ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
17 липня 2024 року
м. Київ
cправа № 910/14396/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В.А. - головуючого, Берднік І.С., Міщенка І.С.
секретаря судового засідання - Дерлі І.І.
за участю представників сторін:
позивача - Родіонова О.В. (адвокат)
відповідача - Рущак В.І. (адвокат)
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Софіївкарітейл"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.05.2024 (у складі колегії суддів: Коротун О.М. (головуючий), Сулім В.В., Майданевич А.Г.)
та рішення Господарського суду міста Києва від 04.03.2024 (суддя Літвінова М.Є.)
за позовом Акціонерного товариства "Укртелеком" в особі Київської міської філії акціонерного товариства "Укртелеком"
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Софіївкарітейл"
про виселення з технічної будівлі
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст та підстави позовних вимог
1.1. 11.09.2023 Акціонерне товариство "Укртелеком" в особі Київської міської філії акціонерного товариства "Укртелеком" (надалі - АТ "Укртелеком", Позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Софіївкарітейл" (надалі - ТОВ "Софіївкарітейл", Відповідач, Скаржник) про усунення перешкод у здійсненні права власності шляхом виселення Відповідача з нерухомого майна загальною площею 2748 кв.м, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Братиславська, на 1-4 поверхах 4- поверхового будинку № 6А літера "З".
1.2. Позовні вимоги мотивовано тим, що договір оренди нерухомого майна №29-КМФ/23 від 29.05.2023 припинив свою дію у зв`язку з закінченням строку, на який його було укладено, проте ТОВ "Софіївкарітейл" продовжує користуватися орендованим приміщенням, не маючи на це відповідної правової підстави.
2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 04.03.2024, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 14.05.2024, позовні вимоги АТ "Укртелеком" в особі Київської міської філії до ТОВ "Софіївкарітейл" про виселення із займаного нежитлового приміщення задоволено. Зобов`язано усунути перешкоди Позивачу у здійсненні права власності шляхом виселення ТОВ "Софіївкарітейл" з нерухомого майна загальною площею 2748 кв.м, а саме: приміщення 1 поверху загальною площею 696,2 кв.м (група приміщень № 1 площа 449,6 кв.м (приміщення №№ 1 - 28), група приміщень № 2 площею 243,6 кв.м (приміщення № 19), група приміщень № 3 площею 3 кв.м (приміщення № 1); приміщення 2 поверху загальною площею 664,8 кв.м (приміщення №№ 1- 35); приміщення 3 поверху загальною площею 700,2 кв.м (приміщення №№ 1 - 34); приміщення 4 поверху загальною площею 686,80 кв.м (приміщення №№ 1 - 8, 10-13), яке розташоване за адресою: м. Київ, вул. Братиславська, на 1-4 поверхах 4- поверхового будинку № 6-А літера "З".
2.2. Не погоджуючись з вказаними судовими рішеннями, Відповідач скористався правом на їх касаційне оскарження.
3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиція інших учасників справи
3.1. Касаційне провадження у справі відкрито на підставі пунктів 1, 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
3.2. У своїй касаційній скарзі Відповідач просить скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.05.2024 та рішення Господарського суду міста Києва від 04.03.2024 у даній справі та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позову в повному обсязі.
3.3. У якості підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, ТОВ "Софіївкарітейл" зазначає прийняття оскаржуваних судових рішень без урахування висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 25.05.2021 у справі № 910/9946/20, від 30.01.2020 у справі № 904/1207/19, від 28.05.2019 у справі № 911/2980/17, від 12.06.2018 у справі № 910/15387/17, від 05.06.2018 у справі № 904/7825/17, від 29.05.2018 у справі № 923/854/17.
3.4. Підставами касаційного оскарження, передбаченими пунктом 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, Відповідач зазначає недотримання судами норм процесуального права, а саме порушення принципу змагальності сторін внаслідок відмови у прийнятті нових доказів на стадії апеляційного розгляду справи.
3.5. У відзиві на касаційну скаргу АТ "Укртелеком" просить Суд залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.
4. Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій
4.1. 29.05.2023 між АТ "Укртелеком" (орендодавець) та ТОВ "Софіївкарітейл" (орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна № 29-КМФ/23 (далі - Договір оренди).
