ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
07 серпня 2024 року
м. Київ
справа № 757/18462/21-ц
провадження № 61-1829св24
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Крата В. І.,
суддів: Гудими Д. А., Дундар І. О. (суддя-доповідач), Краснощокова Є. В., Пархоменка П. І.,
учасники справи:
позивач - Адвокатське об`єднання "Гапоненко Роман і партнери",
відповідачі: ОСОБА_1, ОСОБА_2,
розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу Адвокатського об`єднання "Гапоненко Роман і партнери", яка підписана Гапоненком Романом Івановичем, на рішення Печерського районного суду міста Києва від 14 листопада 2022 року у складі судді Хайнацького Є. С. та постанову Київського апеляційного суду від 06 вересня 2023 року у складі колегії суддів: Рейнарт І. М., Кирилюк Г. М., Ящук Т. І.,
Історія справи
Короткий зміст позовних вимог
У квітні 2021 року Адвокатське об`єднання "Гапоненко Роман і партнери" (далі - АО "Гапоненко Роман і партнери") звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1, ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні майном.
Позов мотивований тим, що 17 липня 2020 року між ОСОБА_2, від імені якої діяв представник ОСОБА_1, та АО "Гапоненко Роман і партнери" був укладений договір найму (оренди) № 03-3 та додаткова угода № 1 від 30 липня 2020 року, відповідно до якого об`єктом оренди є майно та майнові права на 1/2 частину квартири АДРЕСА_1 .
Позивач посилався на те, що відповідачами вчинялися протиправні дії, у зв`язку з чим позивач 23 листопада 2020 року звертався до Голосіївського УП ГУНП у місті Києві із заявою про вчинення кримінального правопорушення, передбаченого статтею 356 КК України. 12 лютого 2021 року ОСОБА_4, ОСОБА_1 та групою невстановлених осіб відбулось незаконне проникнення в орендовану позивачем квартиру, в результаті якого орендаря обмежили в доступі до орендованого ним приміщення.
Позивач зазначав, що 02 березня 2021 року ОСОБА_1 надіслала адвокатському об`єднанню лист, в якому повідомила про факт укладення договору оренди зазначеної квартири із іншою особою та просила негайно звільнити займане позивачем як орендарем приміщення.
Позивач вважав, що ОСОБА_1 без жодних законних підстав, в порушення умов діючого договору оренди, уклала з іншою особою договір найму житла і спірну квартиру за актом прийому-передачі передала в користування іншому наймачу, чим порушила його законні права та інтереси на безперешкодне користування орендованою квартирою, незаконно змінивши замки у вхідних дверях квартири та обмеживши його у доступі до цієї квартири.
Також позивач посилався на те, що договір найму (оренди) № 03-3 від 17 липня 2020 року та додаткова угода № 1 від 30 липня 2020 року є чинними, оскільки строк оренди відповідно до умов договору встановлений до 31 липня 2023 року, і у встановленому законом порядку договір розірваний не був.
Крім того, позивач зазначав, що орендована ним квартира була зазначена в Єдиному реєстрі адвокатів України, в якості додаткової робочої адреси адвоката Гапоненка Р. І., в орендованій позивачем квартирі знаходиться належне позивачу майно та документи, які містять адвокатську таємницю та до яких позивач не має доступу, а тому відповідачами порушено статтю 23 Закону України "Про адвокатуру та адвокатську діяльність", оскільки недоторканість володіння адвоката охороняється законом.
Позивач просив:
зобов`язати ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звільнити квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 на строк дії договору найму (оренди) № 03-3 від 17 липня 2020 року та додаткової угоди № 1 від 30 липня 2020 року до зазначеного договору, усунути та не чинити перешкоди АО "Гапоненко Роман і партнери" у користуванні орендованою квартирою АДРЕСА_1 на строк дії договору найму (оренди) № 03-3 від 17 липня 2020 року та додаткової угоди № 1 від 30 липня 2020 року.
Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Рішенням Печерського районного суду міста Києва від 14 листопада 2022 року у задоволенні позову АО "Гапоненко Роман і партнери" відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що:
пунктом 4.1 договору найму (оренди) встановлено, що розмір орендної плати визначається у додатках до цього договору, які є невід`ємною частиною даного договору. За положеннями пункту 4.8 вказаного договору оренди розмір орендної плати може переглядатись сторонами у вересні 2020 року, в подальшому розмір орендної плати може переглядатись сторонами один раз на рік, але не раніше вересня 2021 року. Додатковою угодою № 1 від 30 липня 2020 року до цього договору пункт 4.8 договору викладено в новій редакції, а саме: розмір орендної плати може переглядатись сторонами у жовтні 2020 року в розмірі не більше 15 % від суми орендної плати по договору суборенди, в подальшому розмір орендної плати може переглядатись сторонами один раз на рік, але не раніше жовтня 2021 року в розмірі не більше 40 % від суми орендної плати по договору суборенди;
таким чином, зі змісту договору найму (оренди) та додаткової угоди до нього не вбачається, що сторонами досягнуто такої істотної умови договору оренди, як орендна плата (яка має бути визначена у вигляді фіксованого платежу). Матеріали справи не містять підписаного сторонами відповідного додатку до договору оренди про встановлення конкретного розміру орендної плати у вигляді фіксованого платежу. Грошові кошти за оренду приміщення у визначеному позивачем розмірі (450 грн), які він перераховував орендодавцю, повернуті останнім орендарю, у зв`язку з тим, що орендодавець не погоджувався з таким розміром орендної плати. Сторонами не надано суду підписаного ними акту здачі-приймання квартири, який свідчить про фактичну передачу об`єкта оренди позивачу, складання якого передбачено умовами пункту 2.2 договору оренди. Таким чином, договір найму (оренди) є неукладеним, оскільки відповідно до законодавства для його вчинення сторони повинні були дійти згоди щодо визначення такої істотної умови як орендна плата, а також підписати обумовлений договором акт здачі-приймання приміщення. Доводи позивача, що відповідачами відносно нього вчиняються протиправні дії, не мають правового значення для вирішення даного спору.
Щодо тверджень позивача про те, що ним за власні кошти проведено ремонт орендованого приміщення, суд вказав, що розписки ОСОБА_5 про отримання повного розрахунку за попередній та майбутній ремонт квартири, кошторис вартості ремонтних робіт по заробітній платі; розписка ОСОБА_6 про отримання грошових коштів за прибирання та вивіз сміття, а також придбання інвентарю за спірною адресою, є неналежними доказами підтвердження фактичного користування об`єктом оренди, оскільки вони підтверджують лише отримання грошових коштів певними суб`єктами від позивача. Інші докази, на які посилається позивач (акт прийняття в експлуатацію системи сигналізації, платіжне доручення за оплату електроенергії за червень, липень, серпень, вересень 2020 року, особовий рахунок НОМЕР_1 по дог. оренди № 03-1, 03-2), не є беззаперечними доказами фактичного користування позивачем об`єктом оренди.
Додатковим рішенням Печерського районного суду м. Києва від 05 квітня 2023 року, заяву представника відповідачів ОСОБА_2, ОСОБА_1 - Почерняк І. С. про ухвалення додаткового рішення про стягнення судових витрат задоволено.
Ухвалено додаткове рішення у цивільній справі № 757/18462/21-ц.
Стягнуто з АО "Гапоненко Роман і партнери" на користь ОСОБА_1, ОСОБА_2 33 000,00 грн витрат на професійну правничу допомогу.
Додаткове судове рішення мотивоване тим, що:
30 листопада 2022 року представник відповідачів звернувся до суду з заявою про ухвалення додаткового рішення у справі про стягнення витрат на професійну правничу допомогу. На підтвердження понесених витрат на професійну правничу допомогу позивачем надані копії договору про надання правової допомоги від 01 червня 2021 року, укладеного між ОСОБА_2, ОСОБА_1 та Адвокатським бюро "Марини Богуш "Алтана" (далі - АБ "Марини Богуш "Алтана"), акту № 1 про надану правову допомогу від 20 жовтня 2022 року, рахунку на оплату № 36 від 28 жовтня 2022 року про оплату правової допомоги. У запереченнях на клопотання про приєднання доказів на підтвердження понесених відповідачами судових витрат у справі, представник позивача просив відмовити повністю у задоволенні вказаного клопотання. Суд першої інстанції вважав, що витрати на професійну правничу допомогу у заявленому розмірі, є співмірними зі складністю цієї справи, наданим адвокатом обсягом послуг та відповідають критерію реальності таких витрат, розумності їхнього розміру. Представником позивача не подано доказів на спростування витрат на правничу допомогу та не доведено неспівмірності витрат.
