ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
02 липня 2024 року
м. Київ
cправа № 910/12118/22
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Васьковський О. В. - головуючий, Білоус В. В., Погребняк В. Я.
за участю секретаря судового засідання Аліференко Т. В.
розглянув касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "ТОЛКФІН"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 22.02.2024
у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Дніпрофінансгруп"
до Приватної компанії з обмеженою у розмірі акцій відповідальності "Бевало Інвестментс Лімітед" (Bevalo Investments Limited)
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: Публічне акціонерне товариство "Комерційний Банк "Надра"
на стороні відповідача: Закрите акціонерне товариство "Корсар"
про звернення стягнення на предмет іпотеки та визнання права іпотеки
Учасники справи:
позивач: Реверук П. К. (розпорядник майна);
відповідач: Биструшкін В. Ю. (адв.);
третя особа позивача: не з`явився;
третя особа відповідача: не з`явився;
1. Стислий зміст заявлених вимог
1.1. У листопаді 2022 року ТОВ "Фінансова компанія "Дніпрофінансгруп" (правонаступником якого є ТОВ "Фінансова компанія "ТОЛКФІН") (далі - позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовами до Приватної компанії з обмеженою у розмірі акцій відповідальності "Бевало Інвестментс Лімітед" (Bevalo Investments Limited) (далі - Компанія, відповідач), що були об`єднані в одне провадження ухвалою від 14.03.2023, в яких просило суд:
1) звернути стягнення на нежилі приміщення 8-го поверху, загальною площею 1114 кв.м., розташовані в будівлі за адресою: вул. Січових Стрільців, 17, в Шевченківському районі м. Києва, що належать на праві власності приватній Компанії, які є предметом іпотеки за договором від 31.05.2005, укладеним між ВАТ КБ "Надра" та ЗАТ "Корсар", в рахунок погашення заборгованості боржника за кредитними договорами №23/5/2004/840-К/112 від 29.07.2004 та №23/5/2007/840-К/129 від 18.12.2007, шляхом продажу позивачем будь-якій особі з правом укладання від свого імені договору купівлі-продажу будь-яким способом, в т.ч. з нотаріальним посвідченням, з отриманням витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а також надання позивачеві всіх інших повноважень, необхідних для здійснення продажу предмету іпотеки;
2) визнати за позивачем право іпотеки на вищезгадані нежилі приміщення, розташовані в будівлі за адресою: вул. Січових Стрільців, 17 в Шевченківському районі м. Києва, згідно з договором іпотеки від 31.05.2005.
1.2. Позовні вимоги мотивовані тим, що позивач придбав на аукціоні з продажу активів Банку права вимоги до боржника за кредитними договорами і договором іпотеки від 31.05.2005, предметом якого є об`єкт незавершеного будівництва банку за адресою: вул. Артема (наразі - Січових Стрільців), 17 в Шевченківському районі м. Києва. Боржник свої зобов`язання за кредитними договорами не виконав, у зв`язку із чим у позивача виникли підстави для задоволення своїх вимог до боржника за рахунок предмету іпотеки, однак при підготовці до захисту своїх прав було встановлено, що частина приміщень (нежилі приміщення 8-го поверху, загальною площею 1 114 кв.м.) у вказаній будівлі були виділені як окремий об`єкт нерухомості, право власності на який зареєстровано за відповідачем, при цьому запису про обтяження цього майна іпотекою Державний реєстр речових прав на нерухоме майно не містить, тому позивач просив визнати за ним право іпотеки на вказані нежилі приміщення та звернути на них стягнення в рахунок погашення заборгованості боржника.
2. Стислий зміст рішення суду першої інстанції
2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 24.07.2023 відмовлено у задоволенні позовних вимог про звернення стягнення на нежилі приміщення (предмет іпотеки), оскільки позивачем не подано суду доказів, які б підтверджували вчинення ним дій у позасудовому порядку щодо продажу спірних приміщень.
2.2. Позовну вимогу про визнання за позивачем права іпотеки задоволено повністю, зокрема, з огляду на наступне:
- позивач підтвердив набуття статусу іпотекодержателя;
- спірні нежилі приміщення є складовою частиною будівлі банку, яка будувалася ЗАТ "Корсар" та була передана КБ "Надра" в іпотеку згідно з договором від 31.05.2005. Доказів припинення іпотеки не надано;
- відповідач як власник спірних приміщень набув статусу іпотекодавця з усіма правами і обов`язками за договором іпотеки від 31.05.2005, у тому обсязі й на тих умовах, що існували на момент набуття ним права власності на предмет іпотеки;
- відповідач був обізнаний про існування іпотеки та незавершеність будівництва;
- доказів введення в експлуатацію спірних нежилих приміщень суду не надано;
- внесений на підставі договору іпотеки від 31.05.2005 до Державного реєстру іпотек запис про обтяження об`єкту незавершеного будівництва будівлі банку, яка стане власністю іпотекодавця після укладення договору іпотеки, за адресою: вул. Артема (Січових Стрільців), 17 в Шевченківському районі м. Києва, міститься в реєстрі й на даний час.
