ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
17 липня 2024 року
м. Київ
справа № 344/13538/17
провадження № 61-9642св23
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М. (суддя-доповідач), Сакари Н. Ю., Шиповича В. В.,
учасники справи:
позивачі: ОСОБА_1, ОСОБА_2, які є правонаступниками ОСОБА_3 ;
відповідачі: обслуговуючий кооператив "Житлово-будівельний кооператив "Добра Справа", приватне підприємство "ОСОБА_4";
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу обслуговуючого кооперативу "Житлово-будівельний кооператив "Добра Справа" на рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 08 лютого 2023 року у складі судді Антоняка Т. М. та постанову Івано-Франківського апеляційного суду від 25 травня 2023 року у складі колегії суддів: Луганської В. М., Девляшевського В. А., Мальцевої Є. Є.,
ВСТАНОВИВ:
1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У жовтні 2017 року ОСОБА_3 звернувся до суду з позовом, а в березні 2018 року подав заяву про зміну позовних вимог до обслуговуючого кооперативу "Житлово-будівельний кооператив "Добра Справа" (далі - ОК "ЖБК "Добра Справа") про визнання майнових прав на об`єкти інвестування.
Позовна заява ОСОБА_3 з урахуванням змінених позовних вимог мотивована тим, що 11 липня 2005 року між ним як пайовиком та приватним підприємством "ОСОБА_4" (далі - ПП "ОСОБА_4") як забудовником було укладено договір № 11-05 про пайову участь у будівництві, за умовами якого забудовник приймає пайовика у пайове будівництво однокімнатної квартири загальною площею 46 кв. м, яка розміщена на АДРЕСА_1 .
12 липня 2005 року між ним та ПП "ОСОБА_4" було укладено договір № 12-05 про пайову участь у будівництві, за умовами якого забудовник приймає пайовика у пайове будівництво двокімнатної квартири загальною площею 68 кв. м, яка розміщена на 8-му поверсі в багатоквартирному житловому будинку АДРЕСА_2 .
Термін здачі будинку в експлуатацію, передбачений пунктами 1.1 вищевказаних договорів, закінчився у першому кварталі 2009 року, але об`єкт збудований не був та, відповідно, не був придатний для введення в експлуатацію.
27 жовтня 2010 року між ним та ПП "ОСОБА_4" було укладено попередній договір, посвідчений нотаріусом Івано-Франківського міського нотаріального округу Українець В. В. та зареєстрований в реєстрі за № 1366, предметом якого є взаємний обов`язок сторін укласти та нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу квартир та нежитлового приміщення, що розташовані в будинку, що будується за адресою: АДРЕСА_2 протягом трьох місяців після введення продавцем будинку в експлуатацію.
В пункті 1.4 попереднього договору від 27 жовтня 2010 року вказана характеристика квартир та нежитлового приміщення, що є предметом цього договору: однокімнатна квартира на 7-му поверсі і згідно технічної документації має загальну площу 46 кв. м та споруджується на земельній ділянці будинку по АДРЕСА_2 ; двокімнатна квартира на 8-му поверсі і згідно технічної документації має загальну площу 68 кв. м та споруджується на земельній ділянці будинку по АДРЕСА_2 ; нежитлове приміщення, що знаходиться в цокольному поверсі і згідно технічної документації має загальну площу 48 кв. м та споруджується на земельній ділянці будинку по АДРЕСА_2 .
В пункті 2.1 попереднього договору від 27 жовтня 2010 року сторони визначили, що договорами про пайову участь у будівництві від 11 липня 2005 року № 11-05 та від 12 липня 2005 року № 12-05, що закріпляли домовленість сторін, встановлено вартість: однокімнатної квартири - 110 899 грн; двокімнатної квартири - 163 937 грн; нежитлового приміщення - 24 000 грн.
Згідно з пунктом 2.5 попереднього договору від 27 жовтня 2010 року на підтвердження дійсних намірів про наступне укладення договору купівлі-продажу квартир, ОСОБА_3 передав ПП "ОСОБА_4" документи, що підтверджують здійснену ним оплату квартир, а саме: договори про пайову участь у будівництві від 11 липня 2005 року № 11-05 та від 12 липня 2005 року № 12-05. На підтвердження дійсних намірів про наступне укладання договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, ОСОБА_3 передав ПП "ОСОБА_4" грошові кошти в сумі 24 000 грн.
