ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
03 липня 2024 року
м. Київ
cправа № 925/752/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В.А. - головуючого, Берднік І.С., Міщенка І.С.,
за участю секретаря судового засідання - Дерлі І.І.,
за участю представників:
прокуратури - Валевач М.М.,
позивача - Коломієць Т.М.,
відповідача 1 - Черноус Л.В.,
відповідача 2 - не з`явився,
відповідача 3 - не з`явився,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Дакордд"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 06.03.2024 (у складі колегії суддів: Тарасенко К.В. (головуючий), Михальська Ю.Б., Іоннікова І.А.)
та рішення Господарського суду Черкаської області від 25.09.2023 (суддя Зарічанська З.В.) у справі
за позовом заступника керівника Черкаської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Черкаської міської ради
до: 1. Товариства з обмеженою відповідальністю "Дакордд",
2. Приватного підприємства "Хотей-Торг",
3. Фізичної особи-підприємця Дарія Максима Євгенійовича,
про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, знесення самочинно збудованого нерухомого майна,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. У червні 2023 року заступник керівника Черкаської окружної прокуратури звернувся до Господарського суду Черкаської області із позовною заявою в інтересах держави в особі Черкаської міської ради (далі - Позивач, Міська рада), у якій просив:
- усунути перешкоди територіальній громаді міста Черкаси в особі Позивача у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом визнання незаконним та скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна, площею 51,5 кв.м, розташований за адресою: Черкаська область, місто Черкаси, бульвар Шевченка, будинок 490/4, за Товариством з обмеженою відповідальністю "Дакордд" (код ЄДРПОУ 42763481) (далі - Відповідач 1, ТОВ "Дакордд", Скаржник) реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1438104471101, номер запису про право власності 35286609;
- усунути перешкоди територіальній громаді міста Черкаси в особі Позивача у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на спірний об`єкт нерухомого майна за Приватним підприємством "Хотей-Торг" (код ЄДРПОУ 37478593) (далі - Відповідач 2, ПП "Хотей-Торг"), номери запису про право власності 26168037 та 26213542;
- усунути перешкоди територіальній громаді міста Черкаси в особі Позивача у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на спірний об`єкт нерухомого майна за Дарій Максимом Євгенійовичем (РНОКПП НОМЕР_1 ) (далі - Відповідач 3, ФОП Дарій М.Є.), номер запису про право власності 23940813;
- усунути перешкоди територіальній громаді міста Черкаси в особі Позивача у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом зобов`язання ТОВ "Дакордд" знести самочинно збудоване спірне нерухоме майно.
1.2. В обґрунтування позовних вимог Прокурор зазначає, що документи, подані для державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості та внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (технічний паспорт і договір щодо пайової участі в утриманні об`єкта благоустрою), не можуть слугувати правовою підставою для набуття права власності на об`єкт нерухомого майна та підтверджувати відповідність заявлених прав, а також бути підставою для державної реєстрації такого права. Зазначене, за твердженням Прокурора, свідчить про незаконне розміщення нежитлової будівлі та незаконність реєстрації права приватної власності.
2. Короткий зміст судових рішень у справі
2.1. Рішенням Господарського суду Черкаської області від 25.09.2023 у справі № 925/752/23, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 06.03.2024, позов задоволено повністю.
У задоволенні заяви Відповідачів про застосування наслідків пропущення строку позовної давності було відмовлено, з тих підстав, що негаторний позов може бути пред`явлений упродовж усього часу тривання відповідного правопорушення.
2.2. Залишаючи в силі оскаржуване рішення суду першої інстанції, апеляційний суд, зокрема зазначив доводи апелянта про незаконність вимоги про зобов`язання знести самочинно збудовану споруду, оскільки спірна будівля апелянтом не будувалась, та придбана як добросовісним набувачем, колегією суддів відхиляються, оскільки ще до придбання апелянтом спірного майна вже було відкрито кримінальне провадження щодо наявності кримінального правопорушення при його первинній реєстрації, а тому при придбанні майна щодо законності реєстрації якого наявне кримінальне розслідування, як покупець так і продавець, беруть на себе відповідні ризики, які виключають визнання таких осіб добросовісними набувачем та відчужувачем.