3. Встановлені судом першої інстанції фактичні обставини справи
Щодо позовної вимоги про визнання права іпотеки на спірні приміщення
3.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 26.05.2010 у справі №34/171 позов КБ "Надра" до ЗАТ "Корсар" про стягнення заборгованості за кредитними договорами задоволено повністю, присуджено до стягнення на користь банку заборгованість за договором кредитної лінії №23/5/2004/840-К/112 від 29.04.2004, додатковими угодами до нього, а також за договором про надання кредитної лінії з траншевим режимом кредитування №23/5/2007/840-К/129 від 18.12.2007, додатковими угодами до нього в сумі 185558937,62 грн, а також 25500 грн витрат по сплаті державного мита та 236 грн витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
3.2. Рішенням Господарського суду міста Києва від 11.02.2014 у справі №910/21094/13 позов задоволено повністю, присуджено до стягнення з ЗАТ "Корсар" на користь КБ "Надра" заборгованість за кредитним договором № 23/5/2004/840-К/112 від 29.07.2004 у розмірі 65882873,95 грн, інфляційні збільшення за порушення строку погашення кредиту в розмірі 6927757,02 грн, інфляційні збільшення за порушення строку погашення відсотків в розмірі 271294,03 грн, 3% річних від простроченої суми кредиту в розмірі 8468758,68 грн, 3% річних простроченої суми відсотків в сумі 3138362,58 грн, судовий збір у розмірі 68820 грн.
Вказані судові рішення набрали законної сили.
3.3. За твердженням позивача, ЗАТ "Корсар" зобов`язання за кредитними договорами №23/5/2004/840-К/112 від 29.07.2004 та №23/5/2007/840-К/129 від 18.12.2007 належним чином не виконало, у зв`язку з чим існує відповідна заборгованість; доказів протилежного суду не подано.
3.4. При цьому, за умовами вказаних договорів кредитні лінії надаються позичальнику на наступні цілі - фінансування проекту будівництва офісного комплексу (добудова споруди за адресою: м. Київ, вул. Артема, 17).
3.5. Названі кредитні договори були забезпечені, зокрема, договором іпотеки від 31.05.2005, до якого вносилися зміни договорами про внесення змін, відповідно до умов якого ЗАТ "Корсар" (іпотекодавець) з метою забезпечення виконання зобов`язання, що випливає з кредитного договору передає у іпотеку, а КБ "Надра" (іпотекодержатель) приймає в іпотеку предмет іпотеки (будівля банку, що перебуває у стані об`єкта незавершеного будівництва та стане власністю іпотекодавця після укладення договору іпотеки, за адресою: вул. Артема (Січових Стрільців), 17 в Шевченківському районі м. Києва).
3.6. На підставі постанови Правління НБУ від 05.02.2015 №83 "Про віднесення ПАТ "Комерційний Банк "Надра" до категорії неплатоспроможних" виконавчою дирекцією Фонду прийнято рішення від 05.02.2015 №26 "Про запровадження тимчасової адміністрації у ПАТ "КБ "Надра", згідно з яким з 06.02.2015 запроваджено тимчасову адміністрацію та призначено уповноважену особу Фонду на здійснення тимчасової адміністрації у Банку Стрюкову І. О.
3.7. Відповідно до постанови Правління НБУ від 04.06.2015 № 356 "Про відкликання банківської ліцензії га ліквідацію ПАТ "КБ "Надра" виконавчою дирекцією Фонду прийнято рішення від 05.06.2015 № 113 "Про початок процедури ліквідації КБ "Надра" та призначення уповноваженої особи Фонду на ліквідацію Банку, згідно з яким було розпочато процедуру ліквідації Банку та призначено уповноваженою особою Фонду на ліквідацію Стрюкову І.О. строком на 1 рік з 05.06.2015 до 04.06.2016 включно.
3.8. У подальшому неодноразово продовжувалися строки здійснення процедури ліквідації КБ "Надра" та повноваження ліквідатора шляхом прийняття відповідних рішень.
3.9. 22.05.2020 було проведено аукціон з продажу активів Банку. За наслідками виграшу аукціону з продажу активів Банку в складі лоту №GL48N718070 (протокол №UA-EA-2020-05-l2-000017-b від 22.05.2020) позивач набув права вимоги до боржника (ЗAT "Корсар") за кредитними договорами №23/5/2004/840-К/112 від 29.07.2004 та №23/5/2007/840-К/129 від 18.12.2007 і укладеними в забезпечення виконання зобов`язань за ними договорами застави, зокрема, договором іпотеки від 31.05.2005 між КБ "Надра", як іпотекодержателем, і ЗАТ "Корсар", як іпотекодавцем.
