ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
20 серпня 2024 року
м. Київ
cправа № 916/3951/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Багай Н. О. - головуючого, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання - Письменна О. М.,
за участю представників сторін:
позивача-1 - Ростомова Г. А. (адвоката),
відповідача-1 - Асташенкової О. І. (самопредставництво, в режимі відеоконференції)
відповідача-2 - не з`явилися,
відповідача-3 - не з`явилися,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Корольова 17"
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 16.05.2024 (колегія суддів: Богатир К. В. - головуючий, Поліщук Л. В., Таран С. В.) у справі
за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Корольова 17"
до: 1) Одеської міської ради, 2) Виконавчого комітету Одеської міської ради, 3) Фізичної особи - підприємця Антипенка Олександра Володимировича
про усунення перешкод у здійсненні права власності,
та за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Корольова 17"
до: 1) Одеської міської ради, 2) Фізичної особи - підприємця Антипенка Олександра Володимировича
про визнання недійсним договору купівлі-продажу,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Корольова 17" (далі - ОСББ "Корольова 17") звернулося до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Одеської міської ради, Виконавчого комітету Одеської міської ради та Фізичної особи - підприємця Антипенка Олександра Володимировича (далі - ФОП Антипенко О. В.), в якій (з урахуванням заяви про зміну предмета позову) просило:
- усунути перешкоди у здійсненні права власності, користування та розпорядження співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17, в особі ОСББ "Корольова 17" нежитловими приміщеннями підвалу № 589, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17, шляхом визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності САС 191369 від 12.09.2008 за територіальною громадою в особі Одеської міської ради на нежитлові приміщення підвалу № 589, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17;
- усунути перешкоди у здійсненні права власності, користування та розпорядження співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17, в особі ОСББ "Корольова 17" нежитловими приміщеннями підвалу № 589, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17, шляхом скасування рішення про державну реєстрацію права власності за територіальною громадою в особі Одеської міської ради від 23.09.2008 на нежитлові приміщення підвалу № 589, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17.
1.2. Крім того, ОСББ "Корольова 17" звернулося до Одеської міської ради та ФОП Антипенка О. В. з позовною заявою (у справі № 916/370/22, що об`єднано з цією справою), в якій позивач просив визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень підвалу № 589 загальною площею 52,1 м2, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17, від 13.12.2021, укладений між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та ФОП Антипенком О. В., посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю., зареєстрований в реєстрі за номером 2906.
1.3. Обґрунтовуючи позовні вимоги, ОСББ "Корольова 17" зазначало, що згідно з висновком експерта від 22.05.2023 № 22-2887 встановлено належність спірного підвалу до допоміжних технічних приміщень, призначених для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Наведений висновок свідчить про те, що підвал № 589, розташований за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17, не міг поза волею ОСББ "Корольова 17" на законних підставах перейти у власність Одеської міської ради, а також бути відчужений нею на користь ФОП Антипенка О.В.
2. Короткий зміст судових рішень
2.1. Згідно з рішенням Господарського суду Одеської області від 25.01.2024 у справі № 916/3951/21 (суддя Лічман Л. В.) позов ОСББ "Корольова 17" про усунення перешкод у здійсненні права власності задоволено частково.
Вирішено усунути перешкоди у здійсненні права власності співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17, в особі ОСББ "Корольова 17" нежитловими приміщеннями підвалу № 589, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17, шляхом визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності САС 191369 від 12.09.2008 за територіальною громадою в особі Одеської міської ради на нежитлові приміщення підвалу № 589, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17.
Вирішено усунути перешкоди у здійсненні права власності співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17, в особі ОСББ "Корольова 17" нежитловими приміщеннями підвалу № 589, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17, шляхом скасування рішення про державну реєстрацію права власності за територіальною громадою в особі Одеської міської ради від 23.09.2008 на нежитлові приміщення підвалу № 589, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17.
У задоволенні позову ОСББ "Корольова 17" про усунення перешкод у здійсненні права власності до ФОП Антипенка О. В. відмовлено.
