?
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
05 червня 2024 року
м. Київ
cправа № 910/5994/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Рогач Л. І.,
секретар судового засідання - Денисевич А. Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Інтерн" на постанову Північного апеляційного господарського суду від 07.03.2024 (колегія суддів: Тищенко О. В., Тарасенко К. В., Гончаров С. А.) та рішення Господарського суду міста Києва від 04.12.2023 (суддя Андреїшина І. О.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Інтерн" до Київської міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про визнання укладеним договору про поновлення договору оренди земельної ділянки
за участю представників:
позивача - Діденка І. Г.,
відповідача - Поліщук М. В.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
1. У квітні 2023 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Інтерн" (далі - ТОВ "Інтерн") звернулося до суду з позовом до Київської міської ради, в якому просило визнати поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договір оренди земельної ділянки від 19.02.2004, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 27.02.2004 за № 91-6-00221; визнати договір про поновлення договору оренди земельної ділянки від 19.02.2004 укладеним строком на 15 років у наведеній позивачем у позовній заяві редакції.
2. На обґрунтування позовних вимог позивач послався на те, що своєчасно та в повному обсязі виконував свої обов`язки орендаря за договором, а також дотримав процедуру поновлення договору оренди на новий строк, неодноразово письмово звертаючись до відповідача.
3. Проте, відповідач не розглянув звернення та не прийняв відповідного рішення про поновлення договору оренди землі, залишивши поза увагою переважне право позивача на поновлення договору оренди земельної ділянки, на якій розташоване його нерухоме майно, у відповідності до частини другої статті 126-1 Земельного кодексу України.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
4. 19.02.2004 ТОВ "Інтерн" (орендар) та Київська міська рада (орендодавець) уклали договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого орендодавець за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду на 1 рік земельну ділянку з цільовим призначенням - для будівництва, експлуатації та обслуговування готельного комплексу, яка розташована у м. Києві по вул. Богдана Хмельницького, 53, розміром 0,2408 га з кадастровим номером 8000000000:88:196:0108.
5. 12.04.2006 та 21.12.2009 сторони укладали договори про поновлення договору оренди земельної ділянки (на один рік та 14.04.2021 відповідно).
6. 28.09.2020 ТОВ "Інтерн" звернулося до відповідача із листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки на 10 років.
7. 26.07.2021 ТОВ "Інтерн" звернулося до голови постійної комісії Міськради з питань архітектури, містобудування та земельних відносин із проханням надати інформацію щодо стану розгляду кадастрової справи за номером 432059393, на що отримало відповідь від 05.08.2021, що відповідний проєкт рішення про поновлення договору оренди буде розглянуто на одному із засідань постійної комісії Міськради з питань архітектури, містобудування та земельних відносин.
Короткий зміст судових рішень
8. 04.12.2023 Господарський суд міста Києва ухвалив рішення, залишене без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 07.03.2024, про відмову у позові.
9. Судові рішення мотивовані тим, що поновлення спірного договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час укладення спірного договору). Відповідна редакція статті не передбачала автоматичного поновлення договорів оренди землі, а вказувала на поновлення договору на той самий строк та на тих самих умовах, які були передбачені договором.
10. Відтак позивач має переважне право на поновлення договору оренди землі за наявності відповідного рішення відповідача, а законних підстав для поновлення строку дії договору на 15 років (з укладенням договору оренди в запропонованій позивачем редакції) немає. Разом з тим, поновлення договору на один рік не призведе до поновлення порушеного права, адже строк дії договору закінчився 14.04.2021, а позов подано лише 18.04.2023.
11. Суд апеляційної інстанції також зазначив, що посилання позивача на те, що він є власником нерухомого майна, яке розташоване на спірній земельній ділянці, а саме будівлі готельного комплексу за адресою: м. Київ, вул. Богдана Хмельницького, 53, яка є наземною будівлею і яку неможливо перемістити в іше місце, а тому саме позивач має переважне право на поновлення договору оренди спірної земельної ділянки, вказаних вище висновків не спростовують, адже викладені позивачем доводи не можуть вплинути на законодавчо встановлену процедуру поновлення договорів оренди землі"
Короткий зміст доводів та вимог касаційної скарги
12. ТОВ "Інтерн" подало до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить скасувати ці судові рішення та задовольнити позов.
13. В обґрунтування касаційної скарги скаржник посилається на пункт 2 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), наполягаючи на необхідності відступити від висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 15.06.2022 у справі № 904/1671/21, від 09.11.2021 у справі № 910/4790/20, від 26.10.2021 у справі № 910/5710/19, від 24.01.2019 у справі № 904/869/18, від 26.03.2019 у справі № 910/1335/17, від 10.01.2019 у справі № 911/3998/16, від 11.12.2018 у справі № 923/111/18, від 06.12.2018 у справі № 925/1651/17, від 03.04.2018 у справі № 904/8168/17, від 22.02.2018 у справі № 922/1008/17 та постановах Верховного Суду України від 11.11.2014 у справі № 912/1552/13, від 20.11.2012 у справі № 44/69 стосовно того, що діючим законодавством станом до набрання сили статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі, а реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
14. Скаржник вважає, що такі висновки не відповідають принципу рівності та заборони дискримінації, передбаченого Конституцією України (частина друга статті 24 Конституції України), Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод (стаття 14); наголошує, зокрема на автоматичному поновленні договору оренди з підстав належності йому на праві власності будівлі, розташованої на орендованих земельних ділянках; своєчасному поданні документів для поновлення спірного договору; належному виконанні договірних зобов`язань; зволіканні відповідача у поновленні спірного договору.