3.10. 20.08.2020 між КБ "Надра" і позивачем (новий кредитор) укладено договір №GL48N718070_Ur_5 про відступлення прав вимоги (далі - Договір), за умовами якого Банк відступив новому кредиторові належні Банку, а новий кредитор набув права вимоги Банку до позичальників, зазначених у додатку №1 до Договору, включаючи права вимоги до іпотекодавців, заставодавців та поручителів, а також їх правонаступників, спадкоємців або інших осіб, до яких перейшли їх обов`язки за кредитними договорами (договорами про надання кредиту), наведеними у додатку №1 до Договору, договорами поруки, іпотечними договорами, договорами застави, з урахуванням усіх змін, доповнень і додатків до них, та іншими договорами, що були укладені в забезпечення виконання зобов`язань за вказаними кредитними договорами, з урахуванням всіх змін, доповнень і додатків до них, які в тому числі, але не обмежуючись, наведені у додатку №1 до Договору.
3.11. У додатку №1 до Договору визначено серед боржників ЗАТ "Корсар" і кредитні договори №23/5/2004/840-К/112 від 29.07.2004 та №23/5/2007/840-К/129 від 18.12.2007.
3.12. Відповідно до Договору від 20.08.2020 позивачу було відступлено КБ "Надра", у тому числі, права вимоги до ЗАТ "Корсар" за кредитними договорами №23/5/2004/840-К/112 від 29.07.2004 та №23/5/2007/840-К/129 від 18.12.2007, які були серед іншого забезпечені договором іпотеки від 31.05.2005.
3.13. Ухвалами Господарського суду міста Києва від 19.10.2020 у справі №34/171 та від 29.09.2020 у справі №910/21094/13 заяви позивача про заміну сторони у справах його правонаступником задоволено; вирішено замінити у наказі від 28.02.2014, виданому на виконання рішення Господарського суду міста Києва від 11.02.2014 у справі №910/21094/13, стягувача - КБ "Надра" на його правонаступника - ТОВ "ФК "Дніпрофінансгруп"; вирішено замінити стягувача з виконання рішення у справі №34/171 - КБ "Надра" на його процесуального правонаступника - ТОВ "ФК "Дніпрофінансгруп". Наведене підтверджує існування у позивача прав вимоги за кредитними договорами №23/5/2004/840-К/112 від 29.07.2004 та №23/5/2007/840-К/129 від 18.12.2007 у невиконаній на момент здійснення замін частинах.
3.14. Доказів виконання зобов`язань за судовим рішенням у справі №910/21094/13 матеріали справи не містять.
3.15. Відсутність у додатку №1 до Договору від 20.08.2020 вказівки на договір іпотеки від 31.05.2005 не є свідченням того, що позивач не отримав права вимоги за кредитним договорами №23/5/2004/840-К/112 від 29.07.2004 та №23/5/2007/840-К/129 від 18.12.2007, з урахуванням всіх правочинів, які забезпечували їх виконання, у тому числі, договору іпотеки від 31.05.2005.
3.16. Позивач підтвердив набуття права вимоги за кредитними договорами №23/5/2004/840-К/112 від 29.07.2004 та №23/5/2007/840-К/129 від 18.12.2007, та набуття статусу іпотекодержателя за договором іпотеки від 31.05.2005.
3.17. Сторонами не заперечується та підтверджується відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що нежилі приміщення 8-го поверху, загальною площею 1114 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1340616080000), за адресою: м. Київ, вул. Артема (Січових Стрільців), 17, є складовою частиною будівлі банку, яка будувалася ЗАТ "Корсар" та була передана КБ "Надра" в іпотеку згідно з договором іпотеки від 31.05.2005.
3.18. Оскільки відповідач є власником нежилих приміщень 8-го поверху, загальною площею 1114 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1340616080000), а позивач звернувся з позовами, які безпосередньо стосуються вказаного майна, то доводи Компанії про те, що вона не є належним відповідачем у даній справі є безпідставними.
3.19. Позивач надав суду відповідь Державної інспекції архітектури та містобудування України (далі - ДІАМ) від 13.07.2023 №6721/04/13-23, з якої вбачається, що за адресою об`єкта будівництва: м. Київ, вул. Січових Стрільців (колишня Артема), 17, зареєстрована декларація про готовність об`єкта до експлуатації від 18.08.2014 за реєстраційним номером ІУ143142300142 щодо об`єкта будівництва "Реконструкція груп нежитлових приміщень 1-го рівня підвалу, 1-7-ого поверхів, 9 поверху на надбудови". Тобто, ДІАМ не надало інформації стосовно готовності такого об`єкта до експлуатації як восьмий поверх будинку № 17 по вул. Січових Стрільців у м. Києві.
3.20. Документального підтвердження того, що надана ДІАМ інформація не відповідає дійсності та спірні нежилі приміщення 8-го поверху, загальною площею 1114 кв. м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1340616080000), розташовані в будівлі за адресою: вул. Січових Стрільців, 17 в Шевченківському районі м. Києва, введені в експлуатацію, суду не надано.
3.21. Зі змісту судових рішень у справі №39/159 вбачається, що рішенням від 27.05.2011 визнано право власності на "об`єкт незавершеного будівництва, а саме: приміщення площею 1114,04 кв. м.", а ухвалою від 13.02.2012 роз`яснено можливість реєстрації права власності на приміщення площею 715,3 кв. м. восьмого поверху в будівлі № 17 по вул. Артема в м. Києві згідно з рішенням Господарського суду міста Києва від 27.05.2011 по справі №39/159. При цьому подана заява про роз`яснення була обґрунтована не введенням об`єкту в експлуатацію, а порядком обміру терас.
