділянки № 5 у сумі 8 802 360 грн.

Договір посвідчено приватним нотаріусом ХНМО Галіщевою О. А. та 30.12.2010 зареєстровано в Харківській міськраді в книзі записів реєстрації договорів купівлі-продажу земельних ділянок за № 60/10.

Згідно з пунктом 6 додатку до рішення Харківської міськради від 22.12.2010 № 41/10 "Про продаж земельних ділянок юридичним та фізичним особам України" передбачено продати ТОВ "ФКМ-1" земельну ділянку № 1 за ціною 373 590 грн для будівництва торговельно-розважального центру з офісними приміщеннями та подальшої експлуатації цього об`єкта.

На підставі зазначеного рішення Міськради між сторонами укладено договір № 61/10, за умовами якого Товариством сплачено вартість земельної ділянки № 1 у сумі 373 590 грн.

Згідно з пунктом 7 додатку до рішення Харківської міськради від 22.12.2010 № 41/10 "Про продаж земельних ділянок юридичним та фізичним особам України" передбачено продати ТОВ "ФКМ-1" земельну ділянку № 2 за ціною 377 370 грн для будівництва торговельно-розважального центру з офісними приміщеннями та подальшої експлуатації цього об`єкта.

На підставі зазначеного рішення Міськради між сторонами укладено договір № 62/10, за умовами якого Товариством сплачено вартість земельної ділянки № 2 у сумі 377 370 грн.

Згідно з пунктом 8 додатку до рішення Харківської міськради від 22.12.2010 № 41/10 "Про продаж земельних ділянок юридичним та фізичним особам України" передбачено продати ТОВ "ФКМ-1" земельну ділянку № 4 за ціною 765 420 грн для будівництва торговельно-розважального центру з офісними приміщеннями та подальшої експлуатації цього об`єкта.

На підставі зазначеного рішення Міськради між сторонами укладено договір № 63/10, за умовами якого Товариством сплачено вартість земельної ділянки № 4 у сумі 765 420 грн.

Згідно з пунктом 5 додатку до рішення Харківської міськради від 22.12.2010 № 41/10 "Про продаж земельних ділянок юридичним та фізичним особам України" передбачено продати ТОВ "ФКМ-1" земельну ділянку № 3 за ціною 66 166 грн для будівництва торговельно-розважального центру з офісними приміщеннями та подальшої експлуатації цього об`єкта.

На підставі зазначеного рішення Міськради між сторонами укладено договір № 64/10, за умовами якого Товариством сплачено вартість земельної ділянки № 3 у сумі 66 166 грн.

13. Відповідно до пункту 1.2 договорів №№ 60/10, 61/10, 62/10, 63/10, 64/10 будівництво об`єкта необхідно було виконати в строк до 31.12.2011.

Додатковими угодами від 27.09.2011 (договорами про зміну договору) зазначений строк було продовжено до 01.06.2015.

Розділом 3 договорів №№ 60/10, 61/10, 62/10, 63/10, 64/10 погоджено обов`язки сторін, зокрема, відповідно до пункту 3.1.1 покупець зобов`язаний сплатити повну вартість земельної ділянки в строки та в розмірах, що передбачені розділом 2 договору.

Пунктами 3.1.5, 3.1.6 договорів №№ 60/10, 61/10, 62/10, 63/10, 64/10 передбачено, що покупець зобов`язаний: використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням - для будівництва торговельно-розважального центру з офісними приміщеннями та подальшої експлуатації цього об`єкта; з моменту виникнення права власності на земельну ділянку сплачувати плату за землею в розмірах і порядку, передбаченому чинним законодавством України.

Згідно з пунктами 6.1, 6.2 договорів №№ 60/10, 61/10, 62/10, 63/10, 64/10 право власності на земельну ділянку виникає у покупця після сплати ним вартості земельної ділянки та одержання Державного акта на право власності на землю, зареєстрованого у встановленому порядку. З моменту виникнення у покупця права власності на земельну ділянку встановлений раніше правовий режим і всі правовстановлюючі документи про права покупця на користування (оренду) цієї земельної ділянки втрачають чинність.

14. Листом від 20.04.2023 № 10-20-14-1843/0/19-23 Головне управління Держгеокадастру у Харківській області повідомило Харківську обласну прокуратуру про те, що згідно з Книгами записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі право власності на земельну ділянку № 1 підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯЛ № 561882 (зареєстрований за № 631010002000006 від 23.02.2011); право власності на земельну ділянку № 5 підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯЛ № 561885 (зареєстрований за № 631010002000021 від 23.02.2011); право власності на земельну ділянку № 4 підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯЛ № 561884 (зареєстрований за №631010002000004 від 23.02.2011); право власності на земельну ділянку № 3 підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯЛ № 561883 (зареєстрований за № 631010002000005 від 23.02.2011); право власності на земельну ділянку № 2 підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯЛ № 561886 (зареєстрований за № 631010002000007 від 23.02.2011).

Факт належної та повної сплати відповідачем вартості п`яти земельних ділянок, придбаних 30.12.2010 за договорами №№ 60/10, 61/10, 62/10, 63/10, 64/10, позивачем і прокурором не оспорюється та не заперечується.