22 квітня 2011 року до попереднього договору від 27 жовтня 2010 року № 1366 були внесені зміни, посвідчені нотаріусом Івано-Франківського міського нотаріального округу Українець В. В. та зареєстровані в реєстрі за № 355, за змістом яких змінено характеристику квартир та нежитлового приміщення, що є предметом договору, а також вартість предмету договору та порядок розрахунків.
Повний розрахунок та відсутність фінансових порушень інвестування з боку позивача підтверджуються: квитанцією до прибуткового касового ордеру від 07 липня 2008 року на суму 163 937 грн відповідно до договору про пайову участь від 12 липня 2005 року № 12-05; квитанцією до прибуткового касового ордеру від 14 липня 2008 року на суму 110 899,85 грн відповідно до договору про пайову участь від 11 липня 2005 року № 11-05; квитанцією до прибуткового касового ордеру від 27 жовтня 2010 року № 02-10-2010 на суму 24 000 грн відповідно до попереднього договору від 27 жовтня 2010 року.
Після цього позивачу стало відомо, що з незрозумілих підстав, згідно Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 01 червня 2017 року, власником об`єкта незавершеного будівництва 27-и квартирного (багатоповерхового) житлового будинку готовністю 57 % по АДРЕСА_2 є ОК "ЖБК "Добра Справа".
20 березня 2017 року Управлінням з питань державного архітектурно-будівельного контролю виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради зареєстровано Декларацію про початок будівельних робіт № ІФ083170791998 будівництво багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями громадського призначення за адресою: АДРЕСА_2, генеральний підрядник ОК "ЖБК "Добра Справа", в якій вказано, що загальна кількість квартир у будинку складає: однокімнатних 22 та двокімнатних 22, тобто відповідач здійснив перепланування 27-ми квартирного будинку на 42-х квартирний будинок.
Протягом 2017 року він як особа, яка внесла пайовий внесок для будівництва багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_2, неодноразово звертався в усній формі до голови ОК "ЖБК "Добра Справа" Федорів О. В. про включення його до членів кооперативу, однак отримав відмову.
Оскільки право продажу об`єкта інвестування з незрозумілих причин набув ОК "ЖБК "Добра Справа", то існує реальна можливість розпорядження спірним майном, внаслідок чого його майнові права можуть бути повторно передані, відчужені на користь інших осіб.
Враховуючи викладене, ОСОБА_3 просив:
- визнати за ним майнове право на об`єкт інвестування на однокімнатну квартиру загальною площею 46 кв. м, яка розміщена на 7-му поверсі в багатоквартирному житловому будинку АДРЕСА_2 - як частину об`єкта незавершеного будівництва № 1143521226101, який належить на праві власності ОК "ЖБК "Добра Справа";
- визнати за ним майнове право на об`єкт інвестування на двокімнатну квартиру загальною площею 68 кв. м, яка розміщена на 7-му поверсі в багатоквартирному житловому будинку АДРЕСА_2 - як частину об`єкта незавершеного будівництва № 1143521226101, який належить на праві власності ОК "ЖБК "Добра Справа";
- визнати за ним майнове право на об`єкт інвестування на нежитлове приміщення загальною площею 48 кв. м, яке розміщено в цокольному поверсі в багатоквартирному житловому будинку АДРЕСА_2 - як частину об`єкта незавершеного будівництва № 1143521226101, який належить на праві власності ОК "ЖБК "Добра Справа".
Короткий зміст судових рішень
Ухвалою Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 08 червня 2021 року замінено позивача ОСОБА_3 його правонаступниками: ОСОБА_1 та ОСОБА_2 . Залучено до участі у справі як співвідповідача - ПП "ОСОБА_4".
Ухвала місцевого суду мотивована тим, що ІНФОРМАЦІЯ_1 позивач ОСОБА_3 помер, а його правонаступниками є ОСОБА_1 та ОСОБА_2 . Крім того, до участі у справі необхідно залучити співвідповідача - ПП "ОСОБА_4", з яким були укладені первинні договори.