3.22. З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (довідка, додана позивачем до матеріалів справи) вбачається, що відповідач 28.08.2017 на підставі судових рішень у справі №39/159 та довідки №430 від 23.08.2017, виданої ФОП Ананьєвим Є.О., провів державну реєстрацію на вказане майно з площею 1114,04 кв. м., тобто без урахуванням порядку обміру площ терас, як вказував у заяві про роз`яснення судового рішення.
3.23. Спірні приміщення не були введені в експлуатацію, тобто будівництво стосовно восьмого поверху є незавершеним, що виключає можливість для висновку про завершення будівництва будівлі (в цілому), а відтак і виділення частини будівлі в натурі.
3.24. Матеріали справи не містять доказів одержання ЗАТ "Корсар" коштів за майнові права, а акт передачі прав укладено до завершення будівництва та не містить одночасного підпису ЗАТ "Корсар", інвестора та субінвестора, що не узгоджується з пунктами 3.3, 5.2 Інвестиційного договору №12/05.
3.25. Доводи відповідача про те, що на спірні приміщення не поширюється іпотека, спростовуються матеріалами справи. Доказів припинення іпотеки відповідно до статті 17 Закону України "Про іпотеку" суду не надано.
3.26. Запис про обтяження "Будівля банку, що перебуває у стані об`єкта незавершеного будівництва та стане власністю Іпотекодавця після укладення договору іпотеки" містився у публічних реєстрах: номер запису про іпотеку 22126600, 31.05.2005, 20:21:51, в той час, як відповідач придбав майнові права на підставі Контракту №3 від 16.03.2006, Інвестиційного договору №12/05 від 29.06.2005 з урахуванням змін від 16.03.2006. Тобто на момент придбання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва, запис про іпотеку був належним чином зареєстрований, про що всі зацікавлені особи могли знати.
3.27. Згідно з наданими копіями документів з матеріалів справи № 39/159:
- Компанія просила визнати право власності на об`єкт незавершеного будівництва;
- на те, що об`єкт не введено в експлуатацію, акцентувалась увага у відзиві на апеляційну скаргу (відзив на апеляційну скаргу);
- недобудова об`єкту та рівень його готовності 90% на той момент підтверджується довідкою БТІ, а також змістом заяв про забезпечення позову (довідка БТІ №176 від 01.08.2007 та клопотання про забезпечення позову у справі №39/159, подане 13.10.2009);
- у клопотанні про забезпечення позову Компанія зазначала, що спірне приміщення є невід`ємною частиною незавершеного будівництвом будинку;
- існування іпотеки спірного приміщення визнавалося Компанією у запереченні на касаційну скаргу на ухвалу про вжиття заходів забезпечення позову (заперечення на касаційну скаргу).
3.28. Внесений на підставі договору іпотеки від 31.05.2005 до Державного реєстру іпотек запис про обтяження об`єкту незавершеного будівництва будівлі банку, яка стане власністю іпотекодавця після укладення договору іпотеки, за адресою: вул. Артема (Січових Стрільців), 17 в Шевченківському районі м. Києва, міститься в реєстрі й на даний час.
3.29. При реєстрації за відповідачем права власності на спірні нежилі приміщення як на новий (окремий) об`єкт нерухомості відповідного обтяження перенесено не було; доказів протилежного суду не подано. Водночас, не перенесення запису про обтяження іпотекою відповідно до договору іпотеки від 31.05.2005 спірних нежитлових приміщень та відсутність окремого договору іпотеки щодо такого майна порушує права позивача як іпотекодержателя та створює перешкоди у реалізації ним правомочностей іпотекодержателя.
3.30. Позивачем обрано ефективний спосіб захисту, а саме: визнання за позивачем права іпотеки на нежилі приміщення 8-го поверху, загальною площею 1114 кв. м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1340616080000), розташовані в будівлі за адресою: вул. Січових Стрільців, 17 в Шевченківському районі м. Києва, згідно з договором іпотеки від 31.05.2005, які належать на праві власності Компанії, що відновить порушені права позивача як іпотекодержателя.
3.31. Щодо позовної вимоги про звернення стягнення на спірні нежилі приміщення суд зазначив про те, що в п.7.4 договору іпотеки від 31.05.2005 передбачено позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України "Про іпотеку".
3.32. Оскільки позивач не надав суду доказів, які б підтверджували вчинення дій у позасудовому порядку щодо продажу спірних приміщень, підстави для задоволення позову в частині вимог про звернення стягнення на спірні нежилі приміщення відсутні.
4. Стислий зміст рішення суду апеляційної інстанції
4.1. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 22.02.2024 скасовано рішення Господарського суду міста Києва від 24.07.2023 в частині задоволення позову про визнання за ТОВ "ФК "Дніпрофінансгруп" права іпотеки на спірне нерухоме майно та прийнято нове рішення про відмову у задоволенні вказаних вимог. В іншій частині рішення місцевого господарського суду залишено без змін.
