ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
09 липня 2024 року
м. Київ
cправа № 915/1257/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В.,
секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,
розглянувши касаційну скаргу Миколаївської міської ради
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 25.03.2024 (Принцевська Н. М. - головуючий, судді Діброва Г. І., Колоколова С. І.) у справі
за позовом Миколаївської міської ради
до Фізичної особи-підприємця Зоріної Марії Дмитрівни
про скасування державної реєстрації змін та припинення права оренди,
(у судове засідання представники сторін не з`явилися),
У зв`язку із перебуванням судді Краснова Є. В. у відпустці, відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 03.07.2024, для розгляду скарги Миколаївської міської ради визначено колегію суддів: Волковицька Н. О., Могил С. К., Случ О. В.
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. У серпні 2023 року Миколаївська міська рада звернулась до Господарського суду Миколаївської області з позовною заявою до Фізичної особи-підприємця Зоріної Марії Дмитрівни (далі - ФОП Зоріна М.Д.), в якій просила суд скасувати державну реєстрацію змін до іншого речового права (права оренди земельної ділянки) на земельну ділянку площею 18 кв.м, кадастровий номер 4810136900:02:002:0057, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 652830848101, внесених до реєстру 02.03.2021 (дата, час державної реєстрації: 24.02.2021 10:18:22) здійснену державним реєстратором Брагаром Геннадієм Йосиповичем, виконавчий комітет Первомайської міської ради, Миколаївська область, індексний номер рішення: 56884852; припинити за Зоріною Марією Дмитрівною, реєстраційний номер облікової карти платника податків: НОМЕР_1, право оренди на земельну ділянку площею 18 кв.м., кадастровий номер 4810136900:02:002:0057, адреса: м. Миколаїв, Миколаївська область, цільове призначення: для подальшого обслуговування торгового кіоску "Хліб"; судові витрати стягнути з відповідача на користь позивача через виконавчий комітет Миколаївської міської ради (р/р UA448201720344230028000027733, банк отримувача: ДКСУ м. Київ, ЄДРПОУ 04056612).
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначав, що 15.05.2009 між Миколаївською міською радою та ФОП Зоріним Валерієм Олексійовичем, було укладено Договір оренди землі №6574, дію якого було неодноразово продовжено, останній раз до 15.05.2020 на підставі Договору про зміни № 65-15 від 28.05.2015. Разом з тим, всупереч умовам п.7.1 Договору № 6574, ФОП Зорін В.О. з 15.05.2020 не повернув позивачу земельну ділянку вільну від споруд за актом приймання-передачі. За інформацією з ЄДРЮОФОП, ФОП Зорін В.О. 08.12.2020 припинив підприємницьку діяльність, підстава внесення запису: у зв`язку зі смертю особи. Водночас, згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 21.02.2022 №300519738) державним реєстратором Брагарем Геннадієм Йосиповичем здійснено державну реєстрацію змін іншого речового права (права оренди), а саме внесено зміни щодо терміну дії (до 15.05.2025) Договору оренди на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Крім того, позивач зазначав, що згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно у відомостях про суб`єкта іншого речового права зазначено, що орендарем є Зоріна Марія Дмитрівна, що свідчить про те, що державним реєстратором Брагарем Г.Й. здійснено заміну орендаря земельної ділянки з кадастровим номером 4810136900:02:002:0057. Дії державного реєстратора щодо здійснення реєстрації змін до іншого речового права (права оренди) Зоріної М.Д. на земельну ділянку площею 18 кв.м., кадастровий номер 4810136900:02:002:0057 поблизу ринку "Колос" по пр. Миру є такими, що суперечать приписам ст. 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". В свою чергу, державна реєстрація внесених до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно змін щодо реєстрації іншого речового права (продовження права оренди, заміна орендаря) Зоріної М.Д. на вказану земельну ділянку має бути скасована. Крім того, саме по собі право оренди на підставі Договору №6574 також припинилося в у зв`язку з закінченням строку дії Договору ще до внесення оскаржуваних змін іншого речового права (права оренди), міською радою ніколи не передавалось право оренди на дану земельну ділянку Зоріній М.Д., зміни до договору щодо орендаря не вносились, тому державна реєстрація права оренди за Зоріною М.Д. є протиправною та підлягає припиненню.
