ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
17 липня 2024 року
м. Київ
cправа № 911/1284/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В.А. - головуючого, Берднік І.С., Міщенка І.С.,
секретар судового засідання - Дерлі І.І.
за участю представників учасників:
позивача - Войтенко В.В. (адвокат)
відповідача - Галдецька Ю.В. (самопредставництво), Пащенко О.О. (адвокат)
третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - не з`явився
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Бучанської міської ради
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 21.05.2024 (у складі колегії суддів: Яковлєв М.Л. (головуючий), Шаптала Є.Ю., Гончаров С.А.)
та рішення Господарського суду Київської області від 30.11.2023 (суддя Шевчук Н.Г.)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Комфорт ЛТД"
до Бучанської міської ради
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Обслуговуючий кооператив "Житлово-будівельний кооператив "Кампа-Парк"
про визнання укладеною додаткової угоди,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. Товариство з обмеженою відповідальністю "КОМФОРТ ЛТД" (далі - Позивач, ТОВ "КОМФОРТ ЛТД") звернулось до Господарського суду Київської області з позовом до Бучанської міської ради (далі - Відповідач, Рада, Скаржник) про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 10.08.2015 у запропонованій позивачем редакції.
1.2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що ТОВ "Комфорт ЛТД" було виконано всі вимоги Закону України "Про оренду землі" для поновлення орендних правовідносин шляхом визнання укладеною додаткової угоди, а саме:
- Позивач належно виконував свої обов`язки за договором;
- Позивач повідомив орендодавця (Відповідача) про намір поновити договірні відносини на новий строк більше ніж за два місяці до закінчення строку дії спірного договору та додав до вказаного повідомлення проект відповідної додаткової угоди, проте останній хоча і не підписав таку угоду, однак і проти поновлення договору не заперечив;
- так як Позивач продовжує користуватись земельною ділянкою, вказане, з огляду на положення частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", є підставою для поновлення спірного договору оренди землі № 69/13 від 30.12.2013 на новий строк на тих самих умовах.
2. Короткий зміст судових рішень у справі
2.1. Рішенням Господарського суду Київської області від 30.11.2023 у справі № 911/1284/23, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 21.05.2024 позов задоволено повністю; ухвалено вважати укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 10.08.2015, укладеного між Бучанською міською радою та ТОВ "Комфорт ЛТД" у відповідній редакції.
2.2. Відповідні рішення обґрунтовані тим, що:
- Позивач своєчасно у визначеному спірним договором оренди та статтею 33 Закону України "Про оренду землі" порядку не пізніше ніж за два місяці до спливу строку вказаного договору оренди 20.05.2020 звернувся до Відповідача з повідомленням про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, до якого додав проект договору оренди земельної землі, що підтверджується описом вкладення до цінного листа;
- докази розгляду цього повідомлення Відповідачем відсутні; при чому, всупереч приписам статті 33 Закону України "Про оренду землі" Відповідач не повідомив Позивача про наявність заперечень щодо поновлення спірного договору і не уклав з позивачем додаткову угоду до вказаного договору;
- посилання Відповідача на те, що ним не було отримано повідомлення Позивача не підтверджене належними доказами;
- Позивач продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку спірного договору оренди;
- докази направлення Відповідачем протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні спірного договору оренди земельної ділянки від 10.08.2015 відсутні;
- рішення Бучанської міської ради №4161-68-VІІ "Про розірвання договору оренди земельної ділянки з ТОВ "Комфорт ЛТД"" та звернення до суду з позовом до Позивача про розірвання спірного договору оренди, який, як вказано у рішенні від 13.02.2023 у справі №911/82/20, ухвалою цього суду від 12.12.2022 залишений без розгляду за заявою Бучанської міської ради, не може вважатися запереченням Відповідача щодо поновлення договору оренди у розумінні статті 33 Закону України "Про оренду землі".
3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги та позиції інших учасників справи
3.1. Відповідач, непогоджуючись із рішеннями судів попередніх інстанцій, звернувся до Суду із касаційною скаргою, у якій просить їх скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову.