4.2. За висновком суду апеляційної інстанції, спірні приміщення 8-го поверху були виділені в натурі, придбані відповідачем на підставі чинної цивільно-правової угоди (інвестиційного договору) і за них сплачена повна вартість, тому в силу положень частини п`ятої статті 16 Закону України "Про іпотеку" на вказані приміщення іпотека не поширюється і відповідно позовна вимога про визнання за позивачем права іпотеки на спірні приміщення не підлягає задоволенню.
4.3. Крім того, в процесі апеляційного розгляду справи між ТОВ "ФК "Дніпрофінансгруп" (первісний кредитор) та ТОВ "Фінансова компанія "ТОЛКФІН" (новий кредитор) було укладено Договір №09_10_23 про відступлення прав вимоги від 09.10.2023, за умовами якого новий кредитор набув права вимоги, що належать первісному кредитору, у тому числі за договором №GL48N718070_Ur_5 про відступлення прав вимоги від 20.08.2020, укладеним між КБ "Надра" з первісним кредитором. У зв`язку із укладенням вказаного договору та на підставі поданої новим кредитором заяви ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 12.12.2023 замінено позивача - ТОВ "ФК "Дніпрофінансгруп" його правонаступником - ТОВ "ФК "ТОЛКФІН".
5. Встановлені судом апеляційної інстанції обставини в частині позовних вимог про визнання права іпотеки
5.1. 29.07.2004 між ВАТ КБ "Надра" (банк) та ЗАТ "Корсар" (позичальник) укладено Договір кредитної лінії №23/5/2004/840-К/112 (далі - Кредитний договір 2004 року), за умовами якого:
- банк відкрив позичальнику кредитну лінію з лімітом кредитування 4500000 доларів США на період з 29.07.2004 по 29.01.2009, зі сплатою процентів за користування кредитними ресурсами в розмірі 14,5% річних;
- об`єкт (мета) кредитування - фінансування позичальника для фінансування проекту "Добудова будівлі за адресою: м. Київ, вул. Артема, 17";
- виконання позичальником всіх своїх зобов`язань по даному договору забезпечується: заставою акцій ЗАТ "Корсар" (протягом 1 місяця з дня підписання договору кредитної лінії); заставою майнових прав по договорам на будівництво об`єкта; заставою об`єкту незавершеного будівництва, за адресою: м. Київ, вул. Артема, 17 (протягом 3 місяців з дня підписання договору кредитної лінії); після завершення будівництва і введення об`єкта в експлуатацію нотаріально оформити заставу нерухомого майна - приміщень (за виключенням проданих), які розміщені за адресою: м. Київ, вул. Артема, 17, здійснивши переоцінку майна як готового об`єкту на дату укладання договору застави; заставою майнових прав по договорам оренди приміщень, розміщених за адресою: м. Київ, вул. Артема, 17.
5.2. В забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором 2004 року між КБ "Надра" та ЗАТ "Корсар" 31.05.2005 укладено Договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Діонісьєвою А.Е., реєстр. №3495 (далі - Договір іпотеки), за умовами якого:
- предмет іпотеки - будівля банку, що перебуває у стані об`єкта незавершеного будівництва та стане власністю іпотекодавця після укладення цього договору, а саме: проведення комплексу заходів по завершенню будівництва, введення його в експлуатацію та реєстрації права власності в установленому чинним законодавством України порядку, та яка знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Артема, 17. Готовність вказаного об`єкту незавершеного будівництва згідно довідки КП Київське міське БТІ від 26.05.2005 складає 39%;
- договір набуває чинності з моменту його нотаріального посвідчення та діє до повного виконання зобов`язання за кредитними договором, або всіх обов`язків іпотекодавця за цим договором (п.9.3);
- з нотаріальним посвідченням цього договору на предмет іпотеки накладається заборона відчуження. Крім того, відомості щодо обтяження предмету іпотеки вносяться до державного реєстру іпотек (п.9.4).
5.3. Договором від 19.12.2005 про внесення змін до Договору іпотеки КБ "Надра" та ЗАТ "Корсар" доповнили розділ "Визначення термінів" терміном "зобов`язання" - це зобов`язання іпотекодавця за кредитним договором, а саме: повернути іпотекодержателяю фактично отриманий кредит в межах встановленого на період з 29.07.2004 по 29.01.2009 ліміту кредитування у розмірі 6000000 грн до 29.01.2009 згідно наведеного графіку та щомісячно сплачувати відсотки за користування кредитом тощо.
5.4. У подальшому до договору іпотеки неодноразово вносились зміни, зокрема, договором від 02.10.2007 розмір зобов`язання встановлений 33224000 доларів США, а угодою від 30.10.2007 вартість предмета іпотеки (п.1.4 Договору іпотеки) збільшено на 227837800 грн і становить 404881000 грн.