15. Вважає, що його матеріальні права порушені тим, що будучи власником нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, він позбавлений права автоматичної пролонгації договору оренди земельної ділянки на відміну від орендарів за договорами оренди, укладеними після набрання чинності статтею 126-1 ЗК України, на що він мав справедливі очікування
Позиція Верховного Суду
16. ТОВ "Інтерн" подало до Київської міської ради позов про визнання договору оренди земельної ділянки від 19.02.2004 поновленим на той самий строк і на тих саме умовах, а також про визнання договору про поновлення договору оренди земельної ділянки від 19.02.2004 укладеним строком на 15 років в редакції, наведеній позивачем у позовній заяві.
17. Відповідно до статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
18. Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначаються Законом України "Про оренду землі".
19. Згідно зі статтею 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
20. Частиною першою статті 2 вказаного закону передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
21. Колегія суддів враховує, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 цього Закону з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
22. Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнений абзацами 3 і 4 такого змісту: "Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 ЗК України.
23. Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
24. Верховний Суд зазначає, що Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" законодавець фактично розмежував два механізми, які раніше були закладені в попередній редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме: реалізації переважного права на укладення нового договору оренди землі (який відповідно до чинних приписів Закону України "Про оренду землі" врегульовано статтею 33) та реалізації права на поновлення договору оренди землі (який регулюється субсидіарно приписами статті 32-2 Закону України "Про оренду землі" та статті 126-1 ЗК України). Положення частин першої-п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" як до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", так і після цього залишилися схожими.
25. При цьому назву статті 33 Закону України "Про оренду землі" було змінено з "Поновлення договору оренди землі" на "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк", а з тексту фактично вилучено частини 6-8, які використовувались як механізм реалізації права орендаря на автоматичну пролонгацію за умови відсутності заперечень орендодавця, та опис процедури поновлення.
26. Відповідно до приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент закінчення строку дії Договору оренди і на момент звернення з позовом у цій справі) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді шляхом реалізації стороною права на звернення до суду для укладення нового договору (подібні висновки викладені у пункті 8.32 постанови Великої Палати Верховного Суду від 25.01.2022 у справі № 143/591/20).
27. Таким чином, нова редакція статті 33 Закону України "Про оренду землі", на відміну від попередньої редакції цієї статті, надає орендарю переважне право перед іншими особами на укладення нового договору, а не поновлення попереднього. Сторони договору оренди можуть погодити істотні умови і укласти новий договір оренди на тих самих або нових погоджених сторонами умовах, при цьому укладення нового договору у відповідності до цієї статті здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 ЗК України. Також нова редакція цієї статті вже не містить положення про можливість поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк, яке раніше було зазначено в частині шостій цієї статті та фактично встановлювало механізм "мовчазної згоди", який (механізм) після розмежування процедур переважного права та поновлення договору оренди врегульований законодавцем саме у статті 126-1 ЗК України.
28. Колегія суддів зазначає, що Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності за результатами розгляду справи № 906/1314/21 у постанові від 23.11.2023 висловив правову позицію щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі", яку суд відповідно до статті 236 ГПК України повинен враховувати у подібних правовідносинах.
29. Так Верховний Суд у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 зазначив, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).
30. При цьому Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі") тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.
31. Відповідно до абзацу 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
32. Згідно із частиною другою статті 126-1 ЗК України якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
33. Також відповідно до частини першої статті 126-1 ЗК України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
34. Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, оскільки стаття 126-1 ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого письмовий правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до зазначеного реєстру про виключення відомостей про поновлення).
35. Наведене свідчить про те, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону України "Про оренду землі", базується саме на положеннях статті 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
36. При цьому укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
37. Натомість поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" відповідно до розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
38. Суди попередніх інстанцій установили, що у ТОВ "Інтерн" в оренді знаходяться три земельні ділянки, які сукупно є єдиною ділянкою під об`єктом нерухомості - будівлею готельного комплексу за адресою: м. Київ, вул. Богдана Хмельницького, 53, який належить ТОВ "Інтерн" на праві приватної власності з 28 грудня 2006 року.
39. Разом з цим суди з`ясували, що договір оренди земельної ділянки від 19.02.2004 був поновлений договорами про поновлення договору оренди земельної ділянки від 12.04.2006 та від 21.12.2009. При цьому обставин того, що цей договір змінювався сторонами після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" суди не встановили.
40. За змістом положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству") після закінчення строку договору оренди орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, мав за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. При цьому у разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови могли бути змінені за згодою сторін. Також згідно з положеннями цієї статті, у разі якщо орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягав поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
41. За приписами частини восьмої цієї статті (у попередній редакції) додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
42. Колегія суддів звертає увагу скаржника на те, що ні доводи позовної заяви, ні доводи касаційної скарги не вказують на ті обставини, що умови укладеного позивачем договору оренди передбачали можливість його поновлення за правилами, визначеними статтею 126-1 ЗК України, тобто, без укладення правочину; не передбачала можливості поновлення договору без укладення правочину (тобто, автоматичної пролонгації) і стаття 33 Закону України "Про оренду землі", чинна до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству". Регулювання випадків, до яких є застосовними правила, визначені статтею 126-1 ЗК України, викладене у відповідній законодавчій нормі та ґрунтується на визначенні порядку дії відповідних норм у часі, а тому суд відхиляє доводи касаційної скарги щодо справедливості очікування скаржником як орендарем застосування до нього спрощеної процедури поновлення договору оренди землі.