Стосовно доводів представника позивача про відсутність повноважень у адвоката Почерняк І. С. здійснювати представництво інтересів відповідачів у суді, суд зазначив, що її повноваження як представника відповідачів підтверджується копіями ордерів на надання правничої (правової) допомоги, згідно з якими правова допомога надається ОСОБА_1, ОСОБА_1 адвокатом Почерняк І. С. на підставі договору про надання правової допомоги від 01 червня 2021 року, а також копією свідоцтва про право на заняття адвокатською діяльністю. Почерняк І. С. залучена до виконання договору про надання правової допомоги відповідачам АБ "Марини Богуш "Алтана" на підставі відповідного договору та протягом усього часу розгляду цієї справи була працівником цього бюро - працювала на посаді адвоката.
Постановою Київського апеляційного суду від 06 вересня 2023 року, апеляційні скарги АО "Гапоненко Роман і партнери" залишено без задоволення, рішення Печерського районного суду міста Києва від 14 листопада 2022 року та додаткове рішення Печерського районного суду міста Києва від 5 квітня 2023 року - без змін.
Суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову, їх мотивами та вказав, що:
направлення орендарем 29 жовтня 2020 року повідомлення про розмір орендної плати на адресу орендодавця, не свідчить про погодження сторонами договору розміру орендної плати, оскільки орендодавець заперечувала проти визначеного орендарем розміру орендної плати у розмірі 450,00 грн. Крім того, вказані платежі позивачем почали перераховуватися відповідачці ОСОБА_1 з 02 листопада 2020 року, після отримання позивачем повідомлення від орендодавця про неукладення договору оренди у зв`язку із непогодженням розміру орендної плати. При цьому, отримані ОСОБА_1 грошові кошти були повернуті позивачу, як помилково направлені. Доводи представника позивача, що позивач витратив на ремонт квартири, яка є предметом договору найму (оренди), 170 000,00 грн, що вплинуло на визначення розміру орендної плати, колегія суддів вважала необґрунтованими, оскільки доказів на підтвердження своїх доводів позивачем не надано. Також колегія суддів вказала, що матеріали справи свідчать про наявність між сторонами численних судових спорів з приводу нерухомого майна та використання таких доказів при розгляді інших судових спорів. Крім того, умовами договору найму (оренди) сторони не погодили право орендаря проводити ремонті роботи у квартирі, вартість яких буде зарахована у розмір орендної плати. Виходячи з викладеного, під час судового розгляду позивачем не було доведено, що між сторонами виникли договірні правовідносини з оренди квартири, тому відсутні підстави для зобов`язання відповідачів звільнити квартиру та не чинити перешкоди позивачу у користуванні квартирою.
посилання у апеляційній скарзі на те, що позивач набув всі права орендаря зокрема, і право передачі квартири у суборенду, що підтверджується укладенням договору суборенди № 03-4 від 05 листопада 2020 року, а відтак позивач мав безперешкодний доступ до квартири, колегія суддів вважала необґрунтованим, оскільки з наданих суду документів вбачалося, що 12 лютого 2021 року між ОСОБА_1, який діяв в інтересах ОСОБА_2, ОСОБА_4 та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_8 був підписаний акт звільнення квартири особою, яка безпідставно нею користується. Крім того, зазначений договір суборенди був укладений після отримання позивачем повідомлення орендодавця про неукладення договору оренди.
Колегія суддів вважала, що посилання позивача на проведення у спірній квартирі ремонтних робіт та надання суду першої інстанції копій доказів у підтвердження своїх посилань, не є належними доказами у підтвердження правомірного користування позивачем спірною квартирою та виконання договору найму (оренди) квартири сторонами договору.