5.5. 29.06.2005 між ЗАТ "Корсар" (замовник) та Приватною компанією з обмеженою у розмірі акцій відповідальністю "БЛЕНХЕЙМ ТРЕЙДИНГ ЛІМІТЕД" Кіпр (далі - ПКОВ "БЛЕНХЕЙМ") (інвестор) укладено інвестиційний договір №12/05 (далі - Інвестиційний договір), за умовами якого:
- об`єктом є будівля, що буде збудована по вул. Артема, 17, у м. Києві, будівництво якої буде здійснено за єдиним проектом, загальною площею 14381,96 кв. м.;
- замовник зобов`язався передати інвестору майнові права (комплекс прав, пов`язаних з отриманням права власності на приміщення об`єкту після здачі його в експлуатацію (згідно розділу "тлумачення термінів") на приміщення (частину об`єкту, який визначено цим інвестиційним договором, як будівлю, що буде збудована по вул. Артема, 17, у м. Києві, визначена цим інвестиційним договором та додатками до нього), а також збудувати об`єкт та здати його в експлуатацію, а інвестор зобов`язався здійснити фінансування будівництва приміщення об`єкту;
- замовник зобов`язався провести будівельні роботи, збудувати об`єкт та ввести в експлуатацію у строк до 30.06.2006;
- замовник повинен після завершення будівництва об`єкту передати приміщення інвестору або субінвестору відповідно до інформації, наданої інвестором, та актів приймання-передачі майнових прав на приміщення, належні інвестору чи субінвестору, а також взяти участь у вводі об`єкту в експлуатацію та оформленні правовстановлюючих документів на об`єкт, в тому числі оформленні права власності інвестора або субінвесторів на частину об`єкту (приміщення);
- інвестор з моменту підписання акту приймання-передачі майнових прав на приміщення до цього інвестиційного договору має право на свій розсуд використовувати майнові права на приміщення, які належать йому за цим інвестиційним договором, зокрема, залучати субінвесторів, які виявлять бажання проінвестувати будівництво частини об`єкту;
- після завершення будівництва об`єкту замовнику передаються приміщення згідно з додатком 3 до вказаного договору, а інвестору - згідно з додатком 4 до цього договору;
- Додатком 3 до інвестиційного договору, зокрема, було визначено, що замовнику передаються: приміщення техпідвалу, підвалу, 1, 2, 5, 6, 7, 8, 9 поверхів;
- Додатком 4 до інвестиційного договору визначено, що інвестору передають приміщення 3, 4 поверхів.
5.6. 29.06.2005 між замовником та інвестором підписано акт прийому-передачі майнових прав до інвестиційного договору №12/05 від 29.06.2005, за яким замовник передав, а інвестор прийняв майнові права на приміщення, що зазначені у додатку № 4 до інвестиційного договору, пов`язані з отриманням права власності на приміщення третього та четвертого поверхів об`єкту після здачі його в експлуатацію, за адресою м. Київ, вул. Артема, буд.17.
5.7. Додатковою угодою №4 від 01.03.2006 сторони інвестиційного договору домовились затвердити додаток №3 у новій редакції та вказали, що інвестору додатково передаються приміщення, зазначені у додатку №7 до інвестиційного договору.
5.8. Згідно додатку №7 до інвестиційного договору інвестору передають приміщення 8-го поверху загальною площею 1114,04 кв.м.
5.9. 10.03.2006 між замовником та інвестором було підписано акт прийому-передачі майнових прав до інвестиційного договору, згідно з яким замовник передав, а інвестор прийняв майнові права на приміщення, що зазначені у додатку №7 до інвестиційного договору, пов`язані з отриманням права власності на приміщення восьмого поверху площею 1114,04 кв. м. об`єкту після здачі його в експлуатацію, за адресою м. Київ, вул. Артема, буд. 17.
5.10. На підставі Інвестиційного договору №12/05 від 29.06.2005, з урахуванням внесених змін, 16.03.2006 між Приватною компанією з обмеженою у розмірі акцій відповідальності "Бевало Інвестментс Лімітед" (Bevalo Investments Limited), як субінвестором, та ПКОВ "БЛЕНХЕЙМ", як інвестором, укладено інвестиційний договір за №3 (далі - Інвестиційний договір №3), за умовами якого:
- інвестор залучає грошові кошти субінвестора в будівництво об`єкту та передає субінвестору майнові права на приміщення, та сприяє в оформленні права власності на приміщення за субінвестором (п.1.1);
- договором визначено тлумачення термінології, що використовується у договорі. Зокрема, приміщення - частина об`єкту, визначена у додатку № 1 до договору (далі - приміщення); під об`єктом договір визначає будівлю, що буде збудована по вул. Артема, 17, у м. Києві, будівництво якої буде здійснено за єдиним проектом, загальною площею 14381, 96 кв. метрів.
5.11. Згідно з додатком 1 до інвестиційного договору №3 субінвестору передаються приміщення згідно з переліком та відповідно до експлікацій приміщень на планах поверхів об`єкту, що є невід`ємною частиною договору.
5.12. У додатку 1 за переліком були визначені наступні приміщення: відмітка рівня 23.7; найменування поверху 8-й (восьмий); № згідно експлікації приміщень (по плану поверху) 1-37; загальна площа приміщень 1114,04 кв. м., тобто весь восьмий поверх.