4.2. Відповідно до пункту 1.1 Договору оренди орендодавець передає, а орендар бере в строкове платне користування нерухоме майно, що розташоване за адресою: місто Київ, вул. Братиславська на 1-4 поверхах 4-поверхового будинку № 6-А літера "З", загальною площею 2748 кв.м, для використання у якості готелю або хостелу, або офісу, або для ведення іншої господарчої діяльності, не забороненої законом. Межі нерухомого майна, що передається в оренду, зазначено на план-схемі у додатку № 1 до договору. Вартість орендованого майна з урахуванням індексації становить 24 41 066,48 грн (пункт 1.2 Договору оренди).
4.3. Згідно з пунктами 2.1, 2.4 Договору оренди передача орендованого майна в користування здійснюється за актом приймання-передачі. У разі, якщо договором передбачено обов`язок орендаря щодо внесення грошової застави, орендодавець здійснює передачу майна лише після внесення орендарем орендодавцю усієї суми грошової застави. Орендар зобов`язаний прийняти орендоване майно в користування та підписати акт приймання-передачі не пізніше 5 днів з дати повідомлення орендодавцем орендаря про готовність передати орендоване майно у користування. Орендар зобов`язаний за актом приймання-передачі повернути орендодавцю майно разом з отриманими приналежностями, обладнанням, інвентарем, а також з усіма поліпшеннями, які неможливо відокремити від орендованого майна в належному стані з урахуванням нормального зносу, не пізніше останнього дня строку дії договору (у тому числі при достроковому припиненні договору).
4.4. Умовами пункту 11.1 Договору оренди передбачено, що останній набирає чинності після його підписання сторонами і діє до 30.06.2023 включно та до повного виконання сторонами своїх зобов`язань.
4.5. Договір автоматичній пролонгації не підлягає і може бути продовжений лише у випадку досягнення між сторонами письмової згоди про це (пункт 11.2).
4.6. Пунктом 11.3 Договору оренди, зважаючи на те, що законодавство України передбачає переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору на новий строк, сторони узгодили порядок реалізації орендарем такого права, а саме: не пізніше ніж за 30 календарних днів до закінчення строку дії цього договору орендар зобов`язаний повідомити орендодавця про наміри щодо подальшої оренди орендованого майна; у разі, якщо орендар не повідомив орендодавця про наміри щодо подальшої оренди орендованого майна, то орендодавець не пізніше ніж за 20 календарних днів до закінчення строку дії договору повідомляє орендаря про припинення договору на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв`язку з тим, що орендар не надіслав у встановлений договором строк відповідне повідомлення про наміри щодо подальшої оренди, а також про необхідність звільнити орендоване майно і підписати акт приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна; орендодавець у відповідь на повідомлення орендаря зобов`язаний повідомити останнього про можливість та умови пролонгації договору (або його переукладення на новий строк). При цьому орендодавець може прийняти рішення про вибір орендаря на конкурсних засадах (в тому числі шляхом проведення електронного аукціону) та запропонувати орендарю взяти участь у такому конкурсі (аукціоні). У разі, якщо орендар відмовиться від участі у конкурсі (аукціоні), не візьме у ньому участь, то вважається, що орендар та орендодавець не досягли домовленості щодо умов договору для можливості його укладення на новий строк і тому, зважаючи на положення абзацу 3 частини першої статті 777 Цивільного кодексу України, переважне право орендаря на укладення договору на новий строк припиняється, а він зобов`язується звільнити орендоване майно та повернути його орендодавцю за актом приймання-передачі не пізніше дати закінчення строку дії договору.
4.7. Приймання-передача спірного нерухомого майна на виконання умов Договору оренди підтверджується відповідним актом від 01.01.2023.
4.8. У подальшому, у зв`язку з наближенням закінчення строку дії Договору оренди, Позивач листом від 05.06.2023 №1158-ВИХ-KV-82Е100-2023 повідомив Відповідача про те, що не має наміру продовжувати термін дії вказаного договору, який спливає 30.06.2023 (включно), і попередив про необхідність повернення орендованого майна за актом приймання-передачі до 01.07.2023. Також Позивач вимагав від ТОВ "Софіївкарітейл" сплатити до 30.06.2023 дебіторську заборгованість за оренду приміщень та поточні рахунки. Даний лист було надіслано на юридичну адресу та на електронну адресу Відповідача, що підтверджується наявними в матеріалах справи доказами.