Позов ОСББ "Корольова 17" про визнання недійсним договору задоволено. Визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень підвалу № 589 загальною площею 52,1 м2, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17, від 13.12.2021, укладений між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та ФОП Антипенком О. В., посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Наталією Юріївною, зареєстрований в реєстрі за номером 2906.
2.2. Суд першої інстанції, частково задовольняючи позовні вимоги ОСББ "Корольова 17", виходив із того, що матеріалами справи підтверджується віднесення підвалу № 589, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17, до допоміжних приміщень житлового будинку. Господарський суд зазначив, що в силу закону таке майно знаходиться у спільній власності власників квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Тому суд першої інстанції дійшов висновку про задоволення позову володіючого власника шляхом усунення перешкод у здійсненні права власності на нежитлові приміщення підвалу № 589 шляхом визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності САС 191369 від 12.09.2008 за територіальною громадою в особі Одеської міської ради та шляхом скасування рішення про державну реєстрацію права власності за територіальною громадою в особі Одеської міської ради від 23.09.2008, оскільки для видачі цього свідоцтва та реєстрації речового права не існувало правових підстав.
При цьому господарський суд зазначив, що позов щодо усунення перешкод підлягає частковому задоволенню, оскільки ОСББ "Корольова 17" хибно включило до прохальної частини вислів "користування та розпорядження", які як правомочності власника згідно з частиною 1 статті 317 Цивільного кодексу України не потребують окремого зазначення в позові після словосполучення "права власності"; а також позовні вимоги щодо усунення перешкод стосуються виключно Одеської міської ради та Виконавчого комітету Одеської міської ради, тому суд першої інстанції у задоволенні позову, пред`явленого до ФОП Антипенка О. В., відмовив у зв`язку з неналежністю відповідача.
Суд першої інстанції зазначив, що за встановлених обставин Одеська міська рада не є власником проданого майна, тому не мала права вчиняти правочин щодо розпорядження ним. Тому суд першої інстанції дійшов висновку про задоволення позовних вимог ОСББ "Корольова 17" про визнання недійсним договору.
2.3. Південно-західний апеляційний господарський суд ухвалив постанову від 16.05.2024, якою рішення Господарського суду Одеської області від 25.01.2024 у справі № 916/3951/21 скасував.
Відмовив у задоволенні позову ОСББ "Корольова 17" до Одеської міської ради, Виконавчого комітету Одеської міської ради, ФОП Антипенка О. В. про усунення перешкод у здійсненні права власності.
Відмовив у задоволенні позову ОСББ "Корольова 17" до Одеської міської ради, ФОП Антипенка О. В. про визнання недійсним договору купівлі-продажу.
2.4. Апеляційний господарський суд, враховуючи вимоги позовної заяви, зазначив, що позивач прагне захистити своє право власності на спірні приміщення шляхом усунення перешкод у здійсненні права власності, користування та розпорядження спірним майном.
Суд апеляційної інстанції встановив, що спірне майно знаходиться у володінні Одеської міської ради, оскільки відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, нежитлові приміщення підвалу № 589 за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Академіка Корольова, буд. 17, загальною площею 52,1 м2 зареєстровано за територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради 23.09.2008, номер запису 2264 в книзі: 8ог-184. Суд апеляційної інстанції також зазначив. що за змістом численних листів ОСББ "Корольова 17", позивач протягом 2016-2021 років визнавав, що спірне нерухоме майно знаходиться у власності територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради, в тому числі у її фактичному володінні.
Тому суд апеляційної інстанції зазначив, що висновки суду першої інстанції про те, що позивач є володіючим власником спірного майна та обраний ним спосіб захисту шляхом усунення перешкод у здійсненні права власності є належним, є хибними. Суд апеляційної інстанції виходив із того, що, звертаючись з позовом про усунення перешкод у здійсненні права власності, користування та розпорядження спірним майном, позивач обрав неналежний спосіб захисту, оскільки позивач був позбавлений фактичного володіння спірним майном та єдиним ефективним способом захистом права власника спірного майна є звернення з позовом до фактичного володільця про витребування майна з чужого незаконного володіння.