5.13. Предметом інвестиційного договору №3 було інвестування Компанією власних чи залучених коштів у будівництво будівлі №17 по вул. Артема в м. Києві. Після закінчення будівництва субінвестор (Компанія/відповідач) мав отримати приміщення площею не менше 1114,04 кв. м. на 8-му поверсі у вказаній будівлі. Згідно з експлікацією приміщень (по плану поверху), що є невід`ємною частиною додатку 1 до інвестиційного договору у№3, восьмий поверх цієї будівлі становить 1114,04 кв. м.
5.14. Згідно з п.1.2 інвестиційного договору №3 розмір грошових коштів, які інвестуються субінвестором на умовах цього договору у будівництво приміщення на момент підписання договору становить 17435796 грн, що в доларовому еквіваленті за офіційним курсом гривні (встановленим НБУ на день підписання Договору) по відношенню до долара США становить 3452633 дол. США. Визначений даним пунктом договору розмір грошових коштів, що інвестуються, підлягає зміні лише за згодою сторін шляхом підписання додаткової угоди до договору.
5.15. Граничний термін закінчення будівництва та вводу об`єкта в експлуатацію сторонами погоджено в п.1.5 Договору, а саме: 31.12.2006.
5.16. За умовами п.2.3.1 та ст. 4 інвестиційного договору №3, субінвестор зобов`язаний був у термін до 27.03.2006 перерахувати інвестору вищевказану суму грошових коштів у національній валюті України на інвестиційний рахунок інвестора, який вказано в п.12 Договору.
5.17. Інвестор згідно з п.2.1.1 інвестиційного договору №3 зобов`язаний здійснити інвестування залучених від субінвестора коштів в будівництво об`єкту, а також, відповідно до п.2.1.4 договору, після завершення будівництва забезпечити ввід об`єкту в експлуатацію, прийняти участь в оформленні правовстановлюючих документів на приміщення.
5.18. В п.2.1.5 встановлений обов`язок інвестора після завершення будівництва об`єкту, забезпечити передачу у власність субінвестору приміщень, майнові права на які належать субінвестору за цим договором.
5.19. Відповідач (субінвестор) свої зобов`язання за інвестиційний договором №3 щодо перерахування коштів на рахунок інвестора виконав у повному обсязі, що підтверджується платіжним дорученням №2 від 23.03.2006 на суму 17435796 грн.
5.20. Згідно З Довідкою Київського міського БТІ від 01.08.2017, виданої ЗАТ "Корсар", готовність незавершеного будівництва об`єкта нерухомого майна, будівля банку, що знаходиться в м. Києві, по вул. Артема, 17, складає 90% і його вартість з урахуванням діючої індексації становить 79457900 грн - балансова вартість на підставі довідки про балансову вартість №21 від 31.07.2007.
5.21. 18.12.2007 між КБ "Надра" та ЗАТ "Корсар" укладено Кредитний договір про надання кредитної лінії з траншевим режимом кредитування №23/5/2007/840-К/129 (далі - кредитний договір 2007 року), за умовами якого:
- банк встановлює ліміт заборгованості за кредитною лінією в сумі, яка не може перевищувати еквівалент 16500000 дол. США (п.п.1.1.1);
- термін користування кредитною лінією встановлюється з 18.12.2007 до 29.04.2010 (включно) (п.п.1.1.2);
- відсоткова ставка за користування кредитною лінією складає 16% річних для кредитних коштів, наданих в гривнях та 13,8% річних для кредитних коштів, наданих в доларах США;
- кредитна лінія надається позичальнику на наступні цілі - фінансування проекту будівництва офісного комплексу (добудова споруди за адресою: м. Київ, вул. Артема, 17) та рефінансування заборгованості за Кредитним договором 2004 року, укладеним між Банком та позичальником.
5.22. До кредитного договору 2007 року укладені додаткові угоди №1-11, якими встановлено розмір траншів, що їх надає Банк позичальнику, розмір процентів, строки повернення тощо.
5.23. В забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором 2007 року було укладено ряд правочинів:
- між КБ "Надра" та ТОВ "Сітіброкер" укладено договір застави цінних паперів №23/5/2007/840-ЗЦП/129_1 від 18.12.2007, предметом якого є застава акцій, емітованих ЗАТ "Корсар", вартістю 6507 грн.
- між КБ "Надра" та ЗАТ "Корсар" укладено договір застави майнових прав №23/5/2007/840-ЗИП/129-2 від 18.12.2007, предметом якого є передача в заставу майнових прав, що виникають з договору будівельного підряду №2/04 від 13.04.2004, укладеного між ЗАТ" Корсар" та ТОВ "Укрбудконтракт" щодо права вимоги боржника виконання власними або залученими (субпідрядники) силами і засобами будівельних робіт по завершенню будівництва будівлі банку по вул. Артема, 17, в Шевченківському районі м. Києва;
- між КБ "Надра" та компанією "CORUS MEDIA SERVICES LIMITED" укладено договір застави цінних паперів 23/5/2007/840-ЗЦП/129-3 від 18.12.2007, предметом якого є застава акцій емітованих ЗАТ "Корсар" вартістю 6500000 грн.