15. Протоколом огляду від 30.08.2023 зафіксовано таке:

1) земельна ділянка № 1 вільна від забудови та будь-яких ознак будівництва або підготовчих будівельних робіт; земельна ділянка вкрита асфальтобетонним покриттям та частково поросла травою; земельна ділянка використовується автошколами для навчання майбутніх водіїв керуванню автотранспортними засобами. По земельній ділянці вільно пересуваються автомобілі та пішоходи, земельна ділянка не огороджена, перебуває у вільному доступі. Будь-які об`єкти нерухомого майна, їх частини, будівельні матеріали тощо відсутні. Жодних ознак проведення на вказаній ділянці будівельних робіт не виявлено. Ділянка частково вкрита рослинністю з пішохідними доріжками;

2) земельна ділянка № 2 вільна від забудови та будь-яких ознак будівництва або підготовчих будівельних робіт; земельна ділянка вкрита асфальтобетонним покриттям. По земельній ділянці вільно пересуваються автомобілі та пішоходи, земельна ділянка не огороджена, перебуває у вільному доступі. Будь-які об`єкти нерухомого майна, їх частини, будівельні матеріали тощо відсутні. Жодних ознак проведення на вказаній ділянці будівельних робіт не виявлено;

3) земельна ділянка № 3 вільна від забудови та будь-яких ознак будівництва або підготовчих будівельних робіт; земельна ділянка вкрита суцільним асфальтобетонним покриттям та подекуди поросла травою. По земельній ділянці вільно пересуваються автомобілі та пішоходи, земельна ділянка не огороджена, перебуває у вільному доступі. Будь-які об`єкти нерухомого майна, їх частини, будівельні матеріали тощо відсутні. Жодних ознак проведення на вказаній ділянці будівельних робіт не виявлено.

4) земельна ділянка № 4 вільна від забудови та будь-яких ознак будівництва або підготовчих будівельних робіт; земельна ділянка вкрита асфальтобетонним покриттям та частково поросла травою; земельна ділянка використовується автошколами для навчання майбутніх водіїв керуванню автотранспортними засобами. По земельній ділянці вільно пересуваються автомобілі та пішоходи, земельна ділянка не огороджена, перебуває у вільному доступі. Ділянка частково вкрита рослинністю з пішохідними доріжками, на частині земельної ділянки знаходяться залишки старого фундаменту від зруйнованої будівлі, ці залишки фундаменту поросли травою та чагарниками. Ідентифікувати зруйновану стару будівлю за залишками фундаменту не виявляється за можливе. Жодних ознак проведення на вказаній ділянці будівельних робіт не виявлено;

5) земельна ділянка № 5 вільна від забудови та будь-яких ознак будівництва або підготовчих будівельних робіт; земельна ділянка вкрита асфальтобетонним покриттям та частково поросла травою та деревами; земельна ділянка використовується автошколами для навчання майбутніх водіїв керуванню автотранспортними засобами. По земельній ділянці вільно пересуваються автомобілі та пішоходи, земельна ділянка не огороджена, перебуває у вільному доступі. Будь-які об`єкти нерухомого майна, їх частини, будівельні матеріали тощо відсутні. В тій частині земельної ділянки, яка прилягає до багатоквартирних будинків ( вул. Державінська, 2 ) знаходиться дитячий майданчик, порослий травою та деревами. В іншій частині земельної ділянки, яка знаходиться ближче до виходу зі станції метро "Спортивна" (вихід № 3), зберігається будівельне сміття та на старих дерев`яних піддонах складена вживана побита бруківка. Також у цій частині земельної ділянки знаходиться трансформаторна підстанція та прибудована до неї нежитлова будівля, яка наразі використовується як кав`ярня "Coffe 1925". Жодних ознак проведення на вказаній ділянці будівельних робіт не виявлено.

16. З наявних у матеріалах справи інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що за ТОВ "ФКМ-1" не зареєстровано право власності на будь-які новозбудовані об`єкти нерухомості на земельних ділянках №№ 1- 5.

Позиція Верховного Суду

17. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши в межах вимог касаційної скарги наведені в ній доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, подані заперечення, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно залишити без задоволення з таких підстав.

18. В основу оскаржуваного рішення про часткове задоволення позову покладено висновки місцевого господарського суду про те, що:

1) відповідач дійсно допустив істотне в розумінні положень частини 2 статті 651 ЦК України порушення умов договорів купівлі-продажу, яке полягає в невиконанні зобов`язання з будівництва торговельно-розважального центру з офісними приміщеннями у визначені договорами строки, що свідчить про наявність достатніх підстав для розірвання укладених між сторонами п`яти договорів у судовому порядку;

2) позовна вимога прокурора про повернення територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міськради п`яти спірних земельних ділянок не є належним способом захисту прав продавця, оскільки в разі якщо договір, на підставі якого друга сторона набула право власності на майно, розірвано, то друга сторона автоматично не втрачає права власності на це майно, а перша сторона не набуває права власності на нього (схожі за змістом висновки викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.09.2020 у справі № 916/667/18 та в постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 16.11.2022 у справі № 308/1927/17). Таким чином, саме по собі розірвання договору купівлі-продажу не має наслідком автоматичну втрату права власності покупця на земельну ділянку, позаяк умовами договору і положеннями цивільного законодавства (частиною 5 статті 653 ЦК України) передбачено право продавця вимагати відшкодування збитків, завданих розірванням договору.

................

Перейти до повного тексту