Рішенням Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 08 лютого 2023 року, залишеним без змін постановою Івано-Франківського апеляційного суду від 25 травня 2023 року, позов задоволено. Визнано за ОСОБА_1 та ОСОБА_2 як правонаступниками ОСОБА_3, право власності на майнове право на об`єкт інвестування, а саме:
- на однокімнатну квартиру загальною площею 46 кв. м, яка розміщена на 7-му поверсі в багатоквартирному житловому будинку АДРЕСА_2 - як частину об`єкта незавершеного будівництва № 1143521226101, який належить на праві власності ОК "ЖБК "Добра Справа";
- на двокімнатну квартиру загальною площею 68 кв. м, яка розміщена на 7-му поверсі в багатоквартирному житловому будинку АДРЕСА_2 - як частину об`єкта незавершеного будівництва № 1143521226101, який належить на праві власності ОК "ЖБК "Добра Справа";
- на нежитлове приміщення загальною площею 48 кв. м, яке розміщено в цокольному поверсі в багатоквартирному житловому будинку АДРЕСА_2 - як частину об`єкта незавершеного будівництва № 1143521226101, який належить на праві власності ОК "ЖБК "Добра Справа". Вирішено питання розподілу судових витрат.
Рішення місцевого суду, з яким погодився апеляційний суд, мотивоване тим, що предметом позову в цій справі є майнові права на об`єкти інвестування. Ефективним способом захисту майнових прав на об`єкт інвестування у разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також за відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків учасником будівництва, є визнання за учасником будівництва (пайовиком) майнових прав на об`єкт інвестування.
Такий висновок узгоджується з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною у постановах від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15 (провадження 14-31цс20), від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15 (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13 (провадження № 14-606цс18).
Отже, належним відповідачем у такій справі є забудовник, а обставинами, що підлягають доведенню у справі за позовом про визнання майнових прав на об`єкт інвестування, є: невиконання забудовником свого обов`язку або відсутність факту введення будинку в експлуатацію, а також факт виконання особою, яка вважає свої майнові права порушеними (учасником будівництва, пайовиком), повної та вчасної сплати пайових внесків.
В цій справі встановлено і це не заперечується сторонами, що забудовник, з яким укладався договір про пайову участь та попередній договір, не виконав обов`язку ввести в експлуатацію будинок, в якому розташовані квартири, та нежитлове приміщення, майнові права на які просять визнати позивачі.
В подальшому право власності на земельну ділянку з цільовим призначенням для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку на АДРЕСА_2 та на об`єкт незавершеного будівництва - 27-квартирний багатоповерховий житловий будинок готовністю 57 % за цією ж адресою перейшло до ОК "ЖБК "Добра Справа".
ОСОБА_3 повністю сплатив вартість пайового внеску за нерухоме майно, однак введення об`єкта будівництва в експлуатацію не відбулося у встановлені договором строки, будівництво об`єкта не здійснюється, що ставить під сумнів можливість виконання відповідачами своїх зобов`язань за договором. Тому, з урахуванням правових висновків, викладених в постановах Верховного Суду від 12 січня 2022 року у справі № 344/12729/17, від 26 січня 2022 року у справі № 344/9967/17, суди дійшли висновку про визнання майнових прав за позивачами на об`єкти інвестування.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У червні 2023 року представник ОК "ЖБК "Добра Справа" - адвокат Гуменюк Б. С. подав до Верховного Суду касаційну скаргу рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 08 лютого 2023 року та постанову Івано-Франківського апеляційного суду від 25 травня 2023 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позову ОСОБА_1, ОСОБА_2 .
Касаційна скарга подана на підставі пунктів 1, 4 частини другої статті 389, пункту 1 частини третьої статті 411 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) та обґрунтована тим, що суди не врахували правових висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених в постановах Верховного Суду від 28 лютого 2018 року у справі № 303/504/16, від 21 квітня 2021 року у справі № 607/15301/18, а також - не дослідили зібрані у справі докази.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 вересня 2023 року відкрито касаційне провадження в цій справі та витребувано її матеріали з Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області.
09 жовтня 2023 року справа № 344/13538/17 надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 09 липня 2024 року справу призначено до розгляду у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга представника ОК "ЖБК "Добра Справа" - адвоката Гуменюка Б. С. мотивована тим, що суди попередніх інстанцій не дали належної оцінки його доводам про те, що сторони за спільною домовленістю замінили (трансформували) зобов`язання за договорами про пайову участь у будівництві від 11 липня 2005 року № 11-05 та від 11 липня 2005 року № 12-05 на зобов`язання за попереднім договором від 27 жовтня 2010 року, внаслідок чого вказані договори про пайову участь у будівництві припинили свою дію, а кошти за цими договорами були враховані як оплата за іншим правочином - попереднім договором. Крім цього, в момент укладення попереднього договору виникли додаткові зобов`язання щодо укладення основного договору відносно третього об`єкта (нежитлового приміщення), який не був предметом договорів про пайову участь. Тобто правовідносини щодо даного об`єкта базуються виключно на основі попереднього договору.