5.24. Рішенням Господарського суду міста Києва від 26.05.2010 у справі №34/171, яке набрало законної сили, задоволено позов КБ "Надра" до ЗАТ "Корсар" та стягнуто з останнього на користь Банку заборгованість за договором кредитної лінії №23/5/2004/840-К/112 від 29.04.2004, додатковими угодами до нього, а також за договором про надання кредитної лінії з траншевим режимом кредитування №23/5/2007/840-К/129 від 18.12.2007, додатковими угодами до нього в сумі 185558937,62 грн. Вказаним судовим рішенням встановлено обставини надання КБ "Надра" кредитних коштів на виконання кредитного договору 2004 року та кредитного договору 2007 року, а також наявність і розмір простроченої заборгованості ЗАТ "Корсар" по вказаним договорам.
5.25. Рішенням Господарського суду міста Києва від 27.05.2011 у справі №39/159, яке набрало законної сили, задоволено позов Приватної компанії з обмеженою у розмірі акцій відповідальністю "Бевало Інвестментс Лімітед" (Bevalo Investments Limited) до 1) ЗАТ "Корсар", 2) Приватної компанії з обмеженою у розмірі акцій відповідальністю "БЛЕНХЕЙМ ТРЕЙДИНГ ЛІМІТЕД" (BLENHEIM TRADING LIMITED), 3) КБ "Надра" та визнано за Приватною компанією з обмеженою у розмірі акцій відповідальністю "Бевало Інвестментс Лімітед" право власності на об`єкт незавершеного будівництва, а саме: приміщення площею 1114,04 кв. м., що знаходяться на восьмому поверсі в будинку №17 по вулиці Артема в м. Києві.
5.26. Вказаними судовими рішенням встановлено, зокрема, наступні обставини:
- в передбачені строки об`єкт не був введений в експлуатацію, що призводить до порушень прав Компанії на отримання приміщень у власність у строки, визначені умовами договору № 3 від 16.03.2006;
- згідно з довідкою від 01.08.2007 № 176, що була видана ЗАТ "Корсар" Київським міським БТІ готовність незавершеного будівництва об`єкта нерухомого майна - будівлі банку, що знаходиться в м. Києві по вул. Артема, 17, складає 90% і його вартість з урахуванням діючої індексації становить 79457900 грн;
- Компанія виконала свої зобов`язання за інвестиційним договором №3 від 16.03.2006 у повному обсязі, а саме, сплатила вартість інвестиції у розмірі 100%.
5.27. Згідно з технічним паспортом, виготовленим Київським міським БТІ станом на 08.12.2011 по VIII-му поверху будинку №17 по вул. Артема в м. Києві, загальна площа приміщень по групі №9 становить 715,3 кв.м., та міститься примітка, що будинок не зданий в експлуатацію.
5.28. Ухвалою Господарського суду міста Києва від 13.02.2012 у справі №39/159 роз`яснено можливість реєстрації за Приватною компанією з обмеженою у розмірі акцій відповідальністю "Бевало Інвестментс Лімітед"(Bevalo Investments Limited) права власності на приміщення площею 715,3 кв. м. 8-го поверху в будівлі №17 по вулиці Артема в м. Києві згідно з рішенням Господарського суду м. Києва від 27.05.2011 у справі № 39/159.
5.29. На підставі вказаного рішення суду від 27.05.2011 та ухвали від 13.02.2012 за Компанією 07.03.2012 було зареєстровано право власності на нежилі приміщення VIII-го поверху загальною площею 715,30 кв.м. та в подальшому, у зв`язку із переплануванням, площа була змінена і на підставі технічного паспорту 1073к, виданого 23.08.2018, за Компанією 28.08.2017 зареєстровано право власності на нежилі приміщення VIII-го поверху загальною площею 1114 кв. м., що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, сформованою 30.06.2023 на запит суду першої інстанції.
5.30. Рішенням Господарського суду міста Києва від 26.09.2012 у справі №62/77, яке набрало законної сили, задоволено позов КБ "Надра" до 1) ЗАТ "Корсар", 2) ПКОВ "БЛЕНХЕЙМ" та визнано за банком право власності на об`єкт незавершеного будівництва, а саме, приміщення на першому поверсі (з переліком приміщень), на другому поверсі (з переліком приміщень); на третьому поверсі (з переліком приміщень), на четвертому поверсі (з переліком приміщень), на п`ятому поверсі (з переліком приміщень), що знаходяться в будівлі №17 по вул. Артема у м. Києві. Вказаним судовим рішенням встановлені наступні обставини:
- 29.06.2005 між ЗАТ "Корсар", як замовником та ПКОВ "Бленхейм", як інвестором, було укладено інвестиційний договір №12/05, відповідно до умов якого замовник зобов`язався передати інвестору майнові права (комплекс прав, пов`язаних з отриманням права власності на приміщення об`єкту після здачі його в експлуатацію) на приміщення (частину, що визначена інвестиційним договором та додатками до нього, в об`єкті будівництва, а саме будівлі, що буде збудована по вул. Артема, 17 у м. Києві), а також збудувати об`єкт та здати його в експлуатацію, а інвестор зобов`язався здійснити фінансування будівництва приміщення об`єкту на умовах договору;