2. Фактичні обставини справи, встановлені судами
2.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, 15 травня 2009 року між Миколаївською міською радою (орендодавець) та ФОП Зоріним В.О. (орендар) укладено Договір оренди землі №6574 (далі - Договір), відповідно до п.1.1 якого Миколаївська міська рада на підставі рішення від 30.01.09 за №32/43 передає, а ФОП Зорін В.О. приймає в оренду земельну ділянку для подальшого обслуговування торгового кіоску " Хліб" поблизу ринку "Колос" по пр.Миру, без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно/Ленінський район/.
Відповідно до п.2.1 Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 18 кв.м., без права передачі її в суборенду.
Згідно з п.2.2 Договору, на земельній ділянці знаходиться торговий кіоск " Хліб" ФОП Зоріна В.О. Земельна ділянка передається в оренду без будівель, споруд та інших об`єктів (п.2.3 Договору).
Відповідно до п.3.1 Договору він діє протягом 3 років з дати його державної реєстрації. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору звернутись письмово до орендодавця з проханням, що до продовження строку дії договору.
У подальшому, 07.06.2012 між Миколаївською міською радою та ФОП Зоріним В.О. було укладено Договір про зміни №172-12 згідно якого Миколаївська міська рада на підставі рішення від 19.04.12 за №16/40 продовжує ФОП Зоріну В.О. оренду земельної ділянки для подальшого обслуговування тимчасово розміщеного торгового кіоску " Хліб" поблизу ринку "Колос" по пр.Миру, без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно.
Згідно Договору про зміни №172-12, п.3.1 доповнили в такій редакції: "Термін оренди продовжений до 15.05.13. Орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на продовження строку дії договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за шість місяців до закінчення строку дії договору письмово звернутися до орендодавця з клопотанням про продовження строку оренди. Підставою для подовження строку дії договору (поновлення договору) буде відповідне рішення орендодавця".
Як вбачається з матеріалів справи, договором про зміни №240-12 від 05.10.2012 термін оренди продовжено до 15.05.2015.
28 травня 2015 року між Миколаївською міською радою та ФОП Зоріним В.О. укладено Договір про зміни №65-15, у відповідності до умов якого, Миколаївська міська рада на підставі рішення від 18.03.2015 №46/46 продовжила ФОП Зоріну В.О. оренду земельної ділянки для подальшого обслуговування тимчасово розміщеного торгового кіоску " Хліб" поблизу ринку "Колос" по пр.Миру, без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно.
Згідно з п.2.1 Договору про зміни №65-15, в оренду передається земельна ділянка площею 18 кв.м. (за функціональним призначенням - землі комерційного використання), без права передачі її в суборенду (кадастровий номер 4810136900:02:002:0057). На земельній ділянці знаходиться торговий кіоск ФОП Зоріна В.О. (п.2.2).
Відповідно до п.3.1 Договору про зміни №65-15, договір діє до 15.05.2020. Орендар який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку цього Договору. Підставою для укладення Договору на новий строк буде відповідне рішення орендодавця.
У відповідності до п.5.1., п.5.2. Договору про зміни №65-15, земельна ділянка передається в оренду для подальшого обслуговування торгового кіоску "Хліб". Цільове призначення земельної ділянки: В.03.07.
Відповідно до пункту 7.1 Договору, у разі закінчення строку оренди, припинення або розірвання Договору, орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку вільну від споруд за актом приймання-передачі без відшкодування орендодавцем витрат орендаря, у тому числі вартості майна, з приведенням земельної ділянки у стан, придатний для подальшого використання.
Пунктом 9.4. Договору про зміни №65-15, передбачено, зокрема, обов`язок орендаря виконувати зобов`язання щодо об`єкта оренди (п.а); використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового та функціонального призначення (п.б); у разі наміру скористатися переважним правом на укладення Договору на новий строк, письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку цього Договору, або повідомити про інший намір її використання, при цьому орендна плата за землю вноситься до дня звільнення земельної ділянки від споруд та приведення її у стан, придатний для використання (до повернення її за актом приймання-передачі) або до укладення нового Договору. Закінчення строку дії цього Договору не звільняє орендаря від обов`язку сплати заборгованості по орендній платі в повному обсязі, у тому числі з урахуванням плати за період після спливу строку цього Договору до дати повернення земельної ділянки за актом приймання-передачі (п. ж).