Крім того, суд апеляційної інстанції зазначив, що вважає вимогу про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень підвалу № 589 загальною площею 52,1 м2, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17 від 13.12.2021, укладеного між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та ФОП Антипенком О. В., також неефективним способом захисту. Суд апеляційної інстанції врахував, що, звертаючись до суду з вимогою про визнання недійсним договору купівлі-продажу, ОСББ "Корольова 17" не було заявлено вимогу про застосування наслідків недійсності такого правочину.
З урахуванням наведеного та враховуючи правову позицію об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у справі № 905/77/21, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що саме по собі визнання недійсними договору купівлі-продажу, без вимоги про застосування наслідків його недійсності, не є ефективним способом захисту, оскільки не призводить до поновлення майнових прав позивача, та є підставою для відмови в позові з цих мотивів незалежно від інших встановлених судом обставин.
Суд апеляційної інстанції зазначив, що позовні вимоги у цій справі не відповідають належним та ефективним способам захисту, тому не підлягають і розгляду по суті, оскільки обрання позивачем неналежного способу захисту вже є самостійною та достатньою підставою для відмови у позові.
3. Короткий зміст касаційної скарги
3.1. ОСББ "Корольова 17" звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить постанову Південно - західного апеляційного господарського суду від 16.05.2024 у справі № 916/3951/21 скасувати, справу № 916/3951/21 направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
3.2. ОСББ "Корольова 17", звертаючись із касаційною скаргою, посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України. Скаржник вважає, що суд апеляційної інстанції не врахував висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 15.06.2021 у справі № 910/8926/20, від 27.05.2020 у справі № 909/392/19, від 04.10.2023 у справі № 916/2319/22, від 15.09.2021 у справі № 916/2713/20, від 18.02.2021 у справі № 918/655/20, від 14.02.2024 у справі № 461/107/18, від 08.04.2020 у справі № 915/1096/18, від 31.05.2023 у справі № 922/1406/21.
4. Обставини справи, встановлені судами
4.1. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, нежитлові приміщення підвалу № 589 за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Академіка Корольова, будинок 17, загальною площею 52,1 м2 зареєстровано за територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради 23.09.2008, номер запису 2264 в книзі: 8ог-184. Підставою виникнення права власності є свідоцтво про право власності, САС 191369 від 12.09.2008 року, видане Виконавчим комітетом Одеської міської ради.
4.2. 26.05.2016 власники квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку № 17, розташованого на вул. Академіка Корольова в м. Одесі, створили ОСББ "Корольова 17", про що внесено запис до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань.
4.3. Метою створення об`єднання відповідно до статуту є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов`язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та Статутом (пункт 2.1 розділу ІІ статуту ОСББ "Корольова 17").
4.4. Згідно з пунктом 2.3 розділу ІІ Статуту ОСББ "Корольова 17" завданням та предметом діяльності об`єднання є: забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном; забезпечення належного утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території; сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами; забезпечення виконання співвласниками своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.
4.5. 31.08.2017 багатоквартирний житловий будинок, що розміщений за адресою: вул. Академіка Корольова, 17, за актом прийняття-передачі передано з балансу Комунального підприємства "ЖКС "Вузівський" в управління ОСББ "Корольова 17".
4.6. Суд апеляційної інстанції також установив, що ОСББ "Корольова 17" направило на адресу Департаменту комунальної власності лист від 20.10.2016 № 03/2016, в якому було зазначено:
"23 квітня 2016 року відбулися установчі збори ОСББ за вищевказаною адресою, про проведення яких Одеська міська рада була повідомлена належним чином - рекомендованим листом.
8 жовтня 2016 року у приміщенні Київської районної адміністрації за адресою: м. Одеса, вул. Ак. Корольова, 9 відбулися загальні збори об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Корольова 17", про проведення яких Одеська міська рада була повідомлена належним чином - рекомендованим листом.