2.3. Твердження Відповідача 1, що знесення будівлі є крайнім заходом, доцільність якого не обґрунтована Позивачем, колегією суддів також були відхилені, оскільки саме власник земельної ділянки має право вирішувати, яким саме чином буде захищено його права на неї, і оскільки Міська рада підтримала позов Прокурора, то звільнення земельної ділянки шляхом знесення незаконно зареєстрованої споруди у даному випадку є належним та допустимим способом захисту порушеного права.
3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційних скарг, позиції сторін
3.1. Відповідач 1, на підставі пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, звернувся до Суду із касаційною скаргою, у якій просить скасувати вказані судові рішення та відмовити в задоволенні позову.
3.2. В обґрунтування своєї скарги Скаржник посилається на те, що апеляційний суд застосував норми права, а саме статті 19, 41 Конституції України, статті 367, 376 Цивільного кодексу України, статті 212 Земельного кодексу України, статті 38 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 15.11.2023 у справі №916/1174/22, від 20.01.2021 у справі №442/302/17, від 02.06.2021 у справі №509/11/17, від 27.10.2021 у справі №202/7377/16-ц, від 21.09.2022 у справі №908/976/19, від 15.02.2018 у справі №910/5702/17, від 14.02.2022 у справі №826/7203/17, від 09.12.2019 у справі №826/22842/15, від 27.03.2020 у справі №814/2836/15, від 30.01.2018 у справі №804/6104/14, від 06.03.2019 у справі №810/5680/15, від 31.05.2021 у справі №320/1889/17-ц, від 13.09.2021 у справі №461/2578/16-а, від 12.04.2021 у справі №653/104/19, від 27.06.2022 у справі №723/2158/19, від 14.02.2022 у справі №826/7203/17, від 09.12.2019 у справі №826/22842/15 та від 27.03.2020 у справі №814/2836/15.
3.3. У відзиві на касаційну скаргу Позивач просить залишити її без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, та зазначає, що наведені Скаржником постанови Верховного Суду є нерелевантними до справи що розглядається, зокрема або за предметом позову, або за суб`єктним складом сторін спору, або підставами позову чи змістом позовних вимог.
4. Обставини, встановлені судами
4.1. 29.09.2016 Відповідач 3 (Замовник) та Позивач (Виконавець) підписали договір щодо пайової участі в утриманні об`єкта благоустрою, відповідно до п. 1.1. якого, Замовник зобов`язується оплатити пайову участь в утриманні об`єкта благоустрою по АДРЕСА_1, площею 42 кв.м (далі - Об`єкт благоустрою) на території якого розташовано торговий павільйон № 1 площею 30 кв.м (далі - Тимчасова споруда) та № 2, площею 49 кв.м (далі - Об`єкт благоустрою) власником якого є Замовник, а Виконавець зобов`язується забезпечити належне утримання прилеглої до зазначеної споруди території.
4.2. 01.12.2017 Фізичною особою-підприємцем Гуглею С.В. виготовлено Технічний паспорт на нежитлову будівлю: АДРЕСА_1. Замовник технічної інвентаризації - Дарій Максим Євгенійович . Щодо характеристики будинку, господарських будівель та споруд у Технічному паспорті зазначено: фундамент - стрічковий бетонний, стіни - металевий каркас, плити ОСВ утеплені, обшито металопрофілем. Загальна площа приміщень - 51,5 кв.м.
4.3. Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна з реєстраційним номером 1438104471101 - нежитлова будівля загальною площею 51,5 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 - 13.12.2017 державним реєстратором Цьопою Б.А. виконавчого комітету Рацівської сільської ради Чигиринського району Черкаської області зареєстровано право власності Дарія Максима Євгенійовича . Документи, подані для державної реєстрації: Технічний паспорт на нежитлову будівлю, серія та номер: 641-17, виданий 01.12.2017, видавник: Фізична особа-підприємець Гугля С.В.; Договір щодо пайової участі в утриманні об`єкта благоустрою, серія та номер: 741, виданий 26.09.2016, видавник: Посвідчено сторонами.