Згідно з п. 11.1. Договору про зміни №65-15, всі зміни та/або доповнення до цього Договору здійснюються у письмовій формі (якщо інше не встановлено цим Договором) за взаємною згодою сторін, шляхом внесення змін у вигляді додаткової угоди (договору про зміни), що буде невід`ємною частиною цього Договору. Згодою або запереченням Орендодавця на зміни та/або доповнення до цього Договору, є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку.
Пунктом 11.3. Договору про зміни №65-15 передбачено, що дія Договору припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.
Договір підписано та скріплено печатками сторін.
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, (інформаційна довідка від 21.02.2022 №300519738), земельна ділянка, кадастровий номер 4810136900:02:002:0057, площею 18 кв. м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 652830848101 є комунальною власністю Миколаївської міської ради. При цьому, державним реєстратором Брагарем Г.Й. 24.02.2021 внесено зміни до реєстру щодо іншого речового права на земельну ділянку, а саме у відомостях про суб`єкта іншого речового права: додано: "Орендар: Зоріна Марія Дмитрівна"; видалено: "Орендар: ОСОБА_2". У змісті, характеристиці іншого речового права: строк дії: 15.05.2020 змінено на Дата укладання договору (після 2013)/Дата державної реєстрації (до 2013): 15.05.2009, Строк: 16 р., Дата закінчення дії: 15.05.2025, з посиланням на те, що термін дії договору продовжено на підставі ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та ст. 126-1 Земельного кодексу України.
3. Короткий зміст судових рішень у справі
3.1. Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 16.10.2023 у справі № 915/1257/23 позов задоволено.
Рішення аргументоване тим, що всупереч умовам Договору оренди землi та Договору про зміни, які стали підставою для державної реєстрацiї речового права, у зв`язку з порушенням вимог Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державним реєстратором за вiдповiдачем було зареєстровано право оренди на земельну дiлянку на підставі Договору, який на дату проведення державної реєстрації вже був припинений, у зв`язку iз закінченням строку, на який його було укладено. Крім того, заміна державним реєстратором сторони в договорі № 6574 є необґрунтованою та безпідставною.
Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 25.03.2024 у справі № 915/1257/23 рішення суду першої інстанції скасовано, у задоволенні позову відмовлено.
Постанова аргументована тим, що задоволення вимог про скасування державної реєстрації про право оренди відповідача та припинення такого права на спірну земельну ділянку не відновить права Миколаївської міської ради, як власника земельної ділянки та його права користування та розпорядження належним йому майном.
Належним способом захисту прав орендодавця, який у цих спірних правовідносинах вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди. Відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача. Зазначений висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 листопада 2023 року у справі № 513/879/19.
Судове рішення про задоволення вимоги про визнання відсутнім права оренди є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача. Крім того, вимога про повернення позивачу спірної земельної ділянки може бути заявлена та вирішена по суті разом з вимогою про визнання відсутнім права оренди у відповідача.
Отже, позовні вимоги про скасування державної реєстрації змін до іншого речового права (права оренди земельної ділянки) на земельну ділянки з одночасним припиненням за Зоріною Марією Дмитрівною права оренди не є належним способом захисту порушеного права. Вказана позиція узгоджується з позицією об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 19.02.2024 по справі№ 567/3/22.
4. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
4.1. Миколаївська міська рада звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 25.03.2024 у справі № 915/1257/23 скасувати і залишити в силі рішення суду першої інстанції.
Підставою касаційного оскарження є пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
Миколаївська міська рада зауважує, що спірні реєстраційні дії є протиправними, оскільки сторони за договором не вносили відповідні зміни до договору, судові рішення щодо таких змін не ухвалювались (будь-які договори про зміни чи судові рішення і не є підставою для реєстрації змін в реєстрі, що підтверджує їх відсутність), самі лише приписи статті 33 Закону України "Про оренду землі" та ст. 126-1 ЗК України не є підставами для внесення таких змін. Вказані реєстраційні дії в реєстрі порушують права власника земельної ділянки - територіальної громади м. Миколаєва в особі Миколаївської міської ради на вільне володіння, користування та розпорядження на власний розсуд такою земельною ділянкою.