3.2. Скаржник посилається на те, що прийняттям судами попередніх інстанцій судових рішень без урахування висновків щодо застосування статті 4 Господарського процесуального кодексу України, статей 15-16 Цивільного кодексу України, викладених у постанові Верховного Суду від 19.09.2019 у справі № 924/831/17, від 28.11.2019 у справі № 910/8357/18, від 22.09.2022 у справі № 924/1146/21, від 06.10.2022 у справі № 922/2013/21, від 17.11.2022 у справі № 904/7841/21, від 01.09.2023 у справі № 909/1154/21, від 03.12.2020 у справі № 910/1421/20, від 30.06. 2022 у справі № 132/2626/19, від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 18.01.2018 у справі № 910/12017/17, від 21.03.2024 у справі № 604/423/23, від 17.06.2020 у справі № 320/5885/16-ц (щодо необхідності оцінки ефективності обраного способу захисту у поєднанні із предметом і підставами позову); статті 33 Закону України "Про оренду землі", викладених у постановах Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, від 21.03.2024 у справі № 604/423/23, від 17.06.2020 у справі № 320/5885/16-ц, 18.01.2018 у справі № 910/12017/17, від 12.04.2024 у справі № 131/970/23, від 29.06.2022 у справі № 692/531/21, від 20.07.2022 у справі № 692/525/21, від 20.05.2020 у справі № 378/338/18, від 25.03.2020 у справі № 379/1439/18, від 30.09.2020 у справі № 227/4821/18, від 21.10.2020 у справі № 227/4537/18, від 02.10.2022 у справі № 692/526/21, від 15.10.2022 у справі № 692/529/21, від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18 (щодо наявності передумов для поновлення договору оренди земельної ділянки в порядку статті 33 Закону України "Про оренду землі").
3.3. Одночасно Скаржник вказує про:
- неповне та неналежне дослідження судами обставин належності виконання орендарем умов договору оренди, як передумови для поновлення договору в порядку статті 33 Закону України "Про оренду землі", без врахуванням висновків щодо застосування принципу реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю, викладених у постановах Верховного Суду від 14.11.2019 у справі № 183/1617/16, від 10.09.2018 у справі №920/739/17, від 28.02.2019 у справі № 211/1489/13-ц;
- неповне та неналежне дослідження судами обставини належності надсилання Позивачем повідомлення про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, та його отримання Відповідачем, без врахуванням висновків щодо способу поштового відправлення, викладених у постановах Верховного Суду від 22.05.2019 у справі № 233/844/19, від 18.01.2023 у справі № 752/24739/19, від 20.03.2019 у справі № 222/1402/16, від 17.08.2022 у справі № 910/12126/21, від 29.07.2021 у справі № 925/418/20.
3.4. ТОВ "КОМФОРТ ЛТД" надало відзив на касаційну скаргу, у якому просить постанову Північного апеляційного господарського суду від 21.05.2024 та рішення Господарського суду Київської області від 30.11.2023 залишити без змін, а касаційну скаргу Бучанської міської ради без задоволення.
4. Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій
4.1. Рішенням Бучанської міської ради №2374-74-VІ від 30.07.2015 "Про розгляд звернення ТОВ "Комфорт ЛТД"", за результатами розгляду звернення Позивача, серед іншого, затверджена технічна документація із землеустрою щодо поділу земельної ділянки загальною площею 2,6885 га кадастровий номер 3210945300:01:040:0049 для будівництва та обслуговування спортивного тенісного клубу та житлової забудови на дві земельні ділянки, а саме на земельну ділянку площею 0,6743 га кадастровий номер 3210800000:01:040:0115 по вул. Лісова, 1-Б, та земельну ділянку площею 2,0112 га кадастровий номер 3210800000:01:040:0116 по вул. Лісова, 1-А в м. Буча, вирішено надати вказані земельні ділянки в оренду відповідачу та укласти відповідні договори оренди, погоджено відповідачу передачу цих земельних ділянок в суборенду третій особі.
4.2. Відповідно до цього рішення між сторонами:
- 10.08.2015 укладено договір оренди земельної ділянки, в п.п. 1.1, 1.2 якого сторонами погоджено, що орендодавець передає, а орендар приймає у платне строкове користування земельну ділянку, що перебуває у комунальній власності територіальної громади міста Буча, яка розташована за адресою: місто Буча, вулиця Лісова, 1-а, площею 6 743 кв. м, кадастровий номер 3210800000:01:040:0115, для будівництва та обслуговування спортивного тенісного клубу та житлової забудови;
- 10.08.2015 укладено договір оренди земельної ділянки (далі Договір), в п.п. 1.1, 1.2 якого сторонами погоджено, що орендодавець передає, а орендар приймає у платне строкове користування земельну ділянку, що перебуває у комунальній власності територіальної громади міста Буча, яка розташована за адресою: місто Буча, вулиця Лісова, 1-а, площею 20 112 кв. м, кадастровий номер 3210800000:01:040:0116, для будівництва та обслуговування спортивного тенісного клубу та житлової забудови.
4.3. Земельні ділянки передані орендарю згідно до актів прийому-передачі земельної ділянки від 10.08.2015.
4.4. Договір укладений на п`ять років та набирає чинності з дати його державної реєстрації (пункт 3.1 Договору).
4.5. Згідно з п. 3.3 Договору по закінченню терміну дії договору орендар має переважне право на поновлення договору на новий термін. У цьому разі орендар повинен повідомити письмово орендодавця про бажання щодо продовження дії договору на новий термін не пізніше, ніж за два місяці до його закінчення.