4.4. 16.05.2018 Дарій М.Є. (Продавець) та ПП "Хотей-Торг" (Покупець) підписали Договір купівлі-продажу частки нежитлової будівлі, відповідно до п. 1 якого, Продавець передає у власність Покупцеві, а Покупець приймає у власність 1/2 (одну другу) частку спірної нежитлової будівлі, (далі - "частка нежитлової будівлі"), і сплачує її вартість відповідно до умов, що визначені в цьому договорі.
4.5. Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна з реєстраційним номером 1438104471101 - нежитлова будівля загальною площею 51,5 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1, 16.05.2018 зареєстровано право власності (вид спільної власності - спільна часткова) за Відповідачем 2. Документи, подані для державної реєстрації: договір купівлі-продажу, частки нежитлової будівлі, серія та номер: р. № 2416, виданий 16.05.2018, видавник: С.О. Фіщук приватний нотаріус Черкаського міського нотаріального округу; 18.05.2018 зареєстровано право власності (вид спільної власності - спільна часткова) за Відповідачем 2. Документи, подані для державної реєстрації: договір купівлі-продажу, частки нежитлової будівлі, серія та номер: р. № 2499, виданий 18.05.2018, видавник: С.О. Фіщук приватний нотаріус Черкаського міського нотаріального округу.
4.6. 30.07.2018 Управління інспектування Черкаської міської ради звернулось із Листом № 298-22-30 до Прокуратури Черкаської області, у якому зазначило, що у ході проведення перевірки щодо законності розміщення тимчасових споруд на території міста Черкаси, спеціалістами Управління було зобов`язано суб`єктів господарювання, які ведуть діяльність у вказаних спорудах надати відповідні дозвільні документи на їх розміщення, а саме паспорти прив`язки видані департаментом архітектури та містобудування Черкаської міської ради. Однак, на дану вимогу працівників Управління, деякі підприємці почали надавати документи щодо державної реєстрації права власності на нежитлові будівлі. В ході вивчення вказаних документів, було встановлено, що державним реєстратором виконавчого комітету Рацівської сільської ради Чигиринського району Черкаської області Цьопою Б.А., всупереч Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та Порядку розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 21.10.2011 №244 було зареєстровано право власності на 13 тимчасових споруд розміщених на території міста Черкаси, серед яких тимчасова споруда розташована за адресою: АДРЕСА_1. Власник - ПП "Хотей-Торг".
4.7. 26.11.2018 Черкаський відділ поліції звернувся із запитом № 15792/46-2018 до Департаменту архітектури та містобудування, в якому просив, у зв`язку зі здійсненням досудового розслідування кримінального провадження № 42018251140007090 від 11.10.2018, надати належним чином завірені копії паспортів прив`язки, виданих департаментом архітектури та містобудування Черкаської міської ради, зокрема, на тимчасову споруду, яка розташована за адресою АДРЕСА_1.
У відповідь на запит Черкаського відділу поліції, 17.12.2018 Департамент архітектури та містобудування Черкаської міської ради повідомив, що Управлінням планування та архітектури департаменту архітектури та містобудування Черкаської міської ради висновки щодо відповідності намірів розміщення тимчасових споруд на зазначених у зверненні місцях не надавалися та паспорти прив`язки на розміщення тимчасових споруд не оформлювались.
18.11.2019 Слідче управління Головного управління Національної поліції в Черкаській області звернулось із листом № 17421/24/16-19/2 до Управління земельних ресурсів та землеустрою Виконавчого комітету Черкаської міської ради, в якому просило у зв`язку з проведенням досудового розслідування у кримінальному провадженні № 12018251010007090, внесеному до Єдиного реєстру досудових розслідувань 11.10.2018, надати завірені належним чином копії документів чинних станом на 2017-2019 роки щодо здачі в оренду чи інше користування земельних ділянок, розташованих, серед інших, за адресою АДРЕСА_1.
У відповідь, листом від 16.12.2019 № 25/45-01-21, Департамент архітектури та містобудування зазначив, що за наявними в управлінні земельних ресурсів та землеустрою департаменту архітектури та містобудування даними, відомості щодо надання у користування земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1 відсутні.
18.11.2019 Слідче управління Головного управління Національної поліції в Черкаській області звернулось із листом № 17421/24/16-19/3 до Департаменту архітектури та містобудування Черкаської міської ради, в якому просило повідомити, яким об`єктам нерухомості присвоєно адресу: АДРЕСА_1 та чи надходили на адресу Департаменту протягом 2016-2018 років заявки щодо присвоєння зазначеної адреси об`єктам нежитлової нерухомості.