За даними, зібраними ініціативною групою, та відповідно до листа КУ "Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради" №01-06/130-КУ від 06.05.2016 територіальній громаді міста Одеси на праві комунальної власності належать такі нежитлові приміщення:
- підвальні приміщення загальною площею 8,4 м2;
- підвальні приміщення загальною площею 102,0 м2;
- підвальні приміщення загальною площею 133,6 м2;
- підвальні приміщення загальною площею 312,9 м2;
- підвальні приміщення загальною площею 52,1 м2, що знаходиться в оренді КУ "Міський підлітково-молодіжний центр";
- підвальні приміщення загальною площею 116,9 м2, що знаходяться в оренді ПП "Парижанка";
- підвальні приміщення та приміщення 1-го поверху загальною площею 207,3 м2, що знаходяться на балансі КП "Теплопостачання м. Одеси";
- приміщення технічного поверху загальною площею 737,8 м2;
- приміщення 1-го поверху загальною площею 32,1 м2, що знаходиться в оренді СОН "Шкільний";
- приміщення 1-го поверху загальною площею 64,4 м2, що знаходяться в оренді ГО "Рада багатодітних сімей Київського району".
Орієнтовна площа вищевказаних приміщень складає 1767,5 м2, що становить значну частину багатоквартирного будинку - близько 15%.
Відповідно до частин 10- 12 статті 6 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", частини 8 статті 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", співвласники багатоквартирного будинку у зв`язку з недостатністю голосів "ЗА" та за причиною відсутності Вашого представника на загальних зборах ОСББ "Корольова 17" необхідне проведення письмового опитування співвласників багатоквартирного будинку, що розташований за адресою: 65114. Україна, м. Одеса, вулиця Академіка Корольова, будинок 17."
4.7. Суд апеляційної інстанції зазначив, що з огляду на викладені обставини, позивач просив сприяти і підтримати створення ОСББ, проголосувати "ЗА" у листку опитування з питань та пропозицій, дуже важливих для подальшої діяльності ОСББ за місцезнаходженням: 65114, Україна, м. Одеса, вул. Академіка Корольова, будинок 17.
4.8. 30.03.2017 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від ОСББ "Корольова 17" надійшло повідомлення про проведення загальних зборів співвласників квартир та нежитлових приміщень житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17. В повідомленні було, зокрема, зазначено, що територіальній громаді міста Одеси на праві комунальної власності належать підвальні приміщення загальною площею 52,1 м2, що знаходяться в оренді КУ "Міський підлітково-молодіжний центр".
05.05.2017 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від ОСББ "Корольова 17" надійшов лист від 05.05.2017 № 1/0505/2017 з пропозицією взяти участь у письмовому опитуванні щодо питань, які були винесені на зальні збори ОСББ. У цьому листі було, зокрема, зазначено, що територіальній громаді міста Одеси на праві комунальної власності належать підвальні приміщення загальною площею 52,1 м2, що знаходяться в оренді КУ "Міський підлітково-молодіжний центр".
23.05.2017 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від ОСББ "Корольова 17" надійшов лист від 23.05.2017 № 1/2205/2017, у якому, зокрема, було зазначено таке:
"У травні 2017 року представники Департаменту комунальної власності Одеської міської ради самовільно, без попередження Голови правління ОСББ "Корольова, 17" замінили замки на вхідних дверях до підвальних приміщень нашого будинку та не надали ОСББ жодного екземпляра ключа.
Повідомляємо Вам, що в підвальних приміщеннях нашого будинку знаходяться інженерні мережі з водопостачання, теплопостачання та мережі відведення побутових стоків (каналізація), а також знаходиться встановлений за рахунок особистих коштів співвласників будинку №17 по вул. Ак.Корольова у м. Одеса лічильник теплової енергії ULTRAHEAT №68523526."