Суд апеляційної інстанції також погодився з висновками суду першої інстанції про стягнення з позивача на користь відповідачів витрат на правову допомогу та вказав, що доводи апеляційної скарги, що суд прийняв судове рішення про стягнення витрат на користь двох відповідачів, хоча адвокат Почерняк І. С. просила стягнути судові витрат тільки на користь відповідача ОСОБА_1, чим вийшов за межі позовних вимог, є безпідставними, оскільки вимоги про відшкодування судових витрат не є позовними вимогами, додаткове рішення в цій частині ОСОБА_1 не оскаржується, і стягнення витрат на користь двох відповідачів, не порушує прав та інтересів позивача, оскільки розмір судових витрат у зв`язку з цим не збільшився.
Апеляційний суд також вказав, що надання суду договору, який був укладений між АБ "Марини Богуш "Алтана" та адвокатом Почерняк І. С. не передбачено діючим законодавством і не впливає на вирішення питання про відшкодування судових витрат. Твердження у апеляційній скарзі, що відповідачами не наданий детальний опис робіт (послуг), наданих адвокатом Почерняк І. С., колегія суддів вважала безпідставними, оскільки в матеріалах справи наявний акт про надану правову допомогу, підписаний представником АБ "Марини Богуш "Алтана" та відповідачами.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У лютому 2024 року АО "Гапоненко Роман і партнери" подало касаційну скаргу, в якій просить рішення Печерського районного суду міста Києва від 14 листопада 2022 року та постанову Київського апеляційного суду від 06 вересня 2023 року скасувати, ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог, вирішити питання про розподіл судових витрат.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга мотивована тим, що:
судами під час винесення оскаржених судових рішень було проігноровано той факт, що відповідачі у відзиві на позовну заяву від 10 червня 2021 року та у інших процесуальних документах підтверджують та не заперечують той факт, що 17 липня 2020 року між ОСОБА_1 та АО "Гапоненко Роман і партнери" було укладено договір № 03-3 найму (оренди) та додаткову угоду № 1 від 30 липня 2020 року до нього. На виконання умов договору найму (оренди) ОСОБА_1 (представник ОСОБА_2 ) було передано позивачу ключі від орендованої квартири, а позивач, отримавши ключі від квартири, користувався нею на підставі договору оренди та сплачував ОСОБА_1 орендні платежі, встановив сигналізацію. Судами не було надано належної оцінки іншим доказам, які стосуються того, що АО "Гапоненко Роман і партнери" отримавши квартиру у оренду по договору фактично користувалося об`єктом оренди. Суди залишили поза увагою, що відповідачі (представник останніх) під час судових засідань, у тому числі 05 жовтня 2022 року, не заперечували, що орендарем (позивачем) ремонт у орендованій квартирі проводився, і позивач мав вільний доступ до орендованого майна та правомірно користувався орендованою квартирою на підставі договору оренди. Вказує, що перешкоди орендарю у користуванні орендованою квартирою почали вчинятися після закінчення ремонтних робіт. Відповідачі вчиняли по відношенню до АО "Гапоненко Роман і партнери" протиправні дії. Усталена практика Верховного Суду свідчить, що якщо буде доведено, що спірний договір його сторонами виконується, це виключає кваліфікацію договору як неукладеного;
зазначає, що договір найму (оренди) та додаткова угода до нього згідно ЦК України є укладеними та чинними, договір пролонгований до 31 липня 2024 року відповідно до додаткової угоди № 1 до договору, у зв`язку із тим, що жодна із сторін в строк одного місяця до закінчення дії цього договору не заявляла про намір його розірвати; судове рішення про розірвання, визнання неукладеними або недійсними договору найму (оренди) та додаткової угоди до нього відсутнє, відповідно до розділу 8 договору оренди вказаний договір розірванню в односторонньому порядку не підлягає, розмір орендної плати був визначений у додатковій угоді № 1 від 30 липня 2020 року до договору найму (оренди), в жовтні 2020 року орендар на виконання умов договору направив повідомлення про розмір орендної плати - 450, 00 грн. Зазначає, що договір є укладеним, оскільки позивач на момент укладення договору суборенди № 03-4 від 05 листопада 2020 року безперешкодно мав доступ до орендованої квартири. З огляду на викладене, вважав, що оскільки неукладений договір № 03-3 найму (оренди) від 17 липня 2020 року відсутній, повернення грошових коштів в розмірі 450,00 грн ОСОБА_1 як помилково перерахованих грошових коштів, не стосується предмету спору;
суди залишили поза увагою той факт, що акт прийому-передачі не є обов`язковим документом, без якого не може існувати договір оренди або не повинен чи не може виконуватися сторонами. Аналогічної позиції дотримується Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду, яку зазначив у своїй постанові 17 грудня 2018 року у справі № 138/2657/16-ц;
суди залишили поза увагою, що постановою Північного апеляційного господарського суду у справі № 910/7099/21 від 01 червня 2022 року встановлено ту обставину, що договір найму (оренди) та додаткова угода до нього, є укладеними та чинними. Так, суд у справі № 910/7099/21 встановив, що згідно наявних у справі доказів та з огляду на презумпцію правомірності правочинів, АО " Гапоненко Роман і партнери" мав право передати у суборенду половину квартири за адресою: АДРЕСА_2 . Зазначає, що ОСОБА_1 має законне право на користування всією квартирою, оскільки на 1/2 частину квартири (що є об`єктом оренди/суборенди) право власності ні за ким не зареєстровано, тому майнові права на вказану частину квартири тимчасово належать власнику іншої частини квартири, тобто ОСОБА_1, квартира АДРЕСА_3 (об`єкт оренди/суборенди) не була розділена на дві частини в натурі, частка квартири, право власності на яку ні за ким не зареєстровано, не виділена, вхід до квартири один, а кімнати в ній знаходяться у відкритому доступі для ОСОБА_1 . Тому орендар при укладені договору оренди має аналогічне право, оскільки йому надається право тимчасового користування 1/2 частиною квартири та майновими правами на іншу (1/2) частину квартири, про що зазначено, як в договорі найму (оренди), так і в договорі суборенди;
в орендованій квартирі залишилося майно, яке належать позивачу та документи, які у свою чергу містять адвокатську таємницю, однак позивач по сьогоднішній день доступу до останніх немає через протиправні дії відповідачів;
стягнувши витрати на правничу допомогу на користь відповідачів, суди залишили поза увагою, що у клопотанні про приєднання доказів на підтвердження понесених відповідачами судових та у заяві про ухвалення додаткового рішення у справі № 757/18462/21-ц адвокат Почерняк І. С. просила стягнути із позивача витрати на правову допомогу саме на користь ОСОБА_1 ;
У березні 2024 року від ОСОБА_1 надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, оскаржені судові рішення - без змін.
Відзив на касаційну скаргу мотивований тим, що:
однією обов`язковою умовою для обрання такого способу захисту, про який вказує позивач (по суті негаторного позову), є відсутність договірних відносин між позивачем та відповідачем щодо майна, яке є предметом спору. Тому вважає, що позивач обрав неналежний спосіб захисту;
судова практика, на яку посилається позивач є нерелевантною до спірних правовідносин;
твердження позивача про те, що суди проігнорували той факт, що відповідачами, начебто, визнавався факт укладення договору найму (оренди), є безпідставними, оскільки відповідачі неодноразово наголошували на тому, що договір найму (оренди) не було укладено, а лише підписано текст договору, в якому сторони не дійшли згоди у належній формі щодо визначення істотної умови договору - його ціни (розміру орендної плати);
щодо посилань позивача на документи, які начебто підтверджують понесення ним витрат на проведення ремонтних робіт, зазначає, що у справі № 757/12940/21-ц позивачем разом із відповіддю на відзив було подано копії товарних чеків на придбання будівельних матеріалів, які є ідентичними товарним чекам, наданим до справи № 757/18462/21-ц разом із клопотанням про приєднання доказів. Однак, у справі № 757/12940/21-ц позивач стверджував, що такі товарні чеки підтверджують понесення ним витрат на ремонт квартири АДРЕСА_4, а не квартири АДРЕСА_3, яка є предметом спор;
щодо доводів позивача про те, що доказом укладеності договору, є існування договору суборенди, зазначає, що вказаний договір суборенди було визнано недійсним в рамках судової справи № 910/7099/21. У судовому рішенні у справі № 910/7099/21 зазначено, що питання укладеності/неукладеності основного договору судом в рамках такої справи не досліджувалося;
щодо права адвоката Почерняк І. С. представляти інтереси відповідача, вказує, що Почерняк І. С. залучена до виконання договору про надання правової допомоги відповідачу АБ "Марини Богуш "Алтана" на підставі відповідного договору (довідка наявна у справі), та крім цього протягом всього часу розгляду справи була працівником Бюро - працювала на посаді адвоката. Адвокатом Почерняк І. С. на виконання вимог статті 62 ЦПК України було подано на підтвердження своїх повноважень ордер, виданий АБ "Марини Богуш "АЛТАНА", повноваження адвоката були перевірені судом та адвоката допущено до здійснення представництва відповідача у судовому засіданні.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 14 лютого 2024 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувано з суду першої інстанції матеріали цивільної справи.