Оскільки основний договір у визначені строки не було укладеного, то в силу вимог частини третьої статті 635 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) зобов`язання за попереднім договором від 27 жовтня 2010 року припинилися та в позивача виникло право на відшкодування сплачених коштів від іншої сторони правочину. Жодних інших способів захисту в даному випадку чинним законодавством непередбачено, тому у позивача не можуть існувати будь-які права на нерухоме майно, в тому числі майнові, а у суду відсутні підстави захищати такі права шляхом їх визнання.
Відзив на касаційну скаргу не надійшов.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
11 липня 2005 року між ОСОБА_3 як пайовиком та ПП "ОСОБА_4" як забудовником було укладено договір № 11-05 про пайову участь у будівництві, за умовами якого забудовник приймає пайовика у пайове будівництво однокімнатної квартири загальною площею 46 кв. м, яка розміщена на АДРЕСА_1 (т.1 а.с.12).
Відповідно до пунктів 2.2, 2.3 цього договору базова вартість даної квартири становить - 110 899 грн. Пайовик здійснює 100 % оплату вартості даної квартири, тому на момент її передачі пайовику вартість квартири не змінюється.
12 липня 2005 року між ОСОБА_3 як пайовиком та ПП "ОСОБА_4" як забудовником було укладено договір № 12-05 про пайову участь у будівництві, за умовами якого забудовник приймає пайовика у пайове будівництво двокімнатної квартири загальною площею 68 кв. м, яка розміщена на 8-му поверсі в багатоквартирному житловому будинку АДРЕСА_2 (т.1 а.с.14).
Відповідно до пунктів 2.2, 2.3 цього договору базова вартість даної квартири становить - 163 937 грн. Пайовик здійснює 100 % оплату вартості даної квартири 07 липня 2008 року, тому на момент її передачі пайовику вартість квартири не змінюється.
Відповідно до пунктів 3.1 вищевказаних договорів забудовник зобов`язується здати об`єкт у першому кварталі 2009 року.
27 жовтня 2010 року між ОСОБА_3 та ПП "ОСОБА_4" було укладено попередній договір, посвідчений нотаріусом Івано-Франківського міського нотаріального округу Українець В. В. та зареєстрований в реєстрі за № 1366, предметом якого є взаємний обов`язок сторін укласти та нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу квартир та нежитлового приміщення, що розташовані в будинку, що будується за адресою: АДРЕСА_2 протягом трьох місяців після введення продавцем будинку в експлуатацію (т.1 а.с.16-18).
Згідно з пунктом 1.4 попереднього договору від 27 жовтня 2010 року характеристика квартир та нежитлового приміщення, що є предметом цього договору є:
- однокімнатна квартира на VII (сьомому) поверсі і згідно технічної документації має загальну площу 46 кв. м та споруджується на земельній ділянці будинку по АДРЕСА_2 ;
- двокімнатна квартира на VIIІ (восьмому) поверсі і згідно технічної документації має загальну площу 68 кв. м та споруджується на земельній ділянці будинку по АДРЕСА_2 ;
- нежитлове приміщення, що знаходиться в цокольному поверсі і згідно технічної документації має загальну площу 48 кв. м та споруджується на земельній ділянці будинку по АДРЕСА_2 .
В пункті 2 попереднього договору від 27 жовтня 2010 року сторони домовилися, що вартість 1 кв. м загальної площі квартир в цінах станом на момент укладання договорів про пайову участь у будівництві № 11-05, № 12-05 від 12 липня 2005 року, складає 2 410,85 грн. Сторони домовились, що вартість 1 кв. м загальної площі нежитлового приміщення буде становити 500 грн.
Пунктом 2.1 попереднього договору від 27 жовтня 2010 року сторони підтвердили, що договорами про пайову участь у будівництві № 11-05, № 12-05 від 12 липня 2005 року, що закріпляли домовленість сторін, встановлено вартість квартир: однокімнатної квартири, що знаходиться на 7-му поверсі - 110 899 грн; двокімнатної квартири, що знаходиться на восьмому поверсі - 163 937 грн; вартість нежитлового приміщення, що знаходиться в цокольному поверсі площею 48 кв. м становить 24 000 грн.