4.9. АТ "Укртелеком" додатково листом № 1472-ВИХ-КV-82Е100-2023 від 30.06.2023 зазначило, що, враховуючи закінчення строку дії Договору оренди 30.06.2023, АТ "Укртелеком" не має наміру продовжувати орендні відносини з ТОВ "Софіївкарітейл". У цьому ж листі Позивач вказав, що з огляду на те, що АТ "Укртелеком" буде використовувати нежитлове приміщення для власних потреб і ведення господарської діяльності, укладення договорів оренди на новий строк з використанням переважного права орендаря є неможливим, а тому вимагав повернути орендоване майно за актом приймання-передачі не пізніше останнього дня дії договору (тобто до 01.07.2023).
4.10. 07.08.2023 АТ "Укртелеком" направило ТОВ "Софіївкарітейл" ще один лист №1702-ВИХ- КV-2023 з вимогою про повернення майна з користування за актом прийому-передачі до 15.08.2023, який також був залишений Відповідачем без реагування. За таких обставин АТ "Укртелеком" звернулося за захистом своїх прав до суду.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, присутніх у судовому засіданні представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі та відзиві на неї доводи, перевіривши правильність застосування господарськими судами норм матеріального і дотримання норм процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
5.2. Згідно з частинами першою, другою статті 300 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
5.3. Відповідно до статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди) (стаття 759 Цивільного кодексу України).
5.4. Стаття 785 Цивільного кодексу України передбачає, що у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.
5.5. Отже вимоги, які випливають з правовідносин за договором оренди та спрямовані на реалізацію прав і виконання обов`язків за цим договором, є такими, що звернені до сторони договору оренди та регулюються, крім умов договору, приписами Господарського кодексу України та Цивільного кодексу України. Саме сторона договору оренди є відповідальною за використання орендованого майна за цільовим призначенням, своєчасну сплату платежів за договором оренди, повернення орендодавцю орендованого майна після припинення дії договору. Така правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 925/253/23.
5.6. З матеріалів справи вбачається, що Позивач (орендодавець) повідомляв Відповідача (орендаря) про необхідність звільнити орендоване приміщення по закінченню строку дії Договору оренди, а саме листом від 05.06.2023 попередив, що не має наміру продовжувати термін дії цього договору і вимагав повернути орендоване майно до 01.07.2023.
У подальшому 30.06.2023 та 07.08.2023 АТ "Укртелеком" додатково направляло Відповідачу вимоги про повернення орендованого нерухомого майна, зокрема і з посиланням на те, що буде використовувати спірне нежитлове приміщення для власних потреб та ведення господарської діяльності, про відмову від укладення договору оренди на новий строк та про необхідність сплатити наявну заборгованість по орендній платі.
5.7. Проте вказані вимоги Відповідачем як орендарем виконані не були, тому таке невиконання ним своїх зобов`язань за Договором оренди, а саме щодо звільнення нежитлових приміщень після закінчення дії договору, стало наслідком і підставою для звернення Позивача з цим позовом до суду за захистом свого порушеного права.
5.8. При цьому доводи Скаржника щодо неотримання вищевказаних листів Позивача колегія суддів відхиляє з огляду на наступне.
До позовної заяви АТ "Укртелеком" додало докази направлення на юридичну адресу Відповідача вищевказаних листів від 05.06.2023, 30.06.2023, 07.08.2023 рекомендованою кореспонденцією. Це свідчить про виконання орендодавцем свого обов`язку повідомити орендаря про свої наміри припинити/не продовжувати орендні відносини. Водночас ТОВ "Софіївкарітейл", посилаючись на неотримання вказаної поштової кореспонденції, помилково вважає наявність "мовчазної згоди" орендодавця на продовження терміну дії Договору оренди.
5.9. Верховний Суд звертає увагу на те, що направлення листа рекомендованою кореспонденцією на дійсну адресу є достатнім для того, щоб вважати повідомлення належним, оскільки отримання зазначеного листа адресатом перебуває поза межами контролю відправника, у даному випадку АТ "Укртелеком" (висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові від 25.04.2018 у справі № 800/547/17, та численні правові висновки Верховного Суду, викладені, зокрема, у постановах від 27.11.2019 у справі № 913/879/17, від 21.05.2020 у справі № 10/249-10/19, від 15.06.2020 у справі № 24/260-23/52-б, від 21.01.2021 у справі № 910/16249/19, від 18.03.2021 у справі № 911/3142/19, від 19.05.2021 у справі № 910/16033/20, від 07.02.2024 у справі № 904/853/23).
5.10. З огляду на норми законодавства щодо свободи договору (статті 6, 627 Цивільного кодексу України) колегія суддів також відхиляє посилання Скаржника на неможливість повідомити орендодавця про свої наміри продовжити Договір оренди у 30-денний строк до його закінчення.