У квітні 2024 року справа № 757/18462/21-ц надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 30 липня 2024 року справу призначено до судового розгляду.
Межі та підстави касаційного перегляду
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).
В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).
В ухвалі Верховного Суду від 14 лютого 2024 року зазначено, що касаційна скарга містить передбачені частиною другою статті 389 ЦПК України підстави для відкриття касаційного провадження (суд апеляційної інстанції в оскарженому судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановахВерховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 926/2420/17, від 11 жовтня 2018 року у справі № 922/189/18, від 09 квітня 2019 року у справі № 910/3359/18, від 29 жовтня 2019 року у справі № 904/3713/18, від 19 лютого 2020 року у справі № 915/411/19, від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 18 березня 2020 року у справі № 456/2946/17, від 01 червня 2020 року у справі № 906/355/19, від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19-ц, від 17 грудня 2018 року у справі № 138/2657/16-ц, від 20 липня 2021 року у справі № 922/2604/20, від 20 липня 2021 року у справі № 922/2604/20, від 22 листопада 2019 року у справі № 902/347/18 та судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частиною третьою статті 411 ЦПК України).
Фактичні обставини
Суди встановили, що відповідно до копії договору дарування 1/2 частини квартири від 20 серпня 2018 року, посвідченого державним нотаріусом П`ятої київської державної нотаріальної контори Василевською О. А., зареєстрованого в реєстрі за № 3-527, ОСОБА_1 подарував, а ОСОБА_2 прийняла в дар належну дарувальнику на праві власності 1/2 частину квартири АДРЕСА_1 .
17 липня 2020 року між ОСОБА_1 (орендодавець) та АО "Гапоненко Роман і партнери" (орендар) мав місце договір найму (оренди) № 03-3, за умовами якого орендодавець передав орендарю у тимчасове платне користування (оренду) майно та майнові права на 1/2 частину квартири за адресою: АДРЕСА_2 .
Згідно з пунктами 2.1, 2.2, 2.3 вказаного договору оренди приміщення повинно бути передане орендодавцем та прийняте орендарем 17 липня 2020 року. Передача приміщення здійснюється за актом здачі-приймання, підписання якого свідчить про фактичну передачу приміщення в оренду. В момент підписання акту здачі-приймання орендодавець передає орендарю ключі від приміщення.
Відповідно до пункту 3.1 вказаного договору оренди строк оренди триває з 17 липня 2020 року по 17 липня 2021 року.
Згідно з пунктом 4.1 зазначеного договору оренди розмір орендної плати визначається у додатках до цього договору, які є невід`ємною частиною даного договору.
За положеннями пункту 4.8 вказаного договору оренди розмір орендної плати може переглядатись сторонами у вересні 2020 року, в подальшому розмір орендної плати може переглядатись сторонами один раз на рік, але не раніше вересня 2021 року, у випадку не погодження сторонами зміни розміру орендної плати договір може бути розірваний однією із сторін через два місяці після попередження про розірвання договору.
За змістом пункту 9.8 договору оренди всі зміни та доповнення до цього договору оформлюються у письмовій формі та скріплюються підписами та печатками (за наявності) сторін.