Згідно з пунктом 2.5 попереднього договору від 27 жовтня 2010 року на підтвердження дійсних намірів про наступне укладення договору купівлі-продажу квартир, ОСОБА_3 передав ПП "ОСОБА_4" документи, що підтверджують здійснену ним оплату квартир, а саме: договори про пайову участь у будівництві від 11 липня 2005 року № 11-05 та від 12 липня 2005 року № 12-05. На підтвердження дійсних намірів про наступне укладання договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, ОСОБА_3 передав ПП "ОСОБА_4" грошові кошти в сумі 24 000 грн.
22 квітня 2011 року до попереднього договору від 27 жовтня 2010 року № 1366 були внесені зміни, посвідчені нотаріусом Івано-Франківського міського нотаріального округу Українець В. В. та зареєстровані в реєстрі за № 355, а саме пункт 1.4 розділу Попереднього договору "Предмет договору" викладено в наступній редакції:
Характеристика квартир та нежитлового приміщення, що є предметом цього договору:
- однокімнатна квартира, що знаходиться на VII (сьомому) поверсі і згідно технічної документації має загальну площу 46 кв. м та споруджується на земельній ділянці біля будинку по АДРЕСА_2 ;
- двокімнатна квартира, що знаходиться на VIІ (сьомому) поверсі і згідно технічної документації має загальну площу 68 кв. м та споруджується на земельній ділянці біля будинку по АДРЕСА_2 ;
- нежитлове приміщення, що знаходиться в цокольному поверсі і згідно технічної документації має загальну площу 48 кв. м та споруджується на земельній ділянці біля будинку по АДРЕСА_2 .
Пункт 2.1 розділу попереднього договору "Вартість предмета договору та порядок розрахунків" викладено у новій редакції, згідно якої вартість квартири й нежитлового приміщення встановлено:
- однокімнатної квартири, що знаходиться на VII (сьомому) поверсі загальною площею 46 кв. м становить 110 899 грн;
- двокімнатної квартири, що знаходиться на VII (сьомому) поверсі загальною площею 68 кв. м становить 16 3937 грн;
- вартість нежитлового приміщення, що знаходиться в цокольному поверсі загальною площею 48 кв. м становить 24 000 грн (т.1 а.с.19).
Повний розрахунок та відсутність фінансових порушень інвестування з боку позивача підтверджуються: квитанцією до прибуткового касового ордеру від 07 липня 2008 року на суму 163 937 грн відповідно до договору про пайову участь від 12 липня 2005 року № 12-05; квитанцією до прибуткового касового ордеру від 14 липня 2008 року на суму 110 899,85 грн відповідно до договору про пайову участь від 11 липня 2005 року № 11-05; квитанцією до прибуткового касового ордеру від 27 жовтня 2010 року № 02-10-2010 на суму 24 000 грн відповідно до попереднього договору від 27 жовтня 2010 року (т.1 а.с.20).
Згідно з пунктом 3 попереднього договору від 27 жовтня 2010 року продавець зобов`язався ввести будинок в експлуатацію у IV кварталі 2011 року.
Однак ПП "ОСОБА_4" своїх зобов`язань за укладеним попереднім договором не виконало.
З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 01 червня 2017 року вбачається, що власником об`єкту незавершеного будівництва 27-ми квартирного житлового будинку готовністю 57 % по АДРЕСА_2 є ОК "ЖБК "Добра Справа" (т.1 а.с.21).
Земельна ділянка на якій розміщений вказаний об`єкт незавершеного будівництва належить ОК ЖБК "Добра справа".
20 березня 2017 року Управлінням з питань державного архітектурно-будівельного контролю виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради зареєстровано Декларацію про початок будівельних робіт № ІФ083170791998 будівництво багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями громадського призначення за адресою: АДРЕСА_2, генеральний підрядник ОК "ЖБК "Добра Справа", в якій зазначено, що загальна кількість квартир у будинку складає: однокімнатних 22 та двокімнатних 22 (т.1 а.с.75-77).
Наказом управління з питань Державного архітектурно-будівельного контролю виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради від 04 травня 2018 року № 90 скасовано реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт від 20 березня 2017 року № ІФ08317079198 (т.1 а.с.281).