ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
07 серпня 2024 року
м. Київ
cправа № 906/350/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Мачульського Г. М. - головуючого, Краснова Є. В., Рогач Л. І.,
секретар судового засідання Лихошерст І. Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Бердичівської міської ради Житомирської області
на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 24.04.2024 (колегія суддів: Гудак А. В. - головуючий, Петухов М. Г., Мельник О. В.)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Допомога"
до Бердичівської міської ради Житомирської області
про зобов?язання вчинити певні дії,
за участю:
позивача: Глухенький О. С. (керівник)
відповідача: Окунь О. М. (самопредставництво)
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1 Товариство з обмеженою відповідальністю "Допомога" (далі - ТОВ "Допомога") звернулося до суду із позовом до Бердичівської міської ради Житомирської області (далі - Міськрада), в якому просило:
- зобов?язати Міськраду завершити підготовку до приватизації способом викупу об`єкта соціально-культурного призначення: приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0 кв. м, що знаходиться за адресою: Житомирська область, м. Бердичів, вул. Максима Залізняка, 18/3 на виконання пункту 3 рішення Міськради "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році" від 03.06.2021 № 222 шляхом прийняття рішень на першій сесії після набрання рішенням суду законної сили:
1) про проведення незалежної оцінки об`єкта соціально-культурного призначення;
2) про затвердження суми компенсації вартості невід`ємних поліпшень об`єкта соціально-культурного призначення у розмірі 3 150 882,00 грн з ПДВ, проведених ТОВ "Допомога" за власний рахунок орендаря у період 2018-2022 років;
3) зменшення ціни продажу об`єкта соціально-культурного призначення на суму компенсації вартості невід`ємних поліпшень об`єкта соціально-культурного призначення у розмірі 3 150 882,00 грн з ПДВ, що підлягає сплаті орендарем за об`єкт приватизації шляхом викупу.
1.2 Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Міськрада не виконує своїх обов`язків з проведення процедури підготовки до приватизації способом викупу об`єкта соціально-культурного призначення.
2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1 Рішенням Господарського суду Житомирської області від 08.01.2024 відмовлено у задоволенні позову.
2.2 Суд першої інстанції, мотивуючи своє рішення, вказав, що у позивача наявне право на викуп орендованих приміщень в процесі приватизації, яке вже виникло на законних підставах та підлягає реалізації шляхом укладення договору купівлі-продажу і, з огляду на встановлені обставини, відповідач безпідставно ухиляється від завершення процедури приватизації спірного приміщення шляхом викупу.
2.3 Однак суд відмовив у задоволенні позову у зв?язку з тим, що належним способом захисту прав позивача є звернення з позовом про спонукання до укладення договору купівлі-продажу/визнання договору укладеним. Натомість заявлені позовні вимоги не є ефективними, а їх задоволення не призведе до набуття позивачем права власності.
2.4 Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 24.04.2024 рішення суду скасовано та ухвалено нове рішення, яким позов задоволено частково. Зобов?язано Міськраду завершити підготовку до приватизації способом викупу об?єкта на виконання пункту 3 рішення Міськради від 03.06.2021 № 222. В решті позову відмовлено.
2.5 Суд апеляційної інстанції зазначив про те, що невиконання Міськрадою обов`язку щодо здійснення процедури визначення вартості об`єкта приватизації, яка передує укладенню договору купівлі-продажу, унеможливлює завершення приватизації цього об`єкта, тому орендар вправі звернутися до суду з позовом про зобов`язання органу місцевого самоврядування завершити процедуру підготовки орендованого приміщення до приватизації, оскільки право прийняття рішення про проведення незалежної оцінки об`єкта приватизації належить саме органу місцевого самоврядування, що є підставою для завершення процедури приватизації майна шляхом викупу з укладенням договору купівлі-продажу відповідного майна та наслідку - перехід прав власності на такий об`єкт до покупця.
2.6 Щодо інших позовних вимог суд апеляційної інстанції зазначив про те, що суд не може втручатися у дискреційні повноваження органу місцевого самоврядування щодо вирішення питань, які, у відповідності до чинного законодавства України, віднесені до виключних повноважень органів місцевого самоврядування, оскільки до компетенції судів віднесено розгляд вимог виключно про спонукання розглянути подане зацікавленою особою клопотання без визначення змісту самого рішення.
3. Короткий зміст касаційної скарги та позиція інших учасників справи
3.1 У касаційній скарзі відповідач просить скасувати оскаржувану постанову та залишити в силі рішення суду.
3.2 На обґрунтування касаційної скарги скаржник посилається на те, що суд апеляційної інстанції неправильно застосував норми матеріального права та порушив норми процесуального права за виключним випадком, який передбачений пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України.
3.3 У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Допомога" просить відмовити у задоволенні касаційної скарги як безпідставної, а оскаржувану постанову просить залишити в силі. Вважає, що висновки суду апеляційної інстанції про часткове задоволення позову є обґрунтованими.
3.4 Подані 05.08.2024 відповідачем додаткові пояснення, які за своєю суттю є доповненням до касаційної скарги, не можуть бути прийняті до розгляду разом із касаційною скаргою з огляду на положення частини 1 статті 298 ГПК України, а тому залишаються без розгляду.
4. Мотивувальна частина
4.1 Суди встановили, що 03.10.2017 між Відділом комунальної власності та земельних відносин Міськради, правонаступником якого є Управління економічного розвитку Міськради Житомирської області (орендодавець) та ТОВ "Допомога" (орендар) укладено договір оренди комунального майна (далі - договір).