4.9. Суд апеляційної інстанції встановив, що 12.07.2017 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від ОСББ "Корольова 17" надійшло повідомлення про проведення загальних зборів співвласників квартир та нежитлових приміщень житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17. В повідомленні було, зокрема, зазначено, що територіальній громаді міста Одеси на праві комунальної власності належать підвальні приміщення загальною площею 52,1 м2, що знаходиться в оренді КУ "Міський підлітково-молодіжний центр".
12.12.2017 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від ОСББ "Корольова 17" надійшов лист №1/1212/2017 від 12.12.2017, в якому позивач просив повідомити, на яких підставах відбулося оформлення права власності Територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради (ЄДРПОУ:04056919) на нежитлові підвальні приміщення, нежитлові приміщення технічного поверху та нежитлові приміщення 1-го поверху, розташовані у будинку АДРЕСА_1 .
Аналогічний лист було також направлено на адресу голови Одеської міської ради.
17.04.2018 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від ОСББ "Корольова 17" надійшло повідомлення про проведення загальних зборів співвласників квартир та нежитлових приміщень житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17. В повідомленні було, зокрема, зазначено, що територіальній громаді міста Одеси на праві комунальної власності належать підвальні приміщення загальною площею 52,1 м2, що знаходяться в оренді КУ "Міський підлітково-молодіжний центр".
08.05.2018 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від ОСББ "Корольова 17" надійшов лист №1/0505/2017 від 05.05.2017 із пропозицією взяти участь у письмовому опитуванні щодо питань, які були винесені на зальні збори ОСББ. В цьому листі було, зокрема, зазначено, що територіальній громаді міста Одеси на праві комунальної власності належать підвальні приміщення загальною площею 52,1 м2, що знаходяться в оренді КУ "Міський підлітково-молодіжний центр".
22.06.2018 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від ОСББ "Корольова 17" надійшло повідомлення про проведення загальних зборів співвласників квартир та нежитлових приміщень житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17. В повідомленні було, зокрема, зазначено, що територіальній громаді міста Одеси на праві комунальної власності належать підвальні приміщення загальною площею 52,1 м2, що знаходяться в оренді КУ "Міський підлітково-молодіжний центр".
ОСББ "Корольова 17" направило на адресу Одеської міської ради лист від 05.11.2021 № 21.11/1, в якому ОСББ зазначало, що з відкритих джерел йому стало відомо про те, що на сайті Одеської міської ради розміщено інформацію про продаж допоміжного приміщення, а саме нежитлових приміщень № 589 загальною площею 52,1 м2, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17. Позивач стверджував, що це приміщення не може бути передане в рамках приватизації, оскільки відчуження допоміжного приміщення, як і його приватизація, не допускається, і може призвести до порушення прав співмешканців багатоквартирного будинку та інтересів добросовісних набувачів.
Аналогічний лист було направлено на адресу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.
Одеська міська рада направила ОСББ "Корольова 17" лист від 03.12.2021 № 01-10/90309-КУ, в якому зазначила:
"Нежитлове приміщення підвалу № 589 загальною площею 52,1 м2, що розташоване за адресою м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17 належить територіальній громаді м. Одеси в особі Одеської міської ради, про що 23.09.2008 внесено запис до державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 24809569), зазначені обставини підтверджуються інформаційною довідкою від 02.12.2021 № 288100476.
Відповідно до рішення Одеської міської ради від 28.04.2021 № 231-VIII "Про схвалення Переліку об`єктів малої приватизації комунальної власності Територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2021, та приватизації цих об`єктів" нежитлові приміщення підвалу № 589 загальною площею 52,1 м2, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17, підлягали продажу на аукціоні.
17.11.2021 відбувся електронний аукціон з продажу зазначеного вище об`єкта нерухомого майна, на теперішній час в порядку, визначеному Законом України "Про приватизацію державного і комунального майна" провадиться процедура укладення договору купівлі-продажу нежитлових приміщень підвалу № 589 загальною площею 52,1 м2, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17."
4.10. Суд апеляційної інстанції встановив, що за результатами проведеного аукціону 13.12.2021 між Одеською міською радою та ФОП Антипенком О. В. укладено договір купівлі-продажу нежитлових приміщень підвалу № 589 загальною площею 52,1 м2, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю., зареєстрований в реєстрі за номером 2906.
За умовами пункту 3.1 цього договору передача об`єкта купівлі-продажу від продавця до покупця здійснюється у триденний строк після сплати покупцем в повному обсязі ціни продажу об`єкта купівлі-продажу та оформлюється актом приймання-передачі, який підписується одночасно сторонами за цим договором.
Відповідно до пункту 3.2 зазначеного договору, право власності на об`єкт купівлі-продажу виникає з дня державної реєстрації права власності на придбаний об`єкт. Державна реєстрація здійснюється уповноваженим органом в порядку, встановленому чинним законодавством, після повної сплати коштів, передбачених розділом 2 "Порядок розрахунків за придбаний об`єкт" цього договору, штрафних санкцій, що можуть виникнути у зв`язку з неналежним виконанням зобов`язань за цим Договором, підписання покупцем акта приймання-передачі об`єкта, зазначеного у п.1.1 цього договору та видання органом приватизації наказу про завершення приватизації.
4.11. 16.12.2021 Одеська міська рада та ФОП Антипенко О. В. на виконання договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 13.12.2021 склали акти приймання-передачі індивідуально визначеного майна комунальної власності, яке в цілому складається з нежитлових приміщень підвалу № 589 загальною площею 52,1 м2, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17. Однак, як установили суди відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право власності на спірний об`єкт станом на 16.05.2024 не було зареєстровано.
4.12. Спір у цій справі виник у зв`язку із тим, що, на думку позивача, приміщення підвалу є спільною сумісною власністю співвласників майна цього будинку, оскільки воно є допоміжним; незаконно видане Виконавчим комітетом Одеської міської ради свідоцтво про право власності САС 191369 від 12.09.2008, на підставі якого приміщення підвалу передане у комунальну власність, та реєстрація права власності за відповідачем порушують права мешканців будинку, інтереси яких представляє ОСББ "Корольова 17".
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається.
Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини 1 статті 310, частиною 2 статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
5.2. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу належить задовольнити з огляду на таке.
5.3. Предметом позову в цій справі є матеріально-правові вимоги ОСББ "Корольова 17" про визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності за територіальною громадою в особі Одеської міської ради на нежитлові приміщення підвалу № 589, припинення права власності територіальної громади в особі Одеської міської ради шляхом скасування рішення про державну реєстрацію права власності за територіальною громадою в особі Одеської міської ради на нежитлові приміщення підвалу № 589 та визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень підвалу № 589.
Позов мотивовано тим, що підвал № 589, розташований за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17, не міг поза волею ОСББ "Корольова 17" на законних підставах перейти у власність Одеської міської ради. Одеська міська рада вчинила правочин щодо розпорядження майном, яке не є комунальною власністю, а є спільною сумісною власністю власників квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17.
5.4. Колегія суддів зазначає, що відповідно до частини 1 статті 355 Цивільного кодексу України майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно).
5.5. Згідно із частиною 2 статті 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.
Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
5.6. Відповідно до статті 385 Цивільного кодексу України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об`єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту. Об`єднання власників квартир, житлових будинків є юридичною особою, яка створюється та діє відповідно до статуту та закону.
5.7. Так, згідно зі статтею 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об`єднання) - це юридична особа, створена власниками квартир та / або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
5.8. Верховний Суд зазначає, що згідно з положеннями частини 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
5.9. Офіційне тлумачення положень частини 2 статті 10 цього Закону наведено у рішенні Конституційного Суду від 02.03.2004 № 4-рп/2004 зі змінами, внесеними згідно з рішенням Конституційного Суду від 09.11.2011 № 14-рп/2011.
5.10. Так, у рішенні Конституційного Суду України у справі про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків від 02.03.2004 № 4-рп/2004 зазначено, що в аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" треба розуміти так: допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.