30 липня 2020 року між ОСОБА_1 та АО "Гапоненко Роман і партнери" укладено додаткову угоду № 1 до договору найму (оренди) від 17 липня 2020 року № 03-3, згідно з якою сторони внесли зміни до договору оренди, а саме: внесено зміни до пункту 3.1 договору: збільшено строк оренди до 31 липня 2023 року; внесено зміни до пункту 4.8 договору, виклавши його в новій редакції: розмір орендної плати може переглядатись сторонами у жовтні 2020 року в розмірі не більше 15 % від суми орендної плати по договору суборенди, в подальшому розмір орендної плати може переглядатись сторонами один раз на рік, але не раніше жовтня 2021 року в розмірі не більше 40 % від суми орендної плати по договору суборенди; внесено зміни до пункту 8.2 договору, виклавши його в новій редакції: сторони домовились, що систематичним та грубим порушенням умов договору є несплата орендарем орендної плати за користування приміщенням більш ніж за дванадцять місяців користування приміщенням; доповнено пункт 9.11 договору: орендар не несе відповідальності за оплату комунальних послуг, які нараховані станом на 31 липня 2020 року.
Зазначені договір найму (оренди) від 17 липня 2020 року № 03-3 та додаткову угоду від 30 липня 2020 року № 1 до цього договору підписано представником ОСОБА_1 - ОСОБА_2, який діяв від імені та в інтересах ОСОБА_1 на підставі довіреності від 21 лютого 2020 року, посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ісаєнко О. В. 21 лютого 2020 року за реєстровим № 1156.
19 жовтня 2020 року представник ОСОБА_1 - ОСОБА_1 направив АО "Гапоненко Роман і партнери" повідомлення про неукладений договір оренди, у якому зазначено, що сторони не дійшли згоди про визначення істотної умови договору найму (оренди) від 17 липня 2020 року № 03-3 - ціни, розмір якої було вирішено вказати у додатку до цього договору; у зв`язку з цим сторонами також не було підписано акт приймання-передачі квартири АДРЕСА_1 . Ураховуючи зазначене, вказаний договір оренди є неукладеним, власник має намір передати спірну квартиру в оренду іншій особі.
29 жовтня 2020 року АО "Гапоненко Роман і партнери" направило ОСОБА_1 повідомлення про розмір орендної плати, у якому вказано, що орендар погоджує орендодавцю суму орендної плати в розмірі 1 % від суми орендної плати за договором суборенди, яка складає 450 грн, оскільки орендар витратив на проведення ремонтних робіт та підготовку квартири до належного стану для подальшого використання за призначенням приблизно 170 000 грн.
13 листопада 2020 року АО "Гапоненко Роман і партнери" направило ОСОБА_1 заперечення на повідомлення про неукладений договір найму (оренди), у яких зазначив, що заперечує проти повідомлення орендодавця про неукладений договір оренди, оскільки ціну договору сторони визначили у пункті 4.8 договору згідно з додатковою угодою № 1 від 30 липня 2020 року до цього договору - не більше 15 % від суми орендної плати за договором суборенди; у жовтні 2020 року орендар на виконання умов договору направив повідомлення орендодавцю про розмір орендної плати в розмірі 450 грн, яка була оплачена орендарем; акт прийому-передачі орендованої квартири не було підписано, оскільки на час укладення договору оренди ця квартира перебувала у розпорядженні третіх осіб.
02 грудня 2020 року ОСОБА_1 надала АО "Гапоненко Роман і партнери" відповідь на заперечення на повідомлення про неукладений договір найму (оренди) (неприйняття заперечення) - заяву про непогодження розміру орендної плати, зазначивши повторно, що договір найму (оренди) від 17 липня 2020 року № 03-3, є неукладеним, оскільки квартира АДРЕСА_1 фактично не була передана в оренду АО "Гапоненко Роман і партнери" враховуючи, що акт здачі-приймання квартири не підписано сторонами. При цьому ОСОБА_1 як орендодавець не погодилась з тлумаченням орендарем умов договору та самовільним встановленням в односторонньому порядку бажаного розміру орендної плати та з її розміром, та вимагає негайно звільнити житло (майно) орендодавця і не перешкоджати їй у вільному розпорядженні та користуванні майном.