4.6. Звертаючись до суду з цим позовом Позивач зазначає про те, що він належно виконував свої обов`язки за договором та своєчасно повідомив орендодавця про намір поновити договірні відносини на новий строк більше ніж за два місяці до закінчення строку дії Договору, додав до вказаного повідомлення проект відповідної додаткової угоди, проте останній хоча і не підписав таку угоду, однак і проти поновлення договору не заперечив.
4.7. На підтвердження звернення до Відповідача з відповідним повідомленням до матеріалів справи позивачем долучено лист-повідомлення від 20.05.2020 та докази його направлення (опис вкладення у цінний лист та квитанція № 16). До вказаного листа позивачем були додані проекти договорів оренди земельних ділянок за кадастровим номером 3210800000:01:040:0115 та за кадастровим номером 3210800000:01:040:0116.
4.8. Позивач зазначає про те, що, оскільки Відповідач, хоча і не підписав договір оренди щодо спірної земельної ділянки, але і проти поновлення Договору не заперечив, то він продовжує користуватись земельною ділянкою. Вказане, з огляду на положення частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", є підставою для поновлення Договору на новий строк на тих самих умовах.
4.9. Відповідні обставини слугували підставою для звернення з відповідним позовом в порядку частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі".
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, представників учасників справи, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши правильність застосування господарськими судами норм матеріального і дотримання норм процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
5.2. Згідно зі статтею 791 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
5.3. Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначаються Законом України "Про оренду землі".
5.4. 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 цього Закону з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
5.5. Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" законодавець фактично розмежував два механізми, які раніше були закладені в попередній редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме: реалізації переважного права на укладення нового договору оренди землі (який відповідно до чинних приписів Закону України "Про оренду землі" врегульовано статтею 33) та реалізації права на поновлення договору оренди землі (який регулюється субсидіарно приписами статті 32-2 Закону України "Про оренду землі" та статті 126-1 Земельного кодексу України). Положення частин першої-п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі", як до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", так і після цього залишилися схожими.
5.6. При цьому назву статті 33 Закону України "Про оренду землі" було змінено з "Поновлення договору оренди землі" на "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк", а з тексту фактично вилучено частини шосту - восьму, які використовувались як механізм реалізації права орендаря на автоматичну пролонгацію за умови відсутності заперечень орендодавця, та опис процедури поновлення.
5.7. Відповідно до приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
5.8. При цьому, колегія суддів зазначає, що Верховним Судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду за результатами розгляду справи № 906/1314/21 (на яку посилається Скаржник при зверненні з касаційною скаргою) у постанові від 23.11.2023 було висловлену правову позицію щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі", яку суд, відповідно до статті 236 Господарського процесуального кодексу України, повинен застосовувати у подібних правовідносинах.
5.9. Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 зазначив, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі, у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).
5.10. Відповідно до абзацу четвертого розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України, щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
5.11. При цьому укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
5.12. Суди попередніх інстанцій, ухвалюючи рішення по суті спору, встановили, що Позивач не пізніше ніж за два місяці до спливу строку вказаного договору оренди 20.05.2020 звернувся до Відповідача з повідомленням про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, до якого додав проект договору оренди земельної землі, що підтверджується описом вкладення до цінного листа. Натомість Відповідач вимоги Закону України "Про оренду землі" щодо розгляду листа-повідомлення від 20.05.2020 про поновлення договору оренди земельної ділянки шляхом укладення відповідної додаткової угоди або заперечення проти її укладення не виконала.
5.13. Ураховуючи наведене, суди попередніх інстанцій встановили виконання позивачем алгоритму дій, визначеного статтею 33 Закону України "Про оренду землі" для поновлення договору оренди, шляхом визнання укладеною додаткової угоди, а відтак і наявність передумов для його поновлення у судовому порядку.
5.14. Втім, Суд вважає такий висновок передчасним з огляду на таке.
5.15. Питання застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у відповідних редакціях) неодноразово було предметом розгляду Верховного Суду. Зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03.11.2021 у справі № 903/1030/19 та постанові Верховного Суду від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20 суди зазначили, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар".
5.16. При цьому Велика Палата Верховного Суду зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.
5.17. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі") (постанова Великої Палати Верховного Суду від 03.11.2021 у справі № 903/1030/19).
5.18. Базуючись на зазначених вище позиціях Верховного Суду та узагальнюючи їх, можна зробити висновок, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, що застосовується до спірних правовідносин) в контексті дій сторін договору виглядає таким чином:
- якщо орендар у строки, встановлені договором або за відсутності інших строків, встановлених договором, у строки, встановлені законом, не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;
- якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того, чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже, суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;
- якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того, чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі";
- якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах" (постанова Верховного Суду від 21.09.2022 у справі 926/2720/21).