У відповідь, листом від 02.12.2019 № 25/44-01-21 Департамент архітектури та містобудування зазначив, що в останнього відсутня інформація про надання адреси об`єктам нерухомого майна за адресою бульвар Шевченка, 490/4.
4.8. 31.01.2020 ПП "Хотей-Торг" (Продавець) та ТОВ "Дакордд" (Покупець) підписали Договір купівлі-продажу нежитлової будівлі з розстроченням платежу, відповідно до п. 1 якого, Продавець продав, а Покупець купив нежитлову будівлю, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
4.9. Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна з реєстраційним номером 1438104471101 - нежитлова будівля загальною площею 51,5 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 зазначено: 31.01.2020 зареєстровано право власності за ТОВ "Дакордд" на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 50918911 від 31.01.2020, приватний нотаріус Алексєєв Максим Юрійович, Черкаський міський нотаріальний округ, Черкаська обл. Документи, подані для державної реєстрації: договір купівлі-продажу, серія та номер: 163, виданий 31.01.2020, видавник: ПН Алексєєв М.Ю.
4.10. 29.11.2022 Черкаська окружна прокуратура звернулась із запитом до Черкаської міської ради, в якому просила повідомити:
- чи приймалися рішення щодо передачі в оренду/власність Дарій М.Є. земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1. (в разі прийняття такого рішення необхідно надати його копію та копію документів, які стали підставою його прийняття);
- чи надавалися дозвільні документи щодо розміщення об`єкту нерухомості за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 51,5 м2, Дарій М.Є. або іншій фізичній/юридичній особі (необхідно надати його копію та копію документів, які стали підставою його прийняття).
У відповідь на викладений запит Черкаська міська рада зазначила, що Управлінням планування та архітектури не надавалися будь-які дозвільні документи щодо розміщення об`єктів нерухомості, зокрема по бульвару Шевченка, 490/4, загальною площею 51,5 кв.м ( Дарію М.Є. ).
4.11. Таким чином, Прокурор стверджує, що підставою внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на спірну будівлю стали технічний паспорт і договір щодо пайової участі в утриманні об`єкта благоустрою, подані для державної реєстрації права приватної власності на об`єкт нерухомості та внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про право власності, які не можуть слугувати правовою підставою для набуття права власності на об`єкт нерухомого майна та підтверджувати відповідність заявлених прав поданим документам, а також державної реєстрації такого права.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі та відзиві доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.
5.2. Відповідно до статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
5.3. Предметом спору у даній справі є визнання незаконними та скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію прав, а також знесення самочинно збудованого нерухомого майна.
5.4. Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 373 Цивільного кодексу України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина друга статті 373 Цивільного кодексу України).
5.5. Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 Цивільного кодексу України). Цільове призначення земель України покладено законодавцем в основу розмежування правових режимів окремих категорій земель (розділ ІІ "Землі України" Земельного кодексу України), при цьому такі режими характеризуються високим рівнем імперативності, відносно свободи розсуду власника щодо використання ним своєї земельної ділянки.
5.6. Так само є нормативно регламентованим право власника на забудову земельної ділянки, яке здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням (частина третя статті 375 Цивільного кодексу України). Відповідно до змісту частини четвертої статті 375 Цивільного кодексу України у разі, коли власник здійснює на його земельній ділянці самочинну забудову, її правові наслідки встановлюються статтею 376 Цивільного кодексу України.
Відповідно до частин першої - четвертої статті 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
5.7. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
5.8. Суд звертає увагу на те, що вказаною нормою імперативно визначено, що:
(1) самочинним будівництвом вважаються житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно, якщо вони, зокрема, збудовані на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети;
(2) особа, яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього;
(3) якщо власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його земельній ділянці, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила самочинне будівництво, або за її рахунок.
5.9. При цьому, відповідно правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13 формулювання положень статті 376 Цивільного кодексу України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тобто реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.
5.10. Не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі №910/2861/18, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).
5.11. Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 Цивільного кодексу України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 Цивільного кодексу України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі №916/1174/22).