4.2 Відповідно до пункту 1.1 договору орендодавець передає, а орендар приймає, відповідно до рішення виконавчого комітету Міськради від 26.01.2017 № 26, в строкове платне користування комунальне майно - нежитлові приміщення бані з котельнею, площею 1128,0 кв. м та інше окреме індивідуально визначене майно, розміщене за адресою: 13300, Житомирська обл., м. Бердичів, вул. Максима Залізняка, №18/3, вартість якого визначена згідно зі звітами про незалежну оцінку з врахуванням актуалізації: нежитлових приміщень бані з котельнею станом на 18.05.2017, становить 1 466 870,00 грн (без ПДВ); іншого окремого індивідуально визначеного майна станом на 20.06.2017, становить 59 885,00 грн (без ПДВ).
4.3 Згідно пункту 1.2 договору, майно передається в оренду за цільовим призначенням: розміщення лазні, площа 868,0 кв. м; розміщення кафе, що здійснює продаж товарів підакцизної групи, площа 240,0 кв. м; розміщення перукарні, площа 20,0 кв. м; інше окреме індивідуально визначене майно за призначенням.
4.4 Відповідно до пункту 5.11 договору орендар зобов`язується капітальний ремонт проводити лише за згодою орендодавця відповідно до вимог укладеного для ведення таких робіт договору.
4.5 Згідно пункту 5.12 договору здійснення орендарем за рахунок власних коштів невід`ємних поліпшень орендованого майна, які неможливо відокремити від об`єкта без завдання йому шкоди, за згодою орендодавця та вартість якого складає не менше 25 % вартості майна, не є обов`язком орендодавця на надання орендарю права на його викуп. Питання викупу розглядається на сесії міської ради в установленому законом порядку, згідно відповідного звернення орендаря (пункт 5.13 договору).
4.6 Цей договір укладено строком на п`ять років, що діє з 03.10.2017 по 03.10.2022 (пункт 11.1).
4.7 03.10.2017 сторони підписали акти приймання-передачі нежитлового приміщення та іншого окремого індивідуально визначеного майна.
4.8 10.11.2017 рішенням Виконавчого комітету Міськради "Про надання дозволу на проведення капітального ремонту об`єкта оренди та погодження кошторисної документації" № 377 надано дозвіл на проведення за власний рахунок капітального ремонту та погоджено кошторисну документацію ТОВ "Допомога" орендованих нежитлових приміщень на суму - 900 534,39 грн без ПДВ згідно з кошторисною документацією (кошторисна вартість виконання ремонту є приблизною, у зв`язку з можливим ростом цін на будівельні матеріали та роботи), встановлено ремонт закінчити до 31.12.2018.
4.9 10.11.2017 Відділом комунальної власності та земельних відносин Міськради та ТОВ "Допомога" укладено відповідну угоду до договору на проведення капітального ремонту.
4.10 01.12.2017 між Відділом комунальної власності та земельних відносин Міськради та ТОВ "Допомога" укладено договір про внесення змін до договору, за умовами пункту 1 якого, пункт 1.1 розділу 1 "Предмет договору" викладено в новій редакції: 1.1 Орендодавець передає, а орендар приймає, відповідно до рішень виконавчого комітету Міськради від 26.01.2017 № 26 та від 28.11.2017 № 402 в строкове платне користування нерухоме майно - нежитлові приміщення бані з котельнею, площею 1128,0кв.м. та інше окреме індивідуально визначене майно -, розміщене за адресою: 13300, Житомирська обл., м. Бердичів, вул. Максима Залізняка, 18/3, вартість якого визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку з врахуванням актуалізації: - нежитлових приміщень бані з котельнею станом на 18.05.2017, становить 1 466 870,00 грн (без ПДВ); - іншого окремого індивідуально визначеного майна станом на 20.06.2017 становить 10 225,00 грн (без ПДВ). Цього ж дня склали акт приймання-передачі іншого окремого індивідуально визначеного майна.
4.11 Відповідно до висновку судової будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи від 27.10.2020 № 1015/10-2020, проведеною за заявою директора ТОВ "Допомога", ремонтно-будівельні роботи по капітальному ремонту нежитлових приміщень виконані. Відповідно до актів приймання-виконаних будівельних робіт (форми КБ-2В) (дата підписання 26.12.2018) загальна вартість виконаних будівельних робіт становить 847 236,56 грн. У вказаному висновку експертом також зазначено, що ремонтно-будівельні роботи, в т.ч. супутні демонтажні роботи, являються невід`ємними поліпшеннями нерухомого майна, оскільки мають невід`ємний характер та спрямовані на покращення споживчих якостей орендованого майна, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості та заподіяної шкоди для об`єкта нерухомого майна.
4.12 Згідно висновку про незалежну оцінку невід`ємних поліпшень в орендованій будівлі бані з котельнею, літ.А-1, заг. пл. 1128,0 кв. м, за адресою: Житомирська обл., м. Бердичів, вул. Максима Залізняка, буд.18/3, виконані ТОВ "Допомога", ринкова вартість об`єкта оцінки становить 847 207 грн.
4.13 Дані дії вчинялися позивачем на виконання рішення Виконавчого комітету Міськради від 10.11.2017 № 377 та відповідно до угоди до Договору оренди від 03.10.2017 № 4351 комунального майна на проведення капітального ремонту від 10.11.2017, наслідком яких стало прийняття Міськрадою рішення "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році" від 03.06.2021 № 222, яким затверджено перелік об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році, згідно з додатком. У зазначеному додатку міститься об?єкт оренди.
4.14 Пунктом 2 вказаного рішення Міськрада вирішила вважати виконання орендарем, зазначеним у розділі 1 додатку до цього рішення, умов договору та здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, згідно з договором оренди комунального майна від 03.10.2017 № 4351, достатніми та такими